河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀02民初197号
原告(案外人)：滦南县供销大厦有限责任公司，住所地：滦南县奔城文化路。
法定代表人：张金海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘玉文，该公司经理。
委托诉讼代理人：董平，滦南县倴城滦新法律服务所法律工作者。
被告（申请保全人）：季群，男，1979年12月28日生，汉族，现住安徽省芜湖市无为县白茆镇天然行政村第四自然村**号。
委托诉讼代理人：张秉权，男，1952年1月12日生，汉族，系安徽省芜湖市鸿江区白茆镇人民政府天然洲村委会推荐人员，现住天津市河东区广宁路团结东里18号楼401号。
委托诉讼代理人：王金增，河北北辰律师事务所律师。
第三人（被保全人）：唐山市中厦房地产开发有限公司，住所地：唐山市曹妃甸区唐海镇长丰路北段。
法定代表人：曹景民，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：***声，河北***声律师事务所律师。
原告滦南县供销大厦有限责任公司诉被告季群、第三人唐山市中厦房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滦南县供销大厦有限责任公司的委托诉讼代理人刘玉文、董平，被告季群的委托诉讼代理人张秉权、王金增，第三人唐山市中厦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人***声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滦南县供销大厦有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对位于滦南县外滩九号小区四套商品房（7-3-802、5-2-401、5-1-302、5-1-402）的强制执行，并解除查封。2、要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：我公司与唐山市中厦房地产开发有限公司于2014年7月31日签订合作协议，我公司团购唐山市中厦房地产开发有限公司外滩9号小区29套住宅楼和26套地下室，当时结清全部购楼款。随后，我公司向员工按优惠价出售，且大部分房屋已售出。员工贺树安和成嘉伟购房后需签订购房合同，2017年3月1日得知房屋已被法院查封。我公司即派员到滦南县房管所查询，才知道此事。涉及我公司四套住房，分别是：7-3-802、5-2-401（均已出售、附发票）、5-1-302、5-1-402。2016年5月17日，被告季群系保全案件的申请人，被告唐山市中厦房地产开发有限公司系保全案件的被申请人，在执行保全程序中，被告季群作为申请人向唐山市中级人民法院申请对原告具有所有权的房产申请执行。2017年3月10日，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2017年4月11日作出（2017）冀02执异第198号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。我公司认为，原告与被告唐山市中厦房地产开发有限公司签订的团购住宅楼协议，系双方自愿、平等的真实意思表示，并于2014年7月实际履行，不违反法律规定，合法、有效，应受法律保护。故请求对涉及我公司的四套住宅楼予以解封，更换查封被申请人其它财产。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条和《民事诉讼法》司法解释第304、305条的规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求！
季群辩称，原告起诉要求停止涉案房产的强制执行，无事实和法律依据，唐山中院对涉案房产采取保全措施并无不当，现原告提出执行异议之诉，无充分证据证实其与唐山市中厦房地产开发有限公司既有真实合法有效的买卖关系，原告提供的与唐山市中厦房地产开发有限公司的合作协议书不能证明其能够排除本案的强制执行，所以其诉请不应得到法律支持，另外其在诉状中称，涉案房产已经出售给四个案外人，即使其主张成立，原告从程序上讲也不是涉案房产的权利人，也不能提起执行异议之诉，故其诉请不应该得到法庭的支持。
