某某市宝西房地产开发有限责任公司、某某等民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省**市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）湘05民终49号 上诉人（原审被告）：**市宝西房地产开发有限责任公司，住所地**市大祥区某甲路金家巷。 法定代表人：***，该公司经理。 上诉人（原审被告）：***，男，1961年4月15日出生，汉族，住**市大祥区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：**，湖南森力（**）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，女，1953年11月26日出生，汉族，住**市大祥区。 委托诉讼代理人：***，湖南振威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，湖南振威律师事务所实习律师。 原审被告：**市宝西建筑工程有限公司，住所地**市大祥区某甲路金家巷。 法定代表人：***，该公司经理。 上诉人**市宝西房地产开发有限责任公司（以下简称宝西房地产公司）、***因与被上诉人***、原审被告**市宝西建筑工程有限公司（以下简称宝西建筑公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服湖南省**市大祥区人民法院（2022）湘0503民初2322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宝西房地产公司、***上诉请求：撤销原判，改判驳回***的全部诉讼请求。事实和理由：一、因《联合建房协议书》违反行政法规的强制性规定无效，而基于该协议产生的《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁补偿协议书补充协议》自然无法律约束力。二、***始终认为其系联合建房的经营者，亦实际干涉了项目开发的部分经营管理。案涉房屋于2018年10月2日进行了主体验收，2019年开始全面验收，由于疫情原因等不可抗力造成全面验收至2021年12月3日才完成，但实际交房时间为2019年7月，部分商品房业主及拆迁房业主均收到房屋并装修入住，***对房屋的交付时间是明知的，其出于利益的考量不愿意接收房屋，责任不在宝西房地产公司。三、根据《“某某苑”项目恢复施工协调会会议纪要（一）》，经职工代表同意，案外人***投资2000多万元完成项目，即使房屋延期交付，过渡费也不应由宝西房地产公司承担。四、双方已于2022年1月30日对房屋交付前的所有债权债务进行了一次性结算，因疫情原因致使行政部门未及时办理权证系不可抗力，一审认定宝西房地产公司构成违约，缺乏法律依据。 ***辩称，现有证据证明***已向宝西房地产公司支付房屋超面积补差款72000元，一审判决宝西房地产公司向***支付过渡费有事实依据；宝西房地产公司虽向***交付了房屋钥匙，但未为其办理不动产权证。一审判决认定事实清楚、证据确凿，请求二审驳回上诉，维持原判。 宝西建筑公司未作**。 ***向一审法院起诉请求：1.判令宝西房地产公司将“某某苑”C××××号拆迁安置房屋交付给***，并在30日内协助***办理该房屋的不动产登记证；2.判令宝西房地产公司向***支付拆迁过渡费抵扣拆迁安置房超面积差价款后的余额172847.70元；3.判令***和宝西建筑公司对宝西房地产公司应履行的义务承担连带责任；4.判令宝西房地产公司、***、宝西建筑公司承担本案诉讼费。一审过程中，***将诉讼请求第1项变更为：“判令宝西房地产公司在30日内协助***办理‘某某苑’C××××号房屋的不动产登记证”。 一审法院认定事实：1992年8月18日，**市宝西建筑工程公司成立，2018年5月23日名称变更为宝西建筑公司。1994年12月30日宝西房地产公司成立，其股东经多次变更后现为***一人，现宝西房地产公司类型为自然人独资有限责任公司。 2010年6月4日，**市科学技术局机关职工、**市科学技术协会机关职工（甲方）与宝西建筑公司（乙方）签订了《联合建房协议书》，协议约定：***等协商，甲方同意将某甲路科技馆内北面空地及某乙路××号市科技局家属宿舍第一栋住宅楼拆除，由乙方按照现行有关政策与甲方联合建设住房（项目名称暂定：某某苑）。1.拆迁补偿。甲方有两处建筑需拆除补偿：①市科技局家属宿舍院内第一栋20户住户；②市科协场地出租的汽修厂和门面。乙方同意这两处就地拆迁安置和补偿，具体补偿方案以乙方和拆迁安置业主另行签订拆迁安置补偿协议准。在本协议签字生效后三个月内乙方完成拆迁任务；2.