上海乐百通工具制造有限公司与上海敬阳金属门窗有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市奉贤区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪0120民初11370号

原告(反诉被告)：上海乐百通工具制造有限公司,住所地上海市奉贤区环城北路XXX号。

法定代表人：刘炳生，董事长。

委托诉讼代理人：张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘嘉文，上海嘉富诚律师事务所律师。

被告(反诉原告)：上海敬阳金属门窗有限公司,住所地上海市奉贤区西韩路228弄3幢一层2车间。

法定代表人：刘敬华，总经理。

委托诉讼代理人：康建明。

原告上海乐百通工具制造有限公司与被告上海敬阳金属门窗有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，后被告提出反诉，本院依法受理，于2018年9月28日公开开庭，对本诉、反诉合并进行了审理。原告委托诉讼代理人刘嘉文、被告委托诉讼代理人康建明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海乐百通工具制造有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的租赁合同于2018年5月4日解除；2.判令被告立即搬离所承租原告的上海市奉贤区环城北路XXX号中的1号厂房共计1,468.82平方米，并将该厂房及固定的厂房设施归还于原告；3.判令被告支付原告2017年10月1日至2018年5月4日租金，共7个月，每月租金62,500元，总计437,500元；4.判令被告支付逾期支付房租的滞纳金，以62,500元为基数，按年息4.35%为利率，自2017年10月1日至2017年10月31日，以31天计算，滞纳金为230元；5.判令被告支付原告相当于一个月租金的中介费62,500元；6.判令被告支付原告相当于两个月租金的房屋再出租延误补偿金125,000元；7.判令被告支付原告自2018年5月5日起至实际搬离且归还原告全部租赁面积之日止，按每月62,500元计算的使用费用；8.判令被告支付原告自2018年5月5日起至实际搬离之日止所产生的电费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令原、被告之间的租赁合同于2018年5月4日解除；2.判令被告支付原告2017年10月1日至2018年5月4日租金，共7个月，每月租金62,500元，总计437,500元；3.判令被告支付逾期支付房租的滞纳金，以62,500元为基数，按年息4.35%为利率，自2017年10月1日至2017年10月31日，以31天计算，滞纳金为230元；4.判令被告支付原告相当于一个月租金的中介费62,500元；5.判令被告支付原告相当于两个月租金的房屋再出租延误补偿金125,000元；6判令被告支付原告自2018年5月5日起至实际搬离日2018年5月31日止，按每月62,500元计算的使用费54,166元。事实和理由：原、被告于2017年6月13日签订《租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于上海市奉贤区环城北路XXX号中的1号厂房及固定的厂房设施。租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日止，每年租金750,000元(不含税，税费另计)，租金先付后用，每半年支付一次。合同签订后，原告依约将租赁物及合同约定的相关设施交付被告，但被告仅于2017年7月支付了3个月的房租187,500元及相当于两个月租金的押金125,000元。后因被告未足额按合同约定支付房租，原告于2018年4月3日发出律师函至被告，向被告催讨拖欠的房租，并告知被告，如再不按合同约定支付房租，原告将要按合同约定解除与被告的租赁合同并且追究被告违约责任。被告收到原告的律师函后，依然拒不支付房租，原告深感租赁合同的根本目的无法实现，故于2018年5月4日再次发出律师函给被告，告知原告按合同约定，将原、被告之间的租赁合同于2018年5月4日解除，并要求被告搬离承租厂房，将所承租的厂房及厂房内的固定设施归还原告。被告既不搬离，也不付房租。故原告提起诉讼。

被告上海敬阳金属门窗有限公司辩称，双方合同在2017年12月31日由于被告不能正常使用租赁房屋已经终止履行，2017年10月1日至12月31日的租金不能按合同约定的租金计算，而应以租金的30%计算。对于滞纳金，因双方之间对于租金一直在协商中，故不同意支付。中介费、再出租延误补偿金、合同终止后的使用费被告均不应支付。

