烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心、烟台缝纫机针厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁06民终6033号

上诉人（原审原告）：烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心，住所地烟台市芝罘区华茂街22号。

法定代表人：赵君良，主任。

委托诉讼代理人：杨永志，山东盛信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：牟德和，山东盛信律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：烟台缝纫机针厂，住所地烟台市芝罘区福来里街**号。

法定代表人：乔功明，该厂经理。

委托诉讼代理人：刘作荣，山东信力源律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）烟台润德工贸有限公司，住所地烟台市芝罘区福来里街40号。

法定代表人：乔功明，该公司经理。

委托诉讼代理人：徐志香，女，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：刘作荣，山东信力源律师事务所律师。

上诉人烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心因与被上诉人烟台缝纫机针厂、被上诉人烟台润德工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人恢复房屋原状或赔偿损失。事实和理由：一、一审法院仅以土地使用权证为凭，排除上诉人提交的证据的证明力是错误的，土地使用权证并不能完全和正确地体现土地上房屋的存在与否及产权状况。二、一审法院以长达十年时间双方未续签合同，无法认定这十年间的情况为理由驳回上诉人的诉请是错误的。即便是上诉人未能提交证据证实在2005年以后主张过权利，也并不能此此就推定上诉人的权利不存在。三、一审法院已经认定房屋租赁契约的真实性及被上诉人交纳房租至2005年，即被上诉人在租赁契约期满后仍交纳租金至2005年，据此足以说明涉案房屋真实存在，且双方均合意延续租赁契约，并且也按照原租赁契约的约定继续履行。就房屋租赁合同而言，在租赁关系终止之前或者说承租人将房屋交还给出租人之前，期间无论经过多少年，承租人应当承担房屋照管之责任，在租赁关系终止之时或者出租人提出返还房屋主张之时，被上诉人作为承租人，应承担房屋已经交还出租人或者房屋非因其过错灭失而无法交还的举证责任。举证不能，则应承担相应的赔偿责任。本案中，被上诉人没有将房屋交还给上诉人，双方也均没有解除房屋租赁关系，且基于涉案房屋本身就在被上诉人院内，被上诉人具有排他的控制权和管理权，故被上诉人的承租人责任并没有消失，应承担支付房屋租金及管理房屋之义务，直到返还上诉人为止。现涉案房屋灭失，除非被上诉人证实房屋是上诉人拆除或者政府征收拆迁，或者其他不可抗力造成房屋灭失无法交还，否则被上诉人理应承担赔偿责任。

烟台缝纫机针厂辩称：被上诉人一审提交的国有土地使用权证充分证明了在土地使用权范围之内没有上诉人所谓的房屋。上诉人提交的证据都不能证明其诉称的房屋在被上诉人的土地使用范围内、被上诉人拆除的事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

烟台润德工贸有限公司述称：被上诉人一审提交的国有土地使用权证充分证明了在土地使用权范围之内没有上诉人所谓的房屋。凡是在国有土地使用权证上显示的建筑物都是被上诉人的。2006年在国有企业烟台缝纫机针厂改制中因该企业的土地使用范围内没有上诉人所诉的房屋，所以上诉人也没有接收上诉人所诉的房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心向一审法院起诉请求：判令被告对被拆除的房屋恢复原状或赔偿损失，暂定价值843200元，具体数额待评估后确定；被告立即支付2005年10月起至2016年12月的房屋租金49801.50元，至判决生效之日止，仍按每月368.9元支付房屋租金；诉讼费用由被告负担。

一审法院认定的事实：2001年9月12日，被告与烟台市东山房产管理处（以下简称东山房管处）签订了房屋租赁契约，约定：东山房管处自愿将坐落在芝罘区福来里街40号的房屋（房屋建筑面积105.40平方米）出租给被告使用。该房产的基本情况已载入本契约附件一；月租金为368.90元，租期为1999年4月1日至2001年12月31日止，每月的15日前直接向被告收取。附件一内容为空白。合同期满后，双方未续签。

2006年10月30日，烟台市芝罘区民政局与第三人签订烟台缝纫机针厂产权转让合同，载明：烟台市芝罘区民政局将被告的全部国有产权转让给第三人；该转让采用资产、负债整体买断的方式；产权转让后，被告的全部资产归第三人所有，第三人承继原企业的所有债务。

