某某市宝西房地产开发有限责任公司、某某等民事二审民事判决书

湖南省**市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘05民终2468号 上诉人（原审被告）：**市宝西房地产开发有限责任公司。 法定代表人：***，该公司经理。 上诉人（原审被告）：***，男，1961年4月15日出生，汉族。 两上诉人共同委托诉讼代理人：**，湖南森力（**）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘佑林，男，1962年8月21日出生，汉族。 委托诉讼代理人：***，湖南振威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，湖南振威律师事务所实习律师。 原审被告：**市宝西建筑工程有限公司。 法定代表人：***，该公司经理。 上诉人**市宝西房地产开发有限责任公司（以下简称宝西房地产公司）、***因与被上诉人刘佑林、原审被告**市宝西建筑工程有限公司（以下简称宝西建筑公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服湖南省**市大祥区人民法院（2022）湘0503民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 宝西房地产公司、***上诉请求：撤销原判，改判驳回刘佑林的全部诉讼请求。事实和理由：一、因《联合建房协议书》违反行政法规的强制性规定无效，而基于《联合建房协议书》产生的《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁补偿协议书补充协议》自然无法律约束力。二、本案包括刘佑林在内的科技局职工实际干涉了案涉项目的部分经营管理，所以《房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁补偿协议书补充协议》对房屋的交付时间、条件及刘佑林的联系方式并未约定。案涉项目因疫情原因于2021年12月3日全面验收，但交付时间是2019年7月。一审认定宝西房地产公司未通知刘佑林交付房屋，明显错误。三、刘佑林未交完房屋面积补差款，宝西公司有权拒交安置房。 刘佑**称，一、本案《联合建房协议书》、《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁补偿协议书补充协议》内容系双方真实意思表示，未不违反法律、行政法规强制性规定，均合法有效。二、一审判决认定事实清楚、证据确凿。三、宝西房地产公司、***向刘佑林按期交付安置房屋是其合同约定的义务，该义务的履行没有附加任何条件，根据双方合同协议约定安置房面积和不动产登记中心出具的房屋面积，刘佑林无需向其交纳安置房屋面积差价款。宝西房地产公司、***就面积差价款在一审时未提起反诉，根据不告不理原则，其在二审就面积差价款事项主张权利无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 宝西建筑公司未作**。 刘佑林向一审法院起诉请求：1、判令宝西房地产公司将“某某苑”某号拆迁赔偿房屋交付给刘佑林，并在30天内协助刘佑林办理不动产登记证，承担补偿面积之内的办证费用及水、电、气开户等费用；2、判令***立即支付刘佑**资户指标欠款8万元及产生的利息，按照双方签订的协议，约定利率一分，宝西房地产公司每月应付给刘佑林800元，从2014年9月起计息，至2022年4月共计7年零8个月，利息合计76600元，本息合计156600元；3、判令***对宝西建筑公司及宝西房地产公司应履行的义务承担连带责任；4、判令宝西房地产公司、***及宝西建筑公司承担本案全部诉讼费。在本案一审开庭审理过程中，刘佑林增加一项诉讼请求：过渡安置费从2016年1月-2022年6月共计78个月，800元/月，共计78月×800元/月=62400元。在本案审理过程中，刘佑***上述所列明的第二项诉讼请求及在庭审过程中所增加的诉讼请求予以撤回。 一审法院认定事实：1992年8月18日，**市宝西建筑工程公司成立，2018年5月23日名称变更为**市宝西建筑工程有限公司。1994年12月30日**市宝西房地产开发有限责任公司成立，2015年11月12日，公司股东由**市宝西建筑工程公司等10人持股变更为**市宝西建筑工程公司一人持股，2017年9月14日股东由**市宝西建筑工程公司变更为***，现**市宝西房地产开发有限责任公司类型为自然人独资有限责任公司。 2010年6月4日，**市某局机关职工、**市某协会机关职工（甲方）与宝西建筑公司（乙方）签订了《联合建房协议书》，协议约定：***等协商，甲方同意将某路某馆内北面空地及某路某号市某局家属宿舍第一栋住宅楼拆除，由乙方按照现行有关政策与甲方联合建设住房（项目名称暂定：某某苑）。1、拆迁补偿。甲方有两处建筑需拆除补偿：①市某局家属宿舍院内第一栋20户住户；②市某协场地出租的汽修厂和门面。乙方同意这两处就地拆迁安置和补偿，具体补偿方案以乙方和拆迁安置业主另行签订拆迁安置补偿协议准。在本协议签字生效后三个月内乙方完成拆迁任务；2、建房手续办理及费用：①新建两栋住宅楼的有关报建、审批、施工等全部手续由乙方全权负责办理，甲方予以协助，办理所有手续的一切费用由乙方承担（含国国土、规划、报建、设计监理等一切费用）；②乙方负责办理好甲方购房的银行按揭贷款手续，为甲方采取按揭贷款或住房公积金贷款购房提供服务。