唐山市中厦房地产开发有限公司述称，原告方的陈述客观真实，我方所售给原告方的楼房房款原告方已经交清，楼房已经实际交付给原告。由于采取团购方式，部分房产没有进行网签。由于当时团购时没有具体的购房户，所以在房管局没有备案，实际上房子已经卖给滦南县供销大厦有限责任公司，滦南县供销大厦有限责任公司找到买主后，再进行过户。季群采取保全措施，再请求查封本案涉案的四套房产，属于无权查封。本院原告的诉讼请求应该得到支持。季群所施工建设的房地产现在还没有对外销售，季群对其施工的房地产具有优先权，应当查封季群施工的房地产，我公司也有其他财产，可以替换该四套房产，改封其他财产并不影响季群权利的实现。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告滦南县供销大厦有限责任公司为支持其主张提交如下证据：证据一、唐山市中级人民法院（2017）冀02执异198号执行裁定书；证据二、唐山市中级人民法院（2016）冀02财保33号民事裁定书及协助执行通知书。证明在被申请人季群与唐山市中厦房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，市中院做出的（2016）冀02财保33号民事裁定书，查封了我方的四套住宅房，分别是7-3-802、5-2-401、5-1-302、5-1-402，其中7-3-802、5-2-401已经分别卖给了贺树安和成嘉伟，为此我方向市中院提出异议申请主张权利，因被驳回异议请求，故向中院提出了异议之诉，通过该裁定，法院已查明2014年7月31日原告滦南县供销大厦有限责任公司与唐山市中厦房地产开发有限公司签订合作协议，上述四套房产财产所有权已不属于唐山市中厦房地产开发有限公司。证据三、滦南县供销大厦有限责任公司与唐山市中厦房地产开发有限公司的合作协议书、借款清单及贷款利息计算和团购北河9号住宅楼及储藏室明细表。证明我方主张的涉案四套房产已在2014年7月31日由唐山市中厦房地产开发有限公司转让给了滦南县供销大厦有限责任公司，滦南县供销大厦有限责任公司享有财产所有权。证据四、现金收据。作为证明滦南县供销大厦有限责任公司向唐山市中厦房地产开发有限公司支付购房差价款。证据五、现金收据。证明滦南县供销大厦有限责任公司已将诉争房产中的7-3-802、5-2-401卖给了贺树安、成嘉伟。证据六，关于诉争房产交付时间的规定，该证据由唐山市中厦房地产开发有限公司出具。证明诉争房产已实际交付。证据七、银行记账流水。证明滦南县供销大厦有限责任公司从唐山市中厦房地产开发有限公司团购的房产中已经销售给购房户的交款流水，诉争房产滦南县供销大厦有限责任公司系实际权利人，人民法院应维护滦南县供销大厦有限责任公司的财产权利。证据八、滦南县房屋产权监理所的材料。证明滦南县房屋产权监理所在2015年3月经审查已经确认本案中涉及到的诉争房产已经通过该所网签。认定了我方和唐山市中厦房地产开发有限公司之间的事实存在。本案中被告申请的查封违背客观实际，应该给予解封。证据九、唐山市中级人民法院（2014）唐民初字第269号协助执行通知书、唐山市中级人民法院（2014）唐民初字第269-3号民事裁定书、北河九号公寓预售房源表、具体查封唐山市中厦房地产开发有限公司北河九号公寓的房屋明细表。证明在唐山市中级人民法院受理的（2014）唐民初字第269号案件中曾经依法查封了本案诉争的四套房产，后经法院审查，查封中涉及本案的四套房产已经于2013年通过团购形式卖给了我方，后中院依法对本案中涉及的四套房产裁定解封。在继续查封的房产中没有了本案诉争的四套房产。我方认为，在本案中应当支持我方的请求。依法判决撤销对本案诉争四套房产的查封冻结。支持我方的诉请。证据十、2017年5月18日现金收据两张，分别是李来春和刘晓艳交现金5万。证明我公司将5-1-302号房卖给了李来春，2017年5月18日李来春交了5万现金，没有签订合同。将5-1-402号房卖给了刘晓艳，2017年5月18日刘晓艳交现金5万，没有签订合同。
被告季群对上述证据的质证意见为，对证据一、二的真实性、合法性均无异议，进一步证实唐山中院的裁定真实合法，原告的证明目的不成立，在证据一中，原告也已认可四套房产已出售他人，如果诉称属实，权利人已经是他人而不是原告，另外唐山中院在查封房产时房管部门登记的是唐山市中厦房地产开发有限公司名下，所有人既不是原告也不是他人，所以原告证明目的不能成立。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，因为该合作协议与本案没有关联性，如果存在这个协议也是双方的抵账协议，不能证明与本案的关联性，按照原告说法，涉及到20多套房屋，为什么单单四套被法院查封，所以我们对该协议的真实性、合法性均不认可，另外，团购和抵账是两个不同的法律关系，更能证明原告与唐山市中厦房地产开发有限公司的协议不能达到证明目的，不能排除执行。