被告(反诉原告)上海敬阳金属门窗有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉原、被告于2017年6月13日签订的《租赁合同》于2017年12月31日终止；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿装饰装修费318,517元；3.判令反诉被告向反诉原告支付终止合同后发生的搬运费46,000元；4.判令反诉被告向反诉原告返还押金125,000元。事实和理由：反诉原、被告于2017年6月13日签订《租赁合同》，约定由反诉被告将位于上海市奉贤区环城北路XXX号中的1号厂房及固定的厂房设施租赁给反诉原告，期限自2017年7月1日至2022年6月30日止，并约定租赁房屋可以供反诉原告正常使用。合同签订后，反诉原告按约支付押金及租金，并将部分设备搬入及投入租赁房屋的装修。入驻后，反诉原告办理企业准入资质“奉贤区入驻空置厂房项目评估送审表”规定的手续，被告知反诉原告所租赁的厂房系列入“上海市工业综合开发区产业结构调整三年行动计划实施方案”中的转型企业。反诉原告企业入驻不予审批。反诉原告多次和反诉被告协商未果，反诉原告不能使用租赁厂房生产经营，不得已于2017年11月21日另外租赁他处厂房并订立合同，并于2017年12月底全部搬离。反诉原告认为，在租赁前，反诉被告明知租赁房屋区域属产业结构调整转型企业，主管部门不予审批入驻手续，被告隐瞒事实，致反诉原告无法实现合同目的，造成反诉原告经济损失，故提起反诉。

原告(反诉被告)上海乐百通工具制造有限公司针对反诉辩称，对于第一项反诉请求不予认可，反诉原告没有通知终止合同，也没有搬离。对于第二项反诉请求不予认可，反诉被告不应赔偿。第三项反诉请求没有依据。同意第四项反诉请求。双方签订合同时，已经预计到相应的环评手续难以办理，因为被告的税收不达标，对此双方作了约定。审批手续不是政府行为。被告一直没有搬离租赁房屋，说明对于反诉原告房屋有使用价值。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。被告对于原告提交的租赁合同、确认书、房地产权证、房地产登记信息、银行流水明细、律师函的真实性均无异议；原告对于被告提交的厂房租赁合同、环评送审表、环评审批意见、受理行政许可申请意见书、营业执照、搬运费支付凭证的的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告对于被告提交的上海市工业综合开发区上工综[2017]20号文件、产业结构调整三男行动计划实施方案及企业明细的真实性不予认可，认为原告知道这份文件，但上海市工业综合开发区没有给过原告，本院经审核，对上述证据的真实性亦予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年6月13日签订《租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于上海市奉贤区环城北路XXX号中的1号之A区厂房及固定的厂房设施，厂房面积为1,468.82平方米；租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日止，租期5年，被告有下列情形之一的，原告可不受期限约束，可单方解除合同……③在租赁期间，被告拖欠租金累计达三十天；2017年7月1日至2020年6月30日的年租金为750,000元(不含税价，税费另计)，2020年7月1日起租金为825,000元(不含税价，税费另计)；租金先付后用，被告在2017年6月14日前先付3个月的租金187,500元，交付租金后合同生效；租金每半年结算一次，分别在每年的6月15日、12月15日支付半年的租金；被告还需支付原告相当于两个月租金的押金125,000元；如被告不按时支付租金，除如数补交外，按中国人民银行公布的标准另加滞纳金作为每天的赔偿，逾期缴费不得超过一个月……。2017年6月15日，双方签订确认书一份，约定被告申报的环评申请如未获通过的情况下要求与原告解除合同，原告同意不追究被告的违约责任，但被告仍应按合同约定的标准支付原告租金或使用费，直至实际搬离日止；被告应支付原告相当于一个月租金的中介费(此费用已由原告支付给中介)，还应另行支付原告两个月的租金，作为原告租房租出延误的补偿。合同签订后，被告于2017年6月23日支付了3个月的房租187,500元及押金125,000元，共计312,500元。原告按约将房屋交付被告后，被告经原告同意开始在租赁房屋内进行装饰装修。另外，被告向租赁房屋所在的上海市工业综合开发区申请办理企业准入手续，但因原告已被列入“上海市工业综合开发区产业结构调整三年行动计划实施方案(2017-2019)”中的转型企业，被告企业无法获得准入。2017年11月21日，被告与上海适达实业有限公司签订厂房租赁合同，于2017年12月1日起向该公司租赁厂房。原告租赁该公司厂房后，于2018年1月向上海市工业综合开发区申请办理企业准入手续获批，2018年7月申报的项目环境影响报告获批。因被告未向原告支付2017年10月1日起的租金，原告于2018年4月3日委托律师发函给被告，要求被告三日内支付拖欠的房租，否则将解除租赁合同，追究被告的违约责任。2018年5月4日，原告再次委托律师发函给被告，通知被告于2018年5月4日解除双方签订的租赁合同。2018年5月10日，原告提起诉讼。

诉讼过程中，被告于2018年5月31日前搬离租赁房屋并于2018年5月31日将租赁房屋返还给原告，装饰装修工程未拆除。对于装饰装修工程，原告在被告返还房屋前曾增加诉请，要求拆除，恢复原状，后于2018年8月9日撤回该诉请。

