某某市宝西房地产开发有限责任公司、某某等民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省**市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘05民终2469号 上诉人（原审被告）：**市宝西房地产开发有限责任公司。 法定代表人：***，该公司经理。 上诉人（原审被告）：***。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：**，湖南森力（**）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***。 原审被告：**市宝西建筑工程有限公司。 法定代表人：***，该公司经理。 上诉人**市宝西房地产开发有限责任公司（以下简称宝西房地产公司）、***因与被上诉人***、原审被告**市宝西建筑工程有限公司（以下简称宝西建筑公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服湖南省**市大祥区人民法院（2022）湘0503民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宝西房地产公司、***上诉请求：改判驳回***的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决宝西房地产公司支付***房屋拆迁过渡费44000元错误。首先，《联合建房协议书》因违反行政法规的强制性规定无效，而基于该协议产生的《房屋拆迁协议》及《房屋拆迁补偿协议》自然没有法律约束力。其次，***始终认为其系联合建房的经营者，亦实际干涉了项目开发的部分经营管理。案涉房屋于2018年10月2日进行了主体验收，2019年开始全面验收，由于疫情原因等不可抗力造成全面验收至2021年12月3日才完成，但实际交房时间为2019年7月，部分商品房业主及拆迁房业主均收到房屋并装修入住，***对房屋的交付时间是明知的，其出于利益的考量不愿意接收房屋，责任不在宝西房地产公司。再次，根据《某地项目恢复施工协调会会议纪要（一）》，经职工代表同意，案外人***投资2000多万元完成项目，即使房屋延期交付，过渡费也不应由宝西房地产公司承担。 ***答辩称，案涉协议是***以自然人身份与宝西建筑公司签订，合法有效。拆迁户的补偿是国家从土地出让金中减免的，共600多万元。案涉房屋验收时间是2021年12月30日，现国家对拆迁补偿作出新的规定，应按照该规定认定补偿费用。 宝西建筑公司未作**。 ***向一审法院起诉请求：1.判令宝西房地产公司将“某地”某号拆迁补偿房屋交付给***，并在30日内协助***办理该房屋的不动产权证；2.判令宝西房地产公司支付拖欠***的临时安置费和搬家费抵扣房款后的余款43700元；3.判令宝西房地产公司履行《房屋拆迁补偿协议》和《房屋拆迁补偿协议补充协议》的约定，承担补偿面积之内的办证费用、水电气开户费；4.判令***和宝西建筑公司对宝西房地产公司应履行的义务承担连带责任；5.宝西房地产公司、***、宝西建筑公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：1992年8月18日，**市宝西建筑工程公司成立。2018年5月23日，该公司名称变更为**市宝西建筑工程有限公司。1994年12月30日，**市宝西房地产开发有限责任公司成立。2015年11月12日，公司股东由**市宝西建筑工程公司等10人持股变更为**市宝西建筑工程公司一人持股。2017年9月14日，股东由**市宝西建筑工程公司变更为***，现**市宝西房地产开发有限责任公司类型为自然人独资有限责任公司。 2010年6月4日，**市科学技术局机关职工、**市科学技术协会机关职工（甲方）与宝西建筑公司（乙方）签订《联合建房协议书》，协议约定：***等协商，甲方同意将某路某地及某路某号某地家属宿舍第一栋住宅楼拆除，由乙方按照现行有关政策与甲方联合建设住房（项目名称暂定：某地）。1.拆迁补偿。甲方有两处建筑需拆除补偿：①某地家属宿舍院内第一栋20户住户；②市科协场地出租的汽修厂和门面。乙方同意这两处就地拆迁安置和补偿，具体补偿方案以乙方和拆迁安置业主另行签订拆迁安置补偿协议为准。在本协议签字生效后三个月内乙方完成拆迁任务；2.建房手续办理及费用：①新建两栋住宅楼的有关报建、审批、施工等全部手续由乙方全权负责办理，甲方予以协助，办理所有手续的一切费用由乙方承担（含国土、规划、报建、设计监理等一切费用）；②乙方负责办理好甲方购房的银行按揭贷款手续，为甲方采取按揭贷款或住房公积金贷款购房提供服务；3.住房分配原则：①两栋住宅楼均建设17层，另建架空层用做车库，每层4户，共计136户，甲方**市科学技术局机关职工购买55套；②甲方**市科学技术协会机关职工购买40套，甲方购买的住房自行制定分购办法落实到户。剩余41套住房归乙方自行安置，甲方无异议；③乙方自行安置的住房，优先考虑甲方单位所属二级机构人员购买，并给予适当优惠；4.购房价及价格调整。