哈尔滨景阳物业管理有限公司、捷能热力电站有限公司供用热力合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黑01民终390号

上诉人（原审被告）：哈尔滨景阳物业管理有限公司，住所地哈尔滨市松北区美域江岛小区1号楼26—27中间层。

法定代表人：冯欣，董事长。

委托诉讼代理人：康轶乔，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙学妍，女，该公司区域经理。

被上诉人（原审原告）：捷能热力电站有限公司，住所地哈尔滨市松北区松北镇金星村大王家屯。

法定代表人：薛海涛，董事长。

委托诉讼代理人：刘洪波，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。

上诉人哈尔滨景阳物业管理有限公司（以下简称景阳物业公司）因与被上诉人捷能热力电站有限公司（以下简称捷能热力公司）供用热力合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

景阳物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审;诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实不清,认定上诉人为案涉水箱房、门房使用者明显错误,该部分面积已划分至业户的建筑面积内，水箱房及值班保卫室为公共设施用房，水箱房建设的目的是为业主提供生活用水服务的,水箱房设置暖气的目的是为了防止供水管线因天气寒冷而上冻，服务所有业主，其所有权及使用权均归业主所有，景阳物业公司只负责提供日常的日常清洁、维修及相关服务。《哈尔滨城市供热办法》第三十九条规定:“热费由房屋产权人或者公有住房承租人交纳;新建房屋未交付购房人使川前的热费，由建设单位交纳”，第四十一条规定:“有供热设施的楼梯间、走廊等公共面积按照用户房屋使用面积比例分摊”。所以水箱房、保卫门房的供热费应由业主按照使用面积比例分滩。而一审法院依据《物业管理条例》第四十四条第一款:“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定,按照谁使用、谁交费的原则认定景阳物业公司应交纳供热费，其认定的事实错误，景阳物业公司既不是水箱房及保卫门房的所有权人，也不是水箱房及保卫门房的使用权人。水箱房内的所有管线及设备均归供水公司所有,根据政府提倡供水公司应服务至终端的原则，供水相关的服务均由供水公司提供，即使法院认为不应由业主分摊供热费，也应由供水公司交纳。二、一审法院在笔录中及判决中均未体现供热费的计算方法，直接采用捷能公司提供的缴费明细表，其计算热费错误。捷能热力公司提供的价格远远高于居民供热价格，一审法院未经核算直接认定捷能热力公司提供的报表，属于认定事实不清，判决错误。三、一审法院判决超出被上诉人的诉讼请求范围,属于严重违反法定程序。一审中被上诉人的诉讼请求为873109.92元，对照被上诉人提供的欠缴热费明细表可以看出，被上诉人主张为世贸小区、香渠雅小区、毕索小区、欧美亚小区、绿水小区2008年至2019年的供热费共计873109.92元，而一审法院未支持被上诉人主张欧美亚小区和绿水小区的供热费220519.68元，剩余供热费应为652590.24元，而一审法院却将供热计算至2020年度,判决上诉人承担717653.51元，超出了被上诉人的诉讼请求范围，侵害了上诉人的合法权益，属程序违法，应发回重审或改判。四、一审法院判决上诉人承担违约金，其判决明显不合理，景阳物业公司与捷能公司未签订任何供热合同,双方未约定违约条款，捷能公司主张违约金的诉讼请求不应得到支持。哈尔滨市的供暖周期为每年的10月份至第二年的4月份，其违约金的计算方法应在供暖周期结束后开始主张，而一审法院计算违约金的起算点错误。2009至2010年度供热费捷能热力公司主张

35228.46元，而一审法院判决第三项却以35228.74元为基数计算违约金，属判项错误。被上诉人诉讼请求为2008-2019年的供热费，而一审法院判决支持2019-2020年供热费的违约金,其判决超出被上诉人的诉讼请求，属程序违法。五、被上诉人的部分诉请超过诉讼时效,应予驳回，一审法院仅以供热服务具有公共性、持续性为由对景阳物业公司的抗辩不予采纳，却忽略了捷能公司自2003年至2019才向景阳物业公司主张供热费，已经相隔11年之久，其行为明显属于消极怠于行使权利，而庭审中捷能公司也未举示其主张过权利的相关证据,应适用于诉讼时效的相关规定,不应支持捷能公司超过诉讼时效的相关诉请。

