克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司与克拉玛依禹新有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）新02民终82号

上诉人（原审原告）：克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区西郊水库坝头（综合楼）。

法定代表人：弯光今，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张晓勇，男，该公司经理。

委托诉讼代理人：钟英，新疆瀛华律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：克拉***新有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。

法定代表人：马兆新，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张晓雪，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：管健，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。

原审第三人：克拉玛依市水务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。

法定代表人：陈刚，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王绍明，男，该公司员工。

上诉人克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司（以下简称喜欢餐饮公司）因与上诉人克拉***新有限责任公司（以下简称禹新公司）、原审第三人克拉玛依市水务有限责任公司（以下简称水务公司）房屋租赁合同纠纷一案，喜欢餐饮公司、禹新公司均不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2020）新0203民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月7日开庭进行了审理。上诉人喜欢餐饮公司之委托诉讼代理人张晓勇、钟英，上诉人禹新公司之委托诉讼代理人张晓雪、管健，原审第三人水务公司之委托诉讼代理人王绍明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

喜欢餐饮公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持喜欢餐饮公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，法律适用错误。1．喜欢餐饮公司要求禹新公司承担违约责任于情有理，于法有据。喜欢餐饮公司与禹新公司签订的《房地产租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力，租赁期限从2018年5月1日至2023年4月30日，喜欢餐饮公司签订该合同是为了满足其餐饮经营管理的需要。禹新公司于2019年11月20日提前终止《房地产租赁合同》，违反双方合同约定，禹新公司应当承担违约责任。2．一审法院依据过错原则要求喜欢餐饮公司承担损失没有事实和法律依据。喜欢餐饮公司在本案中不存在违约行为，也没有相应的合同附随义务，不存在需依据过错比例分担责任的情形，应由违约方禹新公司承担赔偿责任。二、一审判决认定的违约金1,200,000元无法弥补喜欢餐饮公司的经济损失，喜欢餐饮公司要求增加违约金1,417,200元的主张应当支持。禹新公司终止《房地产租赁合同》后与喜欢餐饮公司签订《协议书》，共同委托资产评估公司对喜欢餐饮公司租赁房屋的装修残余现金价值进行评估，评估价值为2,252,200元。喜欢餐饮公司与合肥瑶海区金玉满堂装修设计服务部签订《委托拆除协议》，约定拆除涉案房屋附属物，共计花费365,000元，喜欢餐饮公司的损失总计2,617,200元。根据相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院增加违约金。综上，请求二审法院依法支持喜欢餐饮公司的上诉请求。

禹新公司针对喜欢餐饮公司的上诉请求辩称，1．双方签订的租赁合同中明确约定，如遇不可抗力，双方互相不承担责任。根据相关法律规定，因不可抗力解除合同的，双方互不承担责任。禹新公司尽到了合理的注意义务，自身并没有过错，不应承担违约责任。2．租赁合同中关于违约金的约定是喜欢餐饮公司单方修改。综上，请求驳回喜欢餐饮公司的上诉请求。

