北京比其爱建设工程有限责任公司与某某等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)京01民终4277号 上诉人（原审被告）：北京比其爱建设工程有限责任公司，住所地北京市海淀区复外羊坊店路15号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市中治律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京市勘察设计研究院，住所地北京市海淀区羊坊店路**号。 法定代表人：***，党委书记。 委托诉讼代理人：***，北京市***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京***律师事务所海拉尔分所律师。 原审被告：北京比其爱宾馆有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路15号33、36、37号楼。 法定代表人：***。 原审被告：北京比其爱图文设计有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路15号2号楼一层105。 法定代表人：***。 原审被告：北京新北光大地仪器有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路15号421室。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：**，男，北京新北光大地仪器有限公司副总经理。 原审被告：***，男，1991年10月22日出生。 上诉人北京比其爱建设工程有限责任公司（以下简称比其爱建设公司）因与被上诉人北京市勘察设计研究院（以下简称勘察设计院）、原审被告北京比其爱宾馆有限公司（以下简称比其爱宾馆）、北京比其爱图文设计有限公司（以下简称比其爱图文公司）、北京新北光大地仪器有限公司（以下简称新北光公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初31054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人比其爱建设公司之法定代表人***、委托诉讼代理人***，被上诉人勘察设计院之委托诉讼代理人***、***，原审被告比其爱宾馆之法定代表人***，原审被告新北光公司之委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。比其爱图文公司、***经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 比其爱建设公司上诉请求：撤销原判，驳回勘察设计院的诉讼请求。事实和理由：1、2008年4月30日，比其爱建设公司与勘察设计院达成一致，比其爱建设公司属于国企改制企业，租赁总期约定为20年，10年到期后自动续租。现勘察设计院违反承诺，将四家改制企业区别对待，其它公司自动续约，仅对比其爱建设公司不再续约。2、勘察设计院对比其爱建设公司提出的协商动议置若罔闻，强行占有比其爱建设公司物业库存等40多万元，强占比其爱建设公司经勘察设计院批准盖的、投资70多万元的物业用房。比起爱公司的下属公司及合作承包单位新北光公司等是对比起爱公司负责，不应成为本案被告，且不属于违约**。3、比其爱建设公司承租时房屋破旧不堪，经勘察设计院批准，比其爱建设公司投入3000多万元改造为经营场所，面积扩大了1000平米，如今投资还未全部收回。4、勘察设计院现仅为北京市市政研究总院下属的“勘察工作部”，虽保留公章，但已无独立法人资格，没有诉讼主体资格。 勘察设计院辩称，勘察设计院与比其爱建设公司之间的租赁合同合法有效，双方租赁期限只约定了10年，并无20年的约定，比其爱建设公司称我方领导承诺租期20年没有事实依据。比其爱建设公司所称的物业问题与本案无关。合同到期前，我方已经履行了告知义务，提前一个月以上的时间书面告知对方不再续租。比其爱建设公司一直称当年国企改制时承担不平等债权并不存在，实际上在资产剥离和人员安置问题上已经补偿了400多万元。房租是给他们的优惠政策。改制问题与本案无关。 比其爱宾馆述称，同意比其爱建设公司的上诉意见。 新北光公司述称，我方是受害者且已经搬走了，本案已经和我方没有关系了，我方不应再作为本案当事人。 勘察设计院向一审法院起诉请求：1、判令比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***立即腾空租赁房屋并将该房屋交给我方；2、判令比其爱建设公司支付自2018年1月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费，按照年租金 1541283元计算；3、判令比其爱建设公司支付截止至2018年1月23日的水电费843016．3元以及自2018年1月24日起至实际腾房之日止实际发生的水电费用；4、判令比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***将营业执照注册地址迁出租赁房屋；5、判令比其爱建设公司向我方支付违约金12844元；6、判令比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***对上述房屋使用费、水电费承担连带责任。 一审法院认定事实：勘察设计院系北京市海淀区羊坊店路15号建筑面积9265．4平方米房屋的所有权人。2008年4月30日，勘察设计院与比其爱建设公司、北京市勘察设计研究院有限公司、北京京岩工程有限公司签订《房屋租赁总协议》，约定将勘察设计院所有的房屋出租给上述三公司使用，三公司不得将所承租的房屋以任何名义转租给第三方；由勘察设计院收取房租及水电费，房屋租赁总期限定为10年，按租赁期签署《房屋租赁合同》后生效，第一个租赁期为3年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止，第一个租赁期内按时交纳房租，并没有违约行为的，可续租，上述合同签订后，比其爱建设公司使用租赁房屋至今。