2012年3月18日，东山房管处与其他单位合并组建原告，负责直管公房产权产籍权属登记备案、租赁管理、经营管理等具体工作。

庭审中，原告主张坐落于芝罘区福来里街40号的房屋（房屋建筑面积105.40平方米）由其出租给被告使用，月租金为368.90元，租期为1999年4月1日至2001年12月31日，合同期满后，被告未向原告交接房屋，原告也没有主张返还，一直在主张和协调房租，2015年9月18日，原告的房管员发现房屋被被告拆除，2016年向南山路派出所报警了，但没有后续处理。被告称芝罘区福来里街40号的土地使用权属于第三人，其上的房屋亦应属于第三人，芝罘区福来里街40号土地上并无原告的房屋。

原告为证实其主张，提交以下证据：

证据一、房屋租赁契约及特约委托收款凭证一宗，凭证显示：交款人为被告，收款人为东山房管处，2005年1月至2005年8月期间，每月通过银行划款至东山房管处在住房银行四马路办所开设的账户（账号08×××01），合同号为0012，原告称此合同号可能为银行与企业之间签订的划款协议的合同编号。

被告质证称，对真实性和证明内容均有异议，（1）福来里街40号土地使用权属于被告，土地范围内房屋都属于被告所有。被告从来没有看到过原告所说的房屋。（2）原告提供的房屋契约和委托收款凭证相矛盾，凭证上合同号为0012号，房屋租赁契约上并没有合同号，可以证明租赁契约不属实。租赁契约上也没有骑缝章，只有落款章，不合常理。因为是历史遗留问题，年代已久，现在无法查实房屋租赁契约上面被告印章的真实性。房屋租赁契约系2001年9月12日补签的契约，租赁期限是从1999年4月1日到2001年12月31日。（3）委托收款凭证系从被告银行账户直接扣划的，是0012号合同的租金。东山房管处不应该扣除被告的租金，应该扣除0012号合同房屋的租金，扣到2005年8月之后再不扣了，说明是扣错了，所以才停止划扣。（4）原告和被告没有租赁合同，也没有租赁房屋的存在，所以不存在支付租金的问题。

证据二、房地产平面草图一份，草图显示：图纸区域内分别有三处建筑，其中一处建筑标有：17.10×6.16，建筑面积：105.40，原告主张此即是其主张返还的房屋，西南角和北面的建筑已于1991年10月由烟台市房产管理局同被告签订协议书后拆除。

被告称，该证据是草图，不能起证明作用，原告应该提供土地证和房产证来证明，而且草图证明不了是福来里40号的房屋，因为福来里40号土地是被告所有，原告在任何地方画个草图来证明房屋是原告的，没有法律依据。

证据三、网上下载的打印卫星图片及现场照片各一份共16页，部分照片显示一建筑屋顶，部分照片显示该建筑已不存在。其中拍摄时间为2015年9月18日的5张照片显示一地建筑垃圾，原告用以证明涉案房屋的存在及被告非法拆除的事实。

被告对证据有异议，认为图片和照片看不出显示的是福来里街40号，也证明不了福来里街40号有原告的房产。

证据四、视频，证实涉案房屋的存在以及被告拆除的事实。原告主张视频是其2015年拍摄的，是其工作人员与被告周边住户沟通房屋拆除情况及与被告工作人员沟通房租和房子的事，被告工作人员称不知道有这个房子。

被告质证称，该证据证明不了原告主张的房屋在被告的院子里，周边居民不了解情况，原告称房屋是2015年拆除的，2012年的时候原告工作人员与被告工作人员的沟通中，被告工作人员就表示没有该房屋，原告没有证据证明系被告拆除的。

