厦门凤凰创壹软件有限公司、厦门企盈文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

福建省厦门市思明区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽0203民初4033号

原告：厦门凤凰创壹软件有限公司，住所地厦门市软件园二期观日路26号508单元。

法定代表人：林庆平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄宗强，该公司员工。

委托诉讼代理人：吴菁，该公司员工。

被告：厦门企盈文化传媒有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区海景东路12号东侧五层E541。

法定代表人：徐剑洲。

委托诉讼代理人：李申方，该公司员工。

原告厦门凤凰创壹软件有限公司(以下简称凤凰软件公司)与被告厦门企盈文化传媒有限公司（以下及简称企盈文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。企盈文化公司的委托诉讼代理人黄宗强、吴菁，凤凰软件公司的法定代表人徐剑洲、李申方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

凤凰软件公司向本院提出诉讼请求：1.解除凤凰软件公司与企盈文化公司于2020年5月19日签订的《房屋租赁合同》，企盈文化公司已进行的装修归凤凰软件公司所有；2.企盈文化公司向凤凰软件公司支付2021年1月20日至合同解除之日2021年3月1日期间的租金及滞纳金（租金按照每月30078.4元计算，以逾期付款金额为基数，按每日3‰的标准自2020年12月5日起计算至付清之日止）；3.企盈文化公司支付一个月免租期租金30078.4元；4.企盈文化公司向凤凰软件公司支付违约金90235.2元；5.企盈文化公司向凤凰软件公司支付2020年6月1日至2021年2月28日期间的物业费、公摊电费、公摊水费、公维金合计45036.2元；6.企盈文化公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：企盈文化公司于2020年5月19日与凤凰软件公司签订《房屋租赁合同》，约定：企盈文化公司承租厦门市思明区软件园二期观日路xx号xx1房屋，面积683.6平方米，合同履约保证金30078元，房屋租赁期限2020年5月20日至2023年6月19日（第一个月为装修免租期），租金30078.4元/月，每3个月支付一次，每季度租金在付款到期时提前15日支付。合同签订后，凤凰软件公司依约交付了房屋，企盈文化公司依约支付了合同履约保证金30078元及前两个季度租金。但第三个季度（2020年12月20日至2021年3月19日）的租金90235.20元应于2020年12月5日前支付，经多次催收，企盈文化公司未按合同约定足额支付。并且还欠付2020年6月至2021年3月的物业费等相关费用。根据《房屋租赁合同》第十条第3款约定，企盈文化公司逾期未交纳按约定应当由其交纳的各项费用超过15天的；单季度拖欠房租累计15天以上的，凤凰软件公司有权解除合同。企盈文化公司除应补缴相应租金外，还应依约承担违约责任。

企盈文化公司辩称，一、同意解除双方的租赁合同，但双方租赁合同是在2021年1月22日解除，当日企盈文化公司搬离案涉房屋。二、企盈文化公司已经支付租金至2021年1月20日。企盈文化公司在此之前已经跟凤凰软件公司沟通过退租方案，且已经实际于2021年1月22日搬离案涉房屋。三、对于支付一个月免租期租金30078.4元无异议。四、凤凰软件公司主张的违约金过高，企盈文化公司已经提前提出解除合同，但凤凰软件公司不同意解除方案。企盈文化公司不存在故意违约的情形，而是因公司经营不善导致无力继续履行合同，也提前向凤凰软件公司提出了解约。五、对凤凰软件公司主张的物业费金额没有异议，同意按照实际发生的金额支付至2021年1月22日。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2020年5月19日，凤凰软件公司（出租方、甲方）与企盈文化公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区软件园二期观日路26号508-1的房屋（建筑面积683.6平方米）出租给乙方。租赁期限自2020年5月20日起至2023年6月19日止（2020年5月20日至2020年6月19日为装修免租期，租期未满一年甲方有权要求乙方支付免租期租金）。双方必须严格遵守租赁期限约定，任何一方均不得提前解除合同，否则承担本合同约定的违约责任。2020年6月20日至2023年6月19日，月租金为30078.4元。租金每季度支付一次，乙方必须于合同签订后5个工作日内支付两个月（2020年6月20日到8月19日）租金60156.8元，剩余一个月租金30078.4元于2020年6月21日之前支付，之后的每季度租金按合同约定计算，乙方应于每季度租金到期前15日内支付下一季度租金。履约保证金30078元，必须于合同签订当日内缴齐。承租期内，该房屋产生的水电费用、煤气费用、电话费用、电讯通讯费用、物业管理费用等均由乙方向相关单位缴纳及签订相应合同。乙方延迟或没有缴交前述费用，视为违约。如相关当事人向甲方索要的，甲方有权在代为承担支付责任后，按支付金额的二倍向乙方追偿，并有权在支付的租金或保证金中抵扣，并要求乙方缴足租金或保证金。合同解除或期满退租时，乙方不得拆除已进行的装修。同时对乙方装修甲方不予补偿。第十条第3款约定，房屋租赁期间，乙方逾期未缴交/交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用超过15天的或单季度拖欠房租累计15天以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。租赁期间，乙方有本合同第十条第3款行为之一的，甲方有权没收乙方履约保证金，并按本合同第十三条第2款规定承担违约责任。该合同第十三条第2款约定，在租赁期内，乙方若要提前退租的，乙方必须至少提前二个月书面通知甲方，甲方有权没收履约保证金，已支付租金不予返还，并且乙方应向甲方支付三个月房租的违约金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，应按应缴纳金额的千分之三向甲方缴纳滞纳金。

