***、**与上海智富茂城置业有限公司、北京金雅装饰工程有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

上海市普陀区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪0107民初4325号

原告(反诉被告)：***，男，1983年10月6日出生，汉族，住上海市。

原告(反诉被告)：**，女，1989年8月11日出生，汉族，住上海市。

两原告共同委托代理人许铭强，上海市汇盛律师事务所律师。

被告(反诉原告)：上海智富茂城置业有限公司，住所地上海市南大路XXX号七区。

法定代表人：丁勤富，职务执行董事。

委托诉讼代理人：王欣。

被告：北京金雅装饰工程有限公司，住所地北京市。

法定代表人：严同山，职务执行董事。

委托诉讼代理人：黄炜。

原告***、**与被告上海智富茂城置业有限公司(以下简称智富茂城公司)、北京金雅装饰工程有限公司(以下简称金雅公司)及反诉原告上海智富茂城置业有限公司与反诉被告***、**商品房预售合同纠纷两案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)***及两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人许铭强，被告(反诉原告)上海智富茂城置业有限公司的委托诉讼代理人王欣、被告北京金雅装饰工程有限公司的委托诉讼代理人黄炜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告***、**向本院提出诉讼请求：1、要求两被告交付上海市古浪路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、要求被告智富茂城公司支付逾期交房违约金，自2017年1月1日起至实际交房之日止，标准按已付房款人民币5,876,888元(以下币种均为人民币)的日万分之三计算，被告金雅公司承担连带责任；3、要求被告智富茂城公司返还原告房屋面积差价款33223.95元，并按照银行同期贷款利率支付原告自2017年1月1日起至实际退款之日止的利息损失；4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年2月，原告与被告智富茂城公司就上海市古浪路288弄《智富名品城名品公馆》16号201室房屋签订《上海市商品房预售合同》，被告应于2016年12月31日前将系争房屋交付原告，然智富茂城公司在交房前向原告发出“告知函”，又于2016年12月30日向原告发出一封催告函，称原告存在逾期付款的情形，要求原告支付违约金并额外支付购房款才能交房。双方交涉未果，原告于2016年1月4日、16日分别发函被告要求其交房，被告未予回复，故诉至法院请求判如所请。

被告智富茂城公司辩称，仅同意支付原告系争房屋面积差价款。被告已经根据与原告签订的《协议书》之约定，于2016年12月30日将系争房屋交付给金雅公司，不存在逾期交房的行为。金雅公司是否逾期交房与本被告无关。如果法院认为被告存在违约，应按照合同补充条款约定的已付房款万分之一的标准支付。原告主张面积差的利息损失没有依据。

被告金雅公司辩称，2016年12月30日本被告收到了智富茂城公司交付的系争房屋，并通过口头和书面形式通知了原告进行房屋交接，是原告没来收房，故不存在逾期交房，本案中同意尽快将系争房屋交付原告，不同意承担违约责任。

反诉原告智富茂城公司向本院提出反诉诉讼请求：1.要求反诉被告支付逾期付款违约金28359元；2.反诉被告支付购房款239,325元；3.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告签订的《上海市商品房预售合同》约定，反诉被告应于合同签订后2016年3月29日前通过商业贷款形式向反诉原告支付4,110,000元。然反诉被告于2016年4月21日才付清该款，构成逾期付款，应按合同第七条的约定支付逾期付款违约金，因反诉被告逾期付款，应另行支付购房优惠款239,325元。

反诉被告***、**辩称，反诉被告已经按时支付了首付款并于2016年3月1日就签订了抵押合同，银行放款需要反诉原告注销系争房屋上的原有抵押办理预告登记、并出具收到首付款的发票，因反诉原告在合同约定的银行放款时间之后才完成上述手续，才导致了银行最终放款延迟，故导致贷款放款延迟的责任在于反诉原告，不同意反诉原告全部反诉请求。

本院经审理认定事实如下：2016年2月18日，智富茂城公司作为甲方、原告作为乙方签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方位于上海市古浪路288弄《智富名品城名品公馆》16号2层201室房屋，总房价款为5,876,888元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第十条约定，该房屋的交付必须取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2017年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得新建商品房房地产权证(大产证)，乙方有权解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2016年12月31日前将房屋交付原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告逾期交房，应当支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，甲方应向乙方支付的违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，若逾期超过360天，甲方仍未交付房屋的，乙方有权单方解除本合同。合同附件一约定，乙方应于合同签订后2016年2月18日前向原告支付1,766,888元，并于2016年3月29日前通过商业贷款向甲方支付4,110,000元。签订本合同的2天内，乙方应在甲方推荐的银行办理按揭贷款事宜，并应将办理按揭贷款的全部申请文件以及办理按揭贷款所需的费用(若有)全部交付给银行。若银行要求乙方补充提交按揭贷款申请文件或增加首付款比例，乙方应自签约之日起7日内将申请文件补充完毕，或将应增加的首付款向甲方支付完毕。若乙方未能按照前述约定期限交齐全部申请文件、或未能按照约定期限补充提交完毕相关申请文件、或未能按照约定期限向甲方支付完毕应增加的首付款，使合同约定的款项无法按时到账，乙方应以6,116,213元的房屋总价款作为本次购房总价，且乙方须按本合同第七条承担违约责任。合同补充条款一约定，补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款为准。关于付款方式，如因乙方原因未在银行规定的时间内完成相关手续造成逾期到账的，视为乙方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行。如非因甲方原因，包括但不限于按揭银行放贷慢、按揭银行贷款利率的优惠折扣变化致使乙方要求变更按揭银行等第三方及乙方原因，导致乙方贷款未按期到甲方账户，则视乙方逾期付款，乙方应按照本合同第七条的约定承担违约责任。补充条款第七条，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至甲方取得《住宅交付许可证》之日，逾期交房超过90日，自第91日起，逾期交房违约金按已付房款的日万分之一计算，如因乙方原因未能在被告通知交房之日前来办理交房手续，甲方不承担逾期交房违约责任。

