北京市勘察设计研究院与某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）京0108民初31054号 原告：北京市勘察设计研究院，住所地北京市海淀区羊坊店路**号。 法定代表人：***，党委书记。 委托诉讼代理人：***，北京市***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市***律师事务所律师。 被告：北京比其爱建设工程有限责任公司，住所地北京市海淀区复外羊坊店路15号。 法定代表人：***。 被告：北京比其爱宾馆有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路15号33、36、37号楼。 法定代表人：***。 被告：北京比其爱图文设计有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路15号2号楼一层105。 法定代表人：***。 被告：北京新北光大地仪器有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路15号421室。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：**，男，该公司副总经理。 被告：***，男，1991年10月22日出生，汉族，住北京市海淀区。 身份证号：××× 委托诉讼代理人：***（***之父），住北京市海淀区。 原告北京市勘察设计研究院（以下简称勘察设计院）与被告北京比其爱建设工程有限责任公司（以下简称比其爱建设公司）、北京比其爱图文设计有限公司（以下简称比其爱图文公司）、北京比其爱宾馆有限公司（以下简称比其爱宾馆）、北京新北光大地仪器有限公司（以下简称新北光公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告勘察设计院之委托诉讼代理人***、***，被告比其爱建设公司、比其爱宾馆之法定代表人***，被告比其爱图文公司之法定代表人兼***之委托诉讼代理人***，被告新北光公司之委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 勘察设计院向本院提出诉讼请求：1、判令比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***立即腾空租赁房屋并将该房屋交给我方；2、判令比其爱建设公司支付自2018年1月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费，按照年租金1541283元计算；3、判令比其爱建设公司支付截止至2018年1月23日的水电费843016.3元，以及自2018年1月24日起至实际腾房之日止实际发生的水电费用；4、判令比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***将营业执照注册地址迁出租赁房屋；5、判令比其爱建设公司向我方支付违约金12844元；6、判令比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***对上述房屋使用费、水电费承担连带责任；7、本案诉讼费由比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***承担。事实与理由：2008年4月30日，我方与包括比其爱建设公司在内的三家企业签订了《房屋租赁总协议》，约定将我方所有的房屋出租给比其爱建设公司使用，房屋租赁总期限定为10年，第一个租赁期为3年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止，第一个租赁期内没有违约行为的可续租。总协议签订的同时，我方分别与三家公司签订了《房屋租赁合同》。2014年12月31日，我方与比其爱建设公司签订最后一期《房屋租赁合同》，约定我方将位于北京市海淀区羊坊店路××号院内总建筑面积2619.5平方米的房屋租赁给比其爱建设公司，具体房屋为：临街门面房1处，建筑面积464.7平方米；办公楼房3处，建筑面积131.8平方米；平房及地下室8处，建筑面积710.25平方米；库房2处，建筑面积130.75平方米。租期3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。租金每年1541283元，租金支付时间为每季度中期支付本季度房租及上季度水电等相关费用。《房屋租赁合同》还约定了相关的违约责任。合同签订后，我方按照合同约定履行义务，比其爱建设公司在履行合同期间，将部分房屋以转租或合作方式提供给比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***使用。自2016年6月比其爱建设公司一直拖欠水电费至今，已经构成违约。另外根据我方与比其爱建设公司签订的《房屋租赁合同》约定的租期已经届满等原因，2017年11月24日，我方向比其爱建设公司送达了《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，明确告知双方签订的《房屋租赁合同》2017年12月31日到期后自动终止，不再续租，并要求比其爱建设公司支付水电费等费用，但比其爱建设公司置之不理。2018年1月2日，我方再次向比其爱建设公司送达了《房屋限期腾退告知书》，要求其于2018年1月15日腾退租赁房屋并交纳拖欠的水电费用，但时至今日其并未将房屋腾退并交给我方，截止至2018年1月23日尚欠我方水电费843016.3元。