证据五、房产档案一份（房产管理登记卡2张、房地产平面草图2张、公管房使用情况登记表2张、烟台市房产管理调查表4张、烟台市城镇房屋分幢普查表3张、烟台市第一房管所草图1张、协议书1张），载明：类别为直管非住宅，地址为福来里40号；（1）房产管理登记卡2张，其一载明：登记时间1960年1月7日，福来里街40号（原为所东庄13#），建筑用途为祠堂，现在何用填写：福利纺绳厂，建筑日期为1909，自然间16间，使用面积114.42平方米，附草图，草图显示分别有17.00×5.50、10.9×7.4、2.3×4.8的三处建筑。其二载明：登记时间1976年2月1日，房屋坐落福来里街40号，房屋建筑面积269.55平方米，附草图，草图显示分别有17.10×5.30、17.10×5.30、10.90×8.10三处建筑；（2）公管房使用情况登记表2张，显示：纺麻厂使用北屋4间，福利工厂使用北屋12间，（3）烟台市房产管理调查表4张，其一、二显示：1963年3月27日，福来里40号，产权性质为单位（社会福利纺麻厂），房屋总数为21间，房屋完好；其三、四显示：1963年3月27日，福来里40号，产权性质为经，间数为4，房屋完好。（4）烟台市城镇房屋分幢普查表3张，其一显示：房屋坐落为芝罘区东山街道福来里40号，编号为104－2521，所有权人房地局，建筑结构为砖木，层数平，建成年份49年前，建筑面积90.63平方米，平面示意图为17.10×5.30的建筑物，普查日期为1985年11月1日；其二显示：房屋坐落为芝罘区东山街道福来里40号，编号为104－2522，所有权人房地局，建筑结构为砖木，层数平，建成年份49年前，建筑面积90.63平方米，平面示意图为17.10×5.30的建筑物，普查日期为1985年11月1日；其三显示：房屋坐落为芝罘区东山街道福来里40号，编号为104－2523，所有权人房地局，建筑结构为砖木，层数平，建成年份49年前，建筑面积88.29平方米，平面示意图为10.90×8.10的建筑物，普查日期为1985年11月1日；（5）烟台市第一房管所草图1张显示有17.10×5.30、17.10×5.30、10.90×8.10三处建筑。（6）协议书1张，载明：立协议单位：烟台市房地产管理局、被告；被告根据市计委（91）烟计投字第94、92、79号文下达的城镇集体建设计划，经烟芝计基（91）第19号文批准建设厂房综合楼。（91）烟规地字第56号文批准拆迁范围，需拆除房管局公管房福来里街40号北屋9间（生产用房）179.44平方米，在拆建期间房租由被告向东山房管处交纳，待新房验收接管旧房停租。改为交款，不交产权。拆迁范围内的所有房屋、设施必须全部拆除。原告称，涉案房屋为直管公房,房地产平面草图中共三座建筑物，其中位于西南角及北面的两座建筑物已经在1991年10月由烟台市房产管理局同被告签订协议书后拆除，剩余一座建筑物就是诉争房屋。

被告称，这是原告自己的档案，被告对其真实性不清楚，亦不清楚原告所述的平面图中的三座建筑物，现在被告所有的土地房产都过户给了第三人。

证据六、烟台市不动产登记中心芝罘分中心档案馆出具的涉案房屋房产档案（国家经租房屋交接情况表1张、固定租金审批表1张、国家经租房屋调查表2张、烟台市公房管理卡1张附草图、房产拆除档案表2张附拆除通知单），（1）国家经租房屋交接情况表显示：房产坐落为所东庄13#，房屋总间数4，产权人曹家祠堂，房客姓名为社会福利绳织厂，住用间数4。（2）固定租金审批表显示：房主姓名为曹家祠堂，占有间数4，落款日期为1958年9月。（3）国家经租房屋调查表，显示：房主情况为曹家祠堂，房屋坐落原门牌为××，现为福来里40号，共有间数4，原住户姓名为福利工厂，使用间数4，落款日期为1982年。（4）烟台市公房管理卡，显示：福来里街40号，房屋属性为经，间数15，使用性质为公。附草图，草图显示有17.10×5.30、17.10×5.30、10.90×8.10三处建筑。（5）房产拆除档案表附拆除通知单，显示：拆除通知单，房屋坐落为福来里街40号，间数9，建筑面积179.44。

被告称，此档案中的平面草图与原告提交的其自己的房产档案中的平面图不一致。此平面图中的涉案房屋的面积为17.10×5.30，原告自己档案中的平面图显示面积是17.12×6.16。原告解释称，其登记房屋的测绘和不动产登记的测绘是两个部门，所以测绘当中有数字误差，图纸是各自绘制的，但两个草图大致是一致的。