禹新公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回喜欢餐饮公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1．喜欢餐饮公司与禹新公司签订的《房地产租赁合同》无法履行，是因政府行为所导致，属于不可抗力，禹新公司不存在过错，根据合同约定及法律规定，因不可抗力致使合同无法履行，双方互不承担责任。2018年11月30日新疆维吾尔自治区全面推行河（湖）长制领导小组办公室下发的新河长组办【2018】13号文件、2019年8月27日新疆维吾尔自治区全面推行河（湖）长制领导小组办公室下发的新河（湖）领发【2019】3号文件《关于印发2019年自治区全面推行河湖长制工作要点及任务分解方案的通知》，上述通知系政府在2019年8月27日才下发文件进行河湖治理。涉案合同不能继续履行是因为2019年11月18日克拉玛依市自然资源局克拉玛依区分局、克拉玛依市克拉玛依区农业农村局、克拉玛依市国土资源局执法监察大队向水务公司发出《责令整改通知》要求对涉案租赁房屋进行整改并恢复原房屋用途，是禹新公司不能预见、不能避免、不能克服的事件。禹新公司已经尽到了合理的注意义务，自身并没有过错，属于不可抗力的情形，一审法院对上述事实认定错误。2．禹新公司不存在过错。一审法院认定禹新公司将房屋出租给喜欢餐饮公司时应当对国家的方针政策充分了解，但根据水务公司与克拉玛依市国土资源局克拉玛依区分局签订的《国有土地使用权租赁合同》及水务公司向国土资源局缴纳土地出让金均表明涉案房屋租赁时政府同意作为商业用途，政府的行为让禹新公司有充分理由相信涉案房屋是可以商业用途进行租赁的。二、《房地产租赁合同》中所约定的违约金明显有悖常理且存在喜欢餐饮公司修改之处。1．禹新公司与喜欢餐饮公司在《房地产租赁合同》中对于违约金的约定机打部分显示为2,000元，经手写修改为1,200,000元，但仅加盖了喜欢餐饮公司的公章，并无禹新公司的公章或工作人员签字确认，是喜欢餐饮公司私自篡改，且篡改笔迹明显，与原合同签订人笔迹不一致。如此巨大的数额变更未经禹新公司签章确认明显有悖常理。2．该合同的租赁期限为5年，年租金为320,000元，且合同第6条前4项约定的违约金数额均为1,000元，但第5项机打的2,000元事后被喜欢餐饮公司私自修改为1,200,000元，违约金金额比年租金近4倍，明显有悖常理及法律规定。一审法院在错误认定违约金数额的情况下，判令禹新公司支付违约金属于认定事实错误。三、一审法院适用法律错误。禹新公司与喜欢餐饮公司解除合同是因为不可抗力所造成的，应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定进行判决。综上，请求二审法院依法支持禹新公司的上诉请求。

喜欢餐饮公司针对禹新公司的上诉请求辩称，一、涉案合同解除不构成不可抗力，喜欢餐饮公司不存在任何过错和违约行为，禹新公司故意将不应当出租的房屋出租给喜欢餐饮公司获利，禹新公司存在过错。禹新公司作为涉案房屋转租人，知道该房屋是水务管理用房，可以预见和避免出租该房屋的风险。涉案土地使用权租赁合同明确土地使用期限为2018年9月18日至2019年9月，禹新公司将涉案房屋转租给喜欢餐饮公司时，约定房屋租期为5年，从2018年5月1日至2023年4月30日。喜欢餐饮公司在一审庭审中，才知道禹新公司刻意隐瞒以上涉案房屋、土地情况，即涉案房屋不能用于商业用途，如果用于商业用途，时间仅为1年，禹新公司出租房屋5年，超出政府部门确定的1年使用期限。禹新公司提供的出租房屋不符合喜欢餐饮公司承租房屋的约定、用途，禹新公司存在违约行为，应当承担违约责任，禹新公司主张合同解除系不可抗力不能成立。二、租赁合同是真实合法有效的。一审中，喜欢餐饮公司与禹新公司向法院提交的两份合同内容相同，不存在喜欢餐饮公司私自篡改的事实，喜欢餐饮公司对禹新公司自认的事实，无需另行提交证据予以证实。禹新公司在一审庭审时明确表达，如果存在损失，其承担损失也是1,200,000元，能证实双方约定违约金1,200,000元是真实合法有效的。三、本案无论适用损失赔偿责任还是违约责任，根据相关法律规定，喜欢餐饮公司的损失都应当由禹新公司承担全部责任。根据相关法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定解决。本案中禹新公司违约是因第三人造成的，但禹新公司应当依法或者依双方合同的约定承担相应的损失赔偿责任或违约责任，本案不适用因不可抗力的原因而使房屋、房地产及其设备损坏，双方互不承担责任的情形。综上，请求驳回禹新公司的上诉请求。

水务公司述称，与禹新公司的上诉意见和答辩意见一致。

喜欢餐饮公司向一审法院起诉请求：1．请求判令喜欢餐饮公司与禹新公司签订的《房地产租赁合同》于2019年11月20日解除；2．请求判令禹新公司支付违约金1,200,000元，增加的违约金1,417,200元，合计金额为2,617,200元；3．请求判令禹新公司承担保全费5,000元、评估费13,750元，合计18,750元。

