徐州金恒建设工程有限公司、天津新华联恒业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

天津市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）津01民终2775号

上诉人（一审原告）：徐州**建设工程有限公司，住所地江苏省睢宁县梁集镇江阴北路32号。

法定代表人：仝泽民，总经理。

委托诉讼代理人：方晓明，北京市京大律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：天津新华联恒业房地产开发有限公司，住所地天津市武清区高村镇高王路西侧90号106-6（集中办公区）。

法定代表人：李庆军，董事长。

委托诉讼代理人：杨晓勇，北京大成律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司，住所地吉林省长春空港经济开发区长石路5公里处。

法定代表人：于泳，总经理。

委托诉讼代理人：黄石，女，该公司员工。

被上诉人（一审被告）：湖南新华联建设工程有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区远大一路与东二环西南角湘域相遇大厦北栋2506室。

法定代表人：杨爱兵，董事长。

委托诉讼代理人：冯世波，男，该公司员工。

上诉人徐州**建设工程有限公司（以下简称徐州公司）因与被上诉人天津新华联恒业房地产开发有限公司（以下简称天津新华联）、长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司（以下简称长春新华联）、湖南新华联建设工程有限公司（以下简称湖南新华联）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初3102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

徐州公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判涉案《工程款冲抵房款协议书》有效、天津新华联交付武清区xxx苑第x幢x-3号房屋并协助办理房屋所有权证书、与上诉人协商签订《商品房销售合同》；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1．本案各方当事人在一审时均不否认涉案《工程款冲抵房款协议书》的真实性、合法性和有效性，一审法院也认为该协议未发现存在无效的情形，但又认定确认合同有效的诉讼请求不具有诉的利益。该认定违背法律常识和最高法院的规定。2．长春新华联、天津新华联、湖南新华联实际是由新华联集团控制的关联公司，三公司通过签订协议方式完成了上诉人向天津新华联支付购房款、湖南新华联向上诉人支付分包工程款、长春新华联向湖南新华联支付总包工程款的各项财务对冲义务，签订协议时天津新华联是同意上诉人用工程款冲抵购买xxx苑第x幢x-3号房屋的，并且由上诉人的法定代表人签订了房屋认购协议书。之后因房价上涨，天津新华联认为自己吃亏不再出售，而且将房屋抵押以套取现金，其反复违约，对作为守约方的上诉人极不公平。事实上，抵押后的房屋并非不能履行，只要天津新华联愿意履行协议，随时可以解除抵押。退一步说，房屋被抵押也不是判决驳回上诉人诉请的理由，而是执行阶段要解决的事项。因此，《工程款冲抵房款协议书》在法律上是可以履行的。3．天津新华联不给上诉人办理网签手续的核心问题是房屋涨价，该公司先是调高房屋价格，因上诉人不同意，经湖南新华联多次协调，湖南新华联与天津新华联达成了一致意见，但后来天津新华联又反悔，导致房屋不能办理移交。4．上诉人的诉讼请求是要求判令天津新华联与上诉人协商签订《商品房销售合同》，并不是请求法院强制当事人签订未协商一致的合同，一审法院对此偷换概念。

天津新华联辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。

长春新华联辩称，其已按四方协议约定办理了各项手续，2015年底湖南新华联公司也向长春新华联开具了发票，长春新华联已按以房抵账的金额办理工程款了手续，已经履行完毕四方协议内容，所以上诉人的请求与长春新华联无关。

湖南新华联辩称，因签署以房抵账的协议，湖南新华联公司和长春新华联办理了以房抵账的手续，如果不以房抵账，湖南新华联公司现在也没有钱支付这笔工程款。

徐州公司向一审法院起诉请求：1．确认工程款冲抵房款协议书有效；2．判令天津新华联交付天津市武清区xxx苑第x幢x-3号房屋并协助办理产权证；3．判令天津新华联与徐州公司签订商品房销售合同；4．判令天津新华联、长春新华联、湖南新华联承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年9月27日，仝泽民从天津新华联认购了涉案房屋，并签订了天津xxxx家/xx城商品房认购书。

