国骅建设有限公司、***嘉源房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

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浙江省宁波市中级人民法院

民事判决书

（2022）浙02民终2410号

上诉人（原审被告）：***嘉源房产经纪有限公司，住所地：宁波市海曙区古林镇张家潭村。

法定代表人：朱义荣，该公司总经理。

委托诉讼代理人：周晓斌，北京盈科（宁波）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林丽君，北京盈科（宁波）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：国骅建设有限公司，住所地：宁波市海曙区石碶街道雅渡村。

法定代表人：梁扬，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：胡碧莹，浙江和义观达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：施周，浙江和义观达律师事务所律师。

上诉人***嘉源房产经纪有限公司与被上诉人国骅建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2021）浙0203民初12696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月26日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。

***嘉源房产经纪有限公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回国骅建设有限公司的一审诉讼请求；二、本案诉讼费用由国骅建设有限公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，应当依法予以驳回国骅建设有限公司的一审诉讼请求。案涉房屋尚在租赁期限内，国骅建设有限公司无权解除合同。根据国骅建设有限公司与宁波云米物流有限公司所签订的《房屋租赁合同》可知，国骅建设有限公司承诺的租赁期限为2019年1月1日至2022年12月31日止，此时租赁期限尚未到期，故国骅建设有限公司无权解除租赁合同。基于对国骅建设有限公司的信任，***嘉源房产经纪有限公司一直坚信租赁期限尚未到期，也未采取任何减少损失的措施。退一步讲，即便认定此时***嘉源房产经纪有限公司与国骅建设有限公司之间系不定期租赁关系，国骅建设有限公司解除合同也应当在合理期限之前通知***嘉源房产经纪有限公司，现国骅建设有限公司未在合理期限之前通知***嘉源房产经纪有限公司解除合同，已对***嘉源房产经纪有限公司造成了巨大经济损失。***嘉源房产经纪有限公司与国骅建设有限公司签订《房屋租赁合同》时，原租赁房屋并不具备使用功能，系***嘉源房产经纪有限公司后续投入600万元左右进行改建后才使其具备使用价值，房屋改建后的投入使用时间尚短，且部分房屋经国骅建设有限公司同意已转租给几家大型企业，目前仍在租赁状态中，若现阶段解除租赁合同，将会使***嘉源房产经纪有限公司及几家大型企业承担巨大的经济损失。现在又是疫情非常时期，承租人企业经营困难，如解除合同将面临企业部分员工失业给社会带来不稳定因素。（其中宁波跨越速运有员工约130人；宁波极兔快递有限公司员工约60人；顺丰子公司上海丰湃达供应链有限公司员工约100人；宁波顺和丰快运有限公司员工约30人）。另外，根据《关于后仓国骅物流地块沿鄞县大道边部分绿化带改造的申请报告》可知，***嘉源房产经纪有限公司为国骅建设有限公司承担了绿化改造的项目施工，所需费用也由***嘉源房产经纪有限公司承担，后续国骅建设有限公司一直未支付该笔费用。现国骅建设有限公司违背当初的承诺，无故解除租赁合同，其根本目的是为了变相提高租金，或者是为了日后的拆迁补偿，其既未承担义务，现却要享受权利，不仅严重违背了诚信原则，更侵害了***嘉源房产经纪有限公司的合法权益。

国骅建设有限公司辩称：第一，关于***嘉源房产经纪有限公司所称国骅建设有限公司没有给予合理期限的说法，与客观事实不符，国骅建设有限公司早在发送纸质通知函告知解除不定期租赁以及要求腾空搬离等相关事项之前，已通过现场约谈***嘉源房产经纪有限公司、电话告知等方式告知***嘉源房产经纪有限公司并催促***嘉源房产经纪有限公司尽快搬离腾退等相关事宜，并且于2021年6月份发送书面通知函告知***嘉源房产经纪有限公司并给予了一定合理期限。在一审判决书中，一审法院也酌情调整了合理期限。所以***嘉源房产经纪有限公司主张国骅建设有限公司未给予合理期限的说法不应当被支持。第二，国骅建设有限公司与***嘉源房产经纪有限公司是不定期租赁合同关系，国骅建设有限公司作为出租人有权要求解除不定期租赁合同，并不以是否给予合理期限为前提条件。第三，一审判决中所计算的租金及占有使用费均是根据***嘉源房产经纪有限公司实际承租的房屋计算得出，并不存在***嘉源房产经纪有限公司所说的腾退交付后仍计算租金和占有使用费的情况，一审法院判决内容无误。

