某某等与上海某某城置业有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市普陀区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0107民初24349号

原告（反诉被告）***，男，1981年7月18日出生，汉族，住上海市静安区永兴路157弄9号。

原告（反诉被告）***，男，1956年1月19日出生，汉族，住上海市静安区永兴路157弄9号。

两原告委托代理人李宏伟，上海中沃律师事务所律师。

两原告委托代理人段鑫，上海中沃律师事务所律师。

被告（反诉原告）上海***城置业有限公司，住所地上海市普陀区柳园路556号5幢1层1869室。

法定代表人朱生海，执行董事。

被告北京金雅装饰工程有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1122号20号楼1单元一层。

法定代表人严同山，董事长。

两被告委托代理人钱亦肖，上海市朝华律师事务所律师。

两被告委托代理人陈靓莹，上海市朝华律师事务所律师。

原告***、***、与被告上海***城置业有限公司、北京金雅装饰工程有限公司及反诉原告上海***城置业有限公司诉反诉被告***、***房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘怡文独任审判，公开开庭进行了审理。原告***、***的委托代理人李宏伟、段鑫，被告上海***城置业有限公司、北京金雅装饰工程有限公司的委托代理人钱亦肖、陈靓莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***诉称，原告因房屋被征收欲购新房，从房屋中介人员处得知被告处有套房屋正出售，为此原告去被告售楼处询问。被告处的销售人员带原告看房后原告当即表示要求购买上海市古浪路288弄9号3101室房屋，当时被告的销售人员告知原告该房处于银行抵押查封状态，只要原告付清全款即可以进行网签并办理过户手续。次日，原被告商定系争房屋的成交价为人民币815万元，车位人民币45万元，双方并签订了《协议书》，原告一次性将款付清并拿到了被告交付的系争房屋的钥匙。2020年7月24日，原告发现系争房屋已被法院发布拍卖公告。2020年9月22日，被告的销售人员致电原告称系争房屋以人民币1009万元的拍卖价成交，要求原告搬离系争房屋。后经法院执行庭的协调，被告提供过渡房给原告使用，原告搬入了上海市古浪路288弄6号3602室暂时居住。现原告认为，《协议书》系双方真实意思表示，被告此举严重违约，遂诉至法院要求判令：1、解除原、被告与2020年7月7日签订的《协议书》；2、被告一向原告返还购房款人民币5307869.07元；3、被告一赔偿原告利息损失（以人民币860万元为基数，自2020年7月8日至2020年12元10日为人民币140604.10元，以人民币5307869.07元为基数，自2020年12月11日起按照同期贷款市场报价利率LPR计算至实际返还之日止）；4、被告一赔偿原告在合同履行情况下可获得的房屋增值利益损失人民币194万元；5、被告一赔偿原告房屋装修损失人民币66378.98元；6、本案受理费、保全费由被告承担。

被告上海***城置业有限公司辩称，出售系争房屋的销售人员因涉及非法处置查封财产被刑事拘留，故系争房屋被查封期间所签订的《协议书》应为无效。对于原告已付购房款被告愿意返还，在协议无效的情况下，被告无需支付原告利息。协议无效前提下，双方对于协议无效都存在过错的情况下，应当各自承担的损失互不赔偿。系争房屋为法拍房，成交价高于市场价，如果原告认为存在增值损失，也应当按照评估价计算差价。

反诉原告上海***城置业有限公司诉称，反诉被告在明知系争房屋被查封的情况下仍有意购买，双方并签订了《协议书》，并约定2020年12月31日前网签系争房屋的《上海市房地产买卖合同》。签约当日反诉被告支付房款人民币860万元，反诉原告交付了系争房屋。2020年9月11日，系争房屋被拍卖成交。在法院执行过程中发现系争房屋有人居住，为拍卖后房屋的交接顺利，反诉原告向反诉被告及其家属提供了上海市古浪路288弄6号3602室房屋作为临时安置房。现反诉原告诉至法院要求判令：1、判令反诉被告迁出上海市古浪路288弄6号3602室房屋，并将该房屋腾空返还反诉原告；2、判令反诉被告向反诉原告支付上海市古浪路288弄6号3602室房屋2021年6月至2021年7月水费人民币86.25元，燃气费人民币138.6元、电费人民币320.27元；3、判令反诉被告支付反诉原告古浪路288弄9号3101室房屋2020年7月8日至2020年10月10日期间的房屋占用使用费人民币85258元；4、判令反诉被告支付反诉原告上海市古浪路288弄6号3602室房屋的使用费，自2020年10月11日起至实际归还之日止，按照人民币907元/日计算。

