上海某某商务发展有限公司与上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市静安区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0106民初26425号

原告（反诉被告）：上海**商务发展有限公司，住所地上海市虹口区邯郸路173号4号楼4层4052单元。

法定代表人：张惠民，执行董事。

委托诉讼代理人：焦玉同，上海市理诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许越星，公司员工。

被告（反诉原告）：上海新华传媒连锁有限公司，住所地上海市浦东新区高桥镇石家街127-131号。

法定代表人：刘航，执行董事。

委托诉讼代理人：刘雁飞，上海兴浦律师事务所律师。

原告上海**商务发展有限公司（以下简称**公司）与被告上海新华传媒连锁有限公司（以下简称新华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案受理后，依法适用普通程序独任制进行审理,并于2021年7月8日公开开庭进行了审理。审理中，新华公司提出反诉，本院依法受理后予以合并审理，并于2021年8月11日再次公开开庭进行了审理。**公司委托诉讼代理人焦玉同、许越星，新华公司委托诉讼代理人刘雁飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

**公司向本院提出诉讼请求，判令：1、双方签订的《房屋租赁合同》（编号：WY-2021-006）及作为合同组成部分的《综合治理、安全防范协议书》和《廉洁协议书》于2021年5月8日解除；2、新华公司返还租赁保证金69,662.75元；3、新华公司支付违约金69,662.75元；4、新华公司赔偿**公司实际损失350,359.25元。审理中，**公司变更诉讼请求3、4为要求新华公司赔偿实际损失420,022元。事实和理由如下：2020年11月，**公司与新华公司就上海市静安区长宁路85号底楼北部、二楼北部房屋（以下简称系争房屋）租赁事宜签订了《房屋租赁合同》（合同编号：WY-2021-006）。根据合同约定，房屋租赁期自2020年11月1日至2025年10月31日止，月租金为23,220.92元，房屋租赁保证金为69,662.75元。根据合同第2.3条约定，新华公司应配合**公司办理相关营业手续。2021年4月，**公司在办理营业手续时了解到新华公司与房屋的原出租人上海宏成城市建设开发有限公司（以下简称宏成公司）签订的《公有住房同意转租协议》（以下简称《转租协议》）已于2020年10月31日到期，且新华公司不能提供其与宏成公司续订的同意转租协议以及该房屋权证等相关证明材料，致使**公司无法办理相关营业手续。根据合同第9.2条约定，新华公司交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，**公司有权解除本合同，作为违约方的新华公司应该按月租金的三倍支付违约金，支付的违约金不足抵付损失的，新华公司还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。2021年5月6日，**公司向新华公司发送告知函，明确双方合同自收到该函之日起解除。同月8日，新华公司收到告知函。综上，**公司认为，双方的房屋租赁合同关系依法成立，新华公司的上述行为已构成根本违约，导致**公司的租赁目的无法实现，这不但对**公司的生产经营造成了严重的影响，而且给新华公司造成了严重的经济损失。故，**公司向法院提起诉讼，希望法院判如所请。

新华公司辩称及反诉诉称，同意解除合同，但解除日应为新华公司的反诉状副本送达之日，即2021年7月8日。**公司逾期不支付租金，是违约方，不享有合同解除权。新华公司不同意返还租赁保证金69,662.75元，该笔钱款应当用于抵扣**公司欠付租金。系争租赁合同为**公司与新华公司续约签署，**公司所述的装修费用为前一期合同中产生，与本案无关。同时，新华公司提出反诉，要求：1、《房屋租赁合同》于反诉状副本送达之日起解除；2、**公司支付拖欠的房屋租金（或使用费）174,156.90元；3、**公司支付违约金69,662.72元。

**公司针对反诉辩称，同意合同解除，但解除日应为2021年5月8日，该日新华公司收到**公司发出的解约函。为满足新华公司招商引资的需要，双方口头约定**公司将注册地和纳税地迁至系争房屋。2021年5月，新华公司提供了一份宏成公司单方盖章的《转租协议》，直至本案第一次庭审（2021年7月8日）才提供新华公司与宏成公司共同盖章的《转租协议》，所以在2021年7月8日之前，**公司与新华公司之间的租赁关系属于效力待定，**公司有权中止租金支付。并且，新华公司的负责人在微信中向**公司承诺免租至2021年底。故，**公司不同意支付新华公司所述租金。**公司也不同意支付违约金，违约方是新华公司。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年，新华公司（出租方，甲方）与**公司（承租方，乙方）就系争房屋签署《房屋租赁合同》，约定新华公司出租系争房屋给**公司，租赁期自2017年11月1日起至2020年10月31日止；租赁保证金45,000元。第1.5条约定，乙方已知晓该房屋为公有非居住房，产权非甲方所有，甲方配合乙方办理相关营业手续，但非因甲方原因无法办理的，甲方免责。

