某某、常州永红万嘉置业发展有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏04民终5278号

上诉人（原审原告）：***，女，1990年4月10日出生，汉族，住常州市钟楼区。

委托诉讼代理人：杨斌，北京大成（常州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：常州永红万嘉置业发展有限公司,住所地常州市荆川东路22-1号，统一社会信用代码91320400790859169T。

诉讼代表人：常州永红万嘉置业发展有限公司管理人。

委托诉讼代理人：江承成，江苏博爱星律师事务所律师。

原审第三人：常州泰吾门窗有限公司,住所地常州市武进区雪堰镇王允村，统一社会信用代码91320412250880143P。

法定代表人：沈建荣。

上诉人***因与被上诉人常州永红万嘉置业发展有限公司（以下简称万嘉公司）、原审第三人常州泰吾门窗有限公司（以下简称泰吾门窗公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2021）苏0404民初1853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持***的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由万嘉公司承担。事实与理由：一、***已实际向万嘉公司全额支付了案涉《商品房买卖合同》项下“上书房”38幢3306室的购房款490100元，一审法院认定“***就其诉请提交的证据不足以证明其已实际支付案涉房屋的购房款”系认定事实不清、适用法律错误。首先，***购房款的支付方式为：由泰吾门窗公司以其对万嘉公司的到期工程款全额抵付购房款合计95万元，用于代为支付***及另案范赟的购房款（合计1215110元），该行为合法有效，且已得到万嘉公司的审批同意，万嘉公司也在泰吾门窗公司代为支付购房款的范围内实际减少了对泰吾门窗公司的同等债务。***于一审时举证的《上书房一期（项目）工程款（质保金）抵房款审批表》抬头名称即为“工程款抵房款”，审批日期为2014年6月17日，审批同意的抵款金额为972370元，实际抵付购房款95万元（因万嘉公司扣留泰吾门窗公司的质保金22370元，因此该工程款质保金未抵付***的购房款，所以实际抵付的购房款为95万元），该审批表已经由万嘉公司审批表中所有会签部门的同意，同时泰吾门窗公司签章同意，该审批表系万嘉公司的格式条款，且经万嘉公司与泰吾门窗公司达成一致意见并签署，万嘉公司于庭审时也确认并认可该审批表的真实性，即表明以泰吾门窗公司的到期工程款债权抵付购房款合法成立、生效。审批表经万嘉公司审批同意后，***于2015年1月19日与万嘉公司签订了《商品房买卖合同》购买案涉房屋，并按照《上书房一期（项目）工程款（质保金）抵房款审批表》的约定，以泰吾门窗公司的工程款款项抵付***的购房款，该行为实为泰吾门窗公司代***支付购房款的行为，符合各方的约定，合法、有效，因此，***的购房款支付方式及支付行为应当得到认定。至于因泰吾门窗公司以工程款代为***支付购房款后形成的双方间债权债务关系，则由***与泰吾门窗公司另行结算，与本案实无关系。而实际上，***与泰吾门窗公司因代为支付购房款形成的债权债务关系，双方也已结算完毕，泰吾门窗公司已确认收到***支付给其的款项。另外，38幢3305室及3306室实际购房款为1215110元，泰吾门窗公司工程款款项抵付***及另案范赟的购房款为95万元，其差额部分的265110元，由***、范赟（系姐妹）于2015年1月19日与万嘉公司分别签署《商品房买卖合同》时，***、范赟的父亲范正元于当日向万嘉公司支付定金2万元（现金，当时开具收款收据，于2015年3月25日万嘉公司向***开具发票时，定金收款收据由万嘉公司收回），另由范正元于2015年3月25日到万嘉公司财务室全额付清245110元（承兑汇票，汇票实际金额大于应付款金额，万嘉公司收取承兑汇票后将多支付的差额部分现金返还给范正元），范正元向万嘉公司支付的购房款由万嘉公司当场直接支付给了第三方。***一审举证的（项目）工程款（质保金）抵房款审批表（抵款方抬头为常州中海置业有限公司，实际为常州市新达联合装饰工程有限公司）系万嘉公司于2015年3月23日提前制作，并于2015年3月24日完成审批，范正元2015年3月25日支付的购房款由万嘉公司当场直接支付给常州市新达联合装饰工程有限公司后，万嘉公司实际减少了对新达联合公司同等金额的债务。其次，万嘉公司于2015年3月25日向***开具“销售不动产统一发票”(发票号码01201399)的行为也表明***已支付了发票载明金额的购房款。该发票载明的付款方名称为“***”，收款方名称“常州永红万嘉置业发展有限公司”，款项性质“预收购房”，金额“490100元”，同时该发票载明“第一联发票联（付款方付款凭证）”，该发票已清楚明确的表明“销售不动产统一发票”系付款方的付款凭证，在万嘉公司没有相反证据的情况下，***持有的万嘉公司开具的发票即表明***已付清发票载明金额的购房款，同时，款项性质为“预收购房”也表明这是已经收取了的购房款，至于万嘉公司财务账册上未记载、漏记载、未找到***所付款项系其自身做账不规范的问题，不能以万嘉公司自身错误反证***未支付购房款。依照日常经验法则及房地产行业的惯例，未支付预售购房款款项前房地产开发公司是不可能开具“销售不动产统一发票”的，房地产开发公司在未收取房款前给予购房者开具“销售不动产统一发票”是违背常识的，也不符合常理。从购房的日常经验法则来说，如果是支付部分购房款，房地产开发公司只可能开具收款收据，或开具等额的预售发票，而不可能在没有收到款项的情况下开具“销售不动产统一发票”。二、***应当认定为具有消费者购房优先权。首先，***系普通购房人，名下没有其他房产，购买的案涉房屋是用于自己居住，且已支付全额购房款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及其他相关法律法规的规定，***完全符合消费者购房优先权的认定标准，而万嘉公司否认***的消费者购房优先权却未提供任何证据，因此，***应当认定为具有消费者购房优先权。其次，***于2015年1月19日与万嘉公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年3月25日在“常州市房产信息中心”备案，即已完成了商品房预售合同的备案，案涉房屋已备案至***名下，该登记备案具有物权公示作用，***已享有物权期待权。三、一审法院混淆了***向万嘉公司支付款项行为与***与泰吾门窗公司债权债务结算行为的关系，***向万嘉公司支付款项的行为是房屋买卖关系，支付房款行为是由泰吾门窗公司代为支付部分款项，另外一个法律关系也就是***和泰吾门窗公司因代为支付房款而形成的借款或欠款关系，一审法院在说理部分错误的以***与泰吾门窗公司之间的债权债务关系替代混淆了***与万嘉公司之间支付房款的买卖合同关系。

