宁德市城建集团有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省宁德市蕉城区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）闽0902民初797号

原告：宁德市城建集团有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区正大路8号八-九层，统一社会信用代码913509000561302857。

法定代表人：黄崇康，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：王征全、吴烨，上海锦天城（福州）律师事务所律师。

被告：***，女，1989年5月10日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。

原告宁德市城建集团有限公司（以下简称城建集团）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城建集团的委托诉讼代理人吴烨到庭参加诉讼，被告***经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

城建集团向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》，并按约定将坐落于宁德市蕉城区环城路143号闽东大广场原市体育局综合楼24号店交还给城建集团；2.判令***支付自2017年9月起至实际腾房之日止，按每月11900计算的租金（占有使用费）；3.判令***支付自2017年9月11日起计算至实际付清租金之日止的违约金（违约金按日万分之五计算，暂计至2017年12月27日为2546.6元）；4.判令***缴纳的35700元履约保证金归城建集团所有；5.判令***向城建集团支付自2017年7月至9月的水电费6413.4元。事实和理由：2017年1月20日，城建集团（甲方）与***（乙方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方将位于宁德市蕉城区环城路143号闽东大广场原市体育局综合楼24号店出租给乙方；2、租赁期限为3年，从2017年2月1日起至2020年1月31日止，其中2017年2月1日至2017年2月28日为免租期；3.租金为11900元/月，按季度交纳，在本合同签订后10日内支付2017年3月1日至2017年5月31日租金，之后每季度付一次租金，付款日期为上一结算期满之日起10日内交付租金；4.乙方未按时交纳租金的，每延迟一日应当向甲方交纳所欠租金的万分之五的违约金，未经甲方书面同意，乙方逾期缴纳租金超过30日，甲方有权提起终止合同，并没收合同履约保证金；5.乙方向甲方支付35700元作为合同履约保证金，若因乙方的原因导致甲方解除合同的，乙方无权要求返还合同履约保证金。合同签订后，***支付租金至2017年8月，2017年9月至今未再支付租金（占有使用费），2017年7月至今的水电费未支付。城建集团于2017年9月29日、10月16日委托宁德市城建贸易有限公司通知***缴纳租金及相关费用。2017年11月14日，城建集团向***发出《通知》，通知***解除合同并要求支付租金及相关费用。***至今未履行义务，仍然继续占有诉争店面，***的行为已经构成违约。

***未作答辩。

城建集团围绕诉讼请求依法提交了：宁德市人民政府（2015）181号专题会议纪要（《关于研究市直行政事业单位脱钩经营性资产和脱钩企业产权相关问题的纪要》）、《租赁合同》、《通知》、挂号信回执、闽东大广场店面水电费统计表（7-9月）、收款收据以及收款回单。***经本院合法传唤未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。城建集团提交的上述证据，来源、形式合法，内容真实可信，能够相互印证，且与本案具有关联性，本院予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

1、宁德市人民政府（2015）181号专题会议纪要（《关于研究市直行政事业单位脱钩经营性资产和脱钩企业产权相关问题的纪要》），第一点议定市体育局所属沿街21间店面在房产证未办理之前，使用权移交给市城建集团。

2、2017年1月20日，城建集团（甲方）与***（乙方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方将位于宁德市蕉城区环城路143号闽东大广场原市体育局综合楼24号店出租给乙方；2、租赁期限为3年，从2017年2月1日起至2020年1月31日止，其中2017年2月1日至2017年2月28日为免租期；3.租金为11900元/月，按季度交纳，在本合同签订后10日内支付2017年3月1日至2017年5月31日租金，之后每季度付一次租金，于上一结算期满之日起10日内交付租金；4.租赁期间产生的水费、电费等相关费用由***负担；5.租赁期满乙方未续租或租赁期间合同解除、终止的，乙方必须在租赁期满之日或解除合同、终止之日起15日内与甲方结清往来账款，缴清应由乙方缴纳的各项费用，办理完房屋等的转移交接手续，否则，每延期一天，应当向甲方缴纳所欠租金额的万分之五的违约金，并按原租金标准的二倍支付占有使用费；6.乙方未按时交纳租金的，每延迟一日应当向甲方交纳所欠租金的万分之五的违约金，未经甲方书面同意，乙方逾期缴纳租金超过30日，甲方有权提起终止合同，并没收合同履约保证金；7.乙方向甲方支付35700元作为合同履约保证金，若因乙方的原因导致甲方解除合同的，乙方无权要求返还合同履约保证金。

3、***依约支付城建集团履约保证金35700元。

4、城建集团于2017年11月14日向***寄送《通知》，催收***欠缴的租金、水电费等费用，并通知***自收到该通知之日解除双方签订的《租赁合同》。***于2017年11月14日已经妥收上述通知。

5、***向城建集团支付租金至8月，自2017年9月起的租金及占有使用费未付，案涉店面至今尚未交还城建集团。

6、城建集团已实际为***代垫2017年7月至9月的水电费6413.4元。

综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。城建集团与***签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。***拖欠租金远逾30日，城建集团有权解除合同，案涉合同在城建集团解除合同的通知到达***之日（2017年11月14日）即已解除，故无需再行解除合同。***欠缴租金（占有使用费）及水电费等费用，未及时交还案涉店面，构成违约。城建集团诉请***交还案涉店面，并支付自2017年9月起至实际归还店面止的租金及占有使用费（以月租金11900为计付标准），有事实和法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，城建集团诉请没收履约保证金35700元并要求***按应付款项日万分之五计算逾期付款违约金，均系***违约行为的违约责任承担方式，结合看来，明显过高，本院依公平原则予以调整，酌定***应承担的违约责任为按欠付租金（占有使用费）的月利率2%计算。关于违约金的计算期间，由于合同约定每季度于上一结算期满之日起10日内交付一次租金，故应以每季度应缴租金35700元为基数，分别从每季度首月的第11日起计付至实际付清之日止。城建集团实际为***代垫水电费6413.4元，现依约诉请***返还该部分款项，于法不悖，本院予以支持。***经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条规定,判决如下：

一、***应于本判决生效之日向宁德市城建集团有限公司交还坐落于宁德市蕉城区环城路143号闽东大广场原市体育局综合楼24号店；

二、***应于本判决生效之日向宁德市城建集团有限公司支付自2017年9月起至实际归还案涉店面止的租金及占有使用费（以月租金11900为计付标准）；

三、***应于本判决生效之日向宁德市城建集团有限公司支付违约金（以每季度应缴租金35700元为基数，自2017年9月起，分别从每季度首月的第11日起至实际付清之日止，按月利率2%计算）；***已向宁德市城建集团有限公司交纳的履约保证金35700元，可直接抵扣上述相应数额的违约金、租金及占有使用费；

四、***应于本判决生效之日向宁德市城建集团有限公司支付水电费6413.4元；

五、驳回宁德市城建集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6477元，由***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。

审　判　长　　黄锦芳

人民陪审员　　陈仲斌

人民陪审员　　游祥旺

二〇一八年八月二十日

书　记　员　　林　秋

附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：

（一）实现债权的有关费用；

（二）利息；

（三）主债务。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

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