内蒙古征信服务有限公司
内蒙古征信服务有限公司与***、包头市永生房地产开发有限公司等合同、无因管理、不当得利执行审查类执行裁定书
来源：中国裁判文书网
包头市昆都伦区人民法院
执行裁定书
（2017）内0203执异14号
案外人：李某，男，1975年9月23日出生，住内蒙古包头市。
委托代理人：朱自忠，内蒙古石兴律师事务所律师。
委托代理人：刘云鹏，内蒙古石兴律师事务所律师。
申请执行人：内蒙古征信服务有限公司。
法定代表人：王玖玉，董事长。
委托代理人：唐国安，内蒙古冠坤律师事务所律师。
被执行人：***，男，1956年1月3日，汉族，住内蒙古包头市。
被执行人：包头市永生房地产开发有限公司。
法定代表人：夏双胜，董事长。
委托代理人：孙凤岐，包头市永生房地产开发有限公司法律顾问。
被执行人：胡德生，男，1957年10月6日出生，包头市永生房地产开发有限公司董事长，住武汉市新洲区。
在本院执行申请执行人内蒙古征信服务有限公司与被执行人包头市永生房地产开发有限公司、胡德生、***债权转让合同纠纷一案中，案外人李某对执行位于包头市××区房屋提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人李某称， 申请人李某购买包头市永生房地产开发有限公司开发的位于包头市XXX区房屋，交清购房款，在包头市住房保障和房屋管理局依法办理了备案登记并占有使用至今。近日部分业主反映国贸大厦房屋被查封，经向开发商了解并复印包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初955号之一《民事裁定书》，该民事裁定书第二十七、二十八项查封的正是申请人购买的包头市XXX区房屋。最高人民法院关于《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。法院查封申请申请人上述房产明显违法，因此，依据《民事诉讼法》第二百二十七条及最高人民法院关于使用《民事诉讼法》的解释第四百四十六、四百四十五条规定，特提出执行异议，请求法院依法裁判。
本院查明，申请执行人内蒙古征信服务有限公司与被执行人包头市永生房地产开发有限公司、胡德生、***债权转让合同纠纷一案，诉讼过程中，本院于2016年3月25日作出（2016）内0203民初955号之一民事裁定书，查封了被执行人包头市永生房地产开发有限责任公司位于包头市××区在内的房屋。2016年7月5日作出（2016）内0203民初955号民事调解书，协议***于2016年8月30日前一次向内蒙古征信服务有限公司付清债权转让款及违约金等计1128.767万元，逾期支付合计逾期利息；包头市永生房地产开发有限公司、胡德生对上述款项承担连带偿付责任。被执行人未如期履行民事调解书，内蒙古征信服务有限公司向本院申请强制执行，执行过程中，案外人以涉案房屋归其所有为由提出执行异议。
另查明，2006年3月13日，李某与包头市永生房地产开发有限公司签订两份《包头市商品房买卖合同》，约定李某购买包头市永生房地产开发有限公司开发的位于包头市两户商品房，并对价款及房屋交付期限等进行了约定。合同签订当日，李某缴纳了房款，包头市永生房地产开发有限公司出具了房款收据。2006年12月6日李某与包头市国贸物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》。李某提交了部分物业费收据，以证实自己实际占有并使用房屋。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；……”。根据该法律规定，在执行程序对不动产受让人进行优先保护的理论基础是买受人物权期待权保护。本案中，案外人与被执行人包头市永生房地产开发有限公司签订《包头市商品房买卖合同》，申请人李某自2006年购买房屋后实际使用位于包头市××区的房屋至今，且无证据证明未办理房屋所有权证书的原因归于李某。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于包头市××区的房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 甄慧芬
审 判 员 白江涛
人民陪审员 王小钢
二〇一七年三月十六日
书 记 员 张海英
附：本裁定适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条 案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条 案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
注：本条文中所指第二百零四条即新民事诉讼法第二百二十七条。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十二条 人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
