原告柳州农工商有限责任公司与被告柳州市新科园林发展有限公司土地租赁合同纠纷一案一审民事判决书

广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院

民事判决书

（2014）鱼民初（一）字第2326号

原告柳州农工商有限责任公司，住所地：柳州市柳石路173号宝莲新都8栋2-1。

法定代表人***，该公司董事长。

委托代理人***，该公司职员。

委托代理人兰亮生，广西衡生律师事务所律师。

被告柳州市新科园林发展有限公司，住所地：柳州市东环大道101号华林君邸15栋1-3号。

法定代表人韦金才，该公司董事长。

委托代理人**，广西典哲律师事务所律师。

原告柳州农工商有限责任公司（以下简称农工商公司）与被告柳州市新科园林发展有限公司（以下简称新科园林公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理。依法由审判员****审判，于2014年12月12日公开开庭审理。原告农工商公司的委托代理人兰亮生，被告新科园林公司的委托代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告农工商公司诉称，原、被告于2005年1月18日签订《柳州农工商有限责任公司果树所土地租赁合同书》一份，合同期从2005年1月1日至2009年12月31日；租赁土地37.06亩，2009年租金为800元／亩。合同期满后，原告即口头催被告交回土地并支付占用费，但一直未果，直到2013年12月9日原告以书面的方式发函给被告。现被告仍在使用该土地，原告在2014年5月22日的复函中，也注明了被告使用土地至今，因为发函时间为5月22日，所以租金就算到2014年4月30日止，并非被告所述的原告认可被告4月份已经全部搬离。此外，本案属于连续侵权，在双方的复函来往中，被告并未指出应付的和不应付的租金，视为其对债务予以认可，故本案并没有超过诉讼时效。综上所述，为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付土地占用费128474.67元及违约金105084.57元（按同期银行年贷款利率的四倍分段计算）；2、本案诉讼费由被告承担。

被告新科园林公司辩称，一、依照合同法第二百三十六条的规定，租赁期间届满，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议的，原租赁合同继续生效，但租赁期限为不定期。因此，原、被告间依然是租赁关系而非占用关系。依据租赁合同的约定，每年的租金在当年的1月31日前交清，超过一个月未交租金，原告有权终止合同的履行，收回场地并追收租金，但是自2010年1月1日至2013年12月9日前，原告从没有向被告主张过租金，也没有要求被告搬离并收回场地，可证实被告所述的即是原告主动让被告临时无偿使用土地，并要求被告保持地块绿色，以便该地被征收时多得征地补偿金，待原告下正式通知后，被告就搬离该土地之事实。被告使用土地期间，没有产生任何经济效益，没有达到被告租赁土地的目的，相反，为了保持地块绿色，被告承担了大量的人力、物力和财力成本，损失巨大，因无经营收益，被告已于2014年4月份自行搬离完毕了；二、依据民法通则第一百三十六条及云南省《关于继续性租金债权的诉讼时效如何计算的请示》即最高人民法院作出法函（2004）22号答复，即使被告需要支付租金，也只需支付2013年及2014年前4个月的租金，其余2010年至2012年三年的租金已超过诉讼时效，不予保护；三、原告主张的违约金过高，本案中原告的损失就是租金利息的损失，故违约金不应超过所欠租金利息的百分之三十。

