某某、齐齐哈尔市广日电梯销售有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省大庆市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黑06民终1442号

上诉人（原审被告）：***，女。

委托诉讼代理人：张玲玲，黑龙江典通律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：齐齐哈尔市广日电梯销售有限公司。

法定代表人：窦贯中，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘英东，黑龙江付瑶律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人齐齐哈尔市广日电梯销售有限公司（以下简称“广日电梯”）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初3691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人***及委托诉讼代理人张玲玲、被上诉人广日电梯的委托诉讼代理人刘英东到庭参加了法庭调查。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.请求二审法院撤销大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初3691号民事判决，改判驳回广日电梯要求***支付476099元购房款的诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由广日电梯承担。事实与理由：一审法院审理事实不清。1.***与广日电梯之间没有任何买卖合同的关系，广日电梯主体不适格，无权起诉***索要房款。***是基于前夫陈某工程款抵账购买此房赠与给儿子，因儿子刚毕业没有工作为减轻负担故将该房落户至***，并由***承担相应的物业费、采暖费。而***既不认识广日电梯，也从未与广日电梯书面或口头约定购房事宜。***是在陈某与广日电梯沟通完全后在黑龙江省力佳房地产开发有限公司的售楼处签订的合同，并和开发商办理的房屋差价及房屋产权登记手续，整个过程没有广日电梯的参与，***取得案涉房屋产权与广日电梯没有任何事实关系和法律关系，广日电梯起诉***不符合合同相对性的原则。2.一审法院认定广日电梯是房屋实际所有权人不符合法律规定。在一审民事判决书第7页法院认为第1点表述中，原审法院仅凭广日电梯提交的《电梯转换商品房确认单》就确认广日电梯是房屋的所有权人违反法律规定。不动产是以登记为生效要件，民事法律行为以外的原因引起的不动产物权变动，登记是物权人处分物权的要件，即非经登记不得处分。而该确认单是广日电梯与开发商之间关于房屋抵账的约定，系合同之债，广日电梯并不能成为房屋的所有权人。3.该房屋是***合理合法取得。在民事判决书第8页法院认为第2点表述中“被告对无付出、无代价的接受房屋过户名下却对由此可能产生的法律后果既可能要承担的法律责任不予理会显然有悖常理”***认为其并不是以无付出、无代价的接受房屋过户其名下，其是在基于陈某陈述该房屋是工程抵款的情况下才在力佳公司将房屋交付给***，并在2018年办理房屋产权登记。而且经庭审后与陈某核实存在款项支付，且一审法院也知晓该情况。***也将陈某的电话告知法院。另该论述并不能成为买卖合同纠纷案件中责任承担的法律事由。一审法院证据不足，广日电梯提交的证据均是其与开发商针对案涉房屋抵账的事实，并不能证明其与***之间存在房屋买卖关系、房屋房款总额及款项交付等买卖合同约定的事实。广日电梯提供的证据一是与黑龙江省力佳房地产开发有限公司签订的《电梯转换商品房确认单》，***既未见过该证据，也没有签字，该证据与***没有任何关系。即使该证据真实存在，也只能证明广日电梯与黑龙江省力佳房地产开发有限公司存在过案涉房屋抵账的情形。广日电梯提供的证据二，根据广日电梯自述，是黑龙江省力佳房地产开发有限公司为广日电梯出具的收据一份。该证据系广日电梯在2015年4月24日单方出具的，既没有开发公司的任何签字和盖章，也没有***的相关签字。即使该证据真实，也仅能证实广日电梯与黑龙江省力佳房地产开发有限公司之间存在过案涉房屋抵账情形。广日电梯提供的证据三，据广日电梯自述是黑龙江省力佳房地产开发有限公司出具的收据复印件一份。是黑龙江省力佳房地产开发有限公司为***出具，收据显示交款单位是***，收款方式是工程抵款，备注也标注了广日电梯。但***从没有签写过此收据，且收据上没有开发公司的任何盖章和签字。***只在2015年9月2日在黑龙江省力佳房地产开发有限公司售楼处签订过商品房买卖合同。即使该证据真实，该证据也仅能说明是黑龙江省力佳房地产开发有限公司针对工程抵款自行出具的弥补财务空缺的手续，不能证实是***与广日电梯买卖房屋抵账的事实。而一审时已经阐明该房屋是陈某从广日电梯处抵账购买给孩子，因考虑孩子的负担能力，将房屋落户在有工作且能报销物业费、采暖费的***名下。即使该证据存在，也与***到售楼处签字，与陈某工程款抵房的事实一致，***没有任何参与，不能作为定案根据使用。三、即使按照广日电梯所说的事实，***与广日电梯之间存在商品房买卖纠纷，但***居住房屋以达五年之久，广日电梯一直没有向***主张涉案房款不符合常理，且已经超过三年的诉讼时效保护期。案涉房屋是在2015年9月2日签订的商品房买卖合同，在2018年办理的产权登记，如果房屋既没有缴纳房款，又没有工程抵账，那为何黑龙江省力佳房地产开发有限公司要与***签订房屋买卖合同，且将案涉房屋过户给***？在这期间，广日电梯也没有进行过任何形式的阻挠与干涉，这既不符合人之常情也不符合事实发展规律。四、一审法院程序违法。1.广日电梯提交的证据三，收据是复印件。不符合证据规则中应提交证据原件与复印件核对的规定，对真实性有异议。2.本案缺少必要诉讼参与人。广日电梯庭审表示不找陈某房屋产权是谁就起诉谁，而一审法院在与陈某核实后明知该房屋的买卖合同双方是陈某及广日电梯，在广日电梯不追加被告的情况下一审法院也没有依职权追加。而***因其与陈某在1996年已离婚，故搜集证据确有困难，陈某作为买卖合同方的相对人没有参加诉讼，一审法院对明知存疑的事实如陈某与广日电梯约定的总房款数额、房款给付情况等没有进行调査的情况下，直接以广日电梯与开发商之间的抵账数额作为本案的房款数额缺乏事实和证据，并据此认定陈某与黑龙江省力佳房地产公司没有工程抵账关系，不符合法律规定。3、本案适用的是简易程序，一审法院超期审判。***是在9月初收到的起诉状副本，2020年10月15日开庭，2021年2月8日收到的判决书，很明显已经超三个月期限。另外要强调的是，在陈某与广日电梯就案涉房产的房款数额、已付款数额及未付款数额没有査明的前提下，***在2020年10月15日庭审后按照一审法院要求积极和陈某联系沟通将案情反馈给一审法院的同时，也将陈某的联系电话告知法院，法院在长达三个半月的时间内既没有通知陈某到庭，也没有将***反馈的情况与广日电梯核实并组织庭审调査，而是在2021年2月8日(除夕夜前2天)向***送达判决书，***不明白广日电梯都没有举证证明双方存在买卖合同的情况下，一审法院明知案情与广日电梯诉请事实理由不一致的情况下仅凭房产证所有权人身份判决***给付房款没有客观事实和法律事实。综上所述，本案系房屋买卖合同纠纷，但是***与广日电梯之间并不存在买卖合同的事实基础和法律基础。广日电梯在明知该情况的前提下故意隐瞒案件事实已经违反了诚实信用原则，***基于房屋的所有权人并不是基于房屋买卖合同的法律关系，而是基于案外人陈某购买赠与儿子发生的赠与合同法律关系产生，故***认为一审法院认定事实不清、证据不足，程序违法，请二审法院依法查明事实，撤销一审判决，驳回广日电梯的诉请求，以维护***的合法权益。

