宁夏振邦保安服务有限公司、宁夏煤炭勘察工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

宁夏回族自治区银川市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）宁01民终2533号

上诉人（原审被告）：宁夏振邦保安服务有限公司。

法定代表人：苏某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李某，宁夏朔方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：叶某，宁夏朔方律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：宁夏煤炭勘察工程有限公司。

法定代表人：黎某。

委托诉讼代理人：刘某，宁夏辅德律师事务所律师。

上诉人宁夏振邦保安服务有限公司（以下简称宁夏振邦保安公司）因与被上诉人宁夏煤炭勘察工程有限公司（以下简称宁夏煤炭勘察公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2021）宁0104民初4494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人宁夏振邦保安公司的委托诉讼代理人李某、叶某，被上诉人宁夏煤炭勘察公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人宁夏振邦保安公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判2019年7月10日之后按照每月每平米2元向被上诉人支付物业服务费至2021年7月8日，改判上诉人不承担违约金7500元，房屋租金改判至2021年7月8日上诉人交房为止；2．本案的上诉费由被上诉人承担。事实及理由：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。被上诉人并未在原审第一项诉讼请求中要求返还涉案租赁房屋，亦未在法庭辩论结束前提出增加或变更诉讼请求，原审法院在庭审结束后对此向被上诉人释明，违反民事诉讼的不告不理原则，被上诉人增加或变更诉讼求的时间已超过法律规定的期间。二、原审认定上诉人在2019年7月10日之后按照5元／㎡／月向被上诉人支付物业服务费没有事实和法律依据，应当予以改判。被上诉人作为国有企业在原审中并未提交其拥有物业服务的资质，在2019年7月10日之后按照5元／㎡／月向上诉人收取物业费亦未履行提前向业主进行公示的程序，也没有向银川市的物价部门进行备案，更没有提交其事实上为上诉人提供了物业服务的证据，以此按照5元／㎡／月向上诉人收取物业费没有事实和法律依据。上诉人应当按照2元／㎡／月向被上诉人支付物业服务费，而超支的部分应当予以折抵上诉人欠付被上诉人的房屋租金。二审法院应依法将本案发回重审或予以改判。

被上诉人宁夏煤炭勘察公司辩称，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，依法应予驳回。一审起诉时被上诉人在字面上没有明确要求上诉人将涉案房屋返还，但在诉讼请求中的第二、第三项中隐含的前提就是要求上诉人返还涉案房屋，一审法院依据职权予以释明后，被上诉人进一步明确诉讼请求，而不是变更诉讼请求或增加诉讼请求，最高院在九民会议纪要第三十六条中的要求人民法院在审理案件时要防止机械适用不告不理原则，尽可能一次解决纠纷，因此原审法院程序并不违法。上诉人提出按照2元／㎡／月向被上诉人支付物业服务费是没有依据的，特约物业服务合同明确约定，双方之间自2019年7月10日之后按照5元／㎡／月支付物业费，该物业费标准包含涉案房屋外围物业服务及内部物业服务，服务内容与被上诉人和宁夏汇丰祥物业管理服务有限公司签订的丽景街商贸城物业服务合同所约定的内容是有所增加的，同时被上诉人将物业服务费约定为5元／㎡／月是得到上诉人的同意，自2018年3月8日开始，住建部已经将物业服务企业资质管理办法予以废除，经营物业服务的企业不再需要物业服务资质，因此上诉人依据约定应当向被上诉人按照5元／㎡／月支付物业费。上诉人提出7500元违约金不应当支付也没有事实依据，根据合同约定，上诉人已经是严重违约，长期拖欠被上诉人的租金和物业服务费，依据合同约定，其应当支付房屋租金10％的违约金即7500元。涉案房屋已于2021年7月9日交还，被上诉人同意将房租及物业费计算至2021年7月8日。

