***、贵州昊润劳务工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）黔01民终8725号

上诉人（原审被告）：***，男，1974年5月17日出生，土家族，住湖北省恩施市。

委托诉讼代理人：宁中娟，湖北新理念律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：贵州昊润劳务工程有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区。

法定代表人：游友强，该公司总经理。

委托诉讼代理人：谭其智，四川蜀光律师事务所律师。

原审被告：恩施万祥市政建设有限公司，住所地湖北省。

法定代表人：向列，该公司执行董事。

原审被告：李婵子，女，1976年4月14日出生，汉族，住湖北省恩施市。

上诉人***因与被上诉人贵州昊润劳务工程有限公司（以下简称昊润劳务公司）、原审被告恩施万祥市政建设有限公司（以下简称万祥市政公司）、李婵子房屋买卖合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初11468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年09月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，砂上诉人***的委托诉讼代理人谭其智，被上诉人昊润劳务公司的委托诉讼代理人宁中娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1．请求依法确认上诉人已退还金额为70万元，而非一审认定的40万元，撤销原判，发回重审或依法改判；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审对上诉人已退还的70万元有30万元的回单因不能确认付款方和收款人信息不予采信的事实认定有误，上诉人于2019年6月19日向昊润劳务公司的股东游友顺转账30万元，开庭前双方对该事实均认可，且昊润劳务公司的收款账户系由昊润劳务公司的代理律师唐相贵提供，故一审认定上诉人应退还的购房款金额错误；2、双方签订的《房屋买卖协议》以及《解除协议》中的“李婵子”签字均由***代签，李婵子本人并不知情，不应对房款退还以及违约金支付承担责任。

昊润劳务公司辩称，1、原判决并未按三方合同约定的违约金赔偿，对上诉人更有利，我方为早日获得赔偿并未提起上诉，请求法院驳回上诉维持原判；2、关于70万元还款中的30万元的认定问题，***与昊润劳务公司有其他的业务往来，且30万元是***转款给其他人的款项，不能证明是支付给昊润劳务公司的退款，上诉人若认为受到损害对30万元可另行主张；3、李蝉子是知情的并且积极参与履行退款义务，李蝉子和***是夫妻关系，构成表见代理，且一审判决李蝉子承担责任，李蝉子并未上诉。

原审被告万祥市政公司、李蝉子未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

昊润劳务公司向一审法院起诉请求：一、判令被告***、李婵子限期退还原告购房款300万元并承担房屋买卖违约金60万元及逾期退赔购房款违约金60万元；被告万祥市政公司对上述款项承担连带清偿责任；二、本案的案件受理费、保全费、保全担保费等由三被告承担。

一审法院认定事实，2017年1月20日，被告***、李婵子与恩施市中侨置业有限公司签订《商品房买卖合同》9份，约定由二被告购买其开发的位于湖北省恩施市，共计9套房屋（现房，商业用房），上述房屋至今未取得房屋产权证。2018年11月30日，原告昊润劳务公司（乙方）与***、李婵子（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定由甲方自愿将坐落在恩施市的房屋9间，建筑面积644.76平方米出售给乙方，房屋总价款为人民币300万元，该款于签订合同之日由乙方一次性支付给甲方，甲方收到后出具收据。合同第五条约定“甲方应自本合同签订日起一天内将原房屋所有权等有关证件交乙方，由乙方出具收到凭证。”第六条约定“在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而早遭受的损失，由甲方负赔偿责任”。合同落款处有***、李婵子签名及手印，原告加盖公章。当日，两被告出具《授权委托书》一份，授权昊润劳务公司将购房款300万元代为支付给万祥市政公司，所产生的法律后果由二被告承担。原告于当天通过中国农业银行网上转账方式将款项300万元支付至万祥市政公司账户。当天，原告出具收条一张，认可收到***、李婵子交来上述原告购买的恩施市买卖合同（9份）、收款收据（9张）、身份证复印件各一份。2019年4月21日，原告昊润劳务公司（乙方）与***、李婵子（甲方）、万祥市政公司（丙方）签订解除《房屋买卖协议》协议（以下简称解除协议），确认因甲方未能办理上述原告所购买房屋的过户手续，甲、乙、丙三方达成协议如下1、甲方限于2019年6月15日前将人民币叁佰万元（￥3000000.00元）购房款悉数退还给乙方，并按《房屋买卖协议》之约定承担支付乙方违约金陆拾万元（￥600000.00元）；2、乙方在收到甲方退还的叁佰万元（￥3000000.00元）购房款和陆拾万元（￥600000.00元）违约金后，甲乙双方原签订的《房屋买卖协议》即自动失效。乙方在三日内将之前所收到的甲方的所有原件资料按乙方出具给甲方的收据悉数退还给甲方；3、如甲方未能于2019年6月15日前将上述房款和违约金叁佰陆拾万元（￥3600000.00元）退赔支付给乙方，甲方自愿表示再次承担逾期购房款本金20%的违约金陆拾万元（￥600000.00元）；4、丙方自愿对甲方的上述退赔行为和再次承诺承担逾期的违约行为承担连带担保清偿责任。5、本协议签订后，甲、乙、丙三方应当信守，否则，甲、乙、丙三方一致约定由乙方所在地人民法院管辖审理。上述协议签订后，被告提交付款转账回单4份，证明已向原告退款70万元；原告对委托代理人唐相贵收到的款项三笔共计30万元认可，对其中一笔30万元认为不能看出转账人及收款人，不予认可；对手机转账的一笔10万元予以认可。