两栋住宅楼的一层起价为1560元/㎡，每上升一层增加20元/㎡，拆迁户补偿面积价格按第五层价格计算，超面积、超楼层按实计价，由乙方按照安置补偿协议书的规定全权负责落实。协议还对其他事项进行了约定。甲方代表***等人在该协议上签字，乙方代表***在该协议上签字，并加盖**市宝西建筑工程公司印章。 2010年7月9日，***（拆迁户乙方）与宝西建筑公司（开发商甲方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意将现有住房拆除，并加上某地宿舍院内和市科协办公院内现有空余场地，与甲方一起联合新建两栋住宅楼。一、新建两栋住宅楼均为17层；二、甲方同意乙方在新建的两栋楼内就地安置；三、甲方同意现住房实际面积（即房产证面积＋楼道面积）按1：1.3补偿新房面积，同时另加煤房面积按30%折算新房面积进行补偿，甲方补偿给乙方新面积为104.22㎡；四、新建楼房的起价（即第一层价格）1560元/㎡，每上升一层增加20元/㎡，不管价格涨或降，甲方补偿给乙方的新房统一确定为第五层的价格；五、乙方拆迁过渡期的租房安置费，甲方按每户400元/月计算付给乙方，时间为自乙方搬家之日前15天起至甲方交钥匙后4个月止，甲方另支付乙方搬家费400元/户。本协议签字生效后甲方预先支付乙方每户租房安置费及搬家费8400元；六、新房建好后，原乙方已开通的水、电、气、电视、宽带、电话等由甲方负责开通，其费用由甲方负责承担；七、乙方所购新房补偿面积内办理国土证、房产证的一切费用由甲方负责，超面积部分办理国土证、房产证的契税由乙方负责，其他费用由甲方负责；八、乙方购房的付款办法，除去补偿款后，余下款项按甲方与联合建房代表所签订的协议条款执行。 2012年12月31日，***与宝西建筑公司又签订了一份《房屋拆迁补偿协议书补充协议》，补充协议约定将原协议第三条甲方同意现住房实际面积（即房产证面积＋楼道面积）按1：1.3补偿新房面积改为按1：1.5补偿新房面积，甲方补偿给乙方新房面积为119.55㎡；原协议第四条新建楼房的起价1560元/㎡改为按实际核实的价格为准，其他各项条款内容不变。 ***搬出原住房后，将房屋钥匙及相关权证交付给宝西建筑公司，宝西建筑公司向***支付了过渡费（2011年1月至2013年8月）及搬家费共计8400元。 2013年4月25日，宝西房地产公司取得**市人民政府国有建设用地使用权出让批复，**市国土资源局作为出让方，将位于**市大祥区××路原属于**市科学技术协会及***等30户办公及住宅用地面积为4362.23㎡的土地使用权以9400000元挂牌出让给宝西房地产公司。由宝西房地产公司负责开发建设科技局、科协两栋住房，工程项目名称为**市众鑫某地综合楼工程。9400000元出让价中，其中竞买土地预付款为3420000元、私有住房拆迁安置补偿6029200元、市科协办公用地补偿费900000元。2014年8月18日，**市人民政府向宝西房地产公司颁发了邵市国用（2014）第Ｄ00150号国有土地使用权证。 2016年6月20日，经宝西房地产公司、宝西建筑公司、市科协、某地、施工方等相关人员会议研究，形成《关于研究“某地商住楼”项目恢复施工的会议纪要》，主要内容为：“某地”项目恢复施工的期限定于2016年7月31日止，***必须在规定期限内依法依规办理好所有施工手续，获得相关证照后才能施工；***逾期未能按上述规定条件恢复施工，即视为自动放弃该项目的开发工作，“某地”项目由宝西房地产公司全盘接管，另外安排项目开发负责人在1个月内恢复施工；如宝西房地产公司全盘接管“某地”项目开发工作后，***原与市科协、某地干部职工及拆迁户签订合同应付的各种费用及应承担的各种义务全部由宝西房地产公司承担。宝西房地产公司在开发“某地”项目的过程中，因缺乏资金造成工程停工，经与拆迁户代表协商，2017年4月7日，形成《“某地”项目恢复施工协调会会议纪要（一）》，主要内容为：新投资商保证在进场施工之日起20个月内将“某地”小区建设好且验收合格，并将住房交给拆迁户进行装修；拆迁户与原投资商***签订的选房等协议仍然有效，由宝西房地产公司负责兑现；拆迁户拆迁安置费统一计算至2017年4月底，标准为400元/月每户，2017年4月之前所欠拆迁安置费由***负责承担，该欠款必须由***在交房前全部付清，拆迁户可用该款抵扣购房款；2017年4月新投资商进场恢复施工后，拆迁安置费在20个月内不再计算，如超过20个月仍未交房，此后则按每户2000元/月向拆迁户支付拆迁安置过渡费，一直计算到交房为止，由新投资商负责承担。宝西房地产公司在该会议纪要上加盖公司公章，***、***在代表处签字，***等人在集资户代表处签字。 根据宝西房地产公司出具的“某地拆迁户登记表”记载，***的安置房房号为某号，面积为134.57㎡。另查明，某号住房为楼盘表中某号房屋，房屋实际建筑面积为135.42㎡。庭审中，***与宝西房地产公司、***均认可超过面积按照2613元/平方米补差价，并同意在本案中一并处理。 案涉某地综合楼项目由宝西房地产公司开发建设，宝西建筑公司负责工程施工，某地综合楼于2014年10月18日开工建设，于2021年12月3日经验收合格。