万嘉公司辩称，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回其全部诉请。万嘉公司与泰吾门窗公司之间系以房抵债的法律关系，泰吾门窗公司从万嘉公司处取得案涉两套房屋的债权后又将该两套房屋出售给***，***应当对其向泰吾门窗公司支付房款的事实承担举证责任以证明其符合破产债权中消费者购房优先权的认定标准。***并没有直接向万嘉公司有过支付房款的行为，***认为的泰吾门窗公司向万嘉公司代为支付房款的事实是不成立的而应该是以房抵债的法律关系。

泰吾门窗公司述称，同意***的意见。

***向一审法院提出诉讼请求：1、判令万嘉公司继续履行2015年1月19日签订的《商品房买卖合同》；2.本案诉讼费用由万嘉公司承担。

一审法院认定事实：2015年1月19日，***作为买受人与万嘉公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定***购买万嘉公司开发的位于常州市钟楼区××路××房××小区××幢××室××，房屋建筑面积75.40平方米，总价款490100元，并约定付款方式为一次性付款，于2015年1月19日前支付；约定万嘉公司于2016年10月30日前交付房屋，万嘉公司如逾期交房超过60日的，应按日支付已付房价款的万分之三的违约金。2015年3月25日，万嘉公司就上述房屋向***开具了全额的《销售不动产统一发票》，款项性质为预收购房款。