比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***实际使用、占用房屋，应将房屋腾空后交给我方，并对实际使用房屋期间发生的房租及水电费用承担连带给付义务。为维护我方的合法权益，故诉至法院。 比其爱建设公司、比其爱宾馆辩称，不同意勘察设计院的全部诉讼请求。《房屋租赁合同》是比其爱建设公司与勘察设计院签订的。勘察设计院于2007年作为北京市第一家自负盈亏事业单位实现改制，其中主业改制为成立北京市勘察设计研究院有限公司，继承勘察设计院原有主业务及相关部门等，辅业改制包括：原勘察设计院下属公司比其爱贸易公司（设备处）合并了勘察设计院行政处、京勘公司等后勤部门，于2007年12月29日工商注册为比其爱建设公司，另原有勘察设计院勘探所改为北京国建公司，勘察设计院保存，留有十多人负责管理房屋、离退人员等。改制时约定改制公司将享受同样的租赁待遇，一视同仁。比其爱建设公司在当时的改制压力及自身能力制约下，未提出任何附加条件，就承接了53名学历低、能力弱、年龄大、能量小等后勤人员的收容责任，而且被硬性评估了45万元无形资产，我们承租的场地老旧不堪，需要巨大投入才能投入使用。比其爱公司成立后，承受了巨大的财务、人员压力，解决了勘察设计院改制的包袱，承担了改制的亏损，才确保了勘察设计院改制的如愿实施。勘察设计院无视改制的初衷，抹杀比其爱建设公司对改制的贡献及所作的巨大努力，无视比其爱建设公司自筹巨额资金的投入，2017年12月1日突然借口水电费未交齐不再续约房屋租赁合同，并采取强行“没收”方式及各种手段对比其爱建设公司的人力、物力、财力的投入置之不理。改制的问题我们会通过向上级单位申诉解决。勘察设计院现今的办公房屋完全能够满足自身需要，却要求我们把经营的房屋全部腾退，完全不合情理。 比其爱图文公司、***辩称，勘察设计院的起诉与我们无关，我们是从比其爱建设公司承租的房屋，我们与该公司的合同没有到期。勘察设计院之前没有向我们主张过水电费，不是我们不支付。 新北光公司辩称，我公司只与比其爱建设公司有合作承包协议，该合同没有到期，我公司与勘察设计院没有直接关系。 本院经审理认定如下事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。勘察设计院系北京市海淀区羊坊店路×号建筑面积9265.4平方米房屋的所有权人。2008年4月30日，勘察设计院与比其爱建设公司、北京市勘察设计研究院有限公司、北京京岩工程有限公司签订《房屋租赁总协议》，约定将勘察设计院所有的房屋出租给上述三公司使用，三公司不得将所承租的房屋以任何名义转租给第三方；由勘察设计院收取房租及水电费，房屋租赁总期限定为10年，按租赁期签署《房屋租赁合同》后生效，第一个租赁期为3年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止，第一个租赁期内按时交纳房租，并没有违约行为的，可续租，上述合同签订后，比其爱建设公司使用租赁房屋至今。2014年12月31日，勘察设计院与比其爱建设公司签订《房屋租赁合同》，约定勘察设计院将位于北京市海淀区羊坊店路15号院内2619.5平方米的房屋租赁给比其爱建设公司，具体包括临街门面房1处，建筑面积464.7平方米；办公楼房3处，建筑面积1313.8平方米；平房及地下室8处，建筑面积710.25平方米；库房2处，建筑面积130.75平方米。租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，年租金1541283元，每季度中期支付本季度房租及上季度水电等相关费用，比其爱建设公司承担勘察设计院委托物业管理期间，房租与物业费相抵年底结算，其他费用按季度支付。租赁期满或合同解除后，比其爱建设公司应返还房屋及其附属设施，双方结清各自应当承担的费用。合同第十一条、第十二条约定，比其爱建设公司欠缴各项费用达10万元或擅自将该房屋转租给第三方，应按月租金的10%向勘察设计院支付违约金。比其爱建设公司房屋租金交至2017年12月31日。 2017年11月24日，勘察设计院向比其爱建设公司发送《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，告知其不再续约并要求于2018年1月16日前腾空房屋，结清各项费用。比其爱建设公司和比其爱宾馆表示勘察设计院确实于该日向其送达了上述通知书，但其对通知书内容不予认可，故拒绝签收。比其爱图文公司、新北光公司及***均表示与其无关。2018年1月2日，勘察设计院向比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***发送了《房屋限期腾退告知书》，通知各方租赁合同已经终止，要求使用方腾退房屋。比其爱建设公司、比其爱宾馆表示没有收到上述通知。比其爱图文公司、***认为与其无关。新北光公司认可收到了上述通知。 2018年3月28日，勘察设计院向比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***分别发送《律师函》，要求各方腾房并结清费用。比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***均已收到。 2016年10月20日，比其爱建设公司与北京东***五金建材经营部签订《联营承包协议》，约定比其爱建设公司将位于羊坊店路×号××快捷酒店门口门面房（约20平米）房屋承包给北京东***五金建材经营部使用，承包期为6年，水电费自理。北京东***五金建材经营部的经营者与比其爱图文公司的法定代表人均为***，***表示上述承包协议签订后，北京东***五金建材经营部并未实际使用房屋，仅将该房屋地址作为比其爱图文公司注册地址，现由比其爱图文公司实际使用，比其爱图文公司与比其爱建设公司之间无合同关系。