北京金雅装饰工程有限公司、***与上海智富茂城置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

中华人民共和国上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪02民终7373号

上诉人(原审原告、反诉被告)：***(JIARUOYA)，女，澳大利亚国籍，住上海市。

委托诉讼代理人：张明红(系***之丈夫)，男，1970年2月1日出生，汉族，住上海市。

上诉人(原审被告)：北京金雅装饰工程有限公司，住所地北京市。

法定代表人：严同山，执行董事。

委托诉讼代理人：黄炜。

被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海智富茂城置业有限公司，住所地上海市。

法定代表人：丁勤富，执行董事。

委托诉讼代理人：王欣。

上诉人***因与上诉人北京金雅装饰工程有限公司(以下简称“金雅公司”)、被上诉人上海智富茂城置业有限公司(以下简称“智富茂城公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初4380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

***上诉称：请求撤销一审判决主文第二项，判令智富茂城公司支付***自2016年11月1日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金(违约金以***已支付房款5,196,162元的日万之一标准计算)，金雅公司对此承担连带责任。事实与理由：***与智富茂城公司签订了《上海市商品房预售合同》，约定***向智富茂城公司购买上海市古浪路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。***按约支付了房款，智富茂城公司本应在2016年10月31日前交房，但智富茂城公司却于该日向***发出《解除通知书》，称***存在逾期付款的情形，要求***退房。事实上***并不存在逾期付款的违约行为，***与智富茂城公司洽谈，并向智富茂城公司举证***没有违约的证据。在智富茂城公司找不出***任何违约情况后，仍无理要求***缴纳50,000元优惠金及贷款逾期违约金，并签署一份不平等协议的情况下才同意交付房屋。智富茂城公司恶意扣押房屋构成违约，鉴于***实际购买的是全装修房屋，智富茂城公司与装修单位金雅公司系关联公司，故智富茂城公司应当承担逾期交房的违约责任，金雅公司对此承担连带责任。

金雅公司上诉称：请求撤销一审判决主文第一、二项。事实与理由：金雅公司按约装修好系争房屋后于2017年3月16日向***发出《装修工程交付通知》，通知***于2017年3月18日之前来金雅公司处办理系争房屋交付手续，但***因其个人原因未能前来办理交房手续，故金雅公司不应承担逾期交房的违约责任。

智富茂城公司辩称：根据***与金雅公司签订的合同约定，***全权委托金雅公司与智富茂城公司直接办理房屋交付手续，智富茂城公司对金雅公司完成交房行为视为对***已完全履行房屋交付义务。智富茂城公司已于2016年10月31日按约将系争房屋交付金雅公司，业已完成了交房义务，故不存在逾期交房的违约行为。请求二审法院驳回***的上诉请求。

***向一审法院提出诉讼请求：1、智富茂城公司、金雅公司交付上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、智富茂城公司支付逾期交房违约金，自2016年11月1日起至实际交房之日止，标准按已付房款5,196,162元的日万分之一计算；3、智富茂城公司赔偿租房损失，按每月10,000元计算，从2016年11月1日至实际交房之日；4、智富茂城公司返还面积差22,301.13元；5、诉讼费由智富茂城公司、金雅公司承担。

智富茂城公司向一审法院提出反诉请求：1、***支付逾期付款违约金24,231元；2、***支付购房款50,000元；3、反诉费由***承担。

一审法院认定事实：2015年11月5日，智富茂城公司作为甲方、***作为乙方签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向购买甲方系争房屋，总房价款为5,196,162元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第十条约定，该房屋的交付必须取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2017年1月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得新建商品房房地产权证(大产证)，乙方有权解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2016年10月31日前将房屋交付乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方逾期交房，应当支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方解除本合同。合同附件一约定，乙方应于合同签订后2015年11月5日前向甲方支付1,566,162元，并于2015年12月25日前通过商业贷款向甲方支付3,630,000元。签订本合同的2天内，乙方应在甲方推荐的银行办理按揭贷款事宜，并应将办理按揭贷款的全部申请文件以及办理按揭贷款所需的费用(若有)全部交付给银行。若银行要求乙方补充提交按揭贷款申请文件或增加首付款比例，乙方应自签约之日起7日内将申请文件补充完毕，或将应增加的首付款向甲方支付完毕。若乙方未能按照前述约定期限交齐全部申请文件、或未能按照约定期限补充提交完毕相关申请文件、或未能按照约定期限向甲方支付完毕应增加的首付款，使合同约定的款项无法按时到账，乙方将无法享受甲方给予的本次签约50,000元优惠。合同补充条款一约定，补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款为准。关于付款方式，如因乙方原因未在银行规定的时间内完成相关手续造成逾期到账的，视为乙方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行。如非因甲方原因，包括但不限于按揭银行放贷慢、按揭银行贷款利率的优惠折扣变化致使乙方要求变更按揭银行等第三方及乙方原因，导致乙方贷款未按期到甲方账户，则视乙方逾期付款，乙方应按照本合同第七条的约定承担违约责任。补充条款第七条，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至甲方取得《住宅交付许可证》之日，如因乙方原因未能在甲方通知交房之日前来办理交房手续，甲方不承担逾期交房违约责任。

