内蒙古征信服务有限公司
内蒙古征信服务有限公司与***、包头市永生房地产开发有限公司等合同、无因管理、不当得利执行审查类执行裁定书
来源：中国裁判文书网
包头市昆都伦区人民法院
执行裁定书
（2017）内0203执异16号
案外人：卫海琳（曾用名卫海玲），女，1972年8月12日出生，汉族，住内蒙古包头市。
委托代理人：张斌，内蒙古金矢律师事务所律师。
委托代理人：李彬彬，内蒙古金矢律师事务所律师。
申请执行人：内蒙古征信服务有限公司，住所地内蒙古包头市稀土高新区南壕村5区5栋8号306室。
法定代表人：王玖玉，董事长。
委托代理人：唐国安，内蒙古冠坤律师事务所律师。
被申请人：***，男，1956年1月3日，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区新星一品御园3栋303号，住内蒙古包头市。
被执行人：包头市永生房地产开发有限公司，住所地包头市昆都仑区钢铁大街17号街坊54号国贸大厦。
法定代表人：夏双胜，董事长。
委托代理人：孙凤岐，包头市永生房地产开发有限公司法律顾问。
被执行人：胡德生，男，1957年10月6日出生，汉族，包头市永生房地产开发有限公司董事长，住武汉市新洲区阳逻街新阳大道49号18栋94号，住武汉市新洲区。
在本院执行申请执行人内蒙古征信服务有限公司与被执行人包头市永生房地产开发有限公司、胡德生、***债权转让合同纠纷一案中，案外人卫海琳对执行位于包头市昆都仑区房屋提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人卫海琳称， 2007年6月20日，卫海琳与包头市永生房地产开发有限公司（以下简称永生公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定：卫海琳以543268元的价格购买永生公司开发的商品房。永生公司与2007年6月30日前将商品房交付卫海琳，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。附件五：补充合同中载明：卫海琳与2007年6月25日付清房款。卫海琳同日又向永生公司支付28004元代办产权费用。2007年6月25日，卫海琳与永生公司签订《租赁合同》，将上诉的商品房返祖给永生公司，永生公司按照租赁合同的约定支付租金。卫海琳多次要求永生公司办理产权过户登记，但均未能办理。2016年10月28日，申请人卫海琳得知永生公司因与内蒙古征信服务有限公司转让合同发生纠纷，法院根据内蒙古征信服务有限公司的保全申请，将属于卫海琳实际所有的位于XXX的房屋（产权证号为xxxxxx号）登记手续查封。卫海琳根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，向法院提出异议申请，请求法院查明事实依法解除对xxxx房屋登记手续的查封，维护申请人的合法权益。
本院查明，申请执行人内蒙古征信服务有限公司与被执行人包头市永生房地产开发有限公司、胡德生、***债权转让合同纠纷一案，诉讼过程中，本院于2016年3月25日作出（2016）内0203民初955号之一民事裁定书，查封了被执行人包头市永生房地产开发有限责任公司位于包头市昆都仑区在内的房屋。2016年7月5日作出（2016）内0203民初955号民事调解书，协议***于2016年8月30日前一次向内蒙古征信服务有限公司付清债权转让款及违约金等计1128.767万元，逾期支合计逾期利息；包头市永生房地产开发有限公司、胡德生对上述款项承担连带偿付责任。被执行人未如期履行民事调解书，内蒙古征信服务有限公司向本院申请强制执行，执行过程中，案外人以涉案房屋归其所有为由提出执行异议。
另查明，2007年6月20日，卫海琳与包头市永生房地产开发有限公司签订《包头市商品房买卖合同》，约定卫海琳购买包头市永生房地产开发有限公司开发的位于包头市商品房，并对价款及房屋交付期限等进行了约定。2007年6月20日卫海琳与包头永生房地产开发有限公司签订了《租赁合同》将涉案房屋返租给包头永生房地产开发有限公司，证明涉案房屋是申请人卫海琳所有,同时在双方《包头市商品房买卖合同》中备注买受人于2007年6月25日已付清房款。2007年9月14日包头市永生房地产开发有限公司为卫海琳出具了购房收据。2012年7月1日卫海琳与包头永生房地产开发有限公司再次签订了《租赁合同》将涉案房屋返租给包头永生房地产开发有限公司。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；……”。根据该法律规定，在执行程序对不动产受让人进行优先保护的理论基础是买受人物权期待权保护。本案中，案外人与被执行人包头市永生房地产开发有限公司签订《包头市商品房买卖合同》后，卫海琳全额缴纳了房款，并实际使用位于包头市昆都仑区房屋至今，且无证据表明未办理房屋所有权证书的原因归责于卫海琳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于包头市昆都仑区xxx的房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 甄慧芬 审 判 员 白江涛
人民陪审员 王小钢
二〇一七年三月十六日
书 记 员 张海英
附：本裁定适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条 案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条 案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
注：本条文中所指第二百零四条即新民事诉讼法第二百二十七条。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十二条 人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