原审原告宁夏煤炭勘察公司向一审法院起诉请求，1．确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2021年1月12日解除；2．被告向原告支付拖欠的房屋租金52500元（自2020年5月1日起至2021年1月12日止），并按照月租金6250元的标准向原告支付自2021年1月13日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费用；3．被告向原告支付拖欠的物业费20064元（自2020年7月1日起至2021年1月12日止），并按照每月物业费3135元的标准向原告支付自2021年1月13日起至实际归还房屋之日止的物业费用；4．被告向原告支付逾期付款违约金7500元，以上共计80064元；5．本案的诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2018年2月11日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于银川市兴庆区穆斯林国际商贸城副食百货批发市场1号批发零售楼1102室出租给被告使用，面积626.6平方米，租赁期自2018年5月1日起至2023年5月1日止，房屋租金为75000元／年，支付时间为每年5月30日前。房屋租赁期间，水电费、煤气费、采暖费、物业管理费由被告支付并由被告承担延期付款的违约责任。物业费以合同签订日为准按年为单位一次性缴给原告，采暖费按每年采暖期结束前一个月内全额缴给原告，电梯使用费另行约定。租赁期满或合同解除后，被告应当在60日内返还该房屋及附属设施并结清应当承担的费用。如被告不支付或者不按照约定支付租金达3个月的或者欠缴各项费用达叁万元的，原告有权单方解除合同并收回房屋。被告有前述违约情形的，应当按照合同约定租金的10％向原告支付违约金。合同解除时，如被告违约，原告对已经形成附和的装饰、装修物不承担剩余租赁期内装饰、装修残值的损失。合同签订时，被告向原告支付保证金35000元，租赁期满或合同解除后，保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还被告。第一期保证金20000元与租金一起缴纳，第二期保证金15000元合同签订后三个月内缴纳。合同签订次日，被告向原告支付保证金20000元。2020年7月29日，宁夏回族自治区财政厅作出宁财（资）发（2020）375号《自治区财政厅关于减免服务业小微企业和个体工商户承租区本级行政事业单位房屋租金有关事项的通知》，就服务业小微企业和个体工商户在新冠肺炎疫情期间，承租自治区本级行政事业单位房屋租金减免相关事宜通知如下：一、本通知涉及房屋租金减免政策，主要支持2020年新冠肺炎疫情期间承租自治区本级行政事业单位房屋，用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重，经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业，2020年上半年房租减免时段总计不少于3个月，具体减免时段由出租单位根据承租人受疫情影响经营困难程度进行核定。2020年10月22日，原、被告签订《补充协议》，鉴于疫情的影响，为响应自治区关于新型冠状病毒感染的肺炎防控工作部署，依据八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，全力减轻疫情对企业影响，帮助企业渡过难关，双方就房租减免优惠事宜达成补充协议：1．原告同意在以下范围内，适当减免被告的房屋租金，减免时限：自2020年1月1日至2020年3月31日止共计减免3个月，共计减免18750元，减免时限届满后次日，租金标准即恢复至原合同约定金额。2．原告有权根据疫情发展的趋势，单方决定缩短减免期限，且原告无需征得被告同意。决定通知自原告书面发出之日时生效。3．被告享受减免房租的前提，必须交清往年所欠房租、物业费、采暖费等相关费用（欠费计算时间截止2020年底），如2020年10月31日前仍未交清往年欠款者，视为自动放弃享受房租减免政策，房租价格仍按照原合同执行。4．减免期限内仅限于被告应支付的房屋租金减免。原合同约定的其他费用，包括但不限于物业管理费及水、电费、停车等公用事业费用仍按照原合同约定标准执行。2016年12月16日，原告与汇丰祥物业管理有限公司签订《丽景街商贸城物业服务合同》，约定案涉房屋物业服务费收费标准为2元／月／㎡。2019年7月10日，被告与宁夏新瑞物业管理有限公司就案涉房屋签订《特约物业服务合同》，约定服务期限为2019年7月9日起至2021年7月9日止，物业服务费为5元／㎡，面积为627㎡，费用合计37620元，其中包含汇丰祥物业管理有限公司收取的外围物业费2元／㎡／月，费用自租赁合同签订之日起计算。2020年11月10日，原告向被告发出《催缴单》，催促被告于函件发出之日起10日内付清欠付的房租、物业费、采暖费共计117523.95元，如逾期仍未支付，原告将解除合同收回房屋。2020年12月3日，原告向被告发出《律师函》，要求于2020年12月15日之前主动向原告支付2020年12月31日之前所欠房租、物业费、采暖费、车位费等共计122559.95元。如被告逾期不予处理，原告将启动诉讼程序解除合同。原告将《律师函》于2020年12月3日邮寄送达被告，被告于2020年12月7日签收。2021年1月12日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明：被告收到《催缴单》时至2021年1月12日，仍拖欠原告房屋租金75000元、物业费37620元，逾期支付时间长达7个多月。现原告依据《房屋租赁合同》第十条第三款第四项、五项的约定正式通知：自本通知送达被告之日起，被告与原告签订的《房屋租赁合同》正式解除，合同解除之日起，限被告在60日内将所租用房屋及附属设施归还原告。被告签收了该《解除合同通知书》。被告分别于2018年2月12日、2019年12月13日、2020年4月28日向原告支付租金75000元、50000元、25000元，已交清2020年5月1日之前的全部租金。于2020年8月4日支付物业费22572元，被告于2020年12月29日支付物业费31350元，共计53922元。在案件审理过程中，就合同解除后的房屋返还问题，经一审法院释明，原告将第一项诉讼请求明确为确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2021年1月12日解除，解除后，被告向原告返还案涉租赁房屋。

