雨山区向山镇人民政府与安徽省拓展建材科技有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省马鞍山市雨山区人民法院

民事判决书

（2017）皖0504民初394号

原告：雨山区向山镇人民政府，住所地安徽省马鞍山市雨山区向山镇***。

法定代表人：李祺，该镇镇长。

委托诉讼代理人：***，安徽长城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，安徽长城律师事务所律师。

被告：安徽省拓展建材科技有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区向山镇创业园北区。

法定代表人：鲁怀远。

原告雨山区向山镇人民政府（以下简称向山镇政府）诉被告安徽省拓展建材科技有限公司（以下简称拓展建材）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员***独任审判，公开开庭进行了审理。原告向山镇政府的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。被告拓展建材经本院传票传唤拒不到庭，本案依法缺席审判。现已审理终结。

原告向山镇政府向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付租金41.3万元和自2012年5月18日起计至付清日止按年利率10.35%计算的利息；二、被告承担案件诉讼费用。

事实和理由：原被告2011年签订土地租赁合同，被告租赁原告土地，期限30年。现被告拖欠租金41.3万元，给原告造成损失，故提起诉讼。

被告拓展建材未答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定。

经审理查明：

2011年5月17日，向山镇政府和马鞍山市拓展门窗有限责任公司签订场地租赁合同一份，约定向山镇政府将其所有的位于创业园北区的一块约10亩的场地出租给马鞍山市拓展门窗有限责任公司，租期30年，按每亩年租金0.5万元计算，总租金150万元，于合同签订之日起30日内付30万元，一年内付清剩余费用。租赁期内，承租方在场地上兴建地上建筑物的，自行对地质状况进行勘察，并承担由此引起的一切后果等。

向山镇政府依租赁合同向安徽省拓展建材科技有限公司提起诉讼，但没有提供证据证明马鞍山市拓展门窗有限责任公司与安徽省拓展建材科技有限公司之间具有何种法律关系。

本院认为，1、关于租赁期限。本案租赁合同约定租赁期限30年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。故按照民事合同债权法律关系评价，本案租赁合同当事人约定超过20年部分的10年租期，依法无效。

当然，如果本案当事人是以划拨、出让、转让等方式依法取得土地使用权，按照不动产物权的法律关系评价，使用权期限可以超过20年，划拨土地甚至可以不限制使用权期限。但根据我国现行有效的土地管理法律法规，本案显然尚不具备以物权为基础的评价条件（理由见下文）。

2、关于被告诉讼主体。向山镇政府依租赁合同向安徽省拓展建材科技有限公司提起诉讼，但租金合同的相对方主体却是马鞍山市拓展门窗有限责任公司。向山镇政府没有提供证据证明马鞍山市拓展门窗有限责任公司与安徽省拓展建材科技有限公司之间具有何种法律关系，本案被告的诉讼主体资格证据不足。

3、关于本案租赁合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。本案涉案合同标的是国有土地使用权。根据我国土地管理法以及实施条例等的规定，禁止未经批准非法占用土地；具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；依法改变土地使用权的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门（省以下垂直管理；非政府自身）提出申请并登记等。所以，涉案标的属于应当办理批准、登记等手续的范围。

若以物权角度分析，涉案土地使用权从向山镇政府依法取得并经登记为使用权人开始，需要多重审查批准登记手续，最终应达到土地登记簿明确记载用地方是合法使用权人的要求。然本案仅从合同、而非物权的角度考察，可以相应放宽对批准、登记的审查标准。即使如此，仍有足以影响合同效力的审批事项必须注意，比如划拨土地管理规范。这是因为向山镇政府是一级国家机关，按照土地管理法的规定，国家机关的用地可以以划拨方式取得。如果涉案土地是向山镇政府经正式批准取得的划拨用地，根据我国划拨土地使用权管理规定，非符合特定条件且经土地管理部门批准不得转让、出租、抵押；划拨土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效。

向山镇政府一审辩论终结前未能提供其土地被有权机关批准出租等相关证据，涉案土地租赁合同的效力不能被确认。

另，本案还涉及对《中国人民共和国物权法》第十五条的理解。第十五条是这样规定的：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。如前所述，本案不讨论物权变动的效力，不讨论登记对合同效力的影响，评判的是法律规定的划拨土地出租和建设用地应有的批准手续。相关批准手续符合第十五条中“法律另有规定”的内容，足以影响合同效力。

4、人民法院的生效民事判决，具有确定力、拘束力，形成判决还有形成力。在缺乏土地租赁批准手续的情况下，本院本案不宜判决确定涉案租赁合同合法有效，也不能判决出租人有权按租赁合同收取租金（有权收取租金的判决同时意味着租赁合同有效）。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，与本案不能判决确定租赁合同合法有效是同样的道理。

5、既然涉案土地租赁合同尚不能被认定合法有效，向山镇政府依据合同要求支付租金的诉讼请求，本院不予支持。

6、建设法治政府是依法治国的基本方略。向山镇政府可在依法完备相关土地批准、登记手续后，与相对人协商解决合同争议；协商不成，另案诉讼。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

驳回雨山区向山镇人民政府的诉讼请求。

案件受理费3747.5元，由雨山区向山镇人民政府负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。

审判员***

二〇一七年五月五日

书记员***

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。