建房手续办理及费用：①新建两栋住宅楼的有关报建、审批、施工等全部手续由乙方全权负责办理，甲方予以协助，办理所有手续的一切费用由乙方承担（含国国土、规划、报建、设计监理等一切费用）；②乙方负责办理好甲方购房的银行按揭贷款手续，为甲方采取按揭贷款或住房公积金贷款购房提供服务。3.住房分配原则：①两栋住宅楼均建设17层，另建架空层用做车库，每层4户，共计136户，甲方**市科学技术局机关职工购买55套；②甲方**市科学技术协会机关职工购买40套，甲方购买的住房自行制定分购办法落实到户。剩余41套住房归乙方自行安置，甲方无异议；③乙方自行安置的住房，优先考虑甲方单位所属二级机构人员购买，并给予适当优惠。4.购房价及价格调整。两栋住宅楼的一层起价为1560元/㎡，每上升一层增加20元/㎡，拆迁户补偿面积价格按第五层价格计算，超面积、超楼层按实计价，由乙方按照安置补偿协议书的规定全权负责落实。协议还对其他事项进行了约定。甲方代表***等人在该协议上签字，乙方代表***在该协议上签字，并加盖**市宝西建筑工程公司印章。 2010年11月23日，***（拆迁户乙方）与宝西建筑公司（开发商甲方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意将现有住房拆除，并加上市科技局宿舍院内和市科协办公院内现有空余场地，与甲方一起联合新建两栋住宅楼，新建两栋住宅楼均为17层，甲方同意乙方在新建的两栋楼内就地安置；甲方同意现住房实际面积按1：1.3补偿新房面积，同时另加煤房面积按30%折算新房面积进行补偿，甲方补偿给乙方新面积为104.22㎡；新建楼房的起价（即第一层价格）1560元/㎡，每上升一层增加20元/㎡，不管价格涨或降，甲方补偿给乙方的新房统一确定为第五层的价格；乙方拆迁过渡期的租房安置费，甲方按每户400元/月计算付给乙方，时间为自乙方搬家之日前15天起至甲方交钥匙后4个月止，甲方另支付乙方搬家费400元/户，本协议签字生效后甲方预先支付乙方每户租房安置费及搬家费8400元；新房建好后，原乙方已开通的水电气、电视、宽带、电话等由甲方负责开通，其费用由甲方负责承担；乙方所购新房补偿面积内办理国土证、房产证的一切费用由甲方负责，超面积部分办理国土证、房产证的契税由乙方负责，其他费用由甲方负责；乙方购房的付款办法，除去补偿款后，余下款项按甲方与联合建房代表所签订的协议条款执行。***于2010年12月搬出原住房，将房屋钥匙及相关权证交付给宝西建筑公司，宝西建筑公司向***支付了过渡费（2010年12月至2012年7月）及搬家费共计8400元。 2013年4月25日，宝西房地产公司取得**市人民政府国有建设用地使用权出让批复，**市国土资源局作为出让方，将位于**市大祥区××路原属于**市科学技术协会及***等30户办公、住宅用地面积4362.23㎡的土地使用权以9400000元挂牌出让给宝西房地产公司。2014年8月18日，**市人民政府向宝西房地产公司颁发了国有土地使用权证。 2014年11月17日，***与***签订选房协议，***选择某户型×楼（某-9）面积133.09㎡及C2－13房屋面积142.17㎡的两套房屋。2014年12月6日，***向宝西房地产公司预付了某-9房屋的房产税9316.30元及C2－13房屋的房产税9951.90元，共计19268.20元。经一审法院向**市不动产登记中心取证，***选择某户型×楼即为楼盘表中×××××××号房，房屋实际建筑面积135.42㎡。 2016年6月20日，经宝西房地产公司、宝西建筑公司、市科协、市科技局、施工方等相关人员会议研究，形成《关于研究“某某苑商住楼”项目恢复施工的会议纪要》，主要内容为：“某某苑”项目恢复施工的期限定于2016年7月31日止，***必须在规定期限内依法依规办理好所有施工手续，获得相关证照后才能施工；***逾期未能按上述规定条件恢复施工，即视为自动放弃该项目的开发工作，“某某苑”项目由宝西房地产公司全盘接管，另外安排项目开发负责人在1个月内恢复施工；如宝西房地产公司全盘接管“某某苑”项目开发工作后，***原与市科协、市科技局干部职工及拆迁户签订合同应付的各种费用及应承担的各种义务全部由宝西房地产公司承担。宝西房地产公司在开发“某某苑”项目的过程中，因缺乏资金造成工程停工，经与拆迁户代表协商，2017年4月7日形成《“某某苑”项目恢复施工协调会会议纪要（一）》，主要内容为：新投资商保证在进场施工之日起20个月内将“某某苑”小区建设好且验收合格，并将住房交给拆迁户进行装修；拆迁户与原投资商***签订的选房等协议仍然有效，由宝西房地产公司负责兑现；拆迁户拆迁安置费统一计算至2017年4月底，标准为400元/月每户，2017年4月之前所欠拆迁安置费由***负责承担，该欠款必须由***在交房前全部付清，拆迁户可用该款抵扣购房款；2017年4月新投资商进场恢复施工后，拆迁安置费在20个月内不再计算，如超过20个月仍未交房，此后则按每户2000元/月向拆迁户支付拆迁安置过渡费，一直计算到交房为止，由新投资商负责承担。 