一审法院认定事实：2011年12月15日，水务公司作为出租方（甲方）与作为乙方的禹新公司签订《供水公司西郊水库综合楼出租合同》，水务公司将涉案房屋出租给禹新公司，约定房屋租赁期限为15年，从2011年12月15日至2026年12月14日止，并对房屋位置、面积、结构、租金、违约责任等进行了约定。2018年4月9日，喜欢餐饮公司作为甲方和作为乙方的禹新公司签订《房地产租赁合同》，禹新公司将涉案房屋转租给喜欢餐饮公司，合同约定：第一条：甲方自愿将坐落在阿依库勒水库的房地产（其中：房屋建筑面积2591.8平方米）出租给乙方使用，该房地产的基本情况已载于本合同附件一，甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产，并保证承租的上述房地产仅作为经营用房使用。第二条：租赁期限。租赁期共5年，出租方从2018年5月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2023年4月30日收回。承租方有下列情形之一的，出租方可终止合同，收回房屋：1．承租方擅自将房地产转租、转借的；2．承租方利用承租的房屋进行非法活动，损坏公共利益的；3．承租方拖欠租金达1个月的。合同期满后，承租方如需继续承租上述房地产，应提前1个月与出租方协商，双方另签订合同。第三条：租金和租金的交纳期限。双方议定的上述房地产年租金为320,000元。租金按季结算，由乙方在每季的前10日内交付给甲方。……第六条：违约责任。1．出租方未按前述合同条款的规定向承租方交付合乎要求的房屋的，负责赔偿1,000元。2．出租方未按时交付出租房屋供承租方使用的，负责赔偿违约金1,000元。3．承租方逾期交付租金的，除如数补交租金外，还应支付违约金1,000元。4．承租方违反本合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金1,000元，如因此造成承租房地产毁坏的，还应负责赔偿。5．租赁期间，如出租方确需收回房屋，必须提前1个月书面通知承租方解除合同。出租方应传给（支付）承租方违约金1,200,000元。第七条：负责条件。如因不可抗拒力的原因而使房地产及其设备损坏，双方互不承担责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，喜欢餐饮公司依约向禹新公司支付了房屋租赁费，并对涉案的租赁房屋进行了装修，喜欢餐饮公司在一审庭审中陈述，签订租赁合同的装修主要是从2018年12月持续到2019年2月。禹新公司对上述《房地产租赁合同》第六条的违约责任中的第5项约定的违约金1,200,000元，金额过高，数额不属实，当时协商的金额系2,000元。禹新公司出示一份《国有土地使用权证》，土地使用权人系中国石油新疆油田分公司，土地坐落是克拉玛依市西郊水库，土地用途系水利设施用地，使用权类型系划拨。禹新公司称水务公司对该土地一直享有经营管理权。2018年，克拉玛依市国土资源局克拉玛依区分局作为甲方和水务公司作为乙方签订《国有土地使用权租赁合同》，合同约定：甲方根据法律授权租赁国有土地使用权，租赁土地的所用权属于国家，地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权租赁范围。甲方租赁给乙方的宗地位于西郊水库，土地面积978平方米，土地用途商业（酒店），本宗地使用权租赁期限为一年，自2018年9月18日至2019年9月18日。合同还对其他事项进行了约定。2019年11月18日，克拉玛依市自然资源局克拉玛依区分局、克拉玛依市克拉玛依区农业农村局、克拉玛依市国土资源局执法监察大队向水务公司发出《责令整改通知》，内容为：“克拉玛依市水务公司：按照自治区专项整治工作督办要求，为推动我区生态良性发展，坚决扛起生态环境保护的政治责任，经区人民政府会议研究，现责令你单位于11月20日前完成以下违规行为的彻底整改。具体如下：一、立即停止对西海湾酒店的经营行为，恢复原批准的西郊水库管理用房用途；二、立即恢复水库入口处公厕功能，停止其商业经营行为；三、立即对西郊水库入水口处值班用房、坝尾处二层楼、冷库等违法建筑及临时性建筑进行拆除。请你单位接此通知后立刻行动起来，按期整改到位，确保违建拆除后地面干净整洁，顺利通过国家和自治区验收。特此通知。”2019年11月20日，禹新公司向喜欢餐饮公司发出《终止合同通知书》，内容为：“克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司：接上级部门克拉玛依区自然资源（中心城）分局、克拉玛依区农村农业局（水务局）、克拉玛依市国土资源执法监察支队的联合指示，2019年11月18日给克拉玛依市水务有限责任公司下达了《责令整改通知书》，要求克拉玛依市水务有限责任公司于2019年11月20日前立即停止对西海湾酒店（西郊水库综合楼）的经营行为，恢复原批准的西郊水库管理用房用途。鉴于此通知，克拉玛依水务有限责任公司终止了与克拉***新有限责任公司（我公司）签订的《西郊水库综合楼租赁合同》，并要求2019年11月20日前起停止该租赁楼的任何经营活动，于2019年11月29日前搬迁所有属于我公司的资产，并与克拉玛依市水务有限责任公司办理房屋交接手续。以上情况下我公司也要求贵单位：1、2019年11月20日终止与贵单位签订的房地产租赁合同。2、要求贵单位于2019年11月29日搬离相应的设备和资产，并与克拉***新有限责任公司办理相应的合同解除手续。”