某某、某某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

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广西壮族自治区容县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂0921民初2242号

原告：***，男，1982年6月19日出生，汉族，居民，住广西容县。

原告：***，女，1987年11月19日出生，汉族，居民，住广西容县。

原告共同委托诉讼代理人苏维，广东德纳律师事务所律师。

被告:广西容州物流产业园有限公司，住所地：广西容县容州镇侨乡大道8号，统一社会信用代码：91450921669745506B。

法定代表人：李玉宇，总经理。

委托诉讼代理人：梁柱剑，男，1972年10月16日出生，该公司运营管理部经理，住广西容县。

委托诉讼代理人：梁承勇，广西梁军律师事务所律师。

第三人：玉林中燃城市燃气发展有限公司，住所地：广西玉

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林市广场东路（广场东路288号联通大厦四楼），统一社会信用代码：914509007658182690。

法定代表人：芮勤，董事长。

委托诉讼代理人：何珊珊，女，1987年1月30日出生，该公司职员，住广州市天河区。

委托诉讼代理人：梁旭慧，女，1997年12月27日出生，该公司职员，住广西玉林市玉州区。

原告***、***与被告广西容州物流产业园有限公司、（以下简称容州物流产业园）、第三人玉林中燃城市燃气发展有限公司（以下简称中燃燃气公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、***的委托诉讼代理人苏维，被告容州物流产业园的委托诉讼代理人梁柱剑和梁承勇，第三人中燃燃气公司的委托诉讼代理人何珊珊、梁旭慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年1月2日至2018年11月22日期间的逾期交房违约金32320.21元。2、判令被告立向原告支付自2019年6月26日至2019年12月30日逾期办理房产权属登记违约金935元。3、判令被告向原告返还所收取的管道燃气初装费2200元及相应利息（利息以2200元为本金，参照中国人民银行人民币同期贷款利率自2018年7月12日起计至实际返还之日止，至起诉之日利息暂计300元）。4、判令第三人对诉讼请求3与被告承担连带清偿责任。5、本案所有诉讼费用由被告及第三人承担。1-4

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项合计35755.21元。事实与理由：原、被告于2016年11月5日签订一份《商品房买卖合同》（预售）（以下简称合同），约定由原告向被告购买被告开发的位于容县，总价款为642549元。根据合同第九条、第十一条的规定，被告应于2018年1月1日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等文件的商品房交付给原告。否则，被告应按第十二条的约定，每迟延一天按全部房价款万分之二标准支付违约金。涉案房屋所在楼幢于2018年11月22日取得建设工程竣工验收备案证明文件，此时为满足交房条件之日，共迟延交房的时间为324天。自合同签订之日至约定交房日出现的中雨以上天气、台风、停水、停电、高中考，国家法定节假日（重叠的均只累计一次而不重复计算）可抵减逾期天数合计72.5天。据此，被告应支付违约金为：642549×（324天-72.5天）×0.0002天／天＝32320.21元。根据合同第二十条、附件十一补充协议第五条及第九条的约定，因被告的原因，原告未能在商品房交付之日（即2018年1月2日）起540日（即2019年6月25日）内取得房屋所有权证书的被告应按每迟延一日伍元计算，向原告支付违约金。涉案房屋实际取得房地产权属证书的时间为2019年12月30日。据此，迟延办理权属证书的天数为2019年6月26日至2019年12月30日，逾期时间为187天，违约金为：5元／天×187＝935元。附件十一补充协议第四条虽有约定管道燃气等安装使用费不包括在该商品房房价内，在该补充协议第十条虽亦有约定“管道燃气初装费每户2200元由买受人支付，在交纳首付时由出卖人代收”，但国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》计价格（2001）585号已经明确规定：取消与城市基础配套费重复收到

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的水、电、气、热、道路及其他各种名目的专项配套费，统一归并到城市基础设施配套费中。被告代收，第三人实收的燃气初装费属违规收费，属重复收费，应予以返还。