但一直未通知***接收房屋。 一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。***与宝西建筑公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》《房屋拆迁补偿协议书补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效。房屋拆迁补偿协议签订后，因宝西建筑公司无法取得房屋拆迁、开发的资质，故科协、科技局又与宝西房地产公司合作，宝西房地产公司取得科技局、科协内4673.19㎡土地的使用权，负责开发建设“某地”综合楼工程，故对涉案科技局家属楼进行征地拆迁与补偿的实际主体应是宝西房地产公司，宝西建筑公司仅作为施工方参与建设。依据2016年6月20日《关于研究“某地商住楼”项目恢复施工的会议纪要》及2017年4月7日《“某地”项目恢复施工协调会会议纪要（一）》，宝西房地产公司全盘接管“某地”项目开发工作后，***（宝西建筑公司）原与某地干部职工及拆迁户签订合同应付的各种费用及应承担的各种义务全部由宝西房地产公司承担；拆迁户与原投资商***（宝西建筑公司）签订的选房等协议仍然有效，由宝西房地产公司负责兑现，可以认定宝西房地产公司征地拆迁后，实际承受了宝西建筑公司与***签订的房屋拆迁补偿协议及补充协议，并实际履行了协议。宝西房地产公司开发建设的涉案某地综合楼于2021年12月3日经验收合格，具备交付使用的条件，且宝西房地产公司在房屋验收合格后并未通知***接收房屋，致使房屋一直未能完成交接，宝西房地产公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任，故***请求宝西房地产公司交付某地综合楼某号住房，并协助其办理该房屋不动产登记的诉讼请求，予以支持。根据房屋拆迁补偿协议书的约定，宝西房地产公司应当对安置给***的某号住房开通水电气，费用由其承担，因此对于***要求宝西房地产公司承担水电气开户费及补偿面积之内的办理产权证费用应当依协议约定，但有关费用尚未发生，双方在交付房屋后，可依照法律规定和合同约定，另行结算。 关于临时安置费即过渡费用的计算。***提出按照**市人民政府市政发（2012）20文件的规定，过渡期限超过24个月未提供安置房的，应当按照原标准的二倍支付过渡费，协议过渡费的约定与该文件规定相冲突，应按文件规定执行向***支付过渡费。双方对于过渡费的约定虽与文件规定不一致，但该约定并未违反法律、行政法规的效力强制性规定，而文件既不属于法律，也不属于行政法规，且文件的上述规定为管理性规定，并不对合同条款的效力产生影响。依据当时适用的法律即《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故***的上述观点不能成立。对于《“某地”项目恢复施工协调会会议纪要（一）》上的约定：即宝西房地产公司应在2019年1月将建好的房屋交付***，逾期按2000元/月向***支付过渡费。该会议纪要是在宝西房地产公司接手“某地”项目开发后，为引进投资恢复施工的情况下作出的，纪要要求新投资商在20个月完成建设并验收合格，否则逾期按2000元/月向拆迁户支付过渡费，其实质是引进投资商的条件，但该纪要并无新投资商的参与，且事实上该项目引进投资商并未实现。宝西房地产公司承担会议纪要对新投资商的义务，缺乏法律依据。应当按照《房屋拆迁补偿协议书》第五条“乙方拆迁过渡期的租房安置费，甲方按每户400元/月计算付给乙方，时间为自乙方搬家之日前15天起至甲方交钥匙后4个月止，甲方另支付乙方搬家费400元/户，本协议签字生效后甲方预先支付乙方每户租房安置费及搬家费8400元”的约定，***已领取自2011年1月至2013年8月共计32个月的过渡费12800元，故自2013年9月至2022年6月宝西房地产公司依约应向***支付的过渡费为44000元（400元/月×110个月）。 《“某地”项目恢复施工协调会会议纪要（一）》的规定，拆迁户可以拆迁安置费抵扣购房款，***与宝西房地产公司、***均同意按照2613元/平方米以过渡费抵扣购房款符合上述规定，予以准许。按照选房协议，***安置房的补偿面积为119.55㎡，安置房屋实际建筑面积为135.42㎡，超面积部分按2613元/㎡计算购房款，故***应向宝西房地产公司补偿的房款为41468.31元［（135.42㎡－119.55㎡）×2613元/㎡］。两相抵扣后，宝西房地产公司应向***支付过渡费为2531.69元（44000元-41468.31元）。 根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。***系宝西房地产公司的唯一股东，其未提供证据证明公司的财产独立于其自己的财产这一事实，故应对公司所欠***债务承担连带偿还责任，因此，对***要求***对宝西房地产公司应支付的上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。 