喜欢餐饮公司同日收到该份《终止合同通知书》。2019年11月25日，喜欢餐饮公司作为乙方与禹新公司作为甲方签订《协议书》一份，约定：“甲乙双方于2018年4月9日签订《房地产租赁合同》，乙方承租房屋用于酒店经营。现甲乙双方经充分协商，在公平、自愿、合法的基础上，就《房地产租赁合同》解除时乙方所承租房屋装修残余现金价值的确认事宜，达成本协议供双方共同遵守。一、甲乙双方同意共同指定新疆天合资产评估有限责任公司评估公司对乙方承租经营酒店（注：地点阿依库勒水库旁，建筑面积2591.8平方米）在2019年11月22日时装修残余价值进行评估。甲方同意乙方可以单独委托新疆天合资产评估有限责任公司评估公司对承租房屋装修残余价值进行评估，甲方对该评估公司的评估结果予以认可。二、甲乙双方承诺，任何一方无权对共同指定的评估公司或评估机构的评估结果提出异议，评估乙方承租房屋装修残值所产生的评估费用由甲乙双方共同承担。三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，协议自甲乙双方盖章之日起生效。”同日，喜欢餐饮公司与禹新公司还签订一份《委托评估机构确认书》，内容为：“克拉***新有限责任公司、克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司两公司经充分协商，双方同意共同指定（新疆天合资产评估有限责任公司）对房屋装修残余价值进行评估。评估事项为：克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司经营的酒店在2019年11月22日时装修残余价值进行评估（注：酒店地点阿依库勒水库旁，建筑面积2591.8平方米）。双方对共同指定评估机构或评估公司的评估结果予以认可，特此确认。”2019年11月29日，喜欢餐饮公司作为乙方与禹新公司作为甲方签订《装修拆除协议书》，内容为：“甲方同意乙方2012年、2018年至2019年装修房屋，2019年11月20日甲方通知乙方解除2018年4月9日签订《房地产租赁合同》。现甲乙双方就房屋装修拆除相关事宜处理达成如下协议供双方共同遵守：一、甲乙双方同意由乙方雇人完成拆除工作，拆除2012年1月至2018年11月期间形成的装修添附物，拆除下来的装修添附物的所有权及其残值归乙方所有。二、拆除的2018年11月以后形成的装修添附物由乙方负责找地点进行保管，拆除的装修添附物的残值仍由甲乙双方此前共同指定的评估机构进行评估，评估费用的承担按双方已签订的协议书执行。三、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，协议自甲乙盖章之日起生效”。喜欢餐饮公司与案外人合肥瑶海区金玉满堂装修设计服务部签订《委托拆除协议》，约定案外人工作范围为克拉玛依区阿依库勒水库路的甲方承租房屋及附属物依法附属物的拆除、清运、清扫，开工时间，合同签订生效后十五天内完成。承包方式：总价包干方式，价款为不含税365,000元。合同还对其他事项进行了约定。2019年12月5日，喜欢餐饮公司通过其法定代表人妻子周永娟账号向户名为李冬账号打款365,000元。2019年12月30日，新疆天合资产评估有限责任公司出具一份《资产评估报告》，评估结论为：本次评估选用成本法评估结果作为评估结论，具体评估结论如下：截至评估基准日2019年11月25日，禹新公司拟补偿资产损失所涉及喜欢餐饮公司固定资产，经成本法评估，评估价值为225.22万元。根据资产评估结果汇总表显示：非流动资产中的固定资产评估价值为225.22万元。根据固定资产评估汇总表显示：固定资产-构筑物及其他辅助设施原值1,786,370元，净值1,554,150元；固定资产-电子设备原值802,300元，净值698,010元，上述两项评估价值净值2,252,160元。新疆天合资产评估有限责任公司评估结论以万为单位，四舍五入为225.22万元。新疆天合资产评估有限责任公司收取评估费27,500元。一审法院核实上述电子设备拆除之后的去处时，喜欢餐饮公司称因为无处保管，已经进行了处理。禹新公司一审庭审中出示2份文件，分别为：2018年11月30日新疆维吾尔自治区全面推行河（湖）长制领导小组办公室下发的新河长组办【2018】13号文件、2019年8月27日新疆维吾尔自治区全面推行河（湖）长制领导小组办公室下发的新河（湖）领发【2019】3号文件《关于印发2019年自治区全面推行河湖长制工作要点及任务分解方案的通知》。喜欢餐饮公司一审中为该案进行保全，支付保全费5,000元。一审法院认为，喜欢餐饮公司与禹新公司签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。双方应依约履行各自的义务。关于禹新公司辩称双方约定的违约金数额不属实、过高的意见，因禹新公司提交的租赁合同与喜欢餐饮公司提交的租赁合同内容完全一致，故对禹新公司该辩解意见不予采信。禹新公司根据2019年11月18日的《责令整改通知》，于2019年11月20日向喜欢餐饮公司发出《终止合同通知书》，喜欢餐饮公司收到后未提出异议，且双方对解除合同之后相关事项进行了协商，故喜欢餐饮公司与禹新公司签订的《房地产租赁合同》于2019年11月20日解除。关于喜欢餐饮公司主张禹新公司支付违约金的诉讼请求，根据双方签订的《房地产租赁合同》第六条第5款约定，租赁期间，出租方收回房屋，必须提前1个月书面通知承租方解除合同，出租方应传给（支付）承租方违约金1,200,000元。