2015年10月29日，徐州公司（丁方）与长春新华联（甲方）、湖南新华联（乙方）、天津新华联（丙方）签订工程款冲抵房款协议书一份。约定：1、甲方系长春新华xxxx小镇项目（以下简称该项目）的建设单位。甲方和乙方已于2014年6月26日签订了《长春新华联建筑安装工程施工总承包合同》（以下简称《承包合同》）。该合同编号为ＣＣＭＡＴＬＳ-ＪＡ-013-066-20xxxxx6，合同总价款为32689.9884万元。该合同约定：甲方应按照合同中第40.4条工程款支付方式向乙方支付工程款。目前甲乙双方尚未完成最终工程款结算。2、现丁方拟购买丙方开发的位于天津市武清区××幢××号房屋（下简称该房屋）。甲乙丙丁四方（以下简称各方）经友好协商，现就相关事宜，订立本合同，以资遵行。第一条，该房屋的基本情况。各方确认，该房屋的规划用途为住宅。该房屋的建筑面积为199.33平方米，单价为人民币17252.65元／㎡，预售总价款为人民币3438971元整（大写：叁佰肆拾叁万捌仟玖佰柒拾壹元整）。第二条，预售合同。各方同意，本合同生效后10日内，丁方应前往丙方售楼处与丙方就该房屋买卖事宜，签订《天津市商品房预售合同》及其补充协议（以下简称《预售合同》。各方确认，丙方已于订立本合同前向丁方出示《预售合同》，丁方对合同条款没异议。同时，丁方保证其具备购买该房屋的适当主体资格，并确保能够以一次性支付全部房屋价款的方式购买该房屋。第三条，权利义务转移及抵销。经各方协商、一致同意：1、丁方应付丙方的购房款人民币3438971元整（大写：叁佰肆拾叁万捌仟玖佰柒拾壹元整）由乙方代为支付。2、基于上述条款，乙方将向丙方代为支付购房款的义务委托甲方代为支付。甲方代付的购房款与甲方应向乙方支付的工程款相冲抵。3、本合同签署并且丁方与丙方签署了上述《预售合同》后，即视为：甲方已向乙方支付了上述金额的工程款，乙方已向丁方支付了上述金额的工程款，丁方已向丙方支付了上述金额的购房款，甲方对丙方负有上述金额的债务。4、在本协议及丙方和丁方之间的《预售合同》签署之日起10日内，乙方应向甲方开具等额的工程款发票，丙方应向丁方开具等额收据。前述工程款甲方有权从应付乙方的该工程最终结算款中等额扣除。如果最终工程结算款扣除前述工程款后的差额为负数，则乙方应在工程结算完成后10日内将差额款项返还给甲方，否则，每期一日，乙方应按差额款项的万分之五向甲方支付逾期违约金。第四条，特别约定。1、丁方已充分了解并认可该房屋的各种情况，包括但不限于房屋坐落、周边状况、房屋性质、合同签署人需具备的资格条件等。2、除本合同另有约定外，甲乙双方仍应按《承包合同》的约定，行使各自的权利，并履行各自的义务和责任。与此同时，丙丁双方应按《预售合同》的约定，行使各自的权利，并履行各自的义务和责任。3、鉴于天津市房屋限购政策的特殊性，丁方因购房资格原因导致所购房屋无法完成产权办理等相关事项所引起的法律后果，由丁方自行承担。4、如丁方无法确保一次性支付房屋价款，甲方有权解除本协议。第五条，保密。乙方、丁方应当承担保密义务，未经甲方、丙方同意，乙方、丁方不得以任何方式对外披露或提供本合同。否则，均应赔偿甲方、丙方受到的全部损失。第六条，效力优先顺序。本合同与《承包合同》具有同等法律效力。本合同与《承包合同》不一致之处，均以本合同为准。第七条，争议解决方式。各方因本合同发生争议的，应协商解决。协商解决不了的，任何一方均有权并应当向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。第八条，补充协议。1、本合同如有未尽事宜，各方可另行协商，订立补充协议。补充协议（如有）为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第九条，生效。本合同自各方签字、盖章之日起生效。