国骅建设有限公司向一审法院起诉请求：1．判令双方之间的《房屋租赁合同》于2021年9月30日解除；2．判令***嘉源房产经纪有限公司立即从国骅建设有限公司所有的位于宁波市海曙区后仓村求精路南库房搬离腾空，恢复原状并返还给国骅建设有限公司；3．判令***嘉源房产经纪有限公司支付自2021年10月1日起至实际搬离腾空恢复原状并返还给国骅建设有限公司之日止的占有使用费【按《房屋租赁合同》第七条第（二）款折算南库房每间每天222.22元计算，暂计算至2021年10月20日的占有使用费为71110元】。审理中，国骅建设有限公司自愿变更诉请为：1．判令双方之间编号为000035的《房屋租赁合同》于2021年10月24日解除；2．判令***嘉源房产经纪有限公司立即从国骅建设有限公司所有的位于宁波市海曙区后仓村求精路南库房搬离腾空，恢复原状并返还给国骅建设有限公司；3．判令***嘉源房产经纪有限公司支付自2021年10月1日起至2021年10月24日按《房屋租赁合同》约定标准计算的租金，并支付自2021年10月25日起至实际搬离腾空恢复原状并返还给国骅建设有限公司之日止的占有使用费【按《房屋租赁合同》第七条第（二）款折算南库房每间每天222.22元计算】。

一审法院审理认定事实：2018年12月1日，国骅建设有限公司（甲方）与***嘉源房产经纪有限公司（乙方）签订编号为000035的《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于宁波市海曙区后仓村求精路南库房18间，共计面积约2160平方米，房屋用途工业；未经甲方同意，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限2019年1月1日至2019年12月31日止，租期壹年；年租金为720000元，半年一次缴付，乙方必须在当年6月10日和12月10日前向甲方缴纳租金，做到先付租金后使用；合同履行期满、乙方终止合同或甲方提前解除合同，合同终止日或被解除日起三天内应予退场，合同终止日三天后房屋内滞留的物品视为乙方自动放弃，甲方有权处置滞留的全部设施、设备及物品（含装饰、装修）并作停水停电处理，所造成损失，由乙方自行负担；甲方按规划现状提供乙方水电，如要改装扩容等相关手续的办理及一切费用乙方自理，水费（包括消防用水）、电费、物业费等费用由乙方自理，乙方在租赁期内所需缴纳的水费、电费、物业费等各种费用应全部并及时缴纳给有关单位，并由乙方承担延期付款的违约责任；乙方在租赁期内应保护好甲方财产，不得损坏原有结构，在房屋租赁结束退租时，应继续保持原有房屋的整洁、完整，否则乙方应负责赔偿；本房屋按现状出租，自接收之日起即视为乙方接受租赁房屋现状，租赁期限内，如需维修、保养、新增或提升改造各项配置、设施设备（包括水、电、供暖、网络及管道等），均由乙方自行解决并承担所产生的费用，与甲方无涉；如合同终止或解除之日起乙方未如期搬离甲方有权按照现有租金的200％收取乙方租赁物占用费。

上述合同载明的租赁期限届满后，***嘉源房产经纪有限公司继续按合同约定租赁上述房屋，双方并未就租赁期限作出约定。期间，***嘉源房产经纪有限公司向国骅建设有限公司退还了2间租赁房屋，继续承租的房屋为16间，年租金下降为640000元／年。***嘉源房产经纪有限公司已经支付租金至2021年9月30日，2021年1月1日至2021年9月30日期间的租金为480000元。2021年10月24日，国骅建设有限公司向***嘉源房产经纪有限公司、宁波宁投佰嘉商业管理有限公司发送通知书一份，内容为：我司与贵司就宁波市海曙区后仓村求精路北库房、南库房、北楼住宅、南楼住宅、沿街商铺、场地签订的租赁合同已经到期，贵司应当按我司《通知书》内容于2021年9月30日搬离、腾空租赁物，并将租赁物恢复原状返还给我司，同时须结清水电等一切费用，否则我司将有权自行处置租赁场地内所滞留的全部设施、设备及物品（含装饰、装修），但至今贵司仍违法占有使用租赁物，严重侵犯了我司的合法权益。请贵司自收到本函之日起7个自然日内搬离、腾空租赁物，并将租赁物恢复原状返还给我司，同时须结清水电等一切费用，否则我司将有权自行处置租赁场地内所滞留的全部设施、设备及物品（含装饰、装修）并按照合同约定采取停水、停电措施，所造成的损失由贵司自负。同时贵司应支付自2021年10月1日起至实际搬离、腾空、返还恢复原状的租赁物之日止的占用费。