某某苑综合楼项目由宝西房地产公司开发建设，宝西建筑公司负责工程施工，某某苑综合楼于2014年10月18日开工建设，并于2021年12月3日经验收合格。2022年1月30日，***通过银行转账支付房款，***向***出具了“今收到***拆迁户超面积房款人民币柒万贰仟元整”的收条，宝西房地产公司于当日将×××××××号房交付给***。 一审法院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。***与宝西建筑公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效。房屋拆迁补偿协议签订后，因宝西建筑公司无法取得房屋拆迁、开发的资质，故市科协、市科技局又与宝西房地产公司合作，宝西房地产公司取得市科技局、市科协内4673.19㎡土地的使用权，负责开发建设“某某苑”综合楼工程，故对案涉市科技局家属楼进行征地拆迁与补偿的实际主体应是宝西房地产公司，宝西建筑公司仅作为施工方参与建设。依据2016年6月20日《关于研究“某某苑商住楼”项目恢复施工的会议纪要》及2017年4月7日《“某某苑”项目恢复施工协调会会议纪要（一）》，宝西房地产公司全盘接管“某某苑”项目开发工作后，***（宝西建筑公司）原与市科协、市科技局干部职工及拆迁户签订合同应付的各种费用及应承担的各种义务全部由宝西房地产公司承担；拆迁户与原投资商***（宝西建筑公司）签订的选房等协议仍然有效，由宝西房地产公司负责兑现，可以认定宝西房地产公司实际征地拆迁后，实际承受了宝西建筑公司与***签订的房屋拆迁补偿协议，并实际履行了协议。案涉某某苑综合楼于2021年12月3日经验收合格，具备交付使用的条件。2022年1月30日***与宝西房地产公司进行了协商，***补交了超面积部分的房款，宝西房地产公司亦于当日将***选定的×××××××号拆迁安置房交付给***。宝西房地产公司认可***已付清全部房款，但未能在房屋交付后的合理期限内为***办理该房屋的不动产登记证的行为构成违约，应承担相应的违约责任，故***请求宝西房地产公司协助***办理×××××××号房屋不动产登记的诉讼请求有理，予以支持。 宝西房地产公司、***辩称，双方已就房屋价格进行最终的结算，***按要求付清全部房款，故宝西房地产公司不存在再向***支付拆迁过渡费。宝西房地产公司在2022年1月30日向***收取72000元，并明确表示该款为房屋超面积补差款，但双方未签订书面结算协议。***提出宝西房地产公司欠付自2012年7月以后的房屋拆迁过渡费，而宝西房地产公司并未提供充分证据证明该房款结算已扣除***的过渡费或者***自愿表示放弃过渡费，应承担举证不能的后果，宝西房地产公司提出无需支付过渡费的辩解意见不能成立。关于过渡费用的计算。按照《房屋拆迁补偿协议书》第五条“乙方拆迁过渡期的租房安置费，甲方按每户400元/月计算付给乙方，时间为自乙方搬家之日前15天起至甲方交钥匙后4个月止，甲方另支付乙方搬家费400元/户，本协议签字生效后甲方预先支付乙方每户租房安置费及搬家费8400元”的约定，***已领取自2010年12月至2012年7月共计20个月的过渡费8000元，故自2012年8月至2022年1月宝西房地产公司依约应向***支付过渡费47200元［400元/月×（114个月＋4个月）］。***提出按照**市人民政府市政发（2012）20号文件的规定，过渡期限超过24个月未提供安置房的，应当按照原标准的二倍支付过渡费，协议过渡费的约定与该文件规定相冲突，应按文件规定执行，宝西房地产公司应按800元/月向***支付过渡费。双方对过渡费的约定虽与文件规定不一致，但该约定并未违反法律、行政法规的效力强制性规定，而文件既不属于法律，也不属于行政法规，且文件的上述规定为管理性规定，并不对合同条款的效力产生影响。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故***的上述观点不能成立。***提出按照《“某某苑”项目恢复施工协调会会议纪要（一）》，宝西房地产公司应在2019年1月将建好的房屋交付***，逾期按2000元/月向***支付过渡费。该会议纪要是在宝西房地产公司接手“某某苑”项目开发后，为引进投资恢复施工的情况下作出的，并要求新投资商在20个月完成建设并验收合格，否则逾期按2000元/月向拆迁户支付过渡费，其实质是引进投资商的条件，但该纪要并无新投资商的参与，且事实上该项目引进投资商并未实现。