广日电梯辩称，1.***反复提及陈某及其儿子的问题，以及房屋抵工程款的问题，***对此在原审没有提供任何证据，都只是一种说法而已；2.广日电梯系争议房屋合法出卖人在房屋没有公示前合法的拥有人，在有购买人后，广日电梯将房屋买受人的信息告知开发公司，开发公司出具各种合法手续；3.***在一审庭审中非常明确表示没有交过任何房款；4.***与广日电梯之间存在买卖关系。购房收据就可以看出标明的广日电梯，以及上诉人是通过被上诉人到开发公司办理手续，以及被上诉人现在系房屋所有权人，这些都可以证明双方系买卖关系。综上，被上诉人认为原判决认定事实及法律正确，依法应予维持。

广日电梯向一审法院起诉请求：1.要求***给付购房款476099元；2.由***承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：广日电梯在黑龙江省力佳房地产开发有限公司开发、建设大庆市萨尔图区宜和园小区时向其销售电梯25部并负责其中4#至13#楼的电梯的安装，总金额为5412100元，已付3251998元。经双方协议，黑龙江省力佳房地产开发有限公司以四套商品房折抵余款，其中大庆市萨尔图区宜和园小区11号住宅楼1单元1801室（即17A01室）房屋确认建筑面积为116.15平方米、单价4700元/平方米、总价545905元，但未办理相关产权证照。后经***前夫陈某代为协商介绍，广日电梯将该房屋以单价4099元/每平方米、总价476099元转卖给***并协助其在开发商即黑龙江省力佳房地产开发有限公司处办理了转户更名的前期手续。2015年9月2日，***与黑龙江省力佳房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》并已备案登记，合同约定：商品房为宜和园小区11#楼幢1单元011801号房；建筑面积为116.15平方米；商品房单价为（人民币）每平方米4099元、总金额为（人民币）肆拾柒万陆仟零玖拾玖元。2018年4月24日，双方签订《补充协议》一份，约定“合同的座落为：宜和园小区11#楼幢1单元011801号房，面积为116.15平方米，总房款为476099元，现明确座落为：萨尔图区西宾路619号宜和园小区11号住宅楼1单元1801室；实际测绘审定后的产权面积为116.43平方米，现总房款为477247元整。”，***及黑龙江省力佳房地产开发有限公司分别在落款处签名或加盖公章及法定代表人名章。2018年5月7日，大庆市国土资源局下发了大庆市萨尔图区西宾路619号宜和园小区11号楼1单元1801室的不动产权证书[证号为黑（2018）大庆市不动产权第0039285号，权利人为***，共有情况为单独所有，建筑面积为116.43m2]。***除补齐面积差价外还交纳了办理权利证书所需的相关费用。现广日电梯以多次向***催要购房款未果为由诉至一审法院。庭审中，经一审法院询问，***自述：1.不知道是否已足额缴纳《商品房买卖合同》中约定的购房款；2.孩子的父亲（陈某）说案涉房屋是工程顶账的，***只是去售楼处在合同上签了名字。另查，***在大庆市萨尔图区西宾路619号宜和园小区仅有11号住宅楼1单元1801室一处房产。

一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。***以买卖方式取得大庆市萨尔图区西宾路619号宜和园小区11号住宅楼1单元1801室的所有权有《商品房买卖合同》、税收完税证明、发票、不动产权利证书等佐证，一审法院对该事实予以确认。