捷能热力公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，恳请二审法院驳回上诉。案涉世茂小区、香堤雅小区、毕索小镇的物业办公室、水箱房、门卫等物业服务用房系上诉人所用，供热费用并不属于应当分摊至业主缴纳的楼梯间、走廊的范围，根据《物业管理条例》的规定，应当由实际使用人景阳物业公司承担缴纳的义务。一审期间，上诉人对于需供热的基础面积和热费计算标准是认可的，一审法院依据上诉人确认的基础面积和热费计算方式及经哈尔滨市政府公布的热费收缴标准计算的欠费数额正确，具有事实和法律依据。捷能热力公司提起诉讼主张的是上诉人历年来欠缴的热费，2019年度至2020年度的欠缴热费也包括在诉讼请求当中，一审判决并未超出诉讼请求范围。根据《黑龙江省城市供热条例》第四十四条、第四十五的规定，热用户应当在每年12月31日前向供热单位交纳热费，超过上述期限应当支付违约金，一审判决被答辩人承担违约责任符合法律规定。上诉人使用捷能热力公司提供的供热已远远超过一个供暖期，双方形成事实合同关系，上诉人应当履行交纳热费的义务。并且其持续使用捷能热力公司提供的供热服务，本案诉讼并未超过诉讼时效。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。

捷能热力公司向一审法院起诉请求：一、判令景阳物业公司给付欠缴热费873109．92元；二、判令景阳物业公司给付因其欠缴热费产生的违约金，按日千分之一的标准计算。

一审法院认定事实：2008年3月18日，捷能热力公司与世贸开发公司签订《供热费及空置费结算协议书》。2009年10月20日，捷能热力公司与世茂开发公司签订《集中供热并网协议书》。2008年至2019年的供热期间内，景阳物业公司作为世贸小区一区、四区、香堤雅小区、毕索小镇小区的物业服务公司，使用上述小区的物业办公室、水箱房、门卫房供热面积。世贸小区一期物业办公室基础面积115.41平方米、水箱房基础面积296.69平方米，世贸小区四区物业办公室基础面积114.21平方米，香缇雅小区物业办公室基础面积316.83平方米、门卫的基础面积15.3平方米，毕索小镇物业办公室基础面积315.95平方米、水箱房基础面积50.85平方米、门卫的基础面积33.71平方米。截止本案法庭辩论终结前，景阳物业公司未交纳世贸小区一区物业办公室自2013年起的热费31426.13元，世贸小区一区水箱房自2008年起的热费204573.97元，世贸小区四区物业办公室自2011年起的热费40316.08元，香缇雅小区物业办公室、水箱房、门卫自2009年起的热费206872.03元，

毕索小镇物业办公室、水箱房、门卫自2010年起的热费

234465.3元，上述欠缴热费共计717653.51元。

一审法院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。本案中，景阳物业公司自认其为世茂小区一区、四区、香堤雅小区、毕索小镇小区的物业服务公司，其系诉争欠缴热费面积的使用者，实际享受捷能热力公司对上述供热面积提供的供热服务，双方形成事实上的供热合同关系。根据《物业管理条例》第四十四条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，按照“谁使用，谁交费”的原则，景阳物业公司应当向捷能热力公司交纳相应热费。庭审中，景阳物业公司认可捷能热力公司主张的基础面积及热费计算方式，认可世贸小区一区水箱房的热费自2008年起未交纳、世贸小区四区物业办公室自2011年起未交纳、香堤雅小区物业办公室、门卫自2009年起未交纳、毕索小镇物业办公室、水箱房、门卫自2011年起未交纳。对于世贸一区物业办公室的热费是否已经交纳的待证事实，应由景阳物业公司承担举证责任，但景阳物业公司未能举示证据，应当承担不利后果。捷能热力公司未举证证明2017年至2020年，欧美亚小区、绿水小区系景阳物业公司提供物业服务，实际使用案涉供热面积，故对其要求景阳物业公司承担欧美亚小区水箱房、机房、地下、物业及绿水小区物业热费的诉讼请求，不予支持。对捷能热力公司主张由景阳物业公司交纳世贸小区一区物业办公室自2013年起的热费31426.13元，世贸小区一区水箱房自2008年起的热费204573.97元，世贸小区四区物业办公室自2011年起的热费40316.08元，香缇雅小区物业办公室、水箱房、门卫自2009年起的热费