勘察设计院对上述承包协议真实性表示无法确认，认可实际使用人为比其爱图文公司，但其约定的承包期限为6年，超出了勘察设计院与比其爱建设公司签订的房屋租赁合同的租赁期限，应属于无效。比其爱图文公司确认其现使用勘A楼一层的一间门面房，面积十几平米。 2016年9月28日，比其爱建设公司与新北光公司签订《联合经营协议》，约定比其爱建设公司将位于海淀区羊坊店路×××号的勘察设计院主楼（勘A楼）一层作为与新北光公司的联合经营场所，使用面积98平方米，联合经营期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止，新北光公司以承包经营方式使用该场所，并以每年20万元承包经营费给付比其爱建设公司。勘察设计院对该协议的真实性认可，但认为承包期限超出了勘察设计院与比其爱建设公司签订的房屋租赁合同的租赁期限，应属于无效，现新北光公司是房屋的实际使用人，应由其腾退房屋。新北光公司表示上述协议签订后其将一部分房屋交还给了比其爱建设公司，现实际使用的房屋为两间，面积约40平米左右，该房屋没有门牌号，位于勘A楼一层。 ***提交其个体工商户营业执照，显示经营场所位于北京市海淀区羊坊店路××号（比其爱宾馆××号楼×号），位于如家宾馆门口的一间平房，面积约20平方米。比其爱宾馆认可其使用合同明细中楼房中大车间和北平房大车间，其余房屋均由比其爱建设公司使用。 关于水电费，勘察设计院提交北勘工作部出具的情况说明、水表电表明细和缴纳水电费通知单，证明比其爱建设公司自2016年6月拖欠水电费至今。比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、***认可仍有欠缴水电费，但对具体金额需要核实。截至本院出具判决书，比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、***仍未就缴纳水电费情况予以说明。新北光公司表示不存在拖欠水电费的情况。庭审中，比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***均表示最后一次缴纳水电费的时间为2017年3月，但未提交相应证据。 本院认为，勘察设计院与比其爱建设公司签订的《房屋租赁总协议》和《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限已经于2017年12月31日届满，勘察设计院作为房屋所有权人有权收回房屋不再出租，合同于当日已经终止。根据合同约定，比其爱建设公司无权转租，现比其爱建设公司以承包协议形式将部分租赁房屋交由第三人使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***占有房屋无事实及法律依据。现勘察设计院要求比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***腾退房屋，并要求比其爱建设公司支付2018年1月1日后的房屋使用费及违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就水电费金额，比其爱建设公司称其交至2017年3月，但未举证证明，本院对此不予采信。勘察设计院主张水电费，提交了水表电表明细单予以佐证，本院予以确认。对于2018年1月24日之后的水电费，因无法确认实际发生的金额，本案中暂不处理，勘察设计院可待实际数额确定后再另行主张。 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***均实际占有使用租赁房屋的一部分，负有相应的腾房义务。现勘察设计院要求上述四人对比其爱建设公司应承担的房屋使用费与水电费承担连带责任，本院认为，上述四人应仅对其欠付比其爱建设公司的房屋使用费及水电费承担支付义务，现勘察设计院无法明确上述四人占用房屋的实际面积，亦未明确其欠付的使用费及水电费金额，故对勘察设计院要求比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。勘察设计院要求比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***将注册地址从租赁房屋中迁出的诉讼请求，不属民事案件审理范围，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、北京比其爱建设工程有限责任公司、北京比其爱宾馆有限公司、北京比其爱图文设计有限公司、北京新北光大地仪器有限公司、***于本判决生效后三十日内将北京市海淀区羊坊店路××号内房屋（包括：临街门面房1处，建筑面积464.7平方米；办公楼房3处，建筑面积1313.8平方米；平房及地下室8处，建筑面积710.25平方米；库房2处，建筑面积130.75平方米）腾空并交还给北京市勘察设计研究院； 二、北京比其爱建设工程有限责任公司于本判决生效后十五日内给付北京市勘察设计研究院自2018年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照年租金1541283元计算）以及违约金12844元； 三、北京比其爱建设工程有限责任公司于本判决生效后十五日内给付北京市勘察设计研究院截至2018年1月23日的水电费共计843016.3元； 四、驳回北京市勘察设计研究院的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12989元（北京市勘察设计研究院已预交），由北京比其爱建设工程有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇一八年十二月二十八日 书记员　　汤思淼