2017年12月12日，宏成公司（甲方，出租人）与新华公司（承租人，乙方）签署《转租协议》，甲方同意乙方将系争房屋转租给**公司作商业用途。转租期限为3年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止。到期乙方需要继续转租，须经甲方同意并重新签订同意转租协议。

2020年11月，新华公司（出租方，甲方）与**公司（承租方，乙方）再次签署《房屋租赁合同》（合同编号：WY-2021-006），约定甲方出租给乙方系争房屋，房屋建筑面积为179.63平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营生鲜食品使用，乙方可以针对其营业执照（附件四）规定的经营范围从事、相应的经营活动。第2.3条约定，甲方配合乙方办理相关营业手续，但非因甲方原因无法办理的，甲方免责。甲方于2020年11月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2020年11月1日起至2025年10月31日止。房屋每日每平方米建筑面积租金为4.25元，月租金含税合计23,220.92元。年租金合计278,651元。该房屋租金在前两年内保持不变，自第三年起租金每两年在上一年的基础上环比递增3%。乙方按月支付租金，并提前于15日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。逾期达一个月以上的，甲方有权采取停止水、电、煤气等供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方承担。租赁保证金为三个月的租金，即69,662.75元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金等外，剩余部分无息归还乙方。乙方逾期支付除履约保证金外的其他应付费用，且逾期超过30日的，甲方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。之后，新华公司与**公司签署《综合治理、安全防范协议书》、《廉洁协议书》，就相关事宜进行约定。

2020年12月10日，**公司向新华公司补交押金24,662.75元。

2021年3月10日，新华公司开具收据，确认收到**公司押金69,662.75元。

2021年4月16日，**公司提交《企业名称登记申请书》，申请上海八里餐饮管理有限公司（以下简称八里公司）注册登记在长宁路85号底层北部。八里公司系**公司为业务发展需要新投资设立的公司。《企业登记服务跟踪表》显示，“转租协议到期，提供新的转租协议，房东盖章；租赁合同应以全体股东签署或新设公司，后面法人签字；产证复印件房东盖章……”。**公司称，工商部门以前述理由要求**公司补充材料。

2021年4月21日，**公司向新华公司发出《答复函》，表示双方就系争房屋签署的租赁合同期限为2017年11月1日至2020年10月31日，现已到期。《转租协议》同时到期。新华公司在与**公司续签合同时，没有提供与宏成公司重新签订的同意转租协议。根据合同约定，新华公司应配合**公司办理相关营业手续。由于新华公司未提供新的同意转租协议以及房屋权证等相关证明，致使新华公司与**公司签订新合同的效力尚处于无法确定的状态以及**公司无法办理相关营业注册手续，严重影响了**公司的正常经营活动，并给**公司造成严重的经济损失。故，**公司有权中止租金的支付直至新华公司提供上述证明材料。

2021年5月6日，**公司向新华公司发送《告知函》：**公司认为，新华公司在未征得宏成公司同意转租的情况下与**公司签订新合同，致使新合同处于效力待定状态且未提供相关证明材料配合**公司办理相关营业注册手续，导致**公司的租赁目的无法实现，严重影响了**公司的正常经营活动，并给**公司造成严重的经济损失。因此，**公司正式函告新华公司，双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号：WY-2021-006）于新华公司收到本函之日起正式解除。同时，新华公司应返还租赁保证金，并按合同约定支付相应违约金，赔偿**公司由此造成的装修费等实际损失。《告知函》于2021年5月8日被签收。

**公司提供的微信记录截图显示：1、2021年5月，新华公司发送宏成公司单方盖章的《转租协议》照片，新华公司的转租期限自2020年11月1日起至2021年7月31日止；2、2021年5月18日，新华公司经理徐赛刚让**公司法人张惠民出具承诺书，承诺将工商注册地和纳税地迁移至上海市静安区，并表示“让我把后面几年的租赁合同签回来”，张惠民提出自完成注册时开始计租，徐赛刚回复，“这个我让一个年内大概”。关于“这个我让一个年内大概”，**公司理解为新华公司承诺免租一年，新华公司解释称“让一个年内”回复的是先拿到同意转租一年的合同。

