克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司与克拉玛依禹新有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）新0203民初345号

原告：克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区西郊水库坝头（综合楼）。

法定代表人：弯光今，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张晓勇，男，1973年2月24日出生，汉族，该公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。

委托诉讼代理人：钟英，新疆瀛华律师事务所律师。

被告：克拉***新有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区。

法定代表人：马兆新，该公司董事长。

委托诉讼代理人：金雪庭，男，1966年10月30日出生，汉族，该公司经理，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。

委托诉讼代理人：管健，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。

第三人：克拉玛依市水务有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区克拉玛依市永红路**。

法定代表人：陈刚，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王绍明，男，1968年9月2日出生，汉族，该公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。

原告克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司（以下简称：喜欢餐饮）与被告克拉***新有限责任公司（以下简称：禹新公司）、第三人克拉玛依市水务有限责任公司（以下简称：水务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喜欢餐饮之委托诉讼代理人张晓勇、钟英、被告禹新公司之委托诉讼代理人金雪庭、管健、第三人水务公司委托诉讼代理人王绍明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告喜欢餐饮向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告双方签订的《房地产租赁合同》于2019年11月20日解除；2、请求判令被告支付违约金1200000元，增加的违约金1417200元，合计金额为2617200元；3、判令被告承担保全费5000元、评估费13750元，合计18750元。事实及理由：原、被告双方于2012年签订房屋租赁合同，由原告承租位于阿依库勒水库的建筑面积2591.8平米的房屋（注：该出租房属于第三人水务公司经营管理，第三人租赁给被告禹新公司）用于酒店经营。2012年2月至2019年2月期间，原告经被告同意对房屋进行了装修。2018年4月9日原告和被告续签《房地产租赁合同》，租赁期限2018年5月1日至2023年4月30日。2019年11月18日被告向原告发出解除合同通知，并要求“停止对西海湾酒店的经营行为，恢复原批准的西郊水库管理用房用途。”原告自2019年11月20日停止经营，并拆除房屋装修添附物。被告解除合同的行为违反合同的约定，应当承担由此给原告造成的全部损失。为了保护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，要求被告承担违约解除合同给原告造成的全部损失，请依法支持原告诉讼请求。

被告禹新公司辩称，原、被告解除合同的原因系因不可抗力，根据民法总则第180条规定，同时原、被告双方在2018年4月9日签订的房地产租赁合同第7条的约定，如果是不可抗力，双方互不担责。该房屋合同解除原因系政府的强制性行为导致合同不能继续履行，被告不可预见也无法避免，政府的强制性命令导致合同解除，根据合同约定及合同法第117条、民法总则第180条有关规定，双方互不承担责任，因此请法院驳回原告的全部诉讼请求。

第三人水务公司辩称，第三人与被告禹新公司的答辩一致。

本院经审理认定事实如下：2011年12月15日，新疆石油管理局供水公司作为出租方（甲方）与被告禹新公司作为乙方签订《供水公司西郊水库综合楼出租合同》，约定：租赁房屋坐落于克拉玛依市阿依库勒水库(又名西郊水库)坝头，建筑面积2591.8平方米，房屋结构为：砖混，层数四层，房屋质量标准为合格，出租方已依法取得房屋出租资格。租赁房屋用途为经营管理。除双方另有约定外，乙方不得任意改变其用途。房屋租赁期限为15年，从2011年12月15日至2026年12月14日止。租金总额1450000元，其中年租金为100000元，自2012年6月15日起计算租金。乙方转租或分租房屋时，必须事先以书面方式征得甲方同意。转租期间，原租赁合同变更、解除、或者终止，乙方应相应对转租合同变更、解除或者终止。对于未经同意擅自转租或分租的，甲方有权收回房屋，终止合同，由此造成的一切损失，由乙方承担全部责任。由于不可抗力的原因，致使合同无法按期履行或不能履行的，所造成的包括但不限于租赁物的毁损等损失由双方各自承担。一方未尽通知义务的，应就扩大的损失向对方承担赔偿责任。合同还对其他事项进行了约定。