被告容州物流产业园辩称，一、原告提起本案诉讼时，诉讼时效已届满，其诉讼请求不应得到支持。涉案房屋于2018年4月30日经五方竣工验收，质量合格，达到合同约定的交付条件，被告已经通知原告于2018年5月1日前收房，被告已于2018年5月1日履行了交付义务。原告于2021年5月28日才提起本案诉讼，已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。二、被告没有逾期交房和逾期交车位的行为，不应承担逾期交房和逾期交车位的违约责任。（一）被告与原告所签订的《商品房买卖合同（预售)》及其补充协议是双方当事人在自愿、平等、公平及诚实信用的基础达成的一致意见，是双方的真实意思表示，是有效合同，应依法受法律保护。（二）2018年4月30日，被告取得了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位的建设工程质量竣工验收意见，结论为工程质量评定合格，同意验收。2018年5月1日前，被告通过相关新闻媒体、电话、短信等途径通知了原告等各业主，并向原告等业主交付了合同约定的商品房和车位。根据约定，在双方签订合同日至2018年1月1日间，由于出现以下情况，根据合同约定，可以顺延交房的时间，具体如下：1、经气象部门等单位记载，共有中雨以上天气的日数是47天，台风天气9天，小计56天；2、节假日：26天（2017年法定假日）+17天（2017年春节期间建筑施工单位放假）+24天（2018年春节期间建筑施工单位放假）+4天（2018年元旦1天、清明节3天）+6天（2017年和2018年广西三月三放假）=77天，小计77

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天；3、2017年高考中考期间5天；4、停水停电时间约12天（具体以供水供电部门提供的数据为准）；5、出卖人将竣工材料、报告提交政府部门等待验收或丈量所需的合理时间60天。以上合计210天，应当将上述约定交房的时间顺延210天，按此计算，被告在2018年11月1日交房不算迟延交房，因此被告没有违约逾期交房的行为，不应承担逾期交房的违约责任。（三）被告与原告约定的交房条件在双方签订的《商品房买卖合同》第九条中有明确约定：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，被告向原告交付的商品房取得了《建设工程质量竣工验收意见书》，该约定没有降低法定交房条件。（四）2018年5月1日，原告已经对被告交付的商品房进行了接收，原告办理了入住手续。到目前为止，原告没有就相关的质量问题向被告或者物业公司提出过异议，证明被告交付的商品房是符合质量标准的，也没有给其造成任何的经济损失。三、被告不存在逾期办理权属登记的违约行为，无须承担相应的违约责任。被告已经在2019年6月13日及时将容州商业城办理不动产证的材料交到了容县政务服务中心不动产登记中心。另外，被告已尽最大的努力去办理，并在最快时间内为原告办得不动产证。原告已经对购买到的商品房进行接收、装修和入住，对于迟延取得权属登记证明对其没有造成任何的经济损失，如果按合同约定的每迟延一日5元计算，明显过高，显失公平，应降低至每日2元。四、如法院认为被告确实存在逾期交房的行为，那么被告认为原双方合同约定的违约金过高，应将违约金调整为按日万分之0.2计算。被告已向原告等人交付了商品房，房屋质量合格，原告方取得收房利益，违约金应按照按日万分之0.2计算。五、关于被告代收的燃气初装费问题。原告交付的管道燃气初装费是被告按政府文件代第三人收取的费用，

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被告已经将收取的费用全部如数交给了第三人，第三人也向原告开具了正式的发票，如果原告认为该项费用是违规收取的费用，应由第三人退还，被告没有义务退还。

第三人中燃燃气公司述称，一、原告要求退还管道燃气初装费无事实和法律依据。原告诉状中所引用的价格（2001）585号文《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》已被废止，即便该文件有效，也只是说取消水电气热等配套项目的重复收费，原告未提供证据证明其缴纳的购房款中包括了该笔燃气管道初装费，故本案不涉及重复收费，原告未提供有效的事实和法律依据支付其诉求，应承担举证不能的不利后果。二、原告要求被告与第三人负连带责任退还管道燃气初装费及利息无事实依据和法律依据。

