上海XX有限公司与某某等房屋租赁合同纠纷民事二审案件民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪02民终10130号

上诉人（原审被告）：上海尚峰公司发展有限公司，住所地上海市嘉定区银翔路****。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：张波，上海盛联律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：上海新华传媒连锁有限公司，住所地，住所地上海市浦东新区高桥镇石家街**iv>

法定代表人：刘航，执行董事。

委托诉讼代理人：刘雁飞，上海兴浦律师事务所律师。

原审被告：***，男，1965年10月26日出生，汉族，住上海市静安区。

上诉人上海尚峰公司发展有限公司（以下简称“尚峰公司”）因与被上诉人上海新华传媒连锁有限公司（以下简称“新华传媒公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2020）沪0109民初16031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人尚峰公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判驳回新华传媒公司相应诉讼请求。

事实和理由：一、尚峰公司不应承担房屋占有使用费。依据查明的事实，尚峰公司不存在亦不可能履行返还房屋的义务。新华传媒公司于2019年11月11日发函要求次承租人与其签订租赁合同，直接与次承租人建租，即已提前违约收回房屋。房屋实际占有人和返还义务人均应是实际侵占人，即次承租人。同时，新华传媒公司是国有企业，根据国家有关规定，2020年2月－4月新冠疫情期间的租金不应收取。二、尚峰公司不应承担违约金。因新华传媒公司违约收回房屋，尚峰公司享有不安抗辩权，不应承担违约责任。即便法院认定尚峰公司违约，因尚峰公司有保证金在新华传媒公司处，至2019年11月30日经抵扣保证金后剩余租金应为3，920.62元，即使要计算违约金也不应以42，170.62元为基数。

被上诉人新华传媒公司辩称，不同意尚峰公司的上诉请求，一审法院查明的事实正确。关于违约金，尚峰公司一直欠付租金且不同意合同到期终止，导致新华传媒公司无法进行合同结算。合同中明确，新华传媒公司是可以用保证金抵扣，但选择权在于新华传媒公司而非尚峰公司。据此，请求驳回尚峰公司的上诉请求，维持一审法院判决。

原审被告***未进行陈述。

新华传媒公司向一审法院起诉，请求判令：1．确认新华传媒公司与尚峰公司之间签订的关于上海市虹口区XX路XX、XX号1-2层商铺（以下简称“系争房屋”）的《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》于2019年11月30日终止；2．尚峰公司支付拖欠的2019年11月1日至2019年11月30日的房屋租金42，170.62元；3．尚峰公司支付因拖欠租金产生的违约金168，682.48元；4．尚峰公司支付上海市虹口区XX路XX、XX号1层部位商铺自2019年12月1日至2020年6月30日的房屋占有使用费143，997.24元；5．***对尚峰公司的上述2-4项诉请中的金钱给付义务承担连带清偿责任。

一审法院认定事实如下：系争房屋的产权人系新华传媒公司。2014年11月（一审笔误为1元月，予以更正），新华传媒公司（甲方）与尚峰公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将包括系争房屋在内的38处房屋出租给乙方，其中系争房屋的租赁区域计租面积为410平方米，租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日，如该房屋在五年的租赁期限内房屋租金、水电费支付正常，合同终止前没有欠租，甲方同意继续出租给乙方，续租期至2025年12月31日。月租金总计为38，250元，前两年保持不变，自2016年12月1日起房屋租金在上年的基础上每两年递增5％。2014年12月1日起至2015年11月30日，乙方按月支付租金，自2015年12月1日起至合同终止日期间，乙方按两月支付租金。乙方应先付后用，每期租金应提前10天向甲方支付。合同还约定：乙方应在本合同签订后向甲方一次性支付1，162，026元作为履约保证金（相当于首年一个月租金），如乙方未能按照本合同约定向甲方或物业管理公司支付租金、违约金或其他应付款项，甲方可以扣留、没收等额的履约保证金冲抵。租赁合同对违约责任作出约定：乙方应按先付后用，每期租金应提前10天向甲方支付。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.5％支付违约金。如果乙方未按约定向甲方支付或补交租金、物业服务费、履约保证金或其他应付款项，则每延迟一天，乙方应支付应付而未付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金。经甲方书面催款后超过45天仍不予交付的，可通知对方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按租赁场所当年月租金合计的四倍支付违约金。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的两倍向甲方支付房屋占有使用费。签订合同后，新华传媒公司（甲方）与尚峰公司（乙方）、***（丙方）签订《尚峰补充协议》，约定丙方对原合同和补充协议约定的乙方义务，承担连带保证责任。

