徐州金恒建设工程有限公司与天津新华联恒业房地产开发有限公司、长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

天津市武清区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）津0114民初3102号

原告:徐州**建设工程有限公司，住所地江苏省睢宁县城镇东升街28号。

法定代表人:仝泽民,总经理。

委托诉讼代理人：方晓明，北京市京大律师事务所律师。

被告:天津新华联恒业房地产开发有限公司，住所地天津市武清区高村镇高王路西侧90号106-6(集中办公区)。

法定代表人:刘家胜，董事长。

委托诉讼代理人：杨晓勇，北京大成律师事务所律师。

被告:长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司，住所地吉林省长春市空港经济开发区长石路5公里处。

法定代表人:杨树合，董事长。

委托诉讼代理人：黄石，女，1987年11月26日生，汉族，该公司员工，住长春市净月开发区。

被告:湖南新华联建设工程有限公司，住所地长沙市芙蓉区远大一路与东二环西南角湘域相遇大厦北栋2506室。

法定代表人：杨爱兵，董事长。

委托诉讼代理人：冯世波，男，1973年8月20日生，汉族，住辽宁省北票市。

原告徐州**建设工程有限公司（以下简称徐州公司）与被告天津新华联恒业房地产开发有限公司（以下简称天津新华联）、长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司（以下简称长春新华联）、湖南新华联建设工程有限公司（以下简称湖南新华联）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方晓明，被告天津新华联委托诉讼代理人杨晓勇，被告长春新华联委托诉讼代理人黄石，被告湖南新华联委托诉讼代理人冯世波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

徐州公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认工程款冲抵房款协议书有效；2.判令被告一交付天津市武清区美颂佳苑第8幢8-3号房屋并协助办理产权证;3.判令被告一与原告签订商品房销售合同；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2015年10月29日,原告与三被告共同签订了《工程款冲抵房款协议书》,约定原告购买被告一开发的位于天津市武清区××幢××号房屋,该房屋性质为住宅,建筑面积199.33平方米,单价为17252.65元／平方米,总价为3438971元人民币。因被告二欠被告三工程款,被告三又欠原告工程款。因此,《工程款冲抵房款协议书》第三条约定原告的购房款由被告三代替原告支付,被告三将付款义务委托给被告二,并冲抵相应的工程款及房屋价款。之后,对各自的工程款和房屋价款进行了结算并完成了工程款发票递交及工程款相互划转等相关业务。根据该协议书的约定,签署协议书后,即视为原告向被告一支付了相应金额的购房款。在原告支付购房款后,被告一没有履行签订《商品房预售合同》和交付房屋的义务。原告多次找各被告协商,但一直未能解决，成讼。

天津新华联辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回其全部诉讼请求，理由如下：1.原告所主张的权利已经超过诉讼时效，不应得到保护，本案四方协议签订时间是2015年10月29日，四方协议第二条明确约定了原告与天津新华联在四方协议生效后10日内签署商品房预售合同，但原告一直未来签署合同，也未与天津新华联联系，期间天津新华联人员曾多次与原告联系催促签订，但原告以各种理由拒不签约，原告直到2020年4月21日，也就是5年后再主张签约和交房已经超过法定的诉讼时效，故原告的起诉应当予以驳回；2.原告要求天津新华联签署商品房预售合同没有法律依据，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不准非法干预，因此原告直接请求法院判决天津新华联与其签署，其诉讼请求没有法律依据，应依法予以驳回；3.原告要求天津新华联交付房屋及协助过户无事实和法律依据，首先根据商品房交易的相关规定，交付房屋的基础与前提是原告与天津新华联之间已经签署了预售合同并经武清房管部门进行了网签备案，但本案中原告与天津新华联没有任何的预售合同关系，故其要求交付房屋没有合同依据，双方未能签署预售合同完全是原告未按照四方协议履行签约义务构成根本违约造成的，四方协议第二条明确约定了原告与合同生效后10日内签署合同，但四方协议自签署至今已经5年，原告未与我方联系签署事项，天津新华联也并未收到根据四方协议的购房款，故天津新华联有理由相信原告已经自动放弃了购房权利，2018年天津新华联已经将涉案房屋抵押给第三方，故原告要求天津新华联交房没有依据，综上，导致四方协议未能履行及涉案房屋未能签署预售合同的原因完全是原告自身行为造成的，因此请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。我方认为四方协议是有效的，但无法履行了。根据四方协议第三条第三款之规定天津新华联与原告如果没有签署预售合同，所有的工抵视为没有完成，目前双方并未签署预售合同，原告应按照工抵协议第三条第三款规定找湖南新华联要钱，不应找我们要房子。

