广西真诚工程咨询有限公司与北海万基城房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区北海市海城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂0502民初4856号

原告：广西真诚工程咨询有限公司，住所地：广西北海市,统一社会信用代码：9xxxxxxxxA。

法定代表人：冯迪青，总经理。

被告：北海万基城房地产开发有限公司，住所地：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxx6。

法定代表人：卢同成。

第三人：冯功劭，男，汉族，1965年4月25日出生，住广州市天河区。

原告广西真诚工程咨询有限公司（以下简称“真诚公

司”）与被告北海万基城房地产开发有限公司（以下简称“万基城公司”）、第三人冯功劭商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告真诚公司的法定代表人冯迪青、第三人冯功劭到庭参加诉讼，被告万基城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告真诚公司向本院提出诉讼请求，判令：一、撤销被告与原告指定购房人签署的“房屋认购协议书”（编号：0000236)；二、被告双倍返还原告购房定金462966元，同时退还原告已支付购房款人民币50000元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。

案件审理过程，原告变更其诉讼请求为:一、解除被告与原告指定购房人签署的“房屋认购协议书”(编号：0000236)；二、被告双倍返还原告购房定金100000元，同时支付双方约定用于抵扣房款的咨询服务费231483元以及相应利息约2.16万元（利息以231483为基数，按同期银行贷款利息，从2017年4月28日起计算至还清之日止）；三、被告承担本案的全部诉讼费用。

事实和理由：2015年，原告接受被告委托，对其开发建设的“金领阳光”项目进行结算审核，原告完成委托工作后提交了“请款函”，被告方负责人赵立新确认本合同项下咨询费共计241483元，扣减已支付定金1万元，被告应支付原告咨询费231483元，但被告方一直拖欠未支付。2017年4月间，被告提出以市场价出售一套房产给原告，将所欠原告的咨询费作为原告购房定金抵销，并要求原告实际支付购房款5万元，待签署网签购房合同备案后，再由原告一次性付清余款。原告指定购房人为第三人冯功劭，由冯功劭与被告签署了认购书，冯功劭支付了5万元，但被告一直没有通知网签，直到长城公司律师通知：冯功劭认购的房屋被列为司法拍卖标的，无法实现该房屋的物权。另，原告与被告就“金领阳光”咨询服务费约定为购房款，而非“房屋认购协议书”标识的定金，实质约定定金为5万元。基于上述事实，被告的违约行为已损害了原告的合法权益。为了维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。

第三人冯功劭发表陈述意见称，认可原告的全部诉讼请求。第三人确实是作为原告《关于债权债务确认及转为购房行为的协议书》中指定的购房人，也是第三人与被告之间签订的《房屋认购协议书》，该5万元也是第三人支付给被告的，被告也向第三人出具了相应收据予以证实。当时认购书约定涉案房屋购房款合计407986元，原告已支付281483元（被告尚欠原告工程结算款231483元+第三人已支付定金50000元用于解押=281483元），剩余126503元在签订合同（网签）之后再支付。但涉案房屋至今未解押，故双方一直没有签订《商品房买卖合同》，也没有办理备案。现涉案房屋已进入司法拍卖，导致原告购买涉案房屋的目的无法实现。

被告万基城公司未作答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。

综合全案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实：

2017年5月7日，第三人（买方）冯功劭与被告（卖方）万基城公司签订《房屋认购协议书》（编号：0000236）一份，主要约定：买方认购卖方的位于北海市角万基城·金领阳光1栋1单元2704号房住宅（以下简称该物业）。该物业建筑面积约为89.08平方米（含公用建筑面积分摊），付款方式为一次性付款，认购价为407986元。购房定金231483元须于签署本认购书或之前付清，第一期楼款281483元（含定金）须于2017年5月7日或之前付清。签署正式购房合同（网签）且备案后，按照合同约定支付126503元。该认购协议书还约定了其他内容。

同日，被告万基城公司向第三人冯功劭出具《收款收据》一份，载明：今收到1幢1单元2704号房冯功劭交来房款伍万元整。

另查明，2015年，原告（咨询人、乙方）真诚公司与被告（委托人、甲方）万基城公司签订《建设工程造价（结算审核）咨询委托合同》一份，约定：为明确甲、乙双方的权利义务，就本建设工程造价咨询有关事项约定如下：工程名称为金领阳光，工程地点为贵州路交西南大道东北，建设规模为综合楼1栋，建筑面积22109.76㎡，送审造价3815.39万元。建设工程咨询内容为施工图结算审核，甲方需提供施工图纸或竣工图纸，施工承包合同，设计变更、施工过程的签证资料等给乙方。甲方授权赵立新先生为本咨询业务的代表，负责与乙方联系。本合同的建设工程造价咨询业务自本合同签订之日开始实施，乙方根据甲方分批提供的相关资料，按甲方要求分阶段完成咨询工作。酬金计算方式为基本费+效益费；基本费为按结算总造价的1.0‰计算；效益费为按核减造价的3%计算。本合同签署有效后3天内，甲方支付10000元给乙方作为定金，剩余部分在乙方完成并提供最终结算文件时支付完毕。

2016年10月6日，原告真诚公司出具了工程名称为金领阳光的《工程结算审核结论表》，对金领阳光地下室以及A、B、C栋等项目作出核定金额结论。

2016年10月18日，原告真诚公司向被告万基城公司出具《请款函》一份，载明：根据贵单位委托，我公司对金领阳光工程结算进行审核，现已完成委托事宜，达到支付条件，根据委托协议：造价咨询服务费=送审造价*0.1%+核减造价*效益3%=43173449*0.1‰+（43173449-36563110）*3%=43173+198310=241483元，已付10000元，应付余款231483元。2016年11月16日，案外人赵立新在该《请款函》签收人处签字予以确认。