206872.03元，毕索小镇物业办公室、水箱房、门卫自2010年起的热费234465.3元，共计717653.51元的诉讼请求予以支持。关于捷能热力公司主张的违约金，捷能热力公司主张按照日千分之一标准计付，景阳物业公司抗辩标准过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，酌情调整为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款基准利率，2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付违约金。关于景阳物业公司抗辩的诉讼时效问题，供热合同不同于其他民事合同，供热服务具有公共性、持续性，对诉讼时效的法律适用不宜过苛，对该抗辩不予采纳。判决：一、哈尔滨景阳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付捷能热力电站有限公司热费717653.51元；二、哈尔滨景阳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付捷能热力电站有限公司以16763.66元为基数，自2009年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；三、哈尔滨景阳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付捷能热力电站有限公司以35228.74元为基数，自2010年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；四、哈尔滨景阳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付捷能热力电站有限公司以62132.86元为基数，自2011年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；五、哈尔滨景阳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付捷能热力电站有限公司以66741.23元为基数，自2012年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；六、哈尔滨景阳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付捷能热力电站有限公司以66741.23元为基数，自2013年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；七、哈尔滨景阳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付捷能热力电站有限公司以71398.02元为基数，自2014年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；八、哈尔滨景阳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付捷能热力电站有限公司以71398.02元为基数，自2015年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；九、哈尔滨景阳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付捷能热力电站有限公司以65449.95元为基数，自2016年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；十、哈尔滨景阳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付捷能热力电站有限公司以65449.95元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；十一、哈尔滨景阳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付捷能热力电站有限公司以65449.95元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；十二、哈尔滨景阳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付捷能热力电站有限公司以65449.95元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；十三、哈尔滨景阳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付捷能热力电站有限公司以65449.95元为基数，自2020年1月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；十四、驳回捷能热力电站有限公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人景阳物业公司提交2组证据：

第一组证据、哈尔滨世贸滨江新城开发建设有限公司与景阳物业公司签订的前期物业服务委托合同，用以证明：开发公司与景阳物业公司签订前期物业委托合同，并约定水箱房、门房为物业共用部分，景阳物业公司仅负责维修养护，物业用房为开发公司提供无偿使用，故水箱房及物业门房、物业用房产权均不归上诉人所有，供暖费不应由上诉人进行支付，水箱用房及门卫门房为公用部分产权归业主所有，水箱房的目的是为业主供水，其收益也归供水公司所有，即使应缴物业费也应由供水公司缴纳。

第二组证据、松北区松北街道办事处世贸滨江社区与景阳物业公司签订的物业服务委托合同，用以证明：该合同约定水箱房及门房为共用部分，该部分的产权不归物业公司所有，其供热费不应由物业公司承担，应由业主共同分担，根据《哈尔滨市城市供热办法》，上诉人既不是产权人也不是该房屋的最终使用者，供热费不应由上诉人交纳，应由业户分摊，收费应按照居民用热收费。

被上诉人捷能热力公司质证意见：对第一、二组证据的真实性、关联性及证明的问题均有异议。由于该组证据均不是被上诉人所签订，被上诉人不是合同一方主体，故被上诉人无法核实该组证据的真实性。且上诉人二审开庭时提供的与哈尔滨世茂滨江新城开发建设有限公司签订的对世茂滨江新城一期一区的《前期物业服务委托合同》第六页签订日期处未填写签订时间，第二日核对原件时提供给被上诉人的该份证据却填写了日期2008年4月29日，被上诉人有理由怀疑此日期是后期填写的，足可显见上诉人对法庭及被上诉人缺乏诚信原则。因二组证据是物业服务合同，约定的是物业管理服务，与本案供用热力合同纠纷无任何关联性，故对该组证据的关联性也有异议。上诉人提供的证据恰恰证明了上诉人是案涉小区的物业服务企业，占有使用小区内的物业管理用房，系诉争欠缴热费面积的实际使用者，符合《物业管理条例》第四十四条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，应当由实际使用人上诉人承担交纳热费的义务。并且，上诉人使用物业管理用房向小区业主提供物业管理服务收取物业服务费，故案涉应交纳热费的物业管理用房并非社区公益用房，不符合《哈尔滨市城市供热办法》规定的应当属于执行居民热价的范畴，应执行非居民热价，并且物业管理用房也不属规定的应当分摊到业主的楼梯间、走廊的范围，故被上诉人亦应向上诉人收取热费并且热费计价标准正确，被上诉人原审提出诉请完全是依据上诉人认可的面积和法律规定确定的收费标准计算，并且向原审法院提交详细的计算依据明确最终主张欠费数额，包括上诉人在上诉状第四页提到的35228.74元，原审判决以包括该数额在内的被上诉人最终确认的欠费数额作为基数计算违约金正确。

对当事人有异议的证据，本院认证如下：景阳物业公司提交的2组证据均系其与案外人签订的物业服务合同，不能直接证明其拟证事项，对其举证意见本院不予采纳。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，一审法院根据相关证据认定景阳物业公司系诉争欠缴热费面积的使用者，实际享受捷能热力公司对上述供热面积提供的供热服务，双方形成事实上的供热合同关系，符合相关法律规定，一审判决认定的景阳物业公司应向捷能热力公司交纳的相应热费数额及违约金标准亦无不当。景阳物业公司的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，景阳物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10977元，由上诉人哈尔滨景阳物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　荆　丛

审判员　贾　楠

审判员　王琦玮

（）

二〇二一年三月二十九日

书记员　赵宇航