长春新华联辩称，我方已经按照四方协议办理了手续，2015年底湖南新华联向我方开具了发票，我公司已经按照以房抵账金额向湖南新华联办理了工程款拨款手续，该四方协议以房抵账的各种内部流程和付款手续都已经办完，各公司按照协议及工程款支付转账流程办理了发票开具、付款、入账货款两清等业务流程，售房收入及业绩也已经计入当年度年终考核中，我方认为原告的诉求与我方无关。

湖南新华联辩称，湖南新华联为解决资金问题响应总公司号召开展以房抵账业务，涉案当事人签订了四方协议，原告向我方开具了工程款发票，我公司向长春新华联开具了工程款发票，长春新华联和天津新华联通过集团内部交换，我方已经履行了工程款冲抵房款协议书的约定，已经与我方无关。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人陈述及提交的证据，本院认定如下事实：

2015年9月27日，仝泽民从天津新华联认购了涉案房屋，并签订了天津新华联世家/梦想城商品房认购书。

2015年10月29日，徐州公司（丁方）与长春新华联（甲方）、湖南新华联（乙方）、天津新华联（丙方）签订工程款冲抵房款协议书一份。约定：

1、甲方系长春新华联普鲁斯小镇项目(以下简称该项目)的建设单位。甲方和乙方已于2014年6月26日签订了《长春新华联建筑安装工程施工总承包合同》(以下简称《承包合同》)。该合同编号为CCMATLS-JA-013-066-20140626,合同总价款为32689.9884万元。该合同约定:甲方应按照合同中第40.4条工程款支付方式向乙方支付工程款。目前甲乙双方尚未完成最终工程款结算。

（下简称该房屋）。2、2、现丁方拟购买丙方开发的位于天津市武清区××幢××号房屋（下简称该房屋）。

甲乙丙丁四方(以下简称各方)经友好协商,现就相关事宜,订立本合同,以资遵行。3、甲乙丙丁四方(以下简称各方)经友好协商,现就相关事宜,订立本合同,以资遵行。

4、第一条该房屋的基本情况

5、各方确认,该房屋的规划用途为住宅。该房屋的建筑面积为199.33平方米,单价为人民币17252.65元/㎡,预售总价款为人民币3438971元整(大写:叁佰肆拾叁万捌仟玖佰柒拾壹元整)。

6、第二条预售合同

7、各方同意,本合同生效后10日内,丁方应前往丙方售楼处与丙方就该房屋买卖事宜,签订《天津市商品房预售合同》及其补充协议(以下简称《预售合同》。

8、各方确认,丙方已于订立本合同前向丁方出示《预售合同》,丁方对合同条款没异议。同时,丁方保证其具备购买该房屋的适当主体资格,并确保能够以一次性支付全部房屋价款的方式购买该房屋。

9、第三条权利义务转移及抵销

10、经各方协商、一致同意:

万捌仟玖佰柒拾壹元整)由乙方代为支付。11、1、丁方应付丙方的购房款人民币3438971元整(大写:叁佰肆拾叁万捌仟玖佰柒拾壹元整)由乙方代为支付。

12、2、基于上述条款,乙方将向丙方代为支付购房款的义务委托甲方代为支付。甲方代付的购房款与甲方应向乙方支付的工程款相冲抵。

13、3、本合同签署并且丁方与丙方签署了上述《预售合同》后,即视为:甲方已向乙方支付了上述金额的工程款,乙方已向丁方支付了上述金额的工程款,丁方已向丙方支付了上述金额的购房款,甲方对丙方负有上述金额的债务。

14、4、在本协议及丙方和丁方之间的《预售合同》签署之日起10日内,乙方应向甲方开具等额的工程款发票,丙方应向丁方开具等额收据。

15、前述工程款甲方有权从应付乙方的该工程最终结算款中等额扣除。如果最终工程结算款扣除前述工程款后的差额为负数,则乙方应在工程结算完成后10日内将差额款项返还给甲方,否则,每期一日,乙方应按差额款项的万分之五向甲方支付逾期违约金。

16、第四条特别约定

17、1、丁方已充分了解并认可该房屋的各种情况,包括但不限于房屋坐落、周边状况、房屋性质、合同签署人需具备的资格条件等。

18、2、除本合同另有约定外,甲乙双方仍应按《承包合同》的约定,行使各自的权利,并履行各自的义务和责任。与此同时,丙丁双方应按《预售合同》的约定,行使各自的权利,并履行各自的义务和责任。

19、3、鉴于天津市房屋限购政策的特殊性,丁方因购房资格原因导致所购房屋无法完成产权办理等相关事项所引起的法律后果,由丁方自行承担。

20、4、如丁方无法确保一次性支付房屋价款,甲方有权解除本协议。

21、第五条保密

何方式对外披露或提供本合同。否则,均应赔偿甲方、丙方受到的全部损失。22、乙方、丁方应当承担保密义务,未经甲方、丙方同意,乙方、丁方不得以任何方式对外披露或提供本合同。否则,均应赔偿甲方、丙方受到的全部损失。