反诉被告***、***辩称，反诉原告应基于本诉的标的，本反诉的当事人不同，且本反诉的法律关系也不同，属于不同的法律关系，不同的标的。涉及上海市古浪路288弄6号3602室房屋的诉请不应作为反诉在本案中一并处理。涉及系争房屋的诉请，反诉被告认为通过买卖房屋而入住系争房屋，故无需支付房屋的占用使用费。

经审理查明，原告系父子关系。2020年7月7日，原被告就上海市古浪路288弄9号3101室房屋约定成交价为人民币815万元，车位成交价为人民币45万元。三方签订的《协议书》约定：1、甲方（被告上海***城置业有限公司）已充分如实告知乙方（原告）该房屋目前处于法院查封状态,乙方已充分知晓该房屋处于法院查封状态仍同意购买该房屋。2、甲乙双方一致同意,乙方于2020年7月7日向甲方支付购房意向金人民币6134062元(大写:陆佰壹拾叁万肆仟零陆拾贰元整)。3、乙方委托丙方对该房屋进行装修,丙方同意乙方付清全部购房意向金之日交付该房屋。乙方在本协议签订之日已经查看过该房屋的装修状况,同意该房屋的现状交付,不再要求丙方（被告北京金雅装饰工程有限公司）对该房屋进行装修装饰……协议签订当日，原告一次性付清房款和车位费计人民币860万元，被告同时将系争房屋交付原告。2020年9月22日，被告的销售人员致电原告告诉其系争房屋已拍卖成交，要求他们搬离系争房屋。嗣后，本院执行庭在执行过程中为双方进行协调，被告同意提供上海市古浪路288弄6号3602室房屋由原告暂住。2020年10月10日，原告搬入上海市古浪路288弄6号3602室房屋。现原告认为，双方签订的《协议书》有效，被告严重违约致使双方签订的协议无法继续履行，故诉至本院要求判决如其诉请。

另查，本院（2021）沪0107刑初712号刑事判决书查明：2019年9月18日，上海市普陀区人民法院出具（2019）沪0107民初17387号之一民事裁定书，裁定查封上海***城置业有限公司（以下简称“***城公司”）名下上海市普陀区古浪路288弄9号3101室房屋，并于同年9月27日依法查封该房屋。后该院又于2020年4月10日出具（2020）沪0107执1089号执行裁定书，裁定评估、拍卖涉案房屋。被告人王璟、鲁辑分别系***城公司委托的销售代理公司销售经理、销售人员，二人在明知涉案房屋已被法院查封的情况下，被告人王璟仍然将涉案房屋作为可售房源信息告知下属销售，被告人鲁辑仍然向***等人推荐涉案房屋，接受客户询价。2020年7月7日，***、***与***城公司签订涉案房屋买卖协议书，当日丁月燕、***支付全额房款。其中，被告人王璟参与涉案房屋买卖价格、合同条款确定，被告人鲁辑提供收款账号信息，陪同购房人至银行付款。后续***、***、丁月燕、张婷婷实际入住涉案房屋。上海市普陀区人民法院发现涉案房屋被他人入住后，于2020年9月27日出具（2020）沪0107执1089号之四执行裁定书，裁定解除***、***、丁月燕、张婷婷对涉案房屋的占有，排除妨害，要求***城公司及***等人移交涉案房屋。2020年10月13日，拍卖买受人接受涉案房屋。经评估，涉案房屋2020年5月27日的评估值为人民币781万元……本院认为，被告人王璟、鲁辑非法出售已被司法机关查封的财产，情节严重，其行为已构成非法处置查封的财产罪，依法应予处罚。上海市普陀区人民检察院指控被告人王璟、鲁辑的犯罪事实及罪名成立。