2014年12月31日，勘察设计院与比其爱建设公司签订《房屋租赁合同》，约定勘察设计院将位于北京市海淀区羊坊店路15号院内2619．5平方米的房屋租赁给比其爱建设公司，具体包括临街门面房1处，建筑面积464．7平方米；办公楼房3处，建筑面积1313．8平方米；平房及地下室8处，建筑面积710．25平方米；库房2处，建筑面积130．75平方米。租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，年租金1541283元，每季度中期支付本季度房租及上季度水电等相关费用（比其爱建设公司承担勘察设计院委托物业管理期间，房租与物业费相抵年底结算，其他费用按季度支付）。租赁期满或合同解除后，比其爱建设公司应返还房屋及其附属设施，双方结清各自应当承担的费用。合同第十一条、第十二条约定，比其爱建设公司欠缴各项费用达10万元或擅自将该房屋转租给第三方，应按月租金的10％向勘察设计院支付违约金。比其爱建设公司房屋租金交至2017年12月31日。 2017年11月24日，勘察设计院向比其爱建设公司发送《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，告知其不再续约并要求于2018年1月16日前腾空房屋，结清各项费用。比其爱建设公司和比其爱宾馆表示勘察设计院确实于该日向其送达了上述通知书，但其对通知书内容不予认可，故拒绝签收。比其爱图文公司、新北光公司及***均表示与其无关。2018年1月2日，勘察设计院向比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***发送了《房屋限期腾退告知书》，通知各方租赁合同已经终止，要求使用方腾退房屋。比其爱建设公司、比其爱宾馆表示没有收到上述通知。比其爱图文公司、***认为与其无关。新北光公司认可收到了上述通知。 2018年3月28日，勘察设计院向比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***分别发送《律师函》，要求各方腾房并结清费用。比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***均已收到。 2016年10月20日，比其爱建设公司与北京东***五金建材经营部签订《联营承包协议》，约定比其爱建设公司将位于羊坊店路15号如家快捷酒店门口门面房（约20平米）房屋承包给北京东***五金建材经营部使用，承包期为6年，水电费自理。北京东***五金建材经营部的经营者与比其爱图文公司的法定代表人均为***，***表示上述承包协议签订后，北京东***五金建材经营部并未实际使用房屋，仅将该房屋地址作为比其爱图文公司注册地址，现由比其爱图文公司实际使用，比其爱图文公司与比其爱建设公司之间无合同关系。勘察设计院对上述承包协议真实性表示无法确认，认可实际使用人为比其爱图文公司，但其约定的承包期限为6年，超出了勘察设计院与比其爱建设公司签订的房屋租赁合同的租赁期限，应属于无效。比其爱图文公司确认其现使用勘A楼一层的一间门面房，面积十几平米。 2016年9月28日，比其爱建设公司与新北光公司签订《联合经营协议》，约定比其爱建设公司将位于海淀区羊坊店路15-3号的勘察设计院主楼（勘A楼）一层作为与新北光公司的联合经营场所，使用面积98平方米，联合经营期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止，新北光公司以承包经营方式使用该场所，并以每年20万元承包经营费给付比其爱建设公司。勘察设计院对该协议的真实性认可，但认为承包期限超出了勘察设计院与比其爱建设公司签订的房屋租赁合同的租赁期限，应属于无效，现新北光公司是房屋的实际使用人，应由其腾退房屋。新北光公司表示上述协议签订后其将一部分房屋交还给了比其爱建设公司，现实际使用的房屋为两间，面积约40平米左右，该房屋没有门牌号，位于勘A楼一层。 ***提交其个体工商户营业执照，显示经营场所位于北京市海淀区羊坊店路15号（比其爱宾馆36号楼7号），位于如家宾馆门口的一间平房，面积约20平方米。比其爱宾馆认可其使用合同明细中楼房中大车间和北平房大车间，其余房屋均由比其爱建设公司使用。 关于水电费，勘察设计院提交北勘工作部出具的情况说明、水表电表明细和缴纳水电费通知单，证明比其爱建设公司自2016年6月拖欠水电费至今。比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、***认可仍有欠缴的水电费，但对具体金额需要核实。截至本院出具判决书，比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、***仍未就缴纳水电费情况予以说明。新北光公司表示不存在拖欠水电费的情况。庭审中，比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***均表示最后一次缴纳水电费的时间为2017年3月，但未提交相应证据。 一审法院认为，勘察设计院与比其爱建设公司签订的《房屋租赁总协议》和《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限已经于2017年12月31日届满，勘察设计院作为房屋所有权人有权收回房屋不再出租，合同于当日已经终止。根据合同约定，比其爱建设公司无权转租，现比其爱建设公司以承包协议形式将部分租赁房屋交由第三人使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***占有房屋无事实及法律依据。现勘察设计院要求比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***腾退房屋，并要求比其爱建设公司支付2018年1月1日后的房屋使用费及违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就水电费金额，比其爱建设公司称其交至2017年3月，但未举证证明，本院对此不予采信。