2018年4月9日，原告喜欢餐饮作为甲方和被告禹新公司作为乙方签订书面《房地产租赁合同》，合同约定：“第一条：甲方自愿将座落在阿依库勒水库的房地产(其中：房屋建筑面积2591.8平方米)出租给乙方使用，该房地产的基本情况已载于本合同附件一，甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产，并保证承租的上述房地产仅作为经营用房使用。第二条：租赁期限。租赁期共5年，出租方从2018年5月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2023年4月30日收回。承租方有下列情形之一的，出租方可终止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房地产转租、转借的；2、承租方利用承租的房屋进行非法活动，损坏公共利益的；3、承租方拖欠租金达1个月的。合同期满后，承租方如需继续承租上述房地产，应提前1个月与出租方协商，双方另签订合同。第三条：租金和租金的交纳期限。双方议定的上述房地产年租金为320000元。租金按季结算，由乙方在每季的前10日内交付给甲方。……第六条：违约责任。1、出租方未按前述合同条款的规定向承租方交付合乎要求的房屋的，负责赔偿1000元。2、出租方未按时交付出租房屋供承租方使用的，负责赔偿违约金1000元。3、承租方逾期交付租金的，除如数补交租金外，还应支付违约金1000元。4、承租方违反本合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金1000元，如因此造成承租房地产毁坏的，还应负责赔偿。5、租赁期间，如出租方确需收回房屋，必须提前1个月书面通知承租方解除合同。出租方应传给（支付）承租方违约金1200000元。第七条：负责条件。如因不可抗拒力的原因而使房地产及其设备损坏，双方互不承担责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋租赁费，并对涉案的租赁房屋进行了装修，原告在庭审中陈述，签订租赁合同的装修主要是从2018年12月持续到2019年2月。被告对上述《房地产租赁合同》第六条的违约责任中的第5项“租赁期间，如出租方确需收回房屋，必须提前1个月书面通知承租方解除合同。出租方应传给（支付）承租方违约金1200000元”认为约定违约金过高，数额不属实，当时协商的金额系2000元。

另查，被告出示一份《国有土地使用权证》，土地使用权人系中国石油新疆油田分公司，土地坐落是克拉玛依市西郊水库，土地用途系水利设施用地，使用权类型系划拨。被告称水务公司对该土地一直享有经营管理权。2018年，克拉玛依市国土资源局克拉玛依区分局作为甲方和第三人水务公司作为乙方签订《国有土地使用权租赁合同》，合同约定：甲方根据法律授权租赁国有土地使用权，租赁土地的所用权属于国家，，地下资源埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权租赁范围。甲方租赁给乙方的宗地位于西郊水库，土地面积978平方米，土地用途商业(酒店)，本宗地使用权租赁期限为一年，自2018年9月18日至2019年9月18日。按照克拉玛依市租赁金标准，本合同项下土地使用权租赁金为：商业用地每年每平方米10元人民币，租赁金额9780元。合同还对其他事项进行了约定。

2019年11月18日，克拉玛依市自然资源局克拉玛依区分局、克拉玛依市克拉玛依区农业农村局、克拉玛依市国土资源局执法监察大队向第三人水务公司发出《责令整改通知》，内容为：“克拉玛依市水务公司：按照自治区专项整治工作督办要求，为推动我区生态良性发展，坚决扛起生态环境保护的政治责任，经区人民政府会议研究，现责令你单位于11月20日前完成以下违规行为的彻底整改。具体如下：一、立即停止对西海湾酒店的经营行为，恢复原批准的西郊水库管理用房用途；二、立即恢复水库入口处公厕功能，停止其商业经营行为；三、立即对西郊水库入水口处值班用房、坝尾处二层楼、冷库等违法建筑及临时性建筑进行拆除。请你单位接此通知后立刻行动起来，按期整改到位，确保违建拆除后地面干净整洁，顺利通过国家和自治区验收。特此通知。”