一审法院于2016年10月17日裁定受理申请人常州市戚墅堰建筑工程有限公司诉被申请人万嘉公司破产清算一案，并指定万嘉公司清算组为破产管理人，***进行了债权申报，万嘉公司于2020年4月15日向***出具“上书房四期购房业主债权申报初审函”，审查意见为：根据申报人提供的举证材料，申报人主张通过银行承兑汇票及现金向常州泰吾门窗有限公司支付38幢3305室、3306室房款共95万元。申报人提供的证据不足以证明其已实际支付购房款。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，已支付全部或大部分房款的购房消费者权利优先于工程价款优先受偿权。管理人认为，申报人与万嘉公司签订的合同并未实际履行，不符合消费者购房优先债权的认定标准，管理人有权解除已签订的购房合同。审查结论为，对申报人申报的债权不予确认，并解除申报人于2015年1月19日与万嘉公司签订的上书房四期38幢3305室《商品房买卖合同》。***不服，申请复核，管理人维持了初审审查结论。

***还提交了如下证据：1.（项目）工程款（质保金）抵房款审批表，证明万嘉公司内部做账流转审批显示，***的房款通过抵扣工程款的方式已经结清，万嘉公司的工程款应付款减少，万嘉公司享受了权利；2.情况说明、付款凭证，其中，情况说明系泰吾门窗公司于2015年3月25日出具，载明2014年底，万嘉公司无力支付欠泰吾门窗公司工程款，欲以上书房四期38幢3305室、3306室房屋抵扣部分工程款，***、范赟经人介绍，通过泰吾门窗公司与万嘉公司签订了《商品房买卖合同》购买上述两套房屋，除支付给万嘉公司的购房款差价外，剩余95万元，二人于2015年通过其父亲范正元以承兑汇票和现金的方式已全额支付给泰吾门窗公司用于抵扣万嘉公司欠泰吾门窗公司的工程款，泰吾门窗公司确认收到该款项，证明第三人已收到***支付的房款，用于抵扣万嘉公司欠第三人的工程款；3.证人谈话笔录、证人身份证、出院记录，证明证人钱某作为万嘉公司财务，陈述了范正元即***父亲向万嘉公司付款的情况，万嘉公司已收到房价款差额部分，另证明证人身患癌症，无法出庭作证；4.常住人口登记卡，证明范正元与***是父女关系，本案的金额是范正元支付。

万嘉公司对上述证据质证意见为：1.对（项目）工程款（质保金)抵房款审批表的真实性无异议，万嘉公司管理人对于万嘉公司与泰吾门窗之间的以房抵债法律关系予以认可，但是以房抵债无法等同于消费者购房；2.对情况说明、付款凭证、证人谈话笔录、证人身份证、出院记录真实性请法庭依法审查，按照法律规定，证人应当出庭，虽然***提出证人因身体健康原因，无法出庭，但是该份证据是否能作为有效证据，应当通过法庭许可，此外，对于这些证据的关联性即***是否有向泰吾门窗公司真实支付过案涉房屋的购房款，仅凭***提交的承兑汇票以及泰吾门窗公司的单方情况说明，证明力度不足；3.对常住人口登记卡的三性均无异议，对范正元真实付款的事实不予认可，只对***与范正元的亲属关系无异议。

一审庭审中，万嘉公司陈述，对于***主张的245110元的房款在万嘉公司的财务账册中时并未查询到，***在债权申报、本案诉讼中均未提交相应的证明凭证，因此万嘉公司不予认可。***陈述，***直接支付给万嘉公司的差价245110元，就是在证人笔录中所说的承兑汇票，另外***与另案***在与万嘉公司签订商品房买卖房屋的当天，一共支付了2万元的定金，二人实际支付给万嘉公司的金额为265110元；万嘉公司内部做账将***支付的款项分别抵为泰吾门窗公司及常州中海置业有限公司（实为常州市新达联合装饰有限公司）工程款，共计为1215110元，与两套房屋的总价相同，该两份审批表，也是破产管理人向***出具的，又根据证人笔录，万嘉公司实际已将***支付的款项抵扣了上述两家公司的工程款，这些手续均由万嘉公司内部制作，***不知情，万嘉公司已经实际收到***支付的所有房价款，万嘉公司的负债已经减少，已就***的付款获益，故应当向***履行相应义务；***是普通的购房人,名下没有任何的房屋，购买案涉的房屋是用于自己居住，现在的案涉房屋已经可以交付，根据相关的法律规定和司法实践，万嘉公司应当向***继续履行。