3、住房分配原则：①两栋住宅楼均建设17层，另建架空层用做车库，每层4户，共计136户，甲方**市某局机关职工购买55套；②甲方**市某协会机关职工购买40套，甲方购买的住房自行制定分购办法落实到户。剩余41套住房归乙方自行安置，甲方无异议；③乙方自行安置的住房，优先考虑甲方单位所属二级机构人员购买，并给予适当优惠。4、购房价及价格调整。两栋住宅楼的一层起价为1560元/㎡，每上升一层增加20元/㎡，拆迁户补偿面积价格按第五层价格计算，超面积、超楼层按实计价，由乙方按照安置补偿协议书的规定全权负责落实。协议还对其他事项进行了约定。甲方代表***等人在该协议上签字，乙方代表***在该协议上签字，并加盖**市宝西建筑工程公司印章。 2010年7月11日，刘佑林（拆迁户乙方）与宝西建筑公司（开发商甲方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意将现有住房拆除，并加上市某局宿舍院内和市某协办公院内现有空余场地，与甲方一起联合新建两栋住宅楼，新建两栋住宅楼均为17层，甲方同意乙方在新建的两栋楼内就地安置；甲方同意现住房实际面积按1：1.3补偿新房面积，同时另加煤房面积按30%折算新房面积进行补偿，甲方补偿给乙方新房面积为106.64㎡；新建楼房的起价（即第一层价格）1560元/㎡，每上升一层增加20元/㎡，不管价格涨或降，甲方补偿给乙方的新房统一确定为第五层的价格；乙方拆迁过渡期的租房安置费，甲方按每户400元/月计算付给乙方，时间为自乙方搬家之日前15天起至甲方交钥匙后4个月止，甲方另支付乙方搬家费400元/户，本协议签字生效后甲方预告支付乙方每户租房安置费及搬家费8400元；新房建好后，原乙方已开通的水电气、电视、宽带、电话等由甲方负责开通，其费用由甲方负责承担；乙方所购新房补偿面积内办理国土证、房产证的一切费用由甲方负责，超面积部分办理国土证、房产证的契税由乙方负责，其他费用由甲方负责；乙方购房的付款办法，除去补偿款后，余下款项按甲方与联合建房代表所签订的协议条款执行。 2012年12月31日，刘佑林与宝西建筑公司签订《房屋拆迁补偿协议书补充协议》，将补偿标准变更为1：1.5，宝西建筑公司补偿给刘佑林的新房面积为122.77㎡，原协议第四条新建楼房的起价为1560元/㎡改为按实际核实的价格为准，其他各项条款内容不变。 2013年4月25日，宝西房地产公司取得**市人民政府国有建设用地使用权出让批复，**市国土资源局作为出让方，将位于**市大祥区××路原属于**市某协会及***等30户办公及住宅用地面积为4362.23㎡的土地使用权以9400000元挂牌出让给宝西房地产公司。2014年8月18日，**市人民政府向宝西房地产公司颁发了邵市国用（2014）第ＤXXXX号国有土地使用权证。 2016年6月20日，经宝西房地产公司、宝西建筑公司、市某协、市某局、施工方等相关人员会议研究，形成《关于研究“某某苑商住楼”项目恢复施工的会议纪要》，主要内容为：“某某苑”项目恢复施工的期限定于2016年7月31日止，***必须在规定期限内依法依规办理好所有施工手续，获得相关证照后才能施工；***逾期未能按上述规定条件恢复施工，即视为自动放弃该项目的开发工作，“某某苑”项目由宝西房地产公司全盘接管，另外安排项目开发负责人在1个月内恢复施工；如宝西房地产公司全盘接管“某某苑”项目开发工作后，***原与市某协、市某局干部职工及拆迁户签订合同应付的各种费用及应承担的各种义务全部由宝西房地产公司承担。宝西房地产公司在开发“某某苑”项目的过程中，因缺乏资金造成工程停工，经与拆迁户代表协商，2017年4月7日形成《“某某苑”项目恢复施工协调会会议纪要（一）》，主要内容为：新投资商保证在进场施工之日起20个月内将“某某苑”小区建设好且验收合格，并将住房交给拆迁户进行装修；拆迁户与原投资商***签订的选房等协议仍然有效，由宝西房地产公司负责兑现。 某某苑综合楼项目由宝西房地产公司开发建设，宝西建筑公司负责工程施工，某某苑综合楼于2014年10月18日开工建设，并于2021年12月3日经验收合格。经向**市不动产登记中心取证，刘佑林选择楼盘表中某号房，房屋实际建筑面积135.91㎡。 一审法院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。刘佑林与宝西建筑公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》《房屋拆迁补偿协议书补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效。房屋拆迁补偿协议签订后，因宝西建筑公司无法取得房屋拆迁、开发的资质，故科协、科技局又与宝西房地产公司合作，宝西房地产公司取得科技局、科协内4673.19㎡土地的使用权，负责开发建设“某某苑”综合楼工程，故对涉案科技局家属楼进行征地拆迁与补偿的实际主体应是宝西房地产公司，宝西建筑公司仅作为施工方参与建设。