2019年11月20日，被告向原告发出《终止合同通知书》，内容为：“克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司：接上级部门克拉玛依区自然资源(中心城)分局、克拉玛依区农村农业局(水务局)、克拉玛依市国土资源执法监察支队的联合指示，2019年11月18日给克拉玛依市水务有限责任公司下达了《责令整改通知书》，要求克拉玛依市水务有限责任公司于2019年11月20日前立即停止对西海湾酒店(西郊水库综合楼)的经营行为，恢复原批准的西郊水库管理用房用途。鉴于此通知，克拉玛依水务有限责任公司终止了与克拉***新有限责任公司(我公司)签订的《西郊水库综合楼租赁合同》，并要求2019年11月20日前起停止该租赁楼的任何经营活动，于2019年11月29日前搬迁所有属于我公司的资产，并与克拉玛依市水务有限责任公司办理房屋交接手续。以上情况下我公司也要求贵单位：1、2019年11月20日终止与贵单位签订的房地产租赁合同。2、要求贵单位于2019年11月29日搬离相应的设备和资产，并与克拉***新有限责任公司办理相应的合同解除手续。”原告在同日收到该份《终止合同通知书》。2019年11月25日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《协议书》一份，约定：“甲乙双方于2018年4月9日签订《房地产租赁合同》，乙方承租房屋用于酒店经营。现甲乙双方经充分协商，在公平、自愿、合法的基础上，就《房地产租赁合同》解除时乙方所承租房屋装修残余现金价值的确认事宜，达成本协议供双方共同遵守。一、甲乙双方同意共同指定新疆天合资产评估有限责任公司评估公司对乙方承租经营酒店(注：：地点阿依库勒水库旁建筑面积2591.8平方米)在2019年11月22日时装修残余价值进行评估。甲方同意乙方可以单独委托新疆天合资产评估有限责任公司评估公司对承租房屋装修残余价值进行评估，甲方对该评估公司的评估结果予以认可。二、甲乙双方承诺，任何一方无权对共同指定的评估公司或评估机构的评估结果提出异议，评估乙方承租房屋装修残值所产生的评估费用由甲乙双方共同承担。三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，协议自甲乙双方盖章之日起生效。”同日，原告与被告还签订一份《委托评估机构确认书》，内容为：“克拉***新有限责任公司、克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司两公司经充分协商，双方同意共同指定(新疆天合资产评估有限责任公司)对房屋装修残余价值进行评估。评估事项为：克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司经营的酒店在2019年11月22日时装修残余价值进行评估(注：酒店地点阿依库勒水库旁，建筑面积2591.8平方米)。双方对共同指定评估机构或评估公司的评估结果予以认可，特此确认。”

另查，2019年11月29日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《装修拆除协议书》，内容为：“甲方同意乙方2012年、2018年至2019年装修房屋，2019年11月20日甲方通知乙方解除2018年4月9日签订《房地产租赁合同》。现甲乙双方就房屋装修拆除相关事宜处理达成如下协议供双方共同遵守：一、甲乙双方同意由乙方雇人完成拆除工作，拆除2012年1月至2018年11月期间形成的装修添附物，拆除下来的装修添附物的所有权及其残值归乙方所有。二、拆除的2018年11月以后形成的装修添附物由乙方负责找地点进行保管，拆除的装修添附物的残值仍由甲乙双方此前共同指定的评估机构进行评估，评估费用的承担按双方已签订的协议书执行。三、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，协议自甲乙盖章之日起生效”。

另查，原告与案外人合肥瑶海区金玉满堂装修设计服务部签订《委托拆除协议》，约定案外人工作范围为克拉玛依区阿依库勒水库路的甲方承租房屋及附属物依法附属物的拆除、清运、清扫，开工时间，合同签订生效后十五天内完成。承包方式：总价包干方式，价款为不含税365000元。合同还对其他事项进行了约定。2019年12月5日，原告通过其法定代表人妻子周永娟账号向户名为李冬账号打款365000元。