2019年9月26日，湖南新华联给天津新华联致函，内容如下：天津新华联：2015年10月，华建（十六项目部）公司积极响应不动产总公司号召与天津新华联、长春新华联签订了工程款抵房款的四方协议书。华建项目部做了大量工作，利用长春项目的工程款实际购买天津新华联的房子，共计7套房屋，抵账款合计￥9679776元，为天津新华联、长春新华联完成当年任务做出了一定贡献。各公司按照工程款支付程序已同时办理完上述房屋的入账手续，债权债务办理完毕。该项目部因在长春施工，2017年3月由于天津市的限购政策，有两家外地单位未能及时得到相关信息（其他五家收到通知已办理完毕），导致后来个人无法办理购房手续，必须找到合适的公司才能办理，故有两套别墅手续至今一直未能及时办理。近年来购房者一直在催促项目部和我公司要求协调办理房屋手续，项目经理也与天津新华联领导多次沟通，天津新华联几任领导也已同意办理相关手续，但至今未能办理、如再拖延下去，唯恐引起法律诉讼或其他纠纷。两套别墅共计￥6877942元人民币，为消除影响避免产生不必要的麻烦和纠纷，请贵司协调有关部门尽快办理上述房屋买卖的相关手续。

2019年11月6日，天津新华联给湖南新华联回函，内容如下：贵司函件已收悉。2015年9月28日认购人朱云哲、仝泽民以工程款抵房款形式认购武清xxx苑x-2、x-3号房屋。2015年12月29日我公司与贵司、长春新华联、长春市亨方商贸有限公司签订《工程款冲抵房款协议书（四方）》（武清xxx苑x-2号），2015年10月29日我公司与贵司、长春新华联、徐州公司签订《工程款冲抵房款协议书（四方）》（武清xxx苑x-3号），约定以工程款抵房款形式认购房屋，并约定长春市亨方商贸有限公司、徐州公司于协议书生效后10日内前往我公司签订《天津市商品预售合同》。后长春市亨方商贸有限公司、徐州公司未在规定的时间内与我公司签订商品房买卖合同，期间我公司销售人员多次通知长春市亨方商贸有限公司、徐州公司前来签订合同，均以各种理由拒绝。直至2018年5月长春市亨方商贸有限公司、徐州公司才向我公司提出申请，以长春精诚环节建筑工程有限公司名义与我公司签订上述房屋的商品房买卖合同。2017年9月总公司下发《销售价格和营销内控管理办法暂行规定》，第五节第五条销售节点的各项规定中要求，购房人在认购后未在15天内签订草签版商品房买卖合同的，须作挞定处理，NC系统自动释放房源，项目公司必须将挞定房源打开对外销售。销售部根据公司指示，于2017年9月对该两套房源进行了清退，并在清退之前告知了长春市亨方商贸有限公司、徐州公司、长春精诚环节建筑工程有限公司。因长时间双方沟通无结果，2019年4月15日我司销售特意以专项OA上报总公司进行审批，审批结果是总公司不同意以原认购价签约。并及时传达了总公司意见给贵司，贵司一直无反馈。针对贵司提出的办理房屋手续，既不符合总公司相关规定，并且总公司审批中也不同意以原认购价签约，所以后续相关手续无法办理，特此函告。

另，天津新华联已将涉案房屋抵押给了案外人。

一审法院认为，对于原告的第一项诉讼请求，各被告均无异议，本院也未发现存在无效的情形，所以，原告的该项诉讼请求不具有诉的利益，本院不予支持。对于原告的第二项诉讼请求，涉案房屋已经被天津新华联抵押了并办理了抵押登记手续，所以客观上不具有可履行性，一审法院不予支持。对于原告的第三项诉讼请求，签订天津市商品房买卖合同属于当事人意思自治范畴的事情，法院不能强制当事人去签订当事人还未协商一致的合同，故一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回徐州**建设工程有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，由徐州**建设工程有限公司负担。

二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，涉案《工程款冲抵房款协议书》所涉房屋已被被上诉人天津新华联办理了抵押登记手续，表明其不具有继续履行该协议并与上诉人签订商品房销售合同的意思表示。上诉人可就其债权另觅救济途径，其要求被上诉人天津新华联签订商品房买卖合同并协助其办理该房屋产权变更登记手续的主张，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。上诉人要求确认涉案《工程款冲抵房款协议书》有效，因本案各当事人在一审时对该协议的效力均不持异议，一审法院审理中亦未发现该协议存在无效情形，该请求本身并不具有法律上的争议性及通过民事诉讼获得救济的必要性和实效性。一审法院认定其该项诉讼请求不具备诉的利益，未予支持其请求并无不妥，本院予以确认。

综上所述，徐州公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由徐州**建设工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　姜纪超

审判员　　张玉洁

审判员　　刘　锟

二〇二一年六月二十三日

法官助理梁菁菁

书记员张利萍

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：

第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

……

2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……