结合本案案情及相关证据，第一、广日电梯提交《电梯转换商品房确认单》、收据等证实该公司与黑龙江省力佳房地产开发有限公司议定以包括大庆市萨尔图区西宾路619号宜和园小区11号住宅楼1单元1801室在内的四套商品房抵顶拖欠的电梯款及安装费，黑龙江省力佳房地产开发有限公司亦加盖公章予以确认，故即使尚未办理完毕所有权证照，但广日电梯已为该房屋的实际所有权人，其将抵账房另售及获取相应的利益并无不当，即黑龙江省力佳房地产开发有限公司与***签订《商品房买卖合同》却并不可必然确认该公司仍为案涉房屋的所有权人；第二、庭审中经一审法院询问，***自述或答称“不知道是否已足额缴纳《商品房买卖合同》中约定的购房款”、“孩子的父亲（陈某）说案涉房屋是工程顶账的，***只是去售楼处在合同上签了名字，后续办证的费用全部缴纳”、“配合缴纳了相应的税费、房屋维修资金及不动产登记费用”、“***也只是和孩子拿着孩子他爸陈某给的条去开发商处签合同，并没有在广日电梯员工带领下去开发商处办理更名手续”，如***所述其只是亲自参与房屋买卖合同的签订、手续费的交纳等却未参与和知晓购房的合意过程、购房款的来源、金额及给付方式、余款的处置等相关细节，但案涉房屋总价款近五十万，价值较高，日常生活中无论是购买或出售均应系家庭中的重大事件之一，***与中间经手人即孩子的父亲身份关系特殊，二人原意是将案涉房屋过户至孩子名下，而过户至***名下也只是为了减少某些费用支出的权宜作法，那么***更应慎重对待以免后续为子女平添麻烦，故***对无付出、无代价的接受房屋过户名下却对由此可能产生的法律后果及可能要承担的法律责任不予理会显然有悖常理；第三、庭审中***认可其本人并未就过户至其名下的案涉房屋向黑龙江省力佳房地产开发有限公司交纳过《商品房买卖合同》中约定的购房款，亦未在法定期限内提交证据佐证其子女之父即陈某已向黑龙江省力佳房地产开发有限公司或广日电梯交纳了案涉房屋的购房款及确切数额，而黑龙江省力佳房地产开发有限公司在协助***办理案涉房屋过户手续时及之后也均未向***主张合同中约定的购房款。综上，广日电梯作为案涉房屋的实际所有权人要求***给付购房款476099元于法有据，一审法院对该诉讼请求予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百三十条的规定，判决如下：被告***于本判决生效之日立即给付原告齐齐哈尔市广日电梯销售有限公司购房款476099元。案件受理费4221元（减半收取），由被告***负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。***向本院提交以下证据：证据一、陈某出具的情况说明一份，证明：1、案涉房屋购买方系陈某并非***，买卖合同关于房屋的选定、价款、款项交付等所有的事宜均是陈某与广日电梯之间发生的；2、房款陈某与广日电梯定价为44万元，陈某已支付26万元，尚欠18万元未支付；3、买受方陈某先行支付20万元给广日电梯后才将购房手续给予陈某由开发公司办理签署买房事宜；4、房屋落户***名下是因为该房屋陈某为买给孩子陈子龙，因报销采暖费才与***商量先落至其名下，该组证据能证实***并不是与广日电梯发生买卖合同关系的相对方，其获得房屋产权并不是基于其与广日电梯之间的买卖合同关系产生，广日电梯起诉***没有事实及法律依据。广日电梯质证称，对该组证据的真实性有异议，因为证人没出庭，对该证据的真假无法辨认，就其陈述的事实与实际不符，买受人为***，并非是陈某。陈某的证言并不是新证据。证据二、申请证人陈某出庭作证，证明：与广日电梯发生买卖合同关系的相对方是陈某，***从未与广日电梯有过任何接触，对房款的定价、房屋的选择、房屋的交付、款项的给付等有关买卖合同具体事宜均是由买方陈某与广日电梯沟通，广日电梯在起诉***之前索要房款的相对方也是陈某，证实广日电梯起诉***主体不适格。***质证称，对证人证言的真实性及证明的问题均无异议，其陈述的事实与其出具的情况说明一致，与一审我们核实和庭审表述的是事实一致能够证实与广日电梯发生案涉房屋买卖合同关系的人是陈某，并非***。广日电梯起诉***索要房款没有事实和法律依据。广日电梯质证称，我们对这个证据有异议，我们认为不是新证据，广日电梯没有收到任何款项。买受人应该是***。***在上诉状中明确表示，陈某工程抵款购买此房赠予给儿子，明确表示，与陈某当庭表述现金购房不符。再有陈某表示交款20多万，没有索要收据以及购房合同，这样不符合常理。陈某证实是为***开脱，非常明显。本院将结合证据及本案综合情况对以上证据予以综合认定。