23、第六条效力优先顺序

24、本合同与《承包合同》具有同等法律效力。本合同与《承包合同》不一致之处,均以本合同为准。

25、第七条争议解决方式

26、各方因本合同发生争议的,应协商解决。协商解决不了的,任何一方均有权并应当向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。

27、第八条补充协议

28、本合同如有未尽事宜,各方可另行协商,订立补充协议。补充协议(如有)为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等法律效力。

29、第九条生效

30、本合同自各方签字、盖章之日起生效。

31、2019年9月26日，湖南新华联给天津新华联致函，内容如下：

天津新华联恒业房地产开发有限公司:

2015年10月,华建(十六项目部)公司积极响应不动产总公司号召与恒业公司、长春公司签订了工程款抵房款的四方协议书。华建项目部做了大量工作,利用长春项目的工程款实际购买恒业天津的房子,共计7套房屋,抵账款合计￥9679776元,为恒业、长春公司完成当年任务做出了一定贡献。各公司按照工程款支付程序已同时办理完上述房屋的入账手续,债权债务办理完毕。

该项目部因在长春施工,2017年3月由于天津市的限购政策,有两家外地单位未能及时得到相关信息(其他五家收到通知已办理完毕),导致后来个人无法办理购房手续,必须找到合适的公司才能办理,故有两套别墅手续至今一直未能及时办理。

近年来购房者一直在催促项目部和我公司要求协调办理房屋手续,项目经理也与恒业公司领导多次沟通,恒业公司几任领导也已同意办理相关手续,但至今未能办理、如再拖延下去,唯恐引起法律诉讼或其他纠纷。两套别墅共计￥6877942元人民币,为消除影响避免产生不必要的麻烦和纠纷,请贵司协调有关部门尽快办理上述房屋买卖的相关手续。

2019年11月6日，天津新华联给湖南新华联回函，内容如下：

贵司函件已收悉。2015年9月28日认购人朱云哲、仝泽民以工程款抵房款形式认购武清美颂嘉苑8-2、8-3号房屋。2015年12月29日我公司与贵司、长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司、长春市亨方商贸有限公司签订《工程款冲抵房款协议书（四方）》（武清美颂嘉苑8-2号），2015年10月29日我公司与贵司、长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司、徐州**建筑工程有限公司签订《工程款冲抵房款协议书（四方）》（武清美颂嘉苑8-3号），约定以工程款抵房款形式认购房屋，并约定长春市亨方商贸有限公司、徐州**建筑工程有限公司于协议书生效后10日内前往我公司签订《天津市商品预售合同》。后长春市亨方商贸有限公司、徐州**建筑工程有限公司未在规定的时间内与我公司签订商品房买卖合同，期间我公司销售人员多次通知长春市亨方商贸有限公司、徐州**建筑工程有限公司前来签订合同，均以各种理由拒绝。直至2018年5月长春市亨方商贸有限公司、徐州**建筑工程有限公司才向我公司提出申请，以长春精诚环节建筑工程有限公司名义与我公司签订上述房屋的商品房买卖合同。

2017年9月总公司下发《销售价格和营销内控管理办法暂行规定》，第五节第五条销售节点的各项规定中要求，购房人在认购后未在15天内签订草签版商品房买卖合同的，须作挞定处理，NC系统自动释放房源，项目公司必须将挞定房源打开对外销售。销售部根据公司指示，于2017年9月对该两套房源进行了清退，并在清退之前告知了长春市亨方商贸有限公司、徐州**建筑工程有限公司、长春精诚环节建筑工程有限公司。

因长时间双方沟通无结果，2019年4月15日我司销售特意以专项OA上报总公司进行审批，审批结果是总公司不同意以原认购价签约。并及时传达了总公司意见给贵司，贵司一直无反馈。

针对贵司提出的办理房屋手续，既不符合总公司相关规定，并且总公司审批中也不同意以原认购价签约，所以后续相关手续无法办理，特此函告。

另，天津新华联已将涉案房屋抵押给了案外人。

本院认为，对于原告的第一项诉讼请求，各被告均无异议，本院也未发现存在无效的情形，所以，原告的该项诉讼请求不具有诉的利益，本院不予支持。

对于原告的第二项诉讼请求，涉案房屋已经被天津新华联抵押了并办理了抵押登记手续，所以客观上不具有可履行性，本院不予支持。

对于原告的第三项诉讼请求，签订天津市商品房买卖合同属于当事人意思自治范畴的事情，法院不能强制当事人去签订当事人还未协商一致的合同，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：

驳回徐州**建设工程有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费80元，由徐州**建设工程有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审　判　长　　简福新

人民陪审员　　翟　松

人民陪审员　　赵倩倩

二〇二一年二月一日

书　记　员　　范子玥

附法律条文：

《中华人民共和国民法总则》

第七民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果