对借款清单有异议，该清单显示金荣贵，曹景民借钱，并不能证实唐山市中厦房地产开发有限公司借了滦南县供销大厦有限责任公司的钱，大数额借款应该有银行借款为证，并不能以简单的清单证实，所以不能证明借款关系。对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，该份收据不是正式票据，两公司交易应该以正式票据并且应该以银行结算为准，不能以收据作为结算凭证。对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到原告证明目的，这两个人与滦南县供销大厦有限责任公司之间的关系与本案没有关联性。对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到原告证明目的。对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议，上面载明的银行流水系于丽华、殷丽娟，不能证明系滦南县供销大厦有限责任公司与唐山市中厦房地产开发有限公司之间的结算关系，另外上面反映于丽华的交易时间2017年2月到3月，与本案无关联性，也不能达到证明目的，本案查封的时间2016年5月，而交易是2017年2月到3月，殷丽娟的交易时间是2014年，但是也不能证明与本案有关联性，不能达到原告的证明目的。对证据八、九，我们2016年5月份查封，当时显示并没有过户的手续，现在拿出来这些东西我们不好确认，不予采纳。证据十，2017年5月18日的现金收据，发生在我们查封诉争房产之后。
第三人唐山市中厦房地产开发有限公司对上述证据的质证意见为，对证据一、二真实性没异议，但是我们认为（2017）冀02执异198号执行裁定不应该驳回，对(2016)冀02财保33号民事裁定书涉及到的涉案四套房产，不应再查封。对证据三没有异议。对证据四真实性没异议，是我方收的差价款。对证据五、六、七我们作为第三人不发表意见。证据八虽然是复印件，但是客观真实的，因当时浙江环宇公司起诉我公司并采取了保全措施，保全措施查封了我方307套住宅、商业门市17套，其中包括22套已经网签没有办理商品房买卖合同，其中就包括本案原告主张的四套房产。我公司发现这一问题后，给中级人民法院写了申请提供了新的房源，并且经滦南县房屋产权监理所核实确认，涉及到的22套房源确实有2套已经签了购房合同外，其余的在网上登记了已售。根据我方的申请和房屋产权监理所的核实证明，唐山中院制作了证据九（2014）唐民初字第269-3号民事裁定书，对涉及到的22套房源予以解封，重新对保全财产进行了核实，将涉及到的22套已售或是网签的房源从查封财产中剔除。对证据十没有意见。
本院对原告提交的证据分析认定如下：因被告及第三人对证据一、二的真实性均无异议，故本院对证据一、二的真实性予以确认。第三人对证据三合作协议、团购北河9号住宅楼及储藏室明细表的真实性予以认可，被告虽对合作协议、团购北河9号住宅楼及储藏室明细表的真实性不予认可，但未提交相应证据予以反驳，故本院对证据三合作协议、团购北河9号住宅楼及储藏室明细表的真实性予以确认。证据三中的借款清单及贷款利息计算涉及案外人金荣贵、曹景民，且无其他证据佐证该借款关系的真实性，故本案对该借款清单及贷款利息计算的真实性不予确认。证据四现金收据能够与合作协议上的数额相互印证，故本院对证据四的真实性予以确认。因证据五、证据七能够相互印证贺树安、成嘉伟分别向滦南县供销大厦有限责任公司交付款项的事实，故对该证据的真实性本院予以确认。证据六加盖有唐山市中厦房地产开发有限公司公章，被告虽对该证据的真实性不予认可，但未提交相应证据予以反驳，故本院对该证据的真实性予以确认。证据八、九来源于滦南县房屋产权监理所及唐山市中级人民法院，故对该证据的真实性本院予以确认，但从唐山市中级人民法院（2014）唐民初字第269-3号民事裁定书看查封具体房号的变更系因超标的查封予以解封，故该证据不能证明涉案的四套房产归滦南县供销大厦有限责任公司所有。滦南县房屋产权监理所的材料亦不能证明7-3-802号房产的权利归属。证据十现金收据的交款时间在本案涉案房产被查封之后，本院对该证据效力不予认定。
被告季群及第三人唐山市中厦房地产开发有限公司均未向本院提交证据。