2016年11月11日，原被告双方共同盖章签署了《金领阳光工程结算审核定案表》，双方对金领阳光地下室以及A、B、C栋等项目核定金额作出了确认。

2017年4月28日，原告（乙方）真诚公司（原名：北海真诚建设经济咨询有限公司）与被告（甲方）万基城公司签订《关于债权债务确认及转为购房行为的协议书》一份，主要约定：甲乙双方就“金领阳光”工程结算审核费及债权债务转为购房行为一事，达成如下协议：甲方确认，未支付乙方完成的“金领阳光”工程结算审核费总计231483元，属于甲方债务；乙方同意该债权作为购置甲方所销售“金领阳光”商品房（房号为1栋1单元2704房，建筑面积89.08平方，下称该房产）的等值款项抵扣；甲方同意该房产以4580元/平方单价（计算总价407986元）出售给乙方或其指定第三人，其中拖欠乙方“金领阳光”工程结算审核费231483元，冲抵乙方或其指定第三人购房款后，乙方或其指定第三人还需实际支付176503元购房款；本协议经双方签署盖章后生效，由甲方与乙方或其指定第三人另行签订该房产的认购协议书；为配合甲方办理解除抵押手续，乙方同意支付50000元定金，完成支付手续后，甲方将该房产移交给乙方使用；待甲方办理解押手续后，签署正式购房合同（网签）且备案后，按照合同约定支付126503元购房款等。

再查明，因中国长城资产管理有限公司广西壮族自治区分公司与万基城公司、卢同成、赵冬梅金融借款合同纠纷一案，南宁市中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）桂01民初75号《民事判决书》，判决中国长城资产管理有限公司广西壮族自治区分公司对位于北海市在内的房屋及其变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权等。

庭审中，原告与第三人均认可涉案房屋系原告指定第三人冯功劭向被告购买的事实。原告亦主张涉案房屋现已被司法拍卖，导致合同目的无法实现，故诉至法院并提出以上诉讼请求。

本院认为，原告真诚公司与被告万基城公司于2017年4月28日签订的《关于债权债务确认及转为购房行为的协议书》及原告真诚公司指定的第三人冯功劭与被告万基城公司于2017年5月7日签订的《房屋认购协议书》约定，涉案房屋的认购价为407986元，其中第一期楼款281483元（231483元由被告万基城公司尚欠原告真诚公司的工程结算审核费231483元冲抵，另50000元定金由第三人冯功劭向被告万基城公司支付）须于2017年5月7日或之前付清，待签署正式购房合同（网签）且备案后，按照合同约定支付126503元。上述购房款的支付方式是当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，本院予以确认。现原告真诚公司指定的第三人冯功劭已依约向被告履行了支付定金50000元的合同义务，被告万基城公司应及时与第三人冯功劭签订正式的《商品房买卖合同》并办理网签及合同备案手续，但双方至今仍未签订正式的《商品房买卖合同》，且涉案房屋现已被司法拍卖，原告真诚公司购买涉案房屋的合同目的已无法实现，为此，原告真诚公司诉请解除其指定的第三人冯功劭与被告万基城公司于2017年5月7日签订的《房屋认购协议书》并要求被告万基城公司返还购房款231483元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。该购房款231483元被被告万基城公司占用期间所产生的利息，是对原告造成的损失，故原告真诚公司诉请要求被告万基城公司以231483元为基数，自2017年5月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日起至还清所有款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，有事实及法律依据，本院予以支持。原告真诚公司上述诉讼请求中超过该数额的部分，本院不予支持。

关于被告万基城公司应否双倍返还定金100000元给原告真诚公司的问题。本案中，原告主张虽涉案《房屋认购协议书》中约定的购房定金为231483元，但根据《关于债权债务确认及转为购房行为的协议书》关于“甲方同意该房产以4580元/平方单价（计算总价¥407968元）出售给乙方或其指定第三人，其中拖欠乙方金领阳关工程结算审核费231483元冲抵乙方或其指定第三人购房款”的约定可知，该231483元属购房款性质，根据《关于债权债务确认及转为购房行为的协议书》关于“为配合甲方办理解除抵押手续，乙方同意支付50000元定金”的约定及被告出具的《收款收据》予以确认收到第三人冯功劭50000元可知，双方实质约定的定金数额为50000元。因被告万基城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应自行承担由此带来的不利后果，即本院对原告的该项主张予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”和《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，本案原告真诚公司指定的第三人冯功劭未能与被告万基城公司签订正式商品房买卖合同的过错在被告万基城公司，故被告万基城公司应依据上述法律规定双倍返还定金100000元给原告真诚公司，原告的该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告广西真诚工程咨询有限公司指定的第三人冯功劭与被告北海万基城房地产开发有限公司于2017年5月7日签订的《房屋认购协议书》（编号：0000236号）；

二、被告北海万基城房地产开发有限公司返还购房款231483元并支付利息（利息的计算方式：以231483元为基数，分别按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年5月7日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止）给原告广西真诚工程咨询有限公司；

三、被告北海万基城房地产开发有限公司双倍返还定金100000元给原告广西真诚工程咨询有限公司；

四、驳回原告广西真诚工程咨询有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费8928元，减半收取4464元，由被告北海万基城房地产开发有限公司承担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。

上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8928元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

审 判 员　莫雪芳

二〇二〇年十二月二十五日

法官助理　覃静燕

书 记 员　刘美珍