***要求宝西房地产公司承担会议纪要对新投资商的义务，缺乏法律依据，不予支持。 根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。***系宝西房地产公司的唯一股东，其未提供证据证明公司的财产独立于其个人的财产这一事实，故应对公司所欠***的债务承担连带偿还责任，因此，对***要求***对宝西房地产公司应支付的上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。 宝西建筑公司签订《联合建房协议书》后，因其不具备相应的房地产开发资质，根据各方协商形成的《关于研究“某某苑商住楼”项目恢复施工的会议纪要》，案涉楼盘由宝西房地产公司全盘接管进行开发，前期已签订的协议（含建房款）仍然有效，并由宝西房地产公司负责兑现，构成合同权利义务的概括转移，宝西建筑公司不是合同的当事人，***请求宝西建筑公司承担连带责任缺乏法律依据，不予支持。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、**市宝西房地产开发有限责任公司自判决生效之日起90日内协助***办理某某苑综合楼×××××××号住房不动产登记；二、**市宝西房地产开发有限责任公司自判决生效之日起十日内向***支付过渡费47200元；三、***对上述**市宝西房地产开发有限责任公司应支付的上述款项及其在本案中应负担的诉讼费用承担连带清偿责任；四、驳回***对**市宝西建筑工程有限公司的诉讼请求；五、驳回***的其他诉讼请求。一审案件受理费1878元，由***负担878元，**市宝西房地产开发有限责任公司负担1000元。 二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对原判认定的事实，本院予以确认。 本院认为，根据修改后的《民事案件案由规定》，本案系民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷。本案二审争议的焦点是：一、一审判决宝西房地产公司协助***办理某某苑综合楼×××××××号房屋不动产登记，是否恰当；二、一审认定宝西房地产公司向***支付过渡费47200元是否正确。 ***与宝西建筑公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。协议签订后，各方经协商形成《关于研究“某某苑商住楼”项目恢复施工的会议纪要》，案涉楼盘由宝西房地产公司全盘接管进行开发，***原与市科技局、市科协干部职工及拆迁户签订合同应付的各种费用及应承担的各种义务全部由宝西房地产公司承担，已构成合同权利义务的概括转移，宝西房地产公司应按照约定全面履行原合同主体宝西建筑公司应承担的合同义务。现***要求宝西房地产公司按照合同约定协助办理案涉房屋不动产权登记，于法有据，一审予以支持并无不当。宝西房地产公司、***上诉主张因《联合建房协议书》违反行政法规的强制性规定，故《房屋拆迁补偿协议书》不具有法律约束力，于法无据，本院不予支持。 《房屋拆迁补偿协议书》第五条约定“乙方拆迁过渡期的租房安置费，甲方按每户400元/月计算付给乙方，时间为自乙方搬家之日前15天起至甲方交钥匙后4个月止，甲方另支付乙方搬家费400元/户，具体租房安置费按实际时间计算。”从***提交的收条内容来看，载明***于2022年1月30日向***支付的款项性质为房屋超面积补差款，且无证据证明该款项包含或抵扣应向***支付的过渡费，故宝西房地产公司、***上诉主张其无须支付过渡费缺乏事实依据，本院不予支持。一审结合本案实际情况，拆迁过渡期从2012年8月计算至2022年1月30日后4个月止，认定宝西房地产公司应向***支付过渡费47200元并无不当。宝西房地产公司、***另上诉提出按照《“某某苑”项目恢复施工协调会会议纪要（一）》意见，应由新投资商支付过渡费，但未提供证据证明新投资商参加了该协调会、实际投资并参与项目开发经营，故对其就此提出的上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，宝西房地产公司、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费980元，由上诉人**市宝西房地产开发有限责任公司、***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　罗　松 二〇二三年二月七日 法官助理　*** 书 记 员　*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……