本案中，禹新公司提前解除租赁合同，应当向喜欢餐饮公司支付违约金。喜欢餐饮公司主张的违约金应当以禹新公司给其造成的损失为基础进行核算，喜欢餐饮公司认为以下系禹新公司给其造成的损失：（一）喜欢餐饮公司主张涉案房屋固定资产-构筑物及其他辅助设施的净值1,554,150元系禹新公司给其造成的损失。根据新疆天合资产评估有限责任公司出具的《资产评估报告》，喜欢餐饮公司租赁的房屋涉案固定资产-构筑物及其他辅助设施的净值1,554,150元，结合《协议书》《委托评估机构确认书》《装修拆除协议书》等证据，对喜欢餐饮公司主张的固定资产-构筑物及其他辅助设施的净值1,554,150元系其损失，予以确认。关于禹新公司辩称其签订的《协议书》、《委托评估机构确认书》均不是其真实意思表示，因禹新公司没有出具证据予以证实，对禹新公司辩称意见不予采信。禹新公司辩称对新疆天合资产评估有限责任公司出具的《资产评估报告》评估的数额不认可，根据双方签订协议约定，喜欢餐饮公司可以单独委托新疆天合资产评估有限责任公司评估公司对承租房屋装修残余价值进行评估，禹新公司对该评估公司的评估结果予以认可。任何一方无权对共同指定的评估公司或评估机构的评估结果提出异议。根据该约定，一审法院对禹新公司的上述辩称意见不予采信。（二）喜欢餐饮公司主张涉案房屋的固定资产-电子设备净值698,010元系禹新公司给其造成的损失。根据新疆天合资产评估有限责任公司出具的《资产评估报告》，电子设备评估后净值698,010元，上述电子设备主要是灯具、音响、话筒等。根据喜欢餐饮公司陈述其将评估后的电子设备已经搬走，并进行了处理。由于喜欢餐饮公司已将上述物品搬走并进行了处理，喜欢餐饮公司再主张损失显然不合理，故原告主张该费用系其损失无事实和法律依据。（三）喜欢餐饮公司主张因涉案租赁房屋产生拆除费用365,000元系禹新公司给其造成的损失，因2019年11月29日，喜欢餐饮公司与禹新公司签订《装修拆除协议书》约定双方同意由喜欢餐饮公司雇人完成拆除工作，故喜欢餐饮公司之后与其他人签订合同完成拆除工作，并支付365,000元拆除费用，系喜欢餐饮公司的损失，依法予以确认。综上，一审法院认定的喜欢餐饮公司的损失费用合计1,919,150元。关于喜欢餐饮公司的损失是否应当全部由禹新公司承担，该问题涉及租赁合同无法履行的认定。经一审庭审查实，禹新公司出示的国有土地使用权证显示涉案土地用途系水利设施用地。在2018年，克拉玛依市国土资源局克拉玛依区分局与水务公司虽然签订《国有土地使用权租赁合同》，约定土地用途商业（酒店），使用权租赁期限只有一年，自2018年9月18日至2019年9月18日。但禹新公司与喜欢餐饮公司签订的涉案房屋的租赁期为5年，从2018年5月1日至2023年4月30日，明显超出克拉玛依市国土资源局克拉玛依区分局与水务公司签订一年期《国有土地使用权租赁合同》，禹新公司存在过错。且根据2018年11月30日新疆维吾尔自治区全面推行河（湖）长制领导小组办公室下发的新河长组办【2018】13号文件，可以证实在此时，新疆维吾尔自治区已经对湖泊相关内容等进行治理。按照常理，国家层面上对该项活动的清理至少在这之前就已经开展，而喜欢餐饮公司与禹新公司虽然签订合同是在2018年4月，但装修主要从2018年12月至2019年2月期间进行，禹新公司将涉案的房屋出租给喜欢餐饮公司时，应当对国家的方针政策进行充分了解，禹新公司作为出租人未对国家的方针政策充分了解，将涉案房屋出租给喜欢餐饮公司，导致喜欢餐饮公司的损失进一步扩大，禹新公司存在过错。喜欢餐饮公司在租赁禹新公司的房屋时亦未积极了解掌握政府的相关规定，亦未积极核实其承租房屋的实际情况，直至2019年2月前喜欢餐饮公司还在装修，其对合同无法履行以及损失的进一步扩大均负有过错。结合本案实际情况，对于喜欢餐饮公司因合同无法履行造成的经济损失禹新公司应当承担主要责任，即承担喜欢餐饮公司损失的60%为1,151,490元（1,919,150元×60%），剩余的损失由喜欢餐饮公司自行承担。综上，一审法院认定因禹新公司原因导致喜欢餐饮公司因解除《房地产租赁合同》产生的损失为1,151,490元。喜欢餐饮公司依据双方签订的《房地产租赁合同》第六条第5项约定，主张违约金1,200,000元，并不过分高于给其造成的损失，对禹新公司辩称违约金约定过高以及不属实的意见，不予采信。故喜欢餐饮公司主张禹新公司向其支付违约金1,200,000元的诉讼请求，依法予以支持。关于喜欢餐饮公司主张增加的违约金的诉讼请求，因双方在《房地产租赁合同》中约定的违约金已经能够弥补喜欢餐饮公司的损失，故其再主张增加的违约金，没有合同依据和法律依据，不予支持。关于喜欢餐饮公司主张的因评估产生的费用13,750元，因双方在2019年11月25日签订的《协议书》中约定：“评估承租房屋装修残值所产生的评估费用由甲乙双方共同承担。”现喜欢餐饮公司向评估机构支付了评估费，禹新公司应当按照双方的约定向喜欢餐饮公司支付由喜欢餐饮公司垫付的评估费13,750元。关于喜欢餐饮公司主张的保全费5,000元，系喜欢餐饮公司为该案件保全产生的相关费用，且喜欢餐饮公司已经支付，故该费用应当由禹新公司承担。一审法院遂判决：一、喜欢餐饮公司与禹新公司于2018年4月9日签订的《房地产租赁合同》于2019年11月20日解除；二、禹新公司于判决生效之日起五日内向喜欢餐饮公司支付违约金1,200,000元；三、禹新公司于判决生效之日起五日内向喜欢餐饮公司支付评估费13,750元、保全费5,000元；四、驳回喜欢餐饮公司的其他诉讼请求。