一审法院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中，原被告签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。三被告抗辩称该合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”及第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，应属无效。一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”，《房地产管理法》是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记上的问题所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定，故对三被告抗辩房屋买卖合同因违反法律强制性规定从而无效的主张，一审法院不予采信。原告主张被告***、李婵子退还购房款300万元，庭审中原告代理人唐相贵认可其收到的40万元，故尚未退还的购房款为260万元。被告抗辩称已退还70万元，其中30万元的回单不能确认付款方和收款人信息，且原告不予认可，故对该30万元已退还的主张，一审法院不予采信。对于原告主张的违约金60万元，系双方自行约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。对原告主张的逾期退赔违约金60万元，一审法院认为该项约定明显加重被告的责任，原告系重复主张，一审法院不予支持。原告主张万祥市政公司对上述款项承担连带保证责任，一审法院认为在解除协议中万祥市政公司承诺对***、李婵子的付款承担保证责任，对原告该项主张，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十五条之规定，判决：一、被告***、李婵子于本判决生效之日起十日内退还原告贵州昊润劳务工程有限公司购房款人民币2,600,000元及承担违约金600,000元，合计3,200,000元。二、被告恩施万祥市政建设有限公司对上述款项承担连带支付责任。三、驳回原告贵州昊润劳务工程有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取20,200元，保全费5,000元，合计25,200元，由被告李婵子、***负担19,200元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告），原告贵州昊润劳务工程有限公司自行负担6,000元。

二审期间，***提交：1、中国建设银行电子回单一份，证明向对方转账30万元款项的事实。昊润劳务公司认为因双方有业务往来，不能证明其为退款，而不是其他业务款项。2、昊润劳务公司企业查询信用信息，证明游友顺为其股东。昊润劳务公司认可游友顺是其公司股东。

另查明，2019年6月19日，***向昊润劳务公司股东游友顺转账30万元；2019年7月31日，***指定出纳万晓晓向昊润劳务公司一审代理人唐相贵律师转账10万元，分两笔转账，单笔5万元；2019年8月10日，李蝉子向昊润劳务公司一审代理人唐相贵律师转账10万元；2019年8月13日，李蝉子向昊润劳务公司一审代理人唐相贵律师转账20万元。

2019年8月27日，昊润劳务公司（甲方）与***、李蝉子（乙方）以及万祥市政公司（丙方）签订和解协议，协议第一条约定：乙方***、李蝉子夫妇自愿退还甲方购房款300万元，赔偿甲方各项损失100万元，合计400万元；协议第二条约定：具体付款时间为，乙方限于2019年9月20日前给付甲方150万元，同年9月30日前给付250万元，前述款项由乙方支付给甲方委托代理人谭其智、唐相贵或其所在律师事务所。

二审审理过程中，昊润劳务公司就***向游友顺转账的30万元询问游友顺，游友顺回复：该款本系双方另行购买茅台酒的款项，与本案无关，为早日收回款项，其愿意将该30万元算作偿还公司的购房款。加上万晓晓及李蝉子转给唐相贵律师的40万元，则昊润劳务公司确认收到***、李婵子退还的购房款共计70万元。

二审经审理查明的其余事实与一审一致。

本案事实，有双方当事人的陈述、身份证复印件、营业执照、企业查询信用信息、《房屋买卖协议》、商品房买卖合同、收款收据、银行转账凭证、授权委托书、收条、解除协议、退款凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，本院予以认定。

本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。在三方签订解除房屋买卖协议后，***、李婵子应按约定退还全部购房款及违约金。本案二审的争议焦点是已退还的购房款数额。根据一审查明的事实，***、李婵子先后退还游友顺30万元，唐相贵40万元，双方对退还游友顺的30万元是否是购房款存在争议，鉴于昊润劳务公司二审中已确认该30万元计入购房款，则***、李婵子还需退还昊润劳务公司的购房款金额为300万元-70万元=230万元，本院对此予以确认。

至于***上诉称双方签订的《房屋买卖协议》以及《解除协议》中的“李婵子”签字均由***代签，李婵子本人并不知情，不应对房款退还以及违约金支付承担责任。因李婵子本人并未对此提出上诉，不属于本案二审审理范围。

综上所述，上诉人***的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、撤销贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初11468号民事判决第二项、第三项；

二、变更贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初11468号民事判决第一项为：***、李婵子于本判决生效之日起十日内退还贵州昊润劳务工程有限公司购房款人民币2,300,000元及承担违约金600,000元，合计2,900,000元；

三、恩施万祥市政建设有限公司对上述款项承担连带支付责任；

四、驳回贵州昊润劳务工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取20,200元，保全费5,000元，合计25,200元，由李婵子、***负担21160元，贵州昊润劳务工程有限公司负担4040元。二审案件受理费5800元，由贵州昊润劳务工程有限公司负担。（一审案件受理费减半收取20200元，保全费5000元，贵州昊润劳务工程有限公司均已预交；二审案件受理费5800元***已预交。具体给付结算由当事人双方在执行中解决）

本判决为终审判决。

审判长　刘　妍

审判员　符黎音

审判员　邹爱玲

二〇二〇年十二月二日

法务助理王飘

书记员　李连睿