审理中，在本院的主持下，原被告双方曾于2020年6月23日达成调解协议：一、原告***、***应于2021年6月24日前将上海市古浪路288弄6号3602室房屋及古浪路288弄9号楼3101室地下车库B261清空返还被告上海***城置业有限公司；二、原告***、***应于2021年6月24日前撤销古浪路288弄9号楼3101室地下车库B261的网签备案登记；三、被告上海***城置业有限公司于搬离当日返还原告人民币5307869.07元（其中购房意向金人民币4857869.07元，车位款人民币450000元）及补偿款人民币1000000元；四、原告***、***于2021年6月24日前支付被告上海***城置业有限公司水、电、燃气费用人民币9230元；五、双方就本案再无其他争议。调解协议生效前提为被告钱款付清。嗣后，原告依约撤销了车位的备案登记；2021年6月24日，原告在清空3602室房屋欲搬离时，被告表示无法一次性付款，双方再次协商分期付款后，被告于2021年6月25至6月29日分期支付原告共计人民币5298639.07元。因被告未付补偿款人民币100万元，致使双方调解无效。

原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告与2020年7月7日签订的《协议书》；2、判令被告赔偿原告利息损失人民币191166.54元；3、判令被告赔偿原告在合同履行情况下可获得的房屋增值利益损失人民币194万元；4、判令被告赔偿原告房屋装修损失人民币66378.98元；5、本案受理费、保全费由被告承担。对此被告重申《协议书》无效，并非解除。双方的协议书是违反房地产管理法的规定，对于限制房地产权利的房屋不得转让。原告在明知的情况下签订协议，不是善意买受人。对于原告要求的利息损失，望法院依法判决；至于增值损失，系争房屋的拍卖成交价不能真实反映房屋的价值；房屋增值是市场的自然行为，非双方可以预见。至于装修损失，系争房屋并未完成过户手续，原告私自装修造成的损失由其自行承担，更况原告提供的装修证据也无法证明其实际损失。

庭审中，原告陈述诉讼请求2的构成：以人民币860万为基数，从2020年9月12日起算，因2020年9月11日涉案房屋被法院拍卖，故被告应当次日将购房款返还原告，但被告未返还，原告从9月12日起算至2020年12月10日，按照年3.85%计算，人民币80733.97元，在2020年12月10日及11日收到法院执行庭返还的人民币3292130.93元；余款人民币5307869.07元自2020年12月11日按照年利率3.85%计算至2021年6月25日为人民币109734.74元，2021年6月25日被告返还原告人民币200万元；剩余人民币3307869.07元，从2021年6月26日计算至2021年6月28日，按照年利率3.85%计算，为人民币697.82元；前述款项共计人民币191166.54元。被告对原告提供的计算方法和计算金额无异议。

至于房屋增值利益损失人民币194万元的构成，原告称已购房的成交价为人民币815万元，而系争房屋的拍卖价为人民币1009万元，间中的差价即是原告的增值损失。原告表示，被告口头表示已付款用来撤销银行抵押，但被告未将原告的已付款用于清偿系争房屋的抵押致使房屋被拍卖，导致双方的协议不能履行，造成了房屋价值的增值损失。被告则认为，协议中的款项是购房意向金，根据相关司法解释商品房买卖合同需要有详细的约定，《协议书》只是购房意向协议非房地产买卖合同。系争房屋的拍卖价不代表房屋的实际价格，房屋拍卖时的评估价为人民币781万元。由于物权并未转移，物权的实际价格和增值还不属于原告。