勘察设计院主张水电费，提交了水表电表明细单予以佐证，本院予以确认。对于2018年1月24日之后的水电费，因无法确认实际发生的金额，本案中暂不处理，勘察设计院可待实际数额确定后再另行主张。 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***均实际占有使用租赁房屋的一部分，负有相应的腾房义务。现勘察设计院要求上述四人对比其爱建设公司应承担的房屋使用费与水电费承担连带责任，本院认为，上述四人应仅对其欠付比其爱建设公司的房屋使用费及水电费承担支付义务，现勘察设计院无法明确上述四人占用房屋的实际面积，亦未明确其欠付的使用费及水电费金额，故对勘察设计院要求比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。勘察设计院要求比其爱建设公司、比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***将注册地址从租赁房屋中迁出的诉讼请求，不属民事案件审理范围，本院不予处理。 综上所述，判决：一、北京比其爱建设工程有限责任公司、北京比其爱宾馆有限公司、北京比其爱图文设计有限公司、北京新北光大地仪器有限公司、***于本判决生效后三十日内将北京市海淀区羊坊店路15号内房屋（包括：临街门面房1处，建筑面积464．7平方米；办公楼房3处，建筑面积1313．8平方米；平房及地下室8处，建筑面积710．25平方米；库房2处，建筑面积130．75平方米）腾空并交还给北京市勘察设计研究院；二、北京比其爱建设工程有限责任公司于本判决生效后十五日内给付北京市勘察设计研究院自2018年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照年租金1541283元计算）以及违约金12844元；三、北京比其爱建设工程有限责任公司于本判决生效后十五日内给付北京市勘察设计研究院截至2018年1月23日的水电费共计843016．3元；四、驳回北京市勘察设计研究院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院审理后，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。勘察设计院与比其爱建设公司签订的《房屋租赁总协议》和《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据《房屋租赁总协议》的约定，房屋租赁总期限定为10年，按租赁期签署《房屋租赁合同》后生效。第一个租赁期为3年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止。根据2014年12月31日双方最近一次签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。租赁期满或合同解除后，比其爱建设公司应返还房屋及附属设施，双方结清各自应当承担的费用。据此，双方的租赁期间于2017年12月31日届满，勘察设计院有权收回房屋不再出租。比其爱建设公司主张勘察设计院曾承诺合同期限为20年未提供证据予以证明，本院不予采信。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，比其爱建设公司擅自将租赁房屋转租给第三方的，应按月租金的10％向甲方支付违约金。现比其爱建设公司以承包协议形式将部分租赁房屋交由第三人使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。勘察设计院要求比其爱建设公司支付违约金12844元，有事实与法律依据，应予支持。 房屋租赁合同届满，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。房屋租赁合同履行期限届满后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。本案中，租赁合同届满后，勘察设计院作为出租人，可以要求承租人比其爱建设公司返还房屋，亦可以要求实际使用房屋的次承租人比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***腾退房屋，一审法院对勘察设计院该诉讼请求予以支持正确，本院予以维持。承租人比其爱建设公司逾期返还房屋，次承租人比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***逾期腾退房屋，勘察设计院请求比其爱建设公司和比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***支付逾期腾房的房屋使用费，于法有据，应予支持，但鉴于勘察设计院无法明确四次承租人占用房屋的实际面积，故对勘察设计院要求比其爱宾馆、比其爱图文公司、新北光公司、***对房屋占用费承担连带责任的诉讼请求，法院不予支持。一审法院参照合同约定判决比其爱建设公司按照合同约定的年租金标准支付2018年1月1日起至实际腾退之日止的占用使用费正确，本院予以维持。按照合同约定比其爱建设公司应承担租赁期间的水电费，勘察设计院对其主张的水电费提交了水电表明细单予以佐证，比其爱建设公司未提供反证，故就勘察设计院主张的水电费，一审法院对截止2018年1月23日能够确认金额的部分予以支持正确，本院予以维持。比其爱建设公司主张勘察设计院应赔偿其改扩建损失，未就此提起反诉，本案不予处理，其可另行主张。比其爱建设公司所提与本案无关的其他问题，非本案审理范围，本案不予处理。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25978元，由北京比其爱建设工程有限责任公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　　辛　荣 审 判 员　　范　磊 审 判 员　　赵　蕾 二〇一九年四月二十九日 法官助理　　*** 书 记 员　　舒　妍