2021年7月8日庭审中，新华公司提供新华公司与宏成公司签署的《转租协议》，宏成公司同意新华公司转租的期限自2020年11月1日起至2021年7月31日止。**公司称其首次看到，5月时新华公司仅提供了宏成公司单方盖章的版本，**公司推断庭审中出具的《转租协议》系**公司发出解约告知函之后补签。

2021年7月16日，**公司与新华公司办理房屋交接手续。

另查，2016年7月29日，宏成公司与新华公司签署《公有非居住用房租赁合同》，约定新华公司承租系争房屋，租赁面积179.63平方米，租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日止。

审理中，双方均确认**公司租金支付至2020年11月30日。**公司提供《长宁路85号和牛生鲜体验店结算书》、《设备结算书》，证明系争房屋装修花费238,422.91元、冷藏柜等设备价值181,600元，两项合计为**公司的实际损失420,022.91元。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》（编号：WY-2021-006）、《综合治理、安全防范协议书》、《廉洁协议书》均系**公司与新华公司真实意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方应当按约履行。新华公司与宏成公司之间签署的《公有非居住用房租赁合同》、《转租协议》均确认截至2021年7月31日，新华公司享有系争房屋租赁及对外转租的权利，故**公司主张的系争《房屋租赁合同》直至2021年7月8日为效力待定，本院不予认可。关于合同解除的原因，**公司认为新华公司未及时提供宏成公司与其双方盖章的《转租协议》，导致**公司无法注册新公司，合同目的无法实现。新华公司则认为，**公司未支付租金超过30天，新华公司依法行使合同解除权。本院认为，首先，**公司自2020年12月1日起未支付租金，存在违约行为；其次，从**公司提供的证据来看，**公司于2021年4月16日才提起设立八里公司的申请，21日即以缺少转租证明为由中止付租，但在此之前，**公司已经逾期未付租金远超30日，可见，**公司不支付租金的根本原因不是无法办理营业执照；再次，新华公司徐赛刚所述的“这个我让一个年内大概”无论从字面还是联系上下文理解，都难以解释为免租一年，且该回复发生时，解约条件早已成就；最后，两期租赁合同中均约定新华公司应当配合办理相关营业手续，系争租赁合同并未对保证八里公司的设立进行特别约定，**公司自2016年以来一直能够正常使用系争房屋，所以**公司无法设立八里公司不属于合同目的无法实现的情形。综上所述，**公司逾期未付租金，导致租赁合同解除。**公司作为违约方，不享有合同解除权。《房屋租赁合同》、《综合治理、安全防范协议书》、《廉洁协议书》于新华公司提出解除合同的反诉状副本送达之日，即2021年7月8日解除。本案中，**公司违约导致合同解除，**公司主张的损失及违约金，本院均不予支持。本案中，**公司与新华公司已于2021年7月16日办理房屋交接手续，故**公司应当支付欠付的2020年12月1日至房屋返还之日止的租金、使用费，新华公司依约主张174,156.90元，具有事实和法律依据，本院予以支持。同时，新华公司根据合同约定主张违约金69,662.72元，于法不悖，本院予以支持。合同约定，**公司已付租赁保证金69,662.75元可用于抵充应付费用、违约金等，故本院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条第一款之规定，判决如下：

一、原告上海**商务发展有限公司与被告上海新华传媒连锁有限公司就上海市静安区长宁路85号底楼北部、二楼北部房屋签订的《房屋租赁合同》（编号：WY-2021-006）、《综合治理、安全防范协议书》、《廉洁协议书》于2021年7月8日解除；

二、原告上海**商务发展有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持；

三、反诉被告上海**商务发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海新华传媒连锁有限公司租金、使用费174,156.90元（与反诉被告上海**商务发展有限公司已付租赁保证金69,662.75元折抵后，反诉被告上海**商务发展有限公司还需支付104,494.15元）；

四、反诉被告上海**商务发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海新华传媒连锁有限公司违约金69,662.72元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费8,645.30元，由原告上海**商务发展有限公司负担。

反诉案件受理费2,391.70元，由反诉被告上海**商务发展有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员　卓蕾蕾

二〇二二年六月六日

法官助理　严骐安

书 记 员　鲁佩侃

附：相关法律条文