原告称装修损失的构成：人工、涂料、墙纸施工人民币1.5万元；定制阳台洗衣机柜、橱柜人民币4500元；窗帘人民币3970元、人民币4000元；儿童床人民币2299元；吊灯3个共计人民币7948.12元；晾衣架人民币979元；定制鞋柜人民币280.48元及安装费人民币100元；电表箱装饰盖人民币98元；卫生间五金件人民币2162.04元；方太洗碗机人民币5699元；更换智能锁芯人民币699元；卫洗丽人民币5750元；卫生间五金件人民币100.93元；大理石台面人民币97元；卫生间储物柜人民币2360.41元；纱窗人民币2900元；洗碗机安装费人民币375元；增压泵人民币1500元；锅炉维修费人民币360元；阳台洗衣机橱柜人民币1500元。以上物品均无法拆除。被告认为，原告提供的证据中显示阳台洗衣机柜、橱柜、吊灯的收货地址非系争房屋，且人工涂料墙纸施工无法证明在系争房屋内完成，生活服务物品、窗帘、服饰美容无法知晓用在哪套房屋，其余物品几乎都是可移动的，所以对原告的主张被告不予认可，何况系争房屋已交付实际买受人，故对系争房屋的现状不知，也无法认可原告的主张。

反诉查明的事实同本诉。

审理中，反诉原告表示，反诉被告实际入住系争房屋的时间为2020年7月8日，故其应支付2020年7月8日至10月10日间的房屋占用使用费，按每日人民币907元计，共计人民币85258元。至于上海市古浪路288弄6号3602室，反诉被告入住时间为2020年10月11日，故占用使用费应付至其实际交付之日止，按每日人民币907元计。对于燃气费、水费、电费的欠费时间段为2021年6月-7月。反诉被告则坚持认为，本案系房屋买卖合同纠纷，不涉及上海市古浪路288弄6号3602室房屋，故该房屋的诉请不能作为本案的反诉。经本院释明，反诉原告仍坚持认为可以就上海市古浪路288弄6号3602室房屋相关事项在本案中提起反诉，希望法院判决。

庭后，反诉被告向本院表示，上海市古浪路288弄9号3602室房屋已于2021年9月4日与实际买受人办理了交接手续。

本院认为，原告在明知系争房屋被查封的情况下仍与被告签订系争房屋买卖的《协议书》，而已生效（2021）沪0107刑初712号刑事判决书判定与原告签订《协议书》的被告授权的销售人员构成非法处置查封的财产罪，由此，本院确认双方签订的《协议书》无效。故原告要求解除《协议书》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告对导致《协议书》无效均负有责任，双方承担的过错责任相同。现原告要求被告给付已付款人民币860万元的利息，庭审中被告未出示所收款项已用于申请系争房屋撤销抵押的相关证据，因此被告无理由取得该款在被告处产生的孳息。现原告根据被告返还款项的不同时段，按照中国人民银行同期贷款市场报价利率计算要求被告返还的利息，在被告对原告的计算方式和金额不持异议的情况下，对原告要求被告支付利息人民币191166.54元的诉讼请求，本院予以支持。依据前述，无效的《协议书》，自始没有法律效力，故原告要求被告赔偿房屋的增值损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于装修损失，原告明知系争房屋被查封存在履行不能风险的情况下，对系争房屋所做的装修产生的损失，应由其自行承担。由此对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。

至于反诉，反诉原告明知系争房屋已被查封并处于司法拍卖阶段却仍对外销售，由此所造成的损失，应由其自行承担，故反诉原告要求反诉被告支付系争房屋占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：

一、被告上海***城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告***、***利息人民币191166.54元；

二、对原告***、***要求解除2020年7月7日签订的《协议书》的诉讼请求，不予支持；

三、对原告***、***要求被告上海***城置业有限公司赔偿房屋增值损失人民币1940000元的诉讼请求，不予支持；

四、对原告***、***要求被告上海***城置业有限公司赔偿装修损失人民币66378.98元的诉讼请求，不予支持；

五、对反诉原告上海***城置业有限公司要求反诉被告***、***支付上海市古浪路288弄9号3101室房屋占用使用费人民币85258元的诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案诉讼保全费人民币5000元，由被告负担。

本案受理费人民币23920元，由原告负担人民币19797元，被告负担人民币4123元。

本案反诉受理费人民币965.50元，由反诉原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　刘怡文

二〇二一年十一月二十九日

书记员　　徐　琳

附：相关法律条文