庭审中，原告以芝罘区民政局作为被告的主管部门，将被告全部资产处理完后，并未对其下一步的经营进行详细的部署和安排为由，申请追加芝罘区民政局作为本案第三人。

被告为证实其主张，提交了如下证据：1、1995年、2007年国有土地使用证复印件各一份，称原件在改制时已经被土地局收回了。其中显示，两份使用证的颁发日期分别为1995年6月5日、2007年11月28日，烟台市芝罘区福来里40号土地使用权人均为被告，地号均为1－（12）－32。2、2009年1月13日颁发的国有土地使用证一份，称被告改制后，土地所有权人变更为第三人。证据显示烟台市芝罘区福来里街40号土地使用权人为第三人，地号为3706020010120032000。原告以证据1系复印件为由，对真实性及证明内容均有异议。对证据2没有异议。

在法院调查福来里街40号土地的使用权自1995年就属于被告，之后属于第三人，原告为何对该土地上的房屋主张权利时，原告称，其只负责全市直管公房的管理，系管理者，房屋所有权人是国家，土地部分不属于原告管理的范围，原告并不清楚土地使用权的划分划定。对于原告主张的房屋为何未办理房产证，原告解释称，根据相关规定，原告管理的直管公房不需要办理房产证，仅进行权属的登记。被告及第三人均不认可，认为1995年、2007年的土地证上都没有这个房屋，认为原告提供的材料中没有权属登记，也没有房子的来源，即使是公管房，也应当有地籍图和房子的来源，因此，原告的主张没有法律和事实依据。

一审法院认为，（一）对于原告提交的房屋租赁合同，被告虽不认可其中印章的真实性，但在被告未提供反证的情况下，结合特约委托收款凭证，依法对该合同的真实性予以确认。根据该合同，原告于1999年4月将坐落于烟台市芝罘区福来里街40号、建筑面积105.40平方米的房屋一座出租给被告使用，合同期满后，原、被告并未续签合同，被告缴纳房屋租金至2005年8月份，其后再未缴纳。

（二）关于原告所主张的上述房屋的确切位置，被告提供的国有土地使用证上所附图纸中未能显示原告所诉房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”之规定，国有土地使用证证明力大于原告所提供证据的证明力，国有土地使用证颁发时，土地上并无原告所述房屋。另外，原告对其主张的房屋，其提交的两张草图面积不一致。即便如原告所主张，那么，在长达十年的时间里，双方未续签合同，被告未缴纳房租，房屋未交接，原告亦未主张房屋返还，因此，据现有证据，无法认定房屋自契约期满之后由谁占有或使用、房屋何时灭失、因何原因灭失，更无法确认是否系由被告拆除。综上，原告要求被告恢复原状或赔偿其损失，依据不足。因此，原告要求被告交纳房租，亦依据不足，依法不予支持。

（三）诉讼中，原告申请追加芝罘区民政局作为第三人参加诉讼，因依据不足，故未予允准，在此一并说明。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及上述引用条款之规定，判决：驳回原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心的诉讼请求。案件受理费12730元，由原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

2018年12月4日，本院依法对涉案现场进行了勘察并拍摄了照片。上诉人主张诉争房屋系2015年9月18日由被上诉人拆除，被上诉人否认，上诉人未能提交证据证明其主张。被上诉人提交的国有土地使用权证上没有标注上诉人主张的涉案房屋。上诉人主张2005年之后一直向被上诉人追要房租，被上诉人否认，上诉人未对其主张提交证据证明。

本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人上诉请求被上诉人恢复房屋原状或赔偿损失，但上诉人未提交证据证明涉案房屋2005年之后的状况，也未提交证据证明涉案房屋系由被上诉人拆除，而被上诉人提交的1995年国有土地使用权证上已经没有标注上诉人主张的涉案房屋，故应认定上诉人上诉主张的证据不足，依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12730元，由上诉人烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心负担。

本判决为终审判决。

审判长　于　慧

审判员　衣振国

审判员　王家国

二〇一八年十二月二十一日

书记员　孙玉婷