经审理查明，本案所涉土地的使用权人为柳州市大桥园艺场；原告由柳州市农工商联合公司、柳州市大桥园艺场、柳州市洛维园艺场合并组建而成。2005年1月18日，原、被告签订《农工商公司果树所土地租赁合同书》一份，约定原告将位于其果树所内的37.06亩土地出租给被告种植绿化苗木，租赁期从2005年1月1日起至2009年12月31日止；2005年租金为600元／亩／年，以后每年增加50元／亩／年，至2009年年租金为29648元；每年的租金应当在当年1月31日前交清，逾期不交清时，原告则每月按欠交金额的20%收取滞纳金。等等，双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了土地，被告按期向原告交纳了合同租赁期间内的租金。合同期满后，被告继续使用土地，但未再交纳租金。原告于2013年12月9日向被告发《函》一份，载明：“新科园林公司：贵公司租金交至2009年12月31日，合同期满后公司未将土地交还给我公司，也未搬离，一直使用至今。现请贵公司将2010年1月1日至2013年12月31日的土地占用费交给我公司，土地占用费为37.06亩×800元／亩×4年=118592元”。被告于次日向原告作出《回复函》，载明：“1、该宗土地租赁合同期满时，贵公司通知我公司该地块即将被征用于医专建设用地，请我公司把土地上的大树进行移植，在未被征用前土地由我公司临时无偿使用，但保持地块绿色，待下正式通知之后及时、迅速搬离。接通知后，我公司即刻按要求把该苗圃的所有规格乔木移植到了洛维花木基地，留存一些袋苗和小苗，保持地块绿色。因征用时间不确定，我公司一直只用该地块来繁殖一些小苗，保持土地的绿化，没有正常经营，没有产生经济效益。2、土地租赁合同到期后，我公司一直没有接到贵公司要求搬离的通知，也按当时约定一直保持该土地绿化，现若要求搬离，我公司将配合贵方及时交还该土地。并根据实际情况给予租金的减免。”，又于2014年2月28日发出《函》一份，载明：“1、该宗土地租赁合同即将期满时，我公司当时要求续签合同，但贵公司答复该地块即将被征用于医专用地……我公司没有正常经营，没有产生经济效益；2、土地租赁合同到期后，我公司一直没有接到贵公司要求搬离的通知，现确保地块绿色的成本太高，我公司决定自行搬离”，于2014年4月24日发《函》称：“1、……现确保地块绿色成本太高，我公司已自行搬离完毕；2、本着双方友好合作的关系，请贵公司给予租金上的减免或者五折优惠”。原告于2014年5月22日作出《复函》称：“贵公司2014年4月24日来函收悉，……合同签订后，贵公司一直租赁使用该土地至今，尚欠2010年1月至2014年4月的租金共计128474.67元，请于2014年5月31日前支付完毕”。现原告以被告持续占用土地且拒付费用为由诉至本院，提出前述诉讼请求。

本院认为，《土地租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应依法有效。结合双方的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、本案是否已超过诉讼时效？2、被告应向原告交纳的租金数额是多少？3、原告主张的违约金能否得到支持？

对争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案各期租金的支付虽具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，故本案诉讼时效应从最后一笔债务履行期限届满时即2014年4月起算，至原告起诉之日，尚未超过诉讼时效，对被告的该辩称，本院不予采纳。

对争议焦点2，双方签订的租赁合同于2009年12月31日届满后，被告仍继续使用土地，原告未能举证证实已向被告提出异议，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告主张的土地占用费应为租金性质。被告继续使用土地至2014年4月，故本院对于原告主张的2010年1月至2014年4月止的租金共计128474.67元（800元／亩／年÷12个月×4个月×37.06亩＋800元／亩／年×4年×37.06亩）予以支持。

对争议焦点3，租赁合同约定被告应于每年1月31日前一次性交纳当年全年租金，逾期则需按月向原告支付20%滞纳金，现原告自行调整至按同期银行贷款利率的四倍计算违约金，参照《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院依法调整至按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算本案违约金。具体计算方式为：第一段以29648元（800元／亩／年×37.06亩）为本金，自2010年2月1日计算至2011年1月31日；第二段以59296元（29648元×2年）为本金，自2011年2月1日计算至2012年1月31日；第三段以88944元（29648元×3年）为本金，自2012年2月1日计算至2013年1月31日；第四段以118592元（29648元×4年）为本金，自2013年2月1日起计算至2014年1月31日；第五段，以128474.67元（118592元＋800元／亩／年÷12个月×4个月×37.06亩）为本金，自2014年2月1日计至本案生效法律文书所确定履行期限的最后一日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条并参照《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：

一、被告柳州市新科园林发展有限公司向原告柳州农工商有限责任公司支付租金共计人民币128474.67元并支付违约金（违约金按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算，第一段以29648元为本金，自2010年2月1日计至2011年1月31日；第二段以59296元为本金，自2011年2月1日计至2012年1月31日；第三段以88944元为本金，自2012年2月1日计至2013年1月31日；第四段以118592元为本金，自2013年2月1日计至2014年1月31日；第五段以128474.67元为本金，自2014年2月1日计至本案生效法律文书所确定履行期限的最后一日止）；

二、驳回原告柳州农工商有限责任公司的其他诉讼请求。

案件受理费人民币4803元（原告已预交），减半收取2401.50元，由被告柳州市新科园林发展有限公司负担1577元，由原告柳州农工商有限责任公司负担824.50元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。

审判员韦欣

二〇一四年十二月二十五日

书记员**

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》

第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。