宝西建筑公司签订《联合建房协议书》后，因其不具备相应的房地产开发资质，根据各方协商形成的《关于研究“某地商住楼”项目恢复施工的会议纪要》，案涉楼盘由宝西房地产公司全盘接管进行开发，前期已签订的协议（含建房款）仍然有效，并由宝西房地产公司负责兑现，构成合同权利义务的概括转移，宝西建筑公司不是合同的当事人，***请求宝西建筑公司承担连带责任缺乏法律依据，不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、**市宝西房地产开发有限责任公司自判决生效之日起十日内将某地综合楼某号住房交付给***，并在判决生效之日起90天内协助***办理该房屋不动产登记；二、**市宝西房地产开发有限责任公司自判决生效之日起十日内向***支付过渡费2531.69元；三、***对上述**市宝西房地产开发有限责任公司应支付的款项及其在本案中应负担的诉讼费用承担连带清偿责任；四、驳回***的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院经审理查明，案涉某地商住楼于2018年10月22日通过主体验收，2019年7月后开始交房，2021年初已有部分业主装修入住。本院经审理查明的其他事实与原审查明的一致，对原判认定的其他事实予以确认。 本院认为，根据修改后的《民事案由规定》，本案系民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷。本案二审争议焦点是：一审认定宝西房地产公司应支付的过渡费是否正确。 ***（拆迁户乙方）与宝西建筑公司（开发商甲方）签订的《房屋拆迁补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。协议签订后，各方经协商形成《关于研究“某地商住楼”项目恢复施工的会议纪要》，案涉楼盘由宝西房地产公司全盘接管进行开发，***原与某地干部职工及拆迁户签订合同应付的各种费用及应承担的各种义务全部由宝西房地产公司承担，已构成合同权利义务的概括转移，宝西房地产公司应按照约定全面履行原合同主体宝西建筑公司应承担的合同义务。《房屋拆迁补偿协议书》第五条约定“乙方拆迁过渡期的租房安置费，甲方按每户每月400元计算付给乙方，时间为自乙方搬家之日前15天起至甲方交钥匙后4个月止，甲方另支付乙方搬家费400元/户，具体租房安置费按实际时间计算。本协议签字生效后甲方预先支付乙方每户租房安置费及搬家费8400元。”故宝西房地产公司应向***支付拆迁过渡期的安置费。宝西房地产公司、***虽上诉提出按照《“某地”项目恢复施工协调会会议纪要（一）》意见，应由新投资商夏中兴支付过渡费，但未提供证据证明夏中兴参加了该协调会和实际投资并参与项目开发经营，故对其就此提出的上诉理由，本院不予支持。 案涉房屋于2021年12月3日经验收合格具备交付条件，虽宝西房地产公司在房屋验收合格后未提供证据证明已通知***接收房屋，但考虑***作为拆迁户代表参与协商签订案涉协议，且部分业主已于2019年收房并于2021年初入住等因素，可以判定***对于案涉房屋已于2021年12月3日具备交付条件的事实是明知或者应该知道，故根据本案实际情况，拆迁过渡期应计算至2021年12月3日后4个月即2022年4月3日。因***已领取自2011年1月至2013年8月共计32个月的过渡费12800元，故自2013年9月至2022年4月宝西房地产公司依约应向***支付的过渡费为41600元（400元/月×104个月）。***安置房的补偿面积为补偿面积为119.55㎡，安置房屋实际建筑面积为135.42㎡，超面积部分按2613元/㎡计算购房款，故***应向宝西房地产公司补交的房款为41468.31元［（135.42㎡－119.55㎡）×2613元/㎡］。两相抵扣后，宝西房地产公司尚需向***支付过渡费131.69元。 综上所述，宝西房地产公司、***的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持湖南省**市大祥区人民法院（2022）湘0503民初1641号民事判决第一项、第三项； 二、撤销湖南省**市大祥区人民法院（2022）湘0503民初1641号民事判决第二项、第四项； 三、**市宝西房地产开发有限责任公司自本判决书送达之日起十日内向***支付过渡费131.69元； 四、驳回***的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4092元，由***负担592元，**市宝西房地产开发有限责任公司与***连带承担3500元；二审案件受理费80元，由**市宝西房地产开发有限责任公司负担75元，***负担5元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　罗　松 审判员　　*** 二〇二二年十一月二十八日 书记员　　*** 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百五十五条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……