本院二审审理期间，当事人均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明事实基本一致，对一审查明事实依法予以确认。二审另查明，一审庭审中，法庭询问：“合同约定的违约金120万元，有笔加的痕迹，双方是否认可”，喜欢餐饮公司委托诉讼代理人回答：“就是120万元”，禹新公司委托诉讼代理人回答：“是对的”。经二审庭审询问，水务公司述称其与克拉玛依市国土资源局克拉玛依区分局签订《国有土地使用权租赁合同》租赁涉案土地为一年一签，每次合同租期为一年，禹新公司自认知道以上情况；禹新公司与喜欢餐饮公司均陈述双方将《房地产租赁合同》作为一审证据向法院提供，且内容是一致的，禹新公司称关于违约金的修改是喜欢餐饮公司修改后将交禹新公司，修改处只有喜欢餐饮公司单方盖章；喜欢餐饮公司称其对违约金数额修改后将合同交禹新公司，禹新公司经过确认后在合同出租方后加盖公章。以上事实有一、二审庭审笔录在卷佐证。

本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，二审的争议焦点是：一、喜欢餐饮公司与禹新公司签订的涉案《房地产租赁合同》导致合同解除的原因是否属于不可抗力；二、涉案合同的违约责任和过错程度及实际损失如何确认。