一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证明。本案中，***陈述与另案***直接向万嘉公司支付了房款现金2万元、承兑汇票245110元，因万嘉公司不予认可，且***仅提供了书面的证人证言，该院不予采信。对于***主张与另案***通过承兑汇票和现金方式支付泰吾门窗公司95万元，因泰吾门窗公司未到庭参加诉讼，***提供的承兑汇票复印件及泰吾门窗公司书面的情况说明并不足以认定该款项的实际交付。***就其诉请提交的证据不足以证明其已实际支付案涉房屋的购房款，因此，***不符合房地产企业破产程序中购房消费者优先权的认定标准，万嘉公司有权解除合同。综上，***主张万嘉公司继续履行合同于法无据，该院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：驳回***的诉讼请求。本案案件受理费8652元，由***负担。

二审中，***提交证据如下：一、常州市住房和城乡建设发展促进中心盖章的《合同备案证明表》，证明案涉房产已于2015年3月25日备案至***名下，***为案涉房产的权利人；二、记账凭证、收据、（项目）工程款（质保金)抵房款审批表、常州中海置业有限公司工程款（材料款）支付申请单、国内支付业务收款回单数份，证明***之父范正元于2015年3月25日代***向万嘉公司支付的245110元购房款由万嘉公司直接支付给常州中海置业有限公司，常州中海置业有限公司将该款交付给常州新达联合装饰工程有限公司；三、江苏海鸥冷却塔股份有限公司出具的《情况说明》、江苏海鸥冷却塔股份有限公司经办人蒋辉的身份证复印件、江苏海鸥冷却塔股份有限公司的承兑汇票领用记录及江苏海鸥冷却塔股份有限公司与江苏宏昌建设集团有限公司签署的《江苏海鸥冷却塔股份有限公司扩建项目办公楼内装修工程承包合同》，证明***之父范正元于2015年3月25日向万嘉公司支付的购房款系承兑汇票，该承兑汇票有合法来源。四、***不动产登记簿查询证明，证明***名下在本市无房产。

万嘉公司质证称，1、第一组证据，真实性无异议，对于***案涉房屋备案的事实无异议。但是万嘉公司不认可***有直接向万嘉公司付款的行为。2、第二组证据，万嘉公司认可万嘉公司与常州中海置业有限公司关于院街地上住宅、商业公共区域装修242740元的抵款事实。常州中海置业有限公司也确实向万嘉公司开具了242740元的收款收据。但是该组证据并没有任何一项可以反映***（范正元）有向万嘉公司或者常州中海置业有限公司付款的事实。而且***所主张的245110元的付款金额和其提供的证据材料的所反映的金额也是不一致的。3、第三组证据，由于未发生在万嘉公司与***之间，对于该组证据万嘉公司无法发表质证意见，请法庭依法认定。

泰吾门窗公司认可***提交证据的三性。

泰吾门窗公司提交该公司2013年-2015年核算项目科目组合表应付账款复印件，证明泰吾门窗公司与范正元及江苏宏昌建设集团有限公司没有关系，2014年泰吾门窗公司与万嘉公司发生往来1798770元是孙伟明和范正元购房款总金额。