本院经审理认定事实如下：被告是持有房地产开发经营营业执照的有限责任公司，是“容州商业城”住宅小区的建设开发商。2016年11月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定由被告向原告预售其开发的位于容县，建筑面积144.80平方米，房屋总价款642549元。合同中约定，出卖人应于2018年1月1日前将具备商品房交付条件的商品房交付给买受人，该商品房交付时应当符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.详见附件十一第三条。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理

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[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第二十条对房产权登记的约定是：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照附件十一第九条处理，该条款内容“买受人不退房，出卖人按每迟延一日伍元计算，向买受人支付违约金，但累计违约金不超过房屋总价款的千分之五……”合同附件十一《补充协议》第三条约定正文第四章第九条、第十条、第十一条的补充阐述，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、政府行为或公共性突发事件造成停工；2、气象部门记录下中雨以上无法施工的（晚上22:00至07:00下中雨的不计）；3、因供水、供电相关部门停水停电造成停工的；……5、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……7、其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、高考、中考、庆典、禁令、自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水等；……10、经双方协商一致，该商品房经过建设单位、监理单位、设计单位、施工单位和勘察单位联合验收通过后，视为达到交房条件即可安排交房时间。相关建设工程竣工验收备案证明文件由开发商办理。本合同其他条款与本条款相冲突时，以本条款为准。《补充协议》第四条约定出卖人确定该商品房价格时已充

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分考虑了该商品房等各方面因素。电话、有线电视、宽带、管道燃气等安装使用费及按规定应由买受人缴纳的各项办证费、开户费、税费均不包含在该商品房房价内，买受人应按上述专业公司、部门或经营单位规定的费用标准交纳以上费用。《补充协议》第五条约定“本合同第八章第二十条第（二）项所述之商品房交付之日，为本合同第四章第十一条所约定的日期期限，而非该商品房实际交付日期”。

合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了全部房价款和预付办证税费等费用，被告代第三人收取原告天然气管道安装工程款2200元。2017年12月31日，被告发布顺延交房说明：尊敬的业主，您好：感谢您对容州·公园华府的厚爱，因不可抗拒因素影响，交房日期顺延。……36#、37#楼顺延至2018年5月1日交房，具体日期以交房通知书为准。2018年4月17日，被告在被告在《玉林晚报》刊登交房公告，公告内容：“尊敬的业主，我公司开发的容州物业城二期容州·公园华府36#、37#住宅楼已通过有关部门验收合格，达到合同约定的条件……办理时间：2018年5月1日-2018年5月2日。若于上述截止时间未办理收房的，将视同房屋已经交付……”。2018年4月30日，被告建设的容州商业城二期（容州·公园华府）36#、37#楼由设计、勘察、监理、施工及建设单位进行工程竣工验收，验收结论为合格。2018年5月1日，原告接收该商品房。2018年7月12日，被告将其代收的天然气管道安装工程款2200元转交给第三人中燃燃气公司。2018年11月22日，被告所建的容州商业城37#楼取得容县住房和城乡建设局出具的建设工程竣工验收备案表。2019年12月30日，原告取得涉案房屋的权属证书。

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另查明，在原、被告签订房屋合同之日至合同约定交房日期之前一日的期间(即2016年11月5日至2017年12月31日)，根据原告提供的证据及容县气象局作出的气象报告书，其中台风天气、中雨以上雨天、停水、停电、法定节假日、高考、中考重叠的均只累计一次，不重复计算，合计天数为73.5天。

本院认为，一、关于本案的诉讼时效问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，诉讼时效从债务人明确表示不履行时起算，在本案中迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的。对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立权利。在本案中双方当事人并没有约定违约金的支付期限，债权人在任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才可依法起算。为此，结合本案实际，被告方提出本案超出诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。