关于第一个争议焦点。不可抗力免责，是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，以致不能履行或不能如期履行合同，当事人可以免除履行合同责任或推迟履行合同。本案中，涉案房屋所在土地系水利设施用地；且克拉玛依市国土资源局克拉玛依区分局与水务公司签订的《国有土地使用权租赁合同》明确约定涉案土地使用权租赁期限为一年，自2018年9月18日至2019年9月18日，禹新公司知悉以上情况。而喜欢餐饮公司租赁涉案房屋的目的是长期性酒店经营，禹新公司在与喜欢餐饮公司签订合同时，明知涉案房屋不符合喜欢餐饮公司的要求，存在其于2019年9月18日后可能不再享有涉案房屋使用权的风险，在此情况下仍与喜欢餐饮公司签订长达五年的房屋租赁合同。在《国有土地使用权租赁合同》约定的一年租期到期后，政府部门于2019年11月18日向水务公司下达《责令整改通知书》，要求停止酒店经营，恢复房屋被批准的用途。禹新公司未在可以预见和可以控制的范围内处分其权利，将不符合喜欢餐饮公司使用要求的涉案房屋超过权利范围转租给喜欢餐饮公司，在其合法使用权到期后被政府部门要求整改，从而导致其与喜欢餐饮公司签订的房屋租赁合同提前解除。据此，禹新公司对其与喜欢餐饮公司签订的《房屋租赁合同》不能按期全部履行的风险应当可以预见、可以避免，故本院对禹新公司主张因不可抗力而免责的意见不予支持。