经审理查明,季群与唐山市中厦房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，依据季群提交的诉前保全申请书，本院作出（2016）冀02财保33号民事裁定书，于2016年5月17日查封了唐山市中厦房地产开发有限公司名下的北河新区九号公寓包括5-1-302、5-1-402、5-2-401、7-3-802号在内的25套房产等财产。滦南县供销大厦有限责任公司向本院提出执行异议，主张其已从唐山市中厦房地产开发有限公司团购包含5-1-302、5-1-402、5-2-401、7-3-802号房产在内的29套住宅及26套储藏室，并主张7-3-802号房产已售予贺树安、5-2-401号房产已售予成嘉伟。本院于2017年4月11日作出（2017）冀02执异198号执行裁定书，以滦南县供销大厦有限责任公司与唐山市中厦房地产开发有限公司之间虽有借款关系和合作协议，但滦南县供销大厦有限责任公司基于以上事实所取得的对上述房屋的权益不足以排除强制执行为由驳回了滦南县供销大厦有限责任公司的异议申请。后滦南县供销大厦有限责任公司向本院提起诉讼要求停止对滦南县外滩九号小区5-1-302、5-1-402、5-2-401、7-3-802号房产的强制执行，故形成本案诉讼。
另查明，2014年7月31日唐山市中厦房地产开发有限公司与滦南县供销大厦有限公司签订合作协议，约定滦南县供销大厦有限公司团购唐山市中厦房地产开发有限公司北河九号项目住宅楼29套及储藏室26套总价共计14067532元用于抵顶借款本息共计13980216元。2014年8月26日滦南县供销大厦有限公司交纳差价款87316元。北河九号公寓小区于2015年8月31日交付使用。2014年8月13日贺树安向滦南县供销大厦有限公司交纳外滩九号小区7-3-802号房款362144元。2017年2月16日成嘉伟向滦南县供销大厦有限公司交纳外滩九号小区5-2-401号房款420498元。
再查明，在浙江环宇建设集团有限公司与唐山中厦房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案件中，本院曾于2014年7月8日查封过涉案房产，后因超标的查封而解除部分房产的查封，涉案四套房产于2014年12月18日被解除查封。
上述事实有民事裁定书、执行裁定书、合作协议、现金收据等证据予以证实并记录在卷。
本院认为，本案争议焦点为滦南县供销大厦有限责任公司就滦南县北河九号小区5-1-302、5-1-402、5-2-401、7-3-802号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，滦南县供销大厦有限责任公司是否能提起执行异议之诉问题。最高人民法院《关于人民法院办理财产保全若干问题的规定》第二十七条，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。因此滦南县供销大厦有限责任公司对被保全的涉案房产主张实体权利，其有权提起本案诉讼。另，虽然滦南县供销大厦有限责任公司主张已将涉案房产予以出售，但其为买卖合同的一方当事人，其对案涉房产所享有的权利将影响买卖合同的效力，故其与案涉房产有直接利害关系，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条规定的起诉条件。综上，滦南县供销大厦有限责任公司具有提起执行异议之诉的主体资格。其次，滦南县供销大厦有限责任公司就滦南县北河九号小区5-1-302、5-1-402、5-2-401、7-3-802号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，滦南县供销大厦有限责任公司与唐山市中厦房地产开发有限公司签订合作协议用抵顶债务方式支付购房款，并实际占有财产，但其在能够办理过户登记手续的情况下，未予办理产权过户登记，滦南县供销大厦有限责任公司对未办理过户登记手续存在过错。另，《中华人民共和国物权法》第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。因就抵顶债务的相应财产，滦南县供销大厦有限责任公司未办理过户登记手续，涉案房产物权变动未完成，滦南县供销大厦有限责任公司尚不能成为涉案房产的所有权人。
综上所述，滦南县供销大厦有限责任公司就滦南县北河九号小区5-1-302、5-1-402、5-2-401、7-3-802号房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理财产保全若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十二条规定，判决如下：
驳回滦南县供销大厦有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告滦南县供销大厦有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判长 赵 阳
审判员 周 文
审判员 高 颖
二〇一八年五月二日
书记员 刘昕宇