同日，智富茂城公司作为甲方、原告作为乙方签订《协议书》，协议第3.1条约定，如乙方同意与被告金雅公司签署《装修合同》，则甲乙双方同意该房屋的交付按如下方式进行：乙方全权委托金雅公司与甲方直接办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收等，除甲方通知乙方配合交房，甲方无需再与乙方直接办理房屋交付手续，甲方与金雅公司进行的全部房屋交付行为对乙方有效，甲方对金雅公司完成交房行为视为对乙方已完全履行房屋交付义务。

同日，原告作为甲方与被告金雅公司作为乙方签订《装饰装修施工合同》，约定原告委托被告金雅公司对系争房屋进行装修施工，金雅公司应在2016年12月31日之前完成全部装饰装修工程并交付甲方；第九条第一款约定，自开发商取得《住宅交付使用许可证》之日起，由于乙方原因(不包括开发商、甲方及第三方原因)逾期向甲方交付装修房屋的，每逾期一天，乙方须按甲方已付房价款的日万分之零点五向甲方支付违约金，逾期交房违约金支付期限计算至乙方通知甲方装修工程交付之日的前日。附件二出具给被告的《授权委托书》载明，原告委托被告金雅公司对系争房屋办理交房验收手续。金雅公司按智富茂城公司要求在办理交房过程中盖章认可的书面文件，原告均予确认，并承担相应的法律责任。

2015年2月18日，原告支付首付款1,766,888元。

2016年4月1日，系争房屋经核准预告登记在原告名下。

2016年4月7日，系争房屋抵押登记在中国民生银行股份有限公司上海分行名下。

2016年4月15日，智富茂城公司向原告开具首付款发票。

2016年4月21日，原告申请的贷款411万放款至智富茂城公司账户。

2016年10月31日，上海市普陀区住房保障和房屋管理局就上海市普陀区古浪路288弄印发《上海市新建住宅交付使用许可证》。

2016年12月24日，智富茂城公司向原告发出《告知函》，称原告存在逾期付款情形，请原告与2016年12月29日前来核实并确认结算的具体款项，待确认并付清有关费用后，方能与原告办理相关交房手续。

2016年12月30日，被告智富茂城公司与被告金雅公司签订房屋交接单。

2016年12月30日，被告智富茂城公司向原告发出《催告函》，表示系争房屋已与原告委托的装修公司(即金雅公司)办理了交付手续，由于原告存在逾期付款，要求原告支付逾期付款违约金和购房款，并同意支付33223.95元的面积差价。

2017年3月16日，被告金雅公司向原告发出《装修工程交付通知》，表示金雅公司根据原告委托于2016年10月21日与智富茂城公司办理了系争房屋交接手续，现通知原告于2017年3月18日之前来金雅公司处办理装修工程交付手续，逾期办理后果由原告负责。

本案判决前，原告将诉讼请求3变更为要求判令被告智富茂城公司返还房屋面积差价款33223.95元。

反诉经审理查明事实同本诉。

本院认为，本诉部分，根据原告与被告智富茂城公司签订的《协议书》的约定，智富茂城公司于2016年12月30日向金雅公司交付系争房屋的行为可视为智富茂城公司向原告交付了系争房屋，但金雅公司未按照原告与其签订的《装饰装修施工合同》约定将系争房屋交付原告构成违约，因此，被告金雅公司应履行向原告交付系争房屋的义务，并承担施工合同约定的逾期交房违约责任。

系争房屋的实测面积小于预测面积，被告智富茂城公司应当退还房款差价，现被告智富茂城公司同意支付面积差价并无不可，本院予以准许。

关于反诉，反诉被告按约支付了首付款后，商业贷款应于2016年3月29日支付的贷款部分411万元实际于2016年4月21日到账，然综合考虑到系争房屋于2016年4月1日才办理预告登记以及系争房屋抵押等情况，本院对反诉被告认为该笔贷款逾期的责任在于反诉原告智富茂城公司的意见，符合事实与法律依据，本院予以采纳，对反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金和取消优惠款的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：

一、被告北京金雅装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告***、**交付上海市古浪路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋；

二、被告北京金雅装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告***、**支付逾期交房违约金，自2017年1月1日起至实际交房之日止，每日按人民币5,876,888元的万分之零点五计算；

三、被告上海智富茂城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告***、**房屋面积差价款人民币33223.95元；

四、对原告***、**的其余诉讼请求，不予支持；

五、对反诉原告上海智富茂城置业有限公司的全部诉讼请求，不予支持。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

本案本诉受理费人民币1996元，由原告***、**负担人民币496元，被告北京金雅装饰工程有限公司负担人民币1500元。

本案反诉受理费人民币2657.90元，由反诉原告上海智富茂城置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　余莉敏

人民陪审员　　蒋建萍

人民陪审员　　周婵娟

二〇一七年十二月五日

书　记　员　　陈文渊

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。