2018年11月8日，尚峰公司与案外人刘某签订《房屋租赁合同补充协议》，约定系争房屋租赁期限延长至2023年8月31日。2019年7月25日，尚峰公司（甲方）、刘某（乙方）、案外人柏某（丙方）签订《房屋租赁合同承租方权利义务转让协议书》，约定系争房屋的权利义务由刘某转让给柏某，并由柏某继续向尚峰公司履行刘某签订的所有法律文件。

2019年11月11日，新华传媒公司向系争房屋底楼商家发送《关于我司与尚峰公司终止租赁协议的通告》，明确与尚峰公司的租赁协议到期不再续租，任何商家与尚峰公司就系争房屋的合作将在2019年11月30日截止，有意租赁该房屋的商家，可与新华传媒公司直接洽谈，如接到本通知后7个工作日内不前来洽谈，视为放弃。

2019年11月11日，新华传媒公司向尚峰公司、***发出《关于商铺租赁到期不再续租事宜通知函》，载明因尚峰公司在五年的租赁期间内多次拖欠租金、水电费，不符合续租的条件，故双方的租赁合同于2019年11月30日届满后终止，不再出租给尚峰公司。2019年11月28日，尚峰公司向新华传媒公司发出《回复函》，载明新华传媒公司出租的商铺大多为使用权公房，无法为尚峰公司转租客户办理营业证照，导致转租客户拒付租金和赔偿，故房屋租金、水电费支付不正常并非尚峰公司的原因，双方的合同应续租至2025年12月31日止。2019年12月9日，新华传媒公司向尚峰公司、***发出《回函》，载明新华传媒公司在部分房屋无法提供证照后，与尚峰公司、***签订过补充协议，并做出了相应补偿。但之后尚峰公司仍未遵守补充协议，未按约支付租金和水电费等款项，故原合同续租至2025年12月31日的条款不发生法律效力，双方之间的租赁关系于2019年11月30日届满后自然终止。

2019年11月20日，***出具一份材料，载明，全力配合新华XX公司这次的网店整改工作，一切善后事宜於年底前配合完成，所有水电费及房租於12月15日前付清，在网店正常平稳过渡当中恳请贵司友善操作，具体工作具体商量。

2019年12月10日，新华传媒公司向尚峰公司、***发出《催缴函》及欠款明细，载明系争房屋自2019年11月1日至2019年11月30日的租金42，170.62元尚未支付。

2020年5月22日，新华传媒公司负责系争房屋的人员赵基坚至嘉兴路派出所报案称系争房屋一层商铺被许照德侵占。

2020年6月4日，新华传媒公司分别向虹口区绿化和市容管理局及虹口区市场监督管理局发送《关于飞虹路321号底层违法经营的举报函》，载明许照德非法占有系争房屋，并未按新华传媒公司的要求搬离。

2020年6月17日，新华传媒公司向系争房屋的一层原各商家发函，载明新华传媒公司已经收回房屋，但各方仍有经营货架等物品滞留其中。

一审法院另查明，尚峰公司支付了履约保证金38，250元。

一审法院认为，系争房屋租赁合同系新华传媒公司、尚峰公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应恪守履行。尚峰公司认可其未支付2019年11月的房屋租金，但称系对新华传媒公司不同意续租的抗辩。一审法院认为，出租人不同意续租不应作为承租人不缴纳合同期限内租金的理由，且根据双方的合同约定，尚峰公司应两月支付一次租金，每期租金应提前10天支付，可以认定尚峰公司未按约支付租金。对尚峰公司的辩称不予采信，确认双方的租赁关系于2019年11月30日终止，尚峰公司应支付新华传媒2019年11月1日至2019年11月30日期间欠付的租金42，170.62元，已支付的履约保证金可依照合同约定抵扣租金。