另外，经被告申请，本院委托上海申元投资咨询有限公司对被告在租赁厂房内装饰装修工程的造价进行司法鉴定。该公司于2018年7月18日出具鉴定意见书，鉴定意见为：装饰装修工程总造价为318,517元，其中争议部分工程造价为4,905元。双方对于鉴定意见书均无异议，本院予以确认。对于争议部分工程造价4,905元，被告未举证证明争议的格栅灯系由被告安装，故本院对该争议部分工程造价4,905元不予认定，对其余工程造价313,612元予以认定。

另查明，原告在上海市工业综合开发区内位于上海市奉贤区环城北路XXX号的厂房共计8幢，建筑面积共计30,195.47平方米。2017年4月7日，原告企业被“上海市工业综合开发区产业结构调整三年行动计划实施方案(2017-2019)”列入一般调整项目，调整方式为转型。

本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。因被告仅租赁原告较小部分面积的厂房，而原告受上海市工业综合开发区产业结构调整需转型，被告无法在开发区获得准入，也无法申报环评申请。原告未能提供适租房屋，属违约在先，被告有权提出解除合同，但至2018年5月4日原告通知解除合同，被告均未提出解除合同，也未搬离租赁房屋，被告理应按约支付租金，被告逾期支付租金，原告提出解除合同，符合合同约定，故对原告主张的合同于2018年5月4日解除予以确认，对于原告要求被告支付2017年10月1日至2018年5月4日的租金437,500元及之后至搬离之日的占有使用费54,166元的诉讼请求予以支持。被告逾期支付租金，按约应承担违约责任，故对原告要求被告支付滞纳金230元的诉讼请求亦予以支持。原告主张的中介费及出租延误补偿金，系双方约定被告申报的环评申请如未获通过的情况下要求与原告解除合同，原告不追究被告的违约责任，但被告仍应支付的费用，上述费用实际也属违约责任，鉴于原告违约在先，且原告提出解除合同的理由是被告逾期支付租金，与上述约定的被告申报的环评申请入如未获通过的情况下要求与原告解除合同的理由不符，故对原告主张的中介费及出租延误补偿金诉讼请求不予支持。对于被告主张双方合同于2017年12月31日终止的反诉请求，因没有相应依据，本院不予支持。对于被告要求原告支付装饰装修费的反诉请求，原告虽违约在先，但被告在租赁厂房前未充分了解租赁厂房所在开发区产业结构调整政策，且在尚未取得准入及环评审批的情况下进行装饰装修也具有一定过错，故对于装饰装修费双方均应承担一定的责任，本院酌情确定原告支付被告装饰装修费156,806元。对于被告要求原告支付搬运费的反诉请求，因搬运费系被告经营中的合理支出，故对该项反诉请求不予支持。原告对被告主张返还押金的反诉请求无异议，本院予以确认，对该项反诉请求予以支持。

综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持，对于被告(反诉原告)的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、确认原告(反诉被告)上海乐百通工具制造有限公司与被告(反诉原告)上海敬阳金属门窗有限公司于2017年6月13日签订的《租赁合同》于2018年5月4日解除；

二、被告(反诉原告)上海敬阳金属门窗有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海乐百通工具制造有限公司自2017年10月1日起至2018年5月4日止的租金437,500元；

三、被告(反诉原告)上海敬阳金属门窗有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海乐百通工具制造有限公司滞纳金230元；

四、被告(反诉原告)上海敬阳金属门窗有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海乐百通工具制造有限公司自2018年5月5日起至2018年5月31日止的占有使用费54,166元；

五、驳回原告(反诉被告)上海乐百通工具制造有限公司的其余诉讼请求；

六、原告(反诉被告)上海乐百通工具制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海敬阳金属门窗有限公司装饰装修费156,806元；

七、原告(反诉被告)上海乐百通工具制造有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海敬阳金属门窗有限公司押金125,000元；

八、驳回被告(反诉原告)上海敬阳金属门窗有限公司的其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费5,026元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海乐百通工具制造有限公司负担1,387元，被告(反诉原告)上海敬阳金属门窗有限公司负担3，639元；反诉案件受理费4,321元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海乐百通工具制造有限公司负担2,488元，被告(反诉原告)上海敬阳金属门窗有限公司负担1,833元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　张英

二〇一九年二月二十一日

书记员　　俞慧

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

……

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

……

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

……

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

……

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。