另查，2019年12月30日，新疆天合资产评估有限责任公司出具一份《资产评估报告》，评估结论为：本次评估选用成本法评估结果作为评估结论，具体评估结论如下：截止评估基准日2019年11月25日，克拉***新有限责任公司拟补偿资产损失所涉及克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司固定资产，经成本法评估，评估价值为225.22万元。根据资产评估结果汇总表显示：非流动资产中的固定资产评估价值为225.22万元。根据固定资产评估汇总表显示：固定资产-构筑物及其他辅助设施原值1786370元，净值1554150元；固定资产-电子设备原值802300元，净值698010元，上述两项评估价值净值2252160元。新疆天合资产评估有限责任公司评估结论以万为单位，四舍五入为225.22万元。新疆天合资产评估有限责任公司收取评估费27500元。

另查，因《资产评估报告》中评估原告的电子设备这一项固定资产原值802300元，净值698010元。当法庭核实上述电子设备拆除之后的去处时，原告称因为无处保管，已经进行了处理。

另查，被告庭审中出示2份文件，分别为：2018年11月30日新疆维吾尔自治区全面推行河（湖）长制领导小组办公室下发的新河长组办【2018】13号文件、2019年8月27日新疆维吾尔自治区全面推行河（湖）长制领导小组办公室下发的新河（湖）领发【2019】3号文件《关于印发2019年自治区全面推行河湖长制工作要点及任务分解方案的通知》，拟证实河湖治理，系政府在2019年8月27日下发文件才进行的河湖治理，原、被告房屋租赁合同的期限是2018年5月1日至2023年4月30日，政府下发文件，被告无法提前预测也无法得知，因此属于民法总则中规定的不可抗力的因素，被告不承担违约责任。

另查，原告为该案件进行保全，支付保全费5000元。

上述事实，有经当庭出示并质证的《供水公司西郊水库综合楼出租合同》、《房地产租赁合同》、《终止合同通知书》、《协议书》及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。

本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。原、被告应依约履行各自的义务。关于被告辩称双方约定的违约金数额不属实、过高的意见，因被告提交的租赁合同与原告提交租赁合同内容完全一致，故对被告该辩解意见不予采信。根据2019年11月18日，克拉玛依市自然资源局克拉玛依区分局、克拉玛依市克拉玛依区农业农村局、克拉玛依市国土资源局执法监察大队向第三人水务公司发出《责令整改通知》，原告租赁的房屋在租赁期间无法进行酒店经营，被告于2019年11月20日向原告发出《终止合同通知书》，原告亦收到，未提出异议，并且双方对解除合同之后相关事项进行了协商，故原告与被告签订的《房地产租赁合同》于2019年11月20日解除。

关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，根据双方签订的《房地产租赁合同》第六条第5款约定，根据上述约定，租赁期间，如出租方确需收回房屋，必须提前1个月书面通知承租方解除合同。出租方应传给（支付）承租方违约金1200000元。本案中，被告提前解除租赁合同，应当向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故原告主张的违约金应当以被告给其造成的损失为基础进行核算，原告认为以下系被告给其造成的损失：（一）原告主张涉案房屋固定资产-构筑物及其他辅助设施的净值1554150元系被告给其造成的损失。根据新疆天合资产评估有限责任公司出具的《资产评估报告》，原告租赁的房屋涉案固定资产-构筑物及其他辅助设施的净值1554150元，结合庭审中原告出示的双方签订的《协议书》、《委托评估机构确认书》、《装修拆除协议书》等证据，对原告主张的固定资产-构筑物及其他辅助设施的净值1554150元系其损失，本院予以确认。关于被告辩称其签订的《协议书》、《委托评估机构确认书》均不是其真实意思表示，因被告没有出具证据予以证实，本院对被告辩称意见不予采信。被告亦辩称对新疆天合资产评估有限责任公司出具的《资产评估报告》评估的数额不认可，根据双方签订协议约定，原告可以单独委托新疆天合资产评估有限责任公司评估公司对承租房屋装修残余价值进行评估，被告对该评估公司的评估结果予以认可。任何一方无权对共同指定的评估公司或评估机构的评估结果提出异议。根据该约定，本院对被告的上述辩称意见不予采信。（二）原告主张涉案房屋的固定资产-电子设备净值698010元系被告给其造成的损失。根据新疆天合资产评估有限责任公司出具的《资产评估报告》，电子设备评估后净值698010元，上述电子设备主要是灯具、音响、话筒等。根据原告陈述其将评估后的电子设备已经搬走，并进行了处理。由于原告已将上述物品搬走并进行了处理，原告再主张损失显然不合理，故原告主张该费用系其损失无事实和法律依据。（三）原告主张因涉案租赁房屋产生拆除费用365000元系被告给其造成的损失，因2019年11月29日，原告与被告签订《装修拆除协议书》约定原告与被告同意由原告雇人完成拆除工作，故原告之后与其他人签订合同完成拆除工作，并支付365000元拆除费用，系原告的损失，本院依法予以确认。综上，本院认定的原告的损失费用合计1919150元。