关于违约金，双方在合同中的第4.4.2条、7.1条、12.3条分别约定了违约金条款，但第12.3条系合同解除时的违约责任的约定，本案中不应适用，尚峰公司辩称合同第4.4.2条、7.1条约定的违约金标准过高，应调整至按照每日万分之五计算的意见尚属合理，予以准许。根据合同约定，尚峰公司应在2019年9月20日（一审笔误为2020年9月20日，予以更正）支付2019年11月份的租金，新华传媒公司有权自2019年9月21日起主张逾期付款的违约金。关于房屋占有使用费，双方之间的租赁关系终止后，尚峰公司有义务向新华传媒公司交还房屋，尚峰公司未能举证证明已经向新华传媒公司返还了系争房屋，新华传媒公司在2020年6月17日的函件中确认已经收回系争房屋一层，确认新华传媒公司收回房屋的时间为2020年6月17日，尚峰公司应向新华传媒公司支付2020年6月17日前的一层房屋占有使用费。

《尚峰补充协议》约定***对尚峰公司的义务承担连带保证责任，***承诺在2019年12月15日前付清欠款，新华传媒公司也于2019年12月10日再次向尚峰公司、***主张了权利，故新华传媒公司要求***对尚峰公司的义务承担连带责任的主张未过保证期间，予以支持。

一审法院据此依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十四条、1995年《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认上海新华传媒连锁有限公司与上海尚峰公司发展有限公司于2014年11月就上海市虹口区XX路XX、XX号1-2层商铺签订的《上海新华传媒连锁有限公司房屋租赁合同》于2019年11月30日终止；二、上海尚峰公司发展有限公司于判决生效之日起十日内向上海新华传媒连锁有限公司支付房屋租金3，920.62元（已扣除上海尚峰公司有限公司支付的保证金38，250元）；三、上海尚峰公司发展有限公司于判决生效之日起十日内向上海新华传媒连锁有限公司支付房屋占有使用费135，083.16元；四、上海尚峰公司发展有限公司于判决生效之日起十日内向上海新华传媒连锁有限公司支付违约金，以42，170.62元为基数，自2019年9月21日起按照每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止；五、***对上述第二、三、四项中上海尚峰公司发展有限公司的给付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照2017年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人均无新证据提交。

本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，根据双方当事人的陈述，本院审理中的争议焦点在于尚峰公司是否应承担2019年12月1日起的房屋占有使用费以及是否应承担2019年11月1日至11月30日应付租金的逾期付款违约金。就房屋占有使用费，尚峰公司与新华传媒公司之间是房屋租赁合同关系，尚峰公司作为承租人负有在房屋租赁合同到期或者解除后及时归还系争房屋的义务。尚峰公司所称的房屋实际侵占人是与尚峰公司建有房屋转租关系的次承租人，在新华传媒公司明确不同意与尚峰公司续约的情况下，尚峰公司理应积极与次承租人沟通后续事宜并履行尚峰公司向新华传媒公司返还房屋的相关义务，因尚峰公司与次承租人之间的租赁合同关系而导致的实际占用，不应由新华传媒公司承担责任。同时，尚峰公司主张次承租人在2019年11月后已与新华传媒公司直接建立租赁关系，在新华传媒公司不予认可的情况下，尚峰公司负有举证证明的义务。审理中，尚峰公司并未就此提供相应的证据加以证明，故对尚峰公司该上诉理由，本院不予采信。

就逾期付款违约金，尚峰公司欠付租金属实。现其要求先从保证金中抵扣未按时缴纳的租金，从而降低违约金的计算基数。鉴于双方合同中约定的是新华传媒公司可以扣留、没收等额的履约保证金以冲抵尚峰公司的应付款项，该冲抵属于新华传媒公司在尚峰公司未按约缴款时的权利，尚峰公司以此主张降低尚峰公司因违约而产生的违约金金额依据不足，对尚峰公司相应的上诉请求，本院难以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对尚峰公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3，673.65元，由上诉人上海XX有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　卢薇薇

审 判 员　王　珍

审 判 员　邬海蓉

二〇二二年二月二十三日

法官助理　高　勇

书 记 员　吴艳妮

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……