依据2016年6月20日《关于研究“某某苑商住楼”项目恢复施工的会议纪要》，宝西房地产公司全盘接管“某某苑”项目开发工作后，***（宝西建筑公司）原与市某协、市某局干部职工及拆迁户签订合同应付的各种费用及应承担的各种义务全部由宝西房地产公司承担；且刘佑林作为拆迁户与宝西房地产公司所确认的《某某苑拆迁户登记表》中所选择的房号与一审法院向**市不动产登记中心取证的刘佑林选择楼盘表中的某号房屋一致，据此，可以认定宝西房地产公司征地拆迁后，实际承受了宝西建筑公司与刘佑林签订的房屋拆迁补偿协议及补充协议，并实际履行了协议。宝西房地产公司开发建设的涉案某某苑综合楼于2021年12月3日经验收合格，具备交付使用的条件，且宝西房地产公司在房屋验收合格后并未通知刘佑林接收房屋，致使房屋一直未能完成交接，宝西房地产公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任，故刘佑林请求宝西房地产公司交付某某苑综合楼某号住房，并协助刘佑林办理该房屋不动产登记的诉讼请求有理，予以支持。 根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。***系宝西房地产公司的唯一股东，其未提供证据证明公司的财产独立于其自己的财产这一事实，故应对公司所欠刘佑林债务承担连带责任。因此，对刘佑林要求***对宝西房地产公司应履行的上述义务承担连带责任的诉讼请求，予以支持。 宝西建筑公司签订《联合建房协议书》后，因其不具备相应的房地产开发资质，根据各方协商形成的《关于研究“某某苑商住楼”项目恢复施工的会议纪要》，案涉楼盘由宝西房地产公司全盘接管进行开发，前期已签订的协议（含建房款）仍然有效，并由宝西房地产公司负责兑现，构成合同权利义务的概括转移，宝西建筑公司不是合同的当事人，刘佑林请求宝西建筑公司承担连带责任缺乏法律依据，不予支持。至于刘佑林诉请要求宝西房地产公司承担补偿面积之内的办证费用及水、电、气开户等费用，因刘佑林的该项诉请具体金额不明确，且未提供相关计算依据，故不予处理，双方可待相关费用确定后，按照协议约定及法律规定自行结算。另，刘佑林在本案审理过程中撤回了第二项诉讼请求及本案开庭审理时增加的诉讼请求，这系其自身权利的处分，且符合法律规定，对此予以准许。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百三十八条及《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、**市宝西房地产开发有限责任公司自判决生效之日起十日内将某某苑综合楼某号住房交付给刘佑林，并在判决生效之日起90天内协助刘佑林办理该房屋不动产登记；二、***对**市宝西房地产开发有限责任公司应履行的义务及其在本案中应负担的诉讼费用承担连带责任；三、驳回刘佑林的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取3296元，由**市宝西房地产开发有限责任公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对原判认定的事实，本院予以确认。 本院认为，根据修改后的《民事案件案由规定》，本案系民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷。本案二审争议的焦点是：一审判决宝西房地产公司将某某苑综合楼某号住房交付给刘佑林并协助刘佑林办理该房屋不动产登记，是否恰当。刘佑林与宝西建筑公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁补偿协议书补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效。因宝西建筑公司不具备相应的房地产开发资质，案涉楼盘转由具备房地产开发资质的宝西房地产公司全盘接管进行开发。且刘佑林作为拆迁户与宝西房地产公司所确认的《某某苑拆迁户登记表》中所选择的房号与**市不动产登记中心登记的刘佑林选择楼盘表中的某号房屋一致，据此，可以认定宝西房地产公司征地拆迁后，实际承受了宝西建筑公司与刘佑林签订的房屋拆迁补偿协议及补充协议，应依照上述协议交付符合约定条件的房屋。现刘佑林要求宝西房地产公司交付案涉房屋并协助办理不动产权登记，于法有据，一审予以支持并无不当。宝西房地产公司主张因《联合建房协议书》违反行政法规的强制性规定，故《房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁补偿协议书补充协议》不具有法律约束力，于法无据，本院不予采纳。关于宝西房地产公司提出刘佑林未交完房屋面积补差款，其有权拒交安置房的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。一审法院关于宝西房地产公司在房屋验收合格后并未通知刘佑林接收房屋，致使房屋一直未能完成交接的说理，虽有不妥，但处理结果并无不当，可予维持。 综上所述，宝西房地产公司、***提出的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由**市宝西房地产开发有限责任公司、***负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　罗　松 审判员　　*** 二〇二二年十一月三十日 书记员　　*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……