某某与任丘市宏旺采暖设备有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

呼和浩特市中级人民法院

民事判决书

（2020）内01民终1614号

上诉人(原审被告)：***，男，现住内蒙古自治区呼和浩特市。

委托诉讼代理人：丁换生，内蒙古巨泓律师事务所律师。

委托诉讼代理人：齐梦，内蒙古巨泓律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：任丘市宏旺采暖设备有限公司，住所地河北省任丘市于村乡前王约村。

法定代表人：刘增旺，总经理。

委托诉讼代理人：布乃文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人任丘市宏旺采暖设备有限公司呼和浩特分公司（以下简称宏旺公司呼和浩特分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3433号民事判决，向本院提起上诉。宏旺公司呼和浩特分公司于2019年11月19日注销，任丘市宏旺采暖设备有限公司（以下简称宏旺公司）表明参加本案诉讼，故本案被上诉人变更为宏旺公司。本院依法组成合议庭，经询问上诉人***及其委托诉讼代理人齐梦、被上诉人宏旺公司的委托诉讼代理人布乃文，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院(2019)内0104民初3433号民事判决,改判或者发回重审；二、判令宏旺公司呼和浩特分公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、本案的基本事实。和***联系租赁房屋事宜、交纳1000元定金的人是高云飞。***与高云飞于2019年1月4日达成租赁房屋合意,约定高云飞租赁案涉房屋一年,房屋租赁期限为2019年1月4日至2020年1月4日,房屋租金为65000元/年,暖气费、物业费由承租人负担。2019年1月4日案外人吕某***银行卡内转款64000元用于支付年租金。高云飞说自己有事的情况下让李经理联系***处理,***于2019年1月6日领李经理进屋查看并交付了房屋,随后***通过微信等多种途径一直要求签订书面房屋租赁合同,但高云飞等人一直未予配合,后高云飞于2019年1月11日通过微信告知***要求解除租赁关系。宏旺公司呼和浩特分公司于2019年4月26日注册成立,于2019年8月13日以原告身份将***诉至呼和浩特市玉泉区人民法院。二、一审法院认定事实、适用法律错误,存在程序和实体上法律错误。1.一审法院的判决在程序上违反法律规定。2019年1月4日达成租赁合意时,宏旺公司呼和浩特分公司未成立,宏旺公司呼和浩特分公司不是承租人,实际承租人应该是高云飞,原告主体不适格,应驳回起诉。宏旺公司呼和浩特分公司于2019年11月19日核准注销,此时其民事权利能力与民事行为能力终止,根据民事诉讼法相关规定,应中止诉讼。一审法院未核实清楚作出判决缺乏事实和法律依据,属于程序违法。2.一审法院的判决在实体上违反法律规定。基于前述分析,宏旺公司呼和浩特分公司不是房屋的承租人,不是适格原告,故宏旺公司呼和浩特分公司无权要求解除租赁关系、返还租金及利息。退一步讲,即使宏旺公司呼和浩特分公司是适格原告,一审法院的判决理由也缺乏事实和法律依据,理由如下:(1)一审法院认定宏旺公司呼和浩特分公司违反约定解除合同未给***造成较大损失判决***退还宏旺公司呼和浩特分公司48000元,于法无据。首先,***已履行了交付房屋的义务，宏旺公司呼和浩特分公司要求解除合同的原因及理由不符合法定解除的情形。其次,最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条明确阐述了违约方不享有单方解除合同的权利。同时也阐述了在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局下违约方起诉请求解除合同在满足三种条件下应予以支持,即违约方不存在恶意违约的情形，违约方继续履行合同,对其显失公平、守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的,违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中即使宏旺公司呼和浩特分公司是适格的原告,其也不享有单方解除合同的权利,退一步讲,即便是双方已经无法继续履行合同,宏旺公司呼和浩特分公司应承担违约责任及赔偿损失具有事实和法律依据。再次,《合同法》第九十七条规定了合同解除的后果。“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”结合本案,***在收到高云飞表明不租房屋的信息后多次通过微信、电话、短信联系沟通高云飞、李经理等人协商解决已尽到了减少损失的义务。宏旺公司呼和浩特分公司即使是房屋承租人，也应按照实际造成的违约后果全额承担违约损失。根据《合同法》相关规定，《中华人民共和国合同法(1999)》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”结合案件事实可以得出,该房屋由高云飞占有使用至今,***并未将房屋收回,故***最直接实际的损失是房屋租金,故应判决从承租之日起算至合同解除之日按照年租金的标准由宏旺公司呼和浩特分公司负担***的损失。(2)一审法院判决***退还宏旺公司呼和浩特分公司以48000元为基数按照4.25%从2019年1月11日计算至实际退清之日的利息于法无据。首先,在一审法院判决解除租赁关系前,租赁关系合法有效受法律保护。即使宏旺公司呼和浩特分公司是适格原告,那么***收取宏旺公司呼和浩特分公司支付的租金于法有据,不应承担因占有资金产生的利息。其次,即使宏旺公司呼和浩特分公司是适格原告,宏旺公司呼和浩特分公司要求解除合同本身也构成了违约,***在收到高云飞表明不租房屋的信息后已尽到了减少损失的义务,守约方向违约方支付利息于法无据。