前述合同签订后，凤凰软件公司将案涉房屋交付企盈文化公司装修使用。企盈文化公司依约支付了2020年12月19日之前的租金并支付履约保证金30078元。2020年12月20日至2021年3月19日期间的租金，企盈文化公司于2020年12月10日支付了30078.4元，其余租金未再支付。

双方均确认企盈文化公司于2021年1月22日搬离案涉房屋，企盈文化公司搬离时并未与凤凰软件公司办理交接手续，也未将钥匙归还凤凰软件公司。凤凰软件公司陈述，企盈文化公司搬离时，口头告知凤凰软件公司人员不再继续租赁。凤凰软件公司工作人员告知应提出书面申请并办理交接，但企盈文化公司拒绝并自行搬离。截至庭审之日，案涉房屋仍处于空置状态。企盈文化公司确认不就案涉房屋内的物品主张权利。

另查明，2020年6月至2021年2月期间，案涉房屋产生公摊水费2550.12元、公共维修金3076.2元、公摊电费1510.78元、物业管理费15381元，前述费用合计22518.1元，已由凤凰软件公司代为缴纳。另，本案起诉状副本于2021年3月1日送达企盈文化公司。凤凰软件公司明确因企盈文化公司违约，故企盈文化公司支付的履约保证金30078元不予返还。

本院认为，凤凰软件公司与企盈文化公司签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。企盈文化公司未依约支付租金，且在双方未达成解除合同合意的情形下自行搬离案涉房屋，已经以行为明确表示不履行合同，构成违约。凤凰软件公司有权根据合同的约定行使解除权。起诉状副本于2021年3月1日送达企盈文化公司，双方租赁合同于该日解除。双方合同约定合同解除后企盈文化公司不得拆除已经进行的装修，且企盈文化公司亦确认不就案涉房屋内物品主张权利，故凤凰软件公司要求确认案涉房屋内的装修归其所有，符合法律规定，本院予以支持。企盈文化公司虽于2021年1月22日自行搬离案涉房屋，但企盈文化公司并不具有合同解除权，其主张双方租赁合同关系于2021年1月22日解除，缺乏依据，本院不予支持。企盈文化公司提前终止租赁关系，并未按照合同约定提前两个月提出书面申请，且未与凤凰软件公司办理交接手续。凤凰软件公司要求企盈文化公司支付2021年1月20日至合同解除之日即2021年3月1日期间的房屋租金，符合合同约定及法律规定，应予支持。该期间租金合计40104.53元（30078.4元/月+30078.4元/月/30天*10天）。鉴于双方合同约定的每日千分之三的违约金标准较高，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年12月5日起计算至实际支付之日止。企盈文化公司租赁期间未满一年，凤凰软件公司有权收取一个月免租期的租金30078.4元。如前分析，企盈文化公司违约导致合同解除，凤凰软件公司要求企盈文化公司按照合同约定支付三个月租金90235.2元违约金，亦应支持。鉴于企盈文化公司已就其违约行为承担了违约金责任，凤凰软件公司亦不予退还履约保证金。在此情形下，凤凰软件公司要求企盈文化公司按照二倍的标准支付物业费等费用，该主张金额过分高于凤凰软件公司的实际损失，故企盈文化公司应按物业费等费用的实际金额22518.1元向凤凰软件公司承担责任。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：

一、原告厦门凤凰创壹软件有限公司与被告厦门企盈文化传媒有限公司于2020年5月19日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月1日解除，合同解除后厦门市思明区软件园二期观日路26号508-1房屋内的装修归原告厦门凤凰创壹软件有限公司所有；

二、被告厦门企盈文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门凤凰创壹软件有限公司支付尚欠的租金40104.53元及滞纳金（以40104.53元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年12月5日起计算至实际支付之日止）；

三、被告厦门企盈文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门凤凰创壹软件有限公司支付免租期租金30078.4元；

四、被告厦门企盈文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门凤凰创壹软件有限公司支付违约金90235.2元；

五、被告厦门企盈文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门凤凰创壹软件有限公司支付公摊水费2550.12元、公共维修金3076.2元、公摊电费1510.78元、物业管理费15381元，前述合计22518.1元；

六、驳回原告厦门凤凰创壹软件有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6111元，由原告厦门凤凰创壹软件有限公司负担74元，被告厦门企盈文化传媒有限公司负担6037元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 员　刘远萍

二〇二一年四月二十五日

代书记员　谢　颖

附件：本案所适用的法律法规、司法解释

《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

法官提示

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。