同日，***作为甲方与金雅公司作为乙方签订《装饰装修施工合同》，约定甲方委托乙方对系争房屋进行装修施工，乙方应在2016年10月31日之前完成全部装饰装修工程并交付甲方。第九条第一款约定，自开发商取得《住宅交付使用许可证》之日起，由于乙方原因(不包括开发商、甲方及第三方原因)逾期向甲方交付装修房屋的，每逾期一天，乙方须按甲方已付房价款的日万分之零点五向甲方支付违约金，逾期交房违约金支付期限计算至乙方通知甲方装修工程交付之日的前日。附件二出具给智富茂城公司的《授权委托书》载明，***委托金雅公司对系争房屋办理交房验收手续。金雅公司按智富茂城公司要求在办理交房过程中盖章认可的书面文件，***均予确认，并承担相应的法律责任。

2015年11月5日，***支付首付款1,366,162元。

2016年2月22日，系争房屋经核准预告登记在***名下。

2016年3月1日，***申请的商业贷款3,630,000元放款至智富茂城公司账户。

2016年10月31日，智富茂城公司与金雅公司签订房屋交接单。

2016年10月31日，上海市普陀区住房保障和房屋管理局就上海市普陀区古浪路288弄印发《上海市新建住宅交付使用许可证》。

2017年3月16日，金雅公司向***发出《装修工程交付通知》，表示金雅公司根据***委托于2016年10月21日与智富茂城公司办理了系争房屋交接手续，现通知***于2017年3月18日之前来金雅公司处办理装修工程交付手续，逾期办理后果由***负责。

反诉经审理查明事实同本诉。

一审法院认为，本诉部分，根据***与智富茂城公司签订的《协议书》的约定，智富茂城公司于2016年10月31日向金雅公司交付系争房屋的行为可视为智富茂城公司向***交付了系争房屋，但金雅公司未按照***与其签订的《装饰装修施工合同》约定将系争房屋交付***构成违约，因此，金雅公司应履行向***交付系争房屋的义务，并承担施工合同约定的逾期交房违约责任。

系争房屋的实测面积小于预测面积，智富茂城公司应当退还房款差价，现智富茂城公司同意支付面积差价并无不可，法院予以准许。至于***主张的租房损失，缺乏合同依据，该部分损失已涵盖在上述逾期交房违约金中，故对于***要求赔偿租金损失的诉请，难以支持。

关于反诉，***按约支付了首付款后，商业贷款应于2015年12月25日支付的贷款实际于2016年3月1日到账，然综合考虑到系争房屋于2016年2月22日才办理预告登记以及系争房屋抵押等情况，智富茂城公司亦无证据证明银行迟延房贷的责任在于***，故对***认为该笔贷款逾期的责任在于智富茂城公司的意见，符合事实与法律依据，法院予以采纳，对智富茂城公司要求***支付逾期付款违约金和取消优惠款的诉请，不予支持。

一审法院判决：一、北京金雅装饰工程有限公司应于判决生效之日起十日内向***(JIARUOYA)交付上海市古浪路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋；二、北京金雅装饰工程有限公司应于判决生效之日起十日内向***(JIARUOYA)支付逾期交房违约金，自2016年11月1日起至实际交房之日止，每日按5,196,162元的万分之零点五计算；三、上海智富茂城置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还***(JIARUOYA)房屋面积差价款22,301.13元；四、对***(JIARUOYA)的其余诉讼请求，不予支持；五、对上海智富茂城置业有限公司的全部诉讼请求，不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，当事人各方之间签订的多份合同均系各方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。虽然智富茂城公司于2016年10月31日向***发出《解除通知书》，但当时智富茂城公司并不具备解约权利，***对此亦提出异议，不同意解约，故智富茂城公司发出的《解除通知书》并不发生法律效力。***与智富茂城公司签订的《上海市商品房预售合同》仍应当继续履行。根据合同约定智富茂城公司向金雅公司交付房屋的行为可视为智富茂城公司向***交付了房屋。现智富茂城公司于2016年10月31日将系争房屋交付金雅公司，金雅公司也认可接受了系争房屋，故难以认定智富茂城公司存在逾期交房的违约行为，因此也难以要求智富茂城公司向***承担逾期交房的违约责任。金雅公司接受系争房屋后，未按约定向***交付系争房屋，故应当按双方的约定向***承担逾期交房的违约责任。虽然金雅公司向***发出《装修工程交付通知》，通知***于2017年3月18日之前来金雅公司处办理系争房屋交付手续，但在实际履行中又设定了额外的交房的前提条件，故目前金雅公司与***未能完成系争房屋交付事宜的责任在于金雅公司，不能认定金雅公司已完成了交付房屋的义务。

综上所述，***和金雅公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4,300元，由***(JIARUOYA)负担1,300元，北京金雅装饰工程有限公司负担3,000元。

本判决为终审判决。

法官助理张煜

审判长　　丁康威

审判员　　吴　俊

审判员　　徐　庆

二〇一八年九月二十日

书记员　　任思琦

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……