二审中，***申请证人张某出庭作证，张某陈述，“万嘉公司破产前我是公司的财务负责人。截止2013年12月的时候，万嘉公司和泰吾门窗公司对账了，账上显示万嘉公司欠泰吾门窗公司188万元左右，具体金额不太记得了。2014年期间因为万嘉公司现金流出现了问题，跟泰吾门窗公司进行协商让泰吾门窗公司找购房者买房，同时我们以泰吾门窗公司的工程款抵付购房款。泰吾门窗公司找了三户，其中范正元两套，还有一个叫孙伟明的一套，总共180万元不到。泰吾门窗公司代范正元两个女儿抵付的款项是是95万元左右。在公司正常运转期间，房款抵付都有相应的手续。范正元两个女儿的两套房子除了抵付的款项外余款的支付情况我具体不太清楚了，我只知道范正元的两套房子中有一套725000元是全额抵的。还有一套购房总价是49万元。剩余部分他付了一张278000元的承兑汇票，但实际同需要支付的金额只有242740元，多余部分我们退给他了，具体退还方式我不太记得了。钱某是万联集团的财务总监。***、范赟的房屋买卖合同是在万嘉公司的售楼处签的，是专门的营销部负责的。范正元向万嘉公司支付的承兑汇票是我们公司的出纳会计收的，出纳会计是张健。收款的时候我没有见过这张承兑汇票，账务处理的时候应该有过。我的身份是万嘉公司的财务负责人，具体业务操作不是我本人经办。是否以中海冲抵这个我不清楚。就我原来的工作经验看应该是我收到了范正元的款项后应该是借给了中海公司，中海公司如何结算或者抵扣他的工程款就和万嘉公司无关了。我们财务上认为，购房手续齐全，收款或者视同收款的手续完备，我们就确认为房款付清，就开具发票。收到等额的钱或者等额手续再出具发票。泰吾门窗公司抵付了购房款后，泰吾门窗公司和万嘉公司之间还有10万元左右工程欠款。”

针对证人证言，***质证称，证人的身份是万嘉公司的财务负责人，对于购房的买卖以及付款开票都是清楚的，所以证言能证实***、范赟所有的购房款已经通过本人支付以及泰吾门窗公司代为支付的方式都付清了。万嘉公司质证称，对于证人所陈述的万嘉公司与泰吾门窗公司之间以房抵债的法律关系予以认可，在一审中***、范赟提交了以房抵债审批表也有明确清晰的反映。对于案涉两套房屋的财务账册查询情况万嘉公司向法庭说明，本案案涉房屋的两套房款金额分别为490100元以及725010元，反映出万嘉公司有两套金额相对应的应收房款，根据财务账册以及抵房审批表其中的有972370元抵扣了泰吾门窗公司的应付工程款，剩余的242740元抵扣了中海置业公司的应付工程款，因此财务账册对于两套房屋的应收房款是做平的，但是管理人没有办法在财务账册中查询到范正元有向万嘉公司支付过其认为的承兑汇票所对应的245110元的记录。泰吾门窗公司质证称，对证人证言予以认可。

一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

二审中，万嘉公司陈述，万嘉公司有工程款抵付房款的情况，其中孙伟明以泰吾门窗公司的工程款抵付上书房四期39幢702号购房款金额826400，万嘉公司破产管理人确认了孙伟明的该套房屋。

本院认为，***符合房地产企业破产程序中购房消费者优先权的认定标准，万嘉公司无权解除合同。首先，***与万嘉公司签订了商品房买卖合同并已进行了备案登记。其次，案涉房屋为住宅且***名下在本地并无其他住房。再次，根据一、二审中的证据可以认定***及另案范赟的购房款已由其父亲范正元通过现金及承兑汇票的方式全额支付，其中95万元系支付给泰吾门窗公司，余款直接支付给万嘉公司工作人员，至于万嘉公司及其关联企业常州中海置业有限公司如何记账，与***无关。综上所述，***的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销常州市钟楼区人民法院（2021）苏0404民初1853号民事判决；

二、常州永红万嘉置业发展有限公司继续履行2015年1月19日与***签订的关于“上书房”小区38幢3306室的《商品房买卖合同》。

一审案件受理费8652元，二审案件受理费8652元，均由常州永红万嘉置业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　沈超彦

审 判 员　王　星

审 判 员　周韵琪

二〇二一年十二月二十二日

法官助理　郭　强

书 记 员　陈茹珺