一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自义务。原告以被告违约为由要求解除合同，本案的争议焦点为合同是否应予解除以及解除后的法律后果。关于合同是否应予解除。根据《房屋租赁合同》约定，被告应于每年5月30日前将该年度租金75000元付清，如逾期支付租金达3个月或欠缴各项费用达30000元，原告有权单方面解除合同，在租赁期间，被告并未按照合同约定支付租期，其中第二年度租金75000元分别于2019年12月13日、2020年4月28日支付，已经逾期支付，第三年度租金至今分文支付，构成违约，符合合同解除条件，原告有权解除合同。根据法律规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。原告于2021年1月12日向被告发出《解除合同通知书》，被告收到该《解除合同通知书》，一审法院确认案涉《房屋租赁合同》于2021年1月12日解除。合同解除后，被告应将案涉房屋返还原告。关于原告主张的租金。如上所述，案涉《房屋租赁合同》于2021年1月12日解除，被告应向原告支付合同解除前产生的租金，并按合同约定的标准支付合同解除后的房屋占有使用费。根据一审法院确认的合同解除时间，被告应当支付原告租金52260元（75000元／12个月×8个月＋75000元／365天×11天（2020年5月1日至2021年1月12日））。关于被告支付的保证金20000元，根据合同约定，保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还，该保证金应抵扣所欠租金。关于被告是否享受三个月租金18750元的减免政策，根据《补充协议》约定，鉴于新冠疫情影响，原告减免被告3个月租金18750元，但被告享受减免房租的前提即必须交清往年所欠房租、物业费、采暖费等相关费用（欠费计算时间截止2020年底），如2020年10月31日前仍未交清往年欠款者，视为自动放弃享受房租减免政策，房租价格仍按照原合同执行。新冠疫情为不可抗力，上述协议表明双方均认可新冠疫情对被告的经营、合同的履行造成实质性影响，原告在协议中首先承诺减免3个月租金，但又约定如出现逾期支付租金情形则不享受3个月租金的减免政策，该约定实质是对违约责任的约定，因原告另行主张了违约金，其不宜在此取消减免租金的优惠政策，加重被告的违约责任。并且，该租金减免政策出台的目的是减少疫情对企业的影响，帮助经营困难的企业度过难关，上述约定没有达到为经营困难的企业减负的目的。因此，对被告要求继续减免3个月租金的辩解意见，一审法院予以采纳。综上，减去上述3个月租金18750元及保证金20000元后，被告还应当支付原告租金13510元（52260元－20000元：－18750元），并按照月租金6250元／月标准支付自2021年1月13日至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费。关于案涉租赁房屋的物业费收费标准。被告与宁夏新瑞物业管理有限公司于2019年7月10日签订的《特约物业合同》合法有效，合同约定物业服务费标准为5元／㎡／月，其中已经包含汇丰祥物业管理有限公司收取的外围物业费2元／㎡／月，该条款视为对案涉房屋物业服务费的变更，故2019年7月10日之前的物业服务费应当按照2元／㎡／月计收，2019年7月10日之后的物业服务费应当按照5元／㎡／月计收。被告应当支付的物业费为［（626.6㎡×2元／㎡／月×14个月＋626.6㎡×2元／㎡／月／30天×9天）＋（626.6㎡×5元／㎡／月×18个月＋626.6㎡×5元／㎡／月／30×2天）］=74523.63元，减去被告已支付的物业服务费53922元，被告应当支付原告物业服务费20601.63元，现原告主张物业服务费20064元未超出上述数额，一审法院予以支持，并支持物业服务费至房屋实际返还之日。被告逾期支付租金已经构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金，根据合同约定，被告出现违约，应当按照合同约定租金10％向原告支付违约金，原告按年租金75000元的10％主张违约金7500元，符合合同约定，一审法院予以支持。被告辩称房屋装修应进行折价补偿，合同对此约定如被告违约，原告不承担剩余租赁期内装饰、装修残值的损失，故对被告的辩解，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决：一、确认原告宁夏煤炭勘察工程有限公司与被告宁夏振邦保安服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2021年1月12日解除；二、被告宁夏振邦保安服务有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告宁夏煤炭勘察工程有限公司位于银川市兴庆区穆斯林国际商贸城副食百货批发市场1号批发零售楼1102室房屋；三、被告宁夏振邦保安服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告宁夏煤炭勘察工程有限公司租金13510元，并按照月租金6250元／月标准支付自2021年1月13日至房屋实际返还之日的房屋占用费；四、被告宁夏振邦保安服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告宁夏煤炭勘察工程有限公司物业服务费20064元，并按照5元／㎡／月标准支付自2021年1月13日至房屋实际返还之日止的物业服务费；五、被告宁夏振邦保安服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告宁夏煤炭勘察工程有限公司违约金7500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费901元，由被告宁夏振邦保安服务有限公司负担。