二、关于被告是否存在逾期交房，应否承担违约责任问题。原告***、***与被告容州物流产业园签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约定向被告付清了房屋价款，履行了合同义务，被告应在合同约定时间内向原告交付符合约定条件的商品房。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交房条件有三项，第1项是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；第2项是该商品房已取得房屋测绘报告；第3项是

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详见附件十一第三条。此外，还约定该商品房作为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。双方合同约定的上述交房条件应同时具备，且不得违反法律、行政法规的规定。根据《建设工程质量管理条例》有关规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，除此之外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此就本案而言，涉案商品房竣工验收备案表是认定其达到验收合格的有效法定证明文件，亦是合同约定的交房条件之一。被告容州物流产业园抗辩案涉房屋已于2018年4月30日经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，即符合交房条件，与合同约定及法律规定不符，本院不予采纳。容县住房和城乡建设局在2018年11月22日签署备案意见，出具建设工程竣工验收备案表，此时才符合交房条件，因此被告容州物流产业园存在逾期交房的违约行为。本案合同约定的交房日期为2018年1月1日，逾期时间应计算至被告取得建设工程竣工验收备案证明文件之日，故逾期天数为2018年1月2日起至2018年11月22日止共324天。根据合同附件十一《补充协议》第三条的约定，无论从合同约定还是公平的角度，应准许扣减在双方签订合同之日起至合同约定交房前一日的期间台风天气、中雨以上、停水、停电、法定节假日、高考、中考等相应影响施工的天数。本案中，查明的中雨以上、停水、停电、法定节假日、高考、中考等相应影响施工的天数，重叠的只计算一次，不重复计算，可扣减天数合计73.5天。因此，被告应承担逾期交房违约责任的天数为324天-73.5天=250.5天。关于违约金的

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标准，合同约定被告逾期交房需按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金，被告抗辩违约金过高，违约金应按日万分之零点二计算，由于原告已经收房获得了使用利益，原告也没有提供证据证明所造成其的实际经济损失，根据公平原则，本院依法酌情调整按日万分之零点二计算，原告已支付房屋总价款642549元，综上，被告容州物流产业园应支付给原告***、***的逾期交房违约金为642549元×250.5天×0.00002=3219.17元。

三、关于被告是否存在逾期办理房产权属登记，违约金应如何计算问题。合同第二十条“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”被告应于2018年1月1日将商品房交给原告使用，因此应从2018年1月1日之次日起至原告于2019年12月30日取得不动产登记证书，经过期间为727天，逾期时间为187天，按合同约定，被告应承担逾期办证上的违约责任，逾期办证违约金计算187×5=935元。

四、关于应否返还原告所交的管道燃气初装费2200元及利息的问题。原、被告在签订商品房买卖合同及附件十一的补充协议时明确约定：电话、有线电视、宽带、管道燃气等安装使用费及按规定应由买受人缴纳的各项办证费、开户费、税费均不包括在该商品房房价内，买受人应按上述专业公司、部门或经营单位规定的相关费用标准交纳以上费用；管道燃气初装费每户2200元由买受人支付，在交纳首付时由出卖人代收。所以，此管道燃气初装费是第三人是依据政府物价部门的审批许可及收费标准所确定，收费有据合法，是被告在双方签订购房合同时依照购房合同中的约定，代第三人燃气公司向购房者原告方收取，而且过

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后被告已将此费用转交给第三人，此费用是原告方作为管道燃气的用户应向第三人缴交的费用，所以，原告要求被告和第三人返还缴交管道燃气初装费2200元及利息的诉讼请求，于法无据，理由不成立，本院依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告广西容州物流产业园有限公司支付逾期交房违约金3219.17元给原告***、***；

二、被告广西容州物流产业园有限公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金935元给原告***、***；

三、驳回原告***、***的其他诉讼请求。

上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。

本案减半收取受理费347元，由原告***、***负担240元，被告广西容州物流产业园有限公司负担107元。

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如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。

审 判 员　李海珍

二〇二一年八月二十五日

法官助理　林广超

书 记 员　陈李莉