关于第二个争议焦点。喜欢餐饮公司主张因提前解除租赁合同损失如下：1．构筑物及其他辅助设施的净值1,554,150元；2．电子设备评估后净值698,010元；3．涉案租赁房屋产生拆除费用365,000元。喜欢餐饮公司与禹新公司签订《协议书》《委托评估机构确认书》，双方同意委托新疆天合资产评估有限责任公司对装修净值进行评估，故本院对喜欢餐饮公司主张新疆天合资产评估有限责任公司评估认定净值1,554,150元的构筑物及其他辅助设施的损失依法予以支持；关于评估后净值698,010元的电子设备损失，因喜欢餐饮公司述称其将评估后的电子设备已经搬走，并进行了处理，故喜欢餐饮公司主张该部分损失无事实和法律依据，本院不予支持；关于喜欢餐饮公司主张涉案租赁房屋拆除费用365,000元的损失，因喜欢餐饮公司与禹新公司签订《装修拆除协议书》约定由喜欢餐饮公司雇人完成拆除工作，后喜欢餐饮公司为完成拆除，支付365,000元，系因解除租赁合同产生的直接损失。综上，一审判决认定的喜欢餐饮公司的损失费用合计1,919,150元，符合本案查明的事实，本院予以确认。

关于损失分配问题。承前析理，禹新公司将不符合喜欢餐饮公司使用要求的涉案房屋超过权利范围转租给喜欢餐饮公司，在其合法使用权到期后被政府部门要求整改，导致其与喜欢餐饮公司签订的房屋租赁合同提前解除，存在明显过错，应承担合同无法继续履行而解除的主要责任。喜欢餐饮公司作为市场经济主体，在开展重大经营业务时理应审查相关法律文件，以保证合法经营，降低可预见的商业风险。喜欢餐饮公司作为甲方和禹新公司作为乙方签订的《房地产租赁合同》中载明“第一条：……乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产，并保证承租的上述房地产仅作为经营用房使用。”以上内容表明喜欢餐饮公司对涉案房屋的情况已充分了解，故对喜欢餐饮公司述称对涉案房屋的实际情况不了解的意见不予采信，其在明知涉案房屋及土地的性质、用途、仅一年使用期的情况下与禹新公司签订长达五年的房屋租赁合同用作酒店经营也存在过错；且喜欢餐饮公司租赁涉案房屋的目的是长期性酒店经营，理应重点审查涉案房屋、土地的权属文件，其述称不了解涉案房屋的实际情况，是未尽合理的审查义务，同样存在过错，应承担合同无法继续履行而解除的次要责任。一审判决认定禹新公司承担喜欢餐饮公司损失的60%，剩余的损失由喜欢餐饮公司自行承担，符合本案查明的事实，本院予以确认。关于喜欢餐饮公司依据涉案合同约定主张违约金1,200,000元的认定。禹新公司、喜欢餐饮公司为证实其主张的证据分别向法院提供一份《房地产租赁合同》，内容完全一致，关于合同第五条第5项违约金1,200,000元均为机打与手写结合完成，经一审法院当庭询问，禹新公司、喜欢餐饮公司对合同约定违约金1,200,000元均未提出异议，经二审法院当庭询问，禹新公司、喜欢餐饮公司对喜欢餐饮公司在修改并加盖公章后交禹新公司盖章的陈述一致，由此可见，对违约金数额的修改系双方真实意思表示，不存在私自篡改的情形。基于前述分析，禹新公司应当根据过错比例承担违约责任。因合同约定确定违约金数额折合过错比例并非过分高于造成的损失，约定的违约金已经能够弥补喜欢餐饮公司的损失，故禹新公司对涉案合同第五条第5项违约金数额的异议不成立，喜欢餐饮公司主张增加违约金的诉讼请求亦不能成立，一审认定正确，本院予以确认。

综上所述，喜欢餐饮公司、禹新公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费33,323.55元（其中上诉人克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司预交17,554.80元、上诉人克拉***新有限责任公司预交15,768.75元），由上诉人克拉玛依市喜欢餐饮管理有限责任公司负担17,554.80元、上诉人克拉***新有限责任公司负担15,768.75元。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈疆伟

审 判 员　吕　平

审 判 员　李　萍

二〇二一年三月五日

法官助理　刘　飞

书 记 员　刘丽飞