本案二审期间，上诉人出示：租赁房屋交接确认书一份，证实2021年7月9日上诉人与被上诉人签订租赁房屋交接确认书，确定上诉人使用案涉房屋期间采暖费、电费、水费等费用均已结清，房屋租赁费和物业费应计算至2021年7月8日为止。之后该房屋引起的争议或纠纷与上诉人无关，均由被上诉人承担。经质证，被上诉人对该证据三性及证明目的均无异议，本院对该证据予以采信。

二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。

另查明，二审审理期间，双方当事人均认可涉案房屋上诉人已于2021年7月9日予以交还给被上诉人，双方均同意涉案房屋的房租及物业费计算至2021年7月8日。

本院认为，本案的争议焦点：一是上诉人提出一审辩论终结后被上诉人提出增加返回房屋的诉讼请求，一审法院予以支持该诉请程序违法的上诉理由能否成立。经审查，被上诉人向一审法院提出的第一项诉讼请求为“确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2021年1月12日解除”。在一审审理期间，就合同解除后的房屋返还问题，经一审法院释明，被上诉人将第一项诉讼请求明确为“确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2021年1月12日解除，解除后，被告向原告返还案涉租赁房屋”并不违反相关法律规定，且上诉人虽对一审法院审理返还涉案房屋有异议，但双方均认可上诉人已向被上诉人返还了涉案房屋，故上诉人的该上诉理由本院不予采纳。

二是上诉人提出2019年7月10日之后至实际返回房屋之日的物业服务费应按2元／㎡／月计算的上诉理由能否成立。经审查，上诉人与宁夏新瑞物业管理有限公司于2019年7月10日签订的《特约物业服务合同》合法有效，合同约定物业服务费标准为5元／㎡／月，其中已经包含汇丰祥物业管理有限公司收取的外围物业费2元／㎡／月，该条款视为对案涉房屋物业服务费的变更，一审法院认定2019年7月10日之前的物业服务费按照2元／㎡／月计收，2019年7月10日之后的物业服务费按照5元／㎡／月计算，并支持了被上诉人主张的截止2021年1月21日的物业费20064元适当，现涉案房屋上诉人已于2021年7月9日返还，双方均认可涉案房屋物业费、房屋租金应计算的返还房屋之日为2021年7月8日，一审判决2020年1月13日至实际返回房屋之日（2021年7月8日）的物业费应按5元／㎡／月计算适当，上诉人所提2019年7月10日之后至实际返回房屋（2021年7月8日）的物业服务费仍应按2元／㎡／月计算的上诉理由本院不予采纳。另一审法院认定上诉人宁夏振邦保安公司应向被上诉人支付房屋租金13510元，并按照月租金6250元／月标准支付自2021年1月13日至房屋实际返还之日（2021年7月8日）的房屋占用费适当。

三是上诉人是否应承担违约金7500元。经审查，上诉人逾期支付租金已经构成违约，应当按照合同约定向被上诉人支付违约金，根据合同约定，上诉人出现违约，应当按照合同约定租金10％向被上诉人支付违约金，被上诉人按年租金75000元的10％主张违约金7500元，符合合同约定，一审法院予以支持并无不当，上诉人所提其不应承担违约金的上诉理由本院不予采纳。

综上所述，上诉人宁夏振邦保安公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1802元，由上诉人宁夏振邦保安服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　杨　 巧　 玲

二〇二一年十一月十一日

书记员　    包丹

《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》

（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）

为进一步优化司法资源配置，推进案件繁简分流、轻重分离、快慢分道，深化民事诉讼制度改革，提升司法效能，促进司法公正，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议决定：

授权最高人民法院在北京、上海市辖区内中级人民法院、基层人民法院，南京、苏州、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、济南、郑州、洛阳、武汉、广州、深圳、成都、贵阳、昆明、西安、银川市中级人民法院及其辖区内基层人民法院，北京、上海、广州知识产权法院，上海金融法院，北京、杭州、广州互联网法院，就优化司法确认程序、完善小额诉讼程序、完善简易程序规则、扩大独任制适用范围、健全电子诉讼规则等，开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作。

试点期间，试点法院暂时调整适用

《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款，第四十条第一款，第八十七条第一款，第一百六十二条，第一百六十九条第一款，第一百九十四条。试点工作应当遵循民事诉讼法的基本原则，充分保障当事人诉讼权利，促进提升司法效率，确保司法公正。试点具体办法由最高人民法院牵头研究制定，报全国人民代表大会常务委员会备案。试点期限为二年，自试点办法印发之日起算。

最高人民法院应当加强对试点工作的组织指导和监督检查。试点过程中，最高人民法院应当就试点情况向全国人民代表大会常务委员会作出中期报告。试点期满后，对实践证明可行的，应当修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。

本决定自2019年12月29日起施行。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查明事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。

履行告知书

依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。

如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。

1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；

2．将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；

3．对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；

4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施；

5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。

以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。