关于原告损失是否应当全部由被告承担，该问题涉及租赁合同无法履行的认定。经庭审查实，被告出示的国有土地使用权证显示涉案土地用途系水利设施用地。在2018年，克拉玛依市国土资源局克拉玛依区分局与水务公司虽然签订《国有土地使用权租赁合同》，约定土地用途商业(酒店)，使用权租赁期限只有一年，自2018年9月18日至2019年9月18日。但被告与原告签订的涉案房屋的租赁期为5年，时间从2018年5月1日至2023年4月30日租赁合同，明显超出克拉玛依市国土资源局克拉玛依区分局与水务公司签订一年期《国有土地使用权租赁合同》，被告存在过错。且根据被告出示的2018年11月30日新疆维吾尔自治区全面推行河（湖）长制领导小组办公室下发的新河长组办【2018】13号文件，可以证实在此时，新疆维吾尔自治区已经对湖泊相关内容等进行治理。按照常理，国家层面上对该项活动的清理至少在这之前就已经开展，而原告与被告虽然签订合同是在2018年4月，但装修主要从2018年12月至2019年2月期间进行，被告将涉案的房屋出租给原告时，应当对国家的方针政策进行充分了解，被告作为出租人未对国家的方针政策充分了解，将涉案房屋出租给原告，导致原告的损失进一步扩大，被告存在过错。原告在租赁被告的房屋时亦未积极了解掌握政府的相关规定，亦未积极核实其承租房屋的实际情况，直至2019年2月前原告还在装修，其对合同无法履行亦以及损失的进一步扩大均负有过错。结合本案实际情况，对于原告因合同无法履行造成的经济损失被告应当承担主要责任，即承担原告损失的60%为1151490元（1919150元×60%），剩余的损失由原告自行承担。综上，本院认定因被告原因导致原告因解除《房地产租赁合同》产生的损失为1151490元。原告现依据双方签订的《房地产租赁合同》第六条第5款约定，主张违约金1200000元，并不过分高于给其造成的损失，关于被告辩称违约金约定过高以及不属实的意见，本院不予采信。故原告主张被告向其支付违约金1200000元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张增加的违约金的诉讼请求，因双方在《房地产租赁合同》中约定的违约金已经能够弥补原告的损失，故其再主张增加的违约金，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。

关于原告主张的因评估产生的费用13750元，因双方在2019年11月25日签订的《协议书》中约定：“评估承租房屋装修残值所产生的评估费用由甲乙双方共同承担。”现原告向评估机构支付了评估费，被告应当按照双方的约定向原告支付由原告垫付的评估费13750元。关于原告主张的保全费5000元，系原告为该案件保全产生的相关费用，且原告已经支付，故该费用应当由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、原告克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司与被告克拉***新有限责任公司于2018年4月9日签订的《房地产租赁合同》于2019年11月20日解除；

二、被告克拉***新有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司支付违约金1200000元；

三、被告克拉***新有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司支付评估费13750元、保全费5000元；

四、驳回原告克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计13943.80元，由原告克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司负担7496.80元，被告克拉***新有限责任公司负担6447元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。

审　　判　　员　　　华慧

二 ○ 二 ○ 年 十 一 月 二 十 二 日

书　　记　　员　　　杨帆