宏旺公司呼和浩特分公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方租赁关系；2、判令***返还房屋租金64000元、双倍定金2000元,合计:66000元；3、判令***承担自宏旺公司呼和浩特分公司要求返还租金64000元之日起至实际给付日的逾期付款利息(按年6%),从2019年1月4日起暂计算至2019年7月11日止1977.86元;以上共计:67977.86元；4、本案诉讼费由***承担。

一审法院认定事实：双方于2019年1月4日关于宏旺公司呼和浩特分公司租赁***位于呼和浩特市玉泉区昭君路玉泉政府北侧玉泉南郡西区6号商铺达成合意,宏旺公司呼和浩特分公司此前已于2018年12月5日预付定金1000元,又于该日支付一年租金64000元,约定宏旺公司呼和浩特分公司租赁***房屋一年,暖气费由宏旺公司呼和浩特分公司负担,***于2019年1月6日向宏旺公司呼和浩特分公司交付了使用房屋。2019年1月11日,宏旺公司呼和浩特分公司工作人员通过微信告知***要求解除租赁关系,***微信回复宏旺公司呼和浩特分公司房子可以转租,***收取转租费用后才可退还宏旺公司呼和浩特分公司租金,双方就此发生争议,引发本诉。另查明,***多次要求宏旺公司呼和浩特分公司签订书面房屋租赁合同,宏旺公司呼和浩特分公司一直未配合。又查明,本案出租房屋系***及其儿子杨东升共有,杨东升出生于2001年1月29日,其对父亲***出租房屋收取租金的行为同意并认可。