本院审理查明：广日电梯在黑龙江省力佳房地产开发有限公司开发、建设大庆市萨尔图区宜和园小区时向其销售电梯25部并负责其中4#至13#楼的电梯的安装，总金额为5412100元，已付3251998元。经双方协议，黑龙江省力佳房地产开发有限公司以四套商品房折抵余款，其中大庆市萨尔图区宜和园小区11号住宅楼1单元1801室（即17A01室）房屋确认建筑面积为116.15平方米、单价4700元/平方米、总价545905元，但未办理相关产权证照。2015年9月2日，***与黑龙江省力佳房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》并已备案登记，合同约定：商品房为宜和园小区11#楼幢1单元011801号房；建筑面积为116.15平方米；商品房单价为（人民币）每平方米4099元、总金额为（人民币）肆拾柒万陆仟零玖拾玖元。2018年4月24日，双方签订《补充协议》一份，约定“合同的座落为：宜和园小区11#楼幢1单元011801号房，面积为116.15平方米，总房款为476099元，现明确座落为：萨尔图区西宾路619号宜和园小区11号住宅楼1单元1801室；实际测绘审定后的产权面积为116.43平方米，现总房款为477247元整。”，***及黑龙江省力佳房地产开发有限公司分别在落款处签名或加盖公章及法定代表人名章。2018年5月7日，大庆市国土资源局下发了大庆市萨尔图区西宾路619号宜和园小区11号住宅楼1单元1801室的不动产权证书[证号为黑（2018）大庆市不动产权第0039285号，权利人为***，共有情况为单独所有，建筑面积为116.43m2]。***除补齐面积差价外还交纳了办理权利证书所需的相关费用。

本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。广日电梯主张案涉房屋是经陈某介绍出卖给***，与其公司发生房屋买卖合同关系的相对人是***，***对此予以否认。结合本案的实际情况及证人陈某的证言，广日电梯与***间并未签订书面合同，虽广日电梯主张案涉房屋系由其公司员工协助***到力佳公司办理的更名手续，但并未提供证据予以证实，且其亦未提供证据证实其向***索要购房款。故广日电梯现有证据不足，无法证明其主张的成立。综上所述，上诉人***的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初3691号民事判决；

二、驳回原审原告齐齐哈尔市广日电梯销售有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费4221元（减半收取）、二审案件受理费8442元，均由被上诉人齐齐哈尔市广日电梯销售有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　胡明阳

审判员　　战　剑

审判员　　高伟涛

二〇二一年五月二十七日

书记员　　包　锐

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。