一审法院认为，2018年12月1日国骅建设有限公司与***嘉源房产经纪有限公司签订的编号为000035《房屋租赁合同》真实合法有效。该合同约定的租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日止，租赁期间届满，双方形成不定期租赁关系。在不定期租赁情形下，双方均可以随时解除合同，但国骅建设有限公司作为出租人解除合同应当在合理期限之前通知***嘉源房产经纪有限公司。国骅建设有限公司主张其于2021年6月10日向宁波宁投佰嘉商业管理有限公司、***嘉源房产经纪有限公司发送通知书，要求于2021年9月30日搬离腾空租赁物，并将租赁物恢复原状返还给国骅建设有限公司，但提交的证据不能证明***嘉源房产经纪有限公司收到过该函件。2021年10月24日，国骅建设有限公司向宁波宁投佰嘉商业管理有限公司、***嘉源房产经纪有限公司发送通知书，要求自收到本函之日起7个自然日内搬离腾空租赁物，并将租赁物恢复原状返还给国骅建设有限公司，可以认定国骅建设有限公司向***嘉源房产经纪有限公司做出了解除租赁合同的意思表示。综合考虑租赁标的物情况、腾空搬离所需合理时间等因素，一审法院认为国骅建设有限公司行使解除权提前通知***嘉源房产经纪有限公司的合理期限较短，一审法院酌情调整该合理时间至2021年11月30日，据此认定双方之间于2018年12月1日签订的编号为000035《房屋租赁合同》于2021年11月30日解除。基于合同解除，***嘉源房产经纪有限公司应当从国骅建设有限公司所有的租赁标的物搬离腾空，恢复原状并返还给国骅建设有限公司，并应当支付国骅建设有限公司自2021年10月1日起至2021年11月30日止按640000元／年计算的租金106666.67元。关于合同解除后的占有使用费，国骅建设有限公司要求***嘉源房产经纪有限公司按照《房屋租赁合同》约定租金的200％收取占有使用费，一审法院认为《房屋租赁合同》约定的占有使用费标准过高，基于公平原则，一审法院酌情调整自2021年12月1日起至实际腾退返还日止按合同约定的租金标准（64万元／年）计算占有使用费。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，一审法院判决如下：一、国骅建设有限公司与***嘉源房产经纪有限公司于2018年12月1日签订的编号为000035的《房屋租赁合同》于2021年11月30日解除；二、***嘉源房产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内从国骅建设有限公司所有的位于宁波市海曙区后仓村求精路南库房（16间）搬离腾空，恢复原状并返还给国骅建设有限公司；三、***嘉源房产经纪有限公司支付国骅建设有限公司自2021年10月1日起至2021年11月30日止的租金106666.67元，并支付自2021年12月1日起至实际腾退返还日止按编号为000035的《房屋租赁合同》约定的租金标准（640000元／年）计算的占有使用费，于判决生效之日起十五日内付清；四、驳回国骅建设有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1578元，由***嘉源房产经纪有限公司负担。

二审中，***嘉源房产经纪有限公司向本院提交以下证据：证据一、同意出租证明、委托书，拟证明被上诉人同意上诉人对石碶街道的场地全面出租、全权管理等相关事务，并同意出租给上海丰湃达供应链有限责任公司、宁波顺和丰快运有限公司、宁波市跨越速运有限公司三家货运公司；证据二、房屋租赁合同，拟证明上诉人与多位次承租人签有房屋租赁合同，现尚在租赁期限内。国骅建设有限公司未发表质证意见。本院经审查认为，对证据一、二证明的事实被上诉人并未否认，对其真实性予以认可。

国骅建设有限公司未向本院提交证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为：上诉人***嘉源房产经纪有限公司与被上诉人国骅建设有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。根据该合同约定，2019年12月31日后租赁期间届满，故此后双方形成不定期租赁关系。一审根据查明，认定2021年10月24日国骅建设有限公司向***嘉源房产经纪有限公司发送通知书的行为形成解除租赁合同的意思表示，并综合考虑租赁标的物情况、腾空搬离所需合理时间等因素酌情调整认定双方签订的《房屋租赁合同》于2021年11月30日解除，并无不妥。***嘉源房产经纪有限公司上诉认为案涉房屋尚在租赁期限内，国骅建设有限公司无权解除合同，且国骅建设有限公司未在合理期限之前通知其解除合同，理由不足，本院不予支持。至于***嘉源房产经纪有限公司上诉称其为国骅建设有限公司承担绿化改造项目施工而产生费用问题，因上诉人***嘉源房产经纪有限公司在一审中未就此提出主张，本案对此不作审查，其可另行主张。

综上所述，***嘉源房产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1578元，由***嘉源房产经纪有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长陈光仪

审判员张华

审判员俞灵波

二〇二二年八月二十六日

代书记员夏伟