一审法院认为，本案争议焦点为:1、***是否存在合同法94条第四、第五项规定的违约情形;2、***是否应返还宏旺公司呼和浩特分公司租金64000元及利息;3、***是否应返还双倍定金2000元。对此,一审法院分析如下:关于***是否存在合同法94条第四、第五项规定的违约情形一节，宏旺公司呼和浩特分公司主张***收取租金后一直未取得房屋钥匙未履行交付房屋的义务，但根据宏旺公司呼和浩特分公司提交的微信聊天记录，1月11日宏旺公司呼和浩特分公司方工作人员陈述“你房子1月5号才拿到钥(匙)”,结合庭审中***陈述“2019年1月6日下午向宏旺公司呼和浩特分公司方李经理交付房屋并带其进屋查看”后,宏旺公司呼和浩特分公司未答复法庭李经理是否是宏旺公司呼和浩特分公司工作人员及相关情况,可以确认***已履行交付房屋义务。宏旺公司呼和浩特分公司提交的物业费收费项目明细系照片打印件,***亦不认可,通过该证据不足以证明***不具备向宏旺公司呼和浩特分公司交付租赁房屋的条件,故一审法院不予采纳。关于宏旺公司呼和浩特分公司主张双方未签订书面租赁合同,应视为不定期租赁宏旺公司呼和浩特分公司随时可解除合同一节,双方虽未签订书面租赁合同,但双方对于租赁期限一年的事实均认可无争议,且通过微信聊天记录可看出***多次催促宏旺公司呼和浩特分公司签订租赁合同,宏旺公司呼和浩特分公司均未签订,未签订书面租赁合同的原因在宏旺公司呼和浩特分公司,故宏旺公司呼和浩特分公司主张其享有随时解除权,一审法院不予支持。关于宏旺公司呼和浩特分公司主张租赁房屋消防未经验收,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条第三项的规定,宏旺公司呼和浩特分公司有权解除合同一节,因该条款适用前提系因下列情形导致租赁房屋无法使用,现宏旺公司呼和浩特分公司自认并未使用该房屋,亦无法证实消防未验收导致租赁房屋无法使用,故以此为由要求解除合同一审法院不予支持。关于宏旺公司呼和浩特分公司主张租赁房屋系***及其儿子杨东升共有,租赁一事杨东升未追认一节,因杨东升系2001年1月29日出生,截止2019年1月4日仍未满18周岁,故其父亲***作为监护人有权代其签订合同,无需杨东升追认,且杨东升庭后出具了情况说明,表示对***出租房屋收取租金的行为均认可,故宏旺公司呼和浩特分公司该意见一审法院不予支持。综上,***在履约过程中不存在宏旺公司呼和浩特分公司主张的法定解除权违约情形,故宏旺公司呼和浩特分公司主张***违约,一审法院不予采纳。关于***是否应返还宏旺公司呼和浩特分公司租金64000元及利息一节,宏旺公司呼和浩特分公司于2019年1月4日支付一年租金64000元后,于1月11日即通知***不再租赁要求解除合同,该解除虽违反双方约定,但因双方未约定提前解除合同的后果,故宏旺公司呼和浩特分公司应按照实际造成的违约后果承担违约损失,***虽主张宏旺公司呼和浩特分公司系违约解除合同,但未就造成损失进行举证,另***作为完全民事行为能力人,在知晓宏旺公司呼和浩特分公司要求解除合同后也应该与宏旺公司呼和浩特分公司积极确认沟通或采取其他方式从而减少损失才符合交易习惯和基本生活经验,故依照公平原则,综合考虑宏旺公司呼和浩特分公司该违约行为可能导致***再次出租困难,再次出租亦需要期限等情况,一审法院酌情按照三个月租金的标准确定宏旺公司呼和浩特分公司的违约责任,即64000元÷12个月×3个月=16000元,其余已付租金48000元***应退还宏旺公司呼和浩特分公司。关于利息是否支付的问题,***占用宏旺公司呼和浩特分公司资金期间必然导致宏旺公司呼和浩特分公司产生利息损失,宏旺公司呼和浩特分公司主张从2019年1月11日起,按照年利率6%支付利息偏高,一审法院依法调整为按照年利率4.25%(参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)计算。关于***是否应双倍返还宏旺公司呼和浩特分公司定金2000元一节,双方对2019年12月5日支付的1000元系定金性质均无异议,宏旺公司呼和浩特分公司主张***需双倍返还定金应提供证据证明,现宏旺公司呼和浩特分公司提交的证据不足以证明***违约,故宏旺公司呼和浩特分公司应承担举证不利的后果,宏旺公司呼和浩特分公司该项诉讼请求一审法院不予支持。

综上,双方达成的租赁合意系双方真实意思表示,合法有效,双方应按约履行义务,宏旺公司呼和浩特分公司提前要求解除合同虽违反约定,但因期限较短未给***造成较大损失,故应结合实际损失及公平原则酌情承担违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条的规定,一审法院判决如下:一、被告***于本判决生效后十日内退还原告任丘市宏旺采暖设备有限公司呼和浩特分公司48000元及利息(以48000元为基数,按照年利率4.25%,从2019年1月11日起计算至实际退清之日止);二、驳回原告任丘市宏旺采暖设备有限公司呼和浩特分公司的其他诉讼请求。案件受理费1499元，由***负担1106元，由任丘市宏旺采暖设备有限公司呼和浩特分公司负担393元。

二审审理过程中，***出示一份证据为2019年4月13日***与高国云的电话录音，拟证明***联络高国云询问其为何没有装修使用房屋等事宜，高国云说会有人联系***，但未说不租房子，房屋是因承租方原因导致空置，一审法院仅支持三个月的租金标准确定违约责任无依据。宏旺公司对电话录音真实性、合法性、关联性不认可。本院无法核实该电话录音的真实性，且录音内容表明承租人一直未实际使用房屋，也未表明继续租房，对电话录音不予采纳。

二审经审理查明，***称上诉状当中的高云飞就是高国云。双方因未签订书面合同，***认为承租人为高国云。***也陈述高国云提到过公司租房办展厅的情况，高国云好像提到过宏旺公司呼和浩特分公司租房。***认为承租期为2018年12月5日至2019年12月4日。宏旺公司认为双方未约定租赁期限，从交付租金的时间即2019年1月4日开始租赁房屋，交纳了一年的房屋租金。***一审陈述房屋没有钥匙，物业为了方便管理用铁环挂住，不需要钥匙也可以进入房屋。***二审陈述，***于2019年1月6日带高国云指定的两个人看房，把钥匙给了看房的人，但看房的人临时有事出去了，***将锁头挂上，将钥匙放在保安室。***于2019年1月10日发微信告诉高国云交暖气费及钥匙放在保安室的情况。一审***答辩称，同意解除双方形成的租赁合同关系，应驳回宏旺公司呼和浩特分公司关于要求返还租金、给付双倍定金、支付利息的诉讼请求。宏旺公司呼和浩特分公司于2019年4月26日登记成立，于2019年11月19日核准注销。宏旺公司表明参加本案诉讼。二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。

本院认为：本案的争议焦点为：一审法院判决***退还房屋租金48000元及利息是否有依据。

关于承租人是高国云还是宏旺公司呼和浩特分公司的问题。与***洽商租赁房屋事宜的确实是高国云，但高国云与***协商租房事宜的过程中也表明是为公司租赁房屋，***也知晓高国云系为公司作展厅使用进行租房，大概了解高国云是为宏旺公司呼和浩特分公司租房。高国云在与***的微信聊天记录中也提到是为公司租赁房屋。宏旺公司呼和浩特分公司虽然是在房屋租赁后注册成立，但显然高国云租赁房屋的目的是为了给宏旺公司呼和浩特分公司提供经营场所，高国云也不是以自己的名义在和***商谈租房事宜，高国云也告知***是为公司租赁房屋，***对此亦知晓。宏旺公司呼和浩特分公司成立后，之前的租赁关系权利义务归属于宏旺公司呼和浩特分公司。事实上，***在一审审理过程中对承租方主体身份亦未提出异议。故租赁关系当中的承租方应为宏旺公司呼和浩特分公司。宏旺公司呼和浩特分公司在一审起诉及开庭审理时尚未注销，在一审法院作出判决前核准注销。宏旺公司呼和浩特分公司在一审开庭审理后未将其主体被核准注销的情况如实告知一审法院，案件其他当事人亦未发现其主体被核准注销的情况。***二审上诉过程中发现宏旺公司呼和浩特分公司被核准注销的情况。二审法院与宏旺公司取得联系，宏旺公司表明其作为宏旺公司呼和浩特分公司权利义务承受人参加本案诉讼，故本案被上诉人依法变更为宏旺公司。主体的变更并不影响***的权益。

《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之日通知承租人。本案中，尽管未签订合同不能归责与***，但双方确实未签订书面合同，且在双方聊天记录中对租期、采暖费和物业费的负担、违约责任等内容未达成一致或未进行协商，相关租期、采暖费等内容只是***单方向对方告知，而对方未回复是否认可相关内容。一、二审双方对是否为定期租赁合同及租赁期均陈述不一，不能以承租方交纳了一年的房屋租金推定双方就是定期租赁合同关系。根据上述法律规定，结合本案相关证据，应认定双方存在的是不定期租赁合同关系。承租方可以主张解除本案所涉事实上的租赁合同关系。但其所举证据不能证明***在履约过程中存在违约情形,同时其解除双方租赁合同关系在一段时间内会影响出租人***的出租利益，故其主张要求***全数返还租金64000元及利息不能全部支持。因双方未约定解除租赁合同关系的后果,故一审法院综合考虑宏旺公司呼和浩特分公司该违约行为可能导致***再次出租困难、再次出租亦需要期限等情况,又兼承租人并未实际占有使用该房屋，酌情按照三个月租金的标准确定宏旺公司呼和浩特分公司的违约责任，兼顾了租赁合同关系双方的利益。***作为完全民事行为能力人,在知晓承租人要求解除合同后也应该积极采取其他方式防止自己损失扩大从而减少损失才符合交易习惯和基本生活经验。关于利息是否支付的问题,如前所述，承租人所举证据不能证明***在履约过程中存在违约情形，是承租人主动要求解除租赁合同关系，故对其利息损失主张不予支持，***该项上诉理由成立。

综上所述，对***上诉理由合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3433号民事判决；

二、***于本判决生效后十日内退还任丘市宏旺采暖设备有限公司48000元；

三、驳回任丘市宏旺采暖设备有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费1499元，由***负担1058元，由任丘市宏旺采暖设备有限公司负担441元；二审案件受理费1499元，由***负担1058元，由任丘市宏旺采暖设备有限公司负担441元。

本判决为终审判决。

审判长 窦　双

审判员 戴玉英

审判员 鄂晓红

二〇二〇年八月十日

（法官助理 贾沛然

书记员 韩若萱