***凝电力工程集团有限公司、张掖市华隆建筑工程有限责任公司等执行异议之诉民事一审民事判决书

甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）甘0702民初428号 原告（申请执行人）：***凝电力工程集团有限公司，住所地甘肃省张掖市甘州区南华西路天薇二期A区1-15号楼北面商铺，统一社会信用代码9162070208235279M。 法定代表人：**国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘州区方联律师事务所律师。 被告（执行案外人）：张掖市华隆建筑工程有限责任公司，住所地甘肃省张掖市甘州区万寿街***园S6号楼三层301，统一社会信用代码916207025762571169。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃祁峰律师事务所律师。 实习律师：**，协助律师***工作。 被告（被执行人）：张掖市德征房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省张掖市甘州区电力局什子向西50米，统一社会信用代码91620702067204497L。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃正峰律师事务所律师。 实习律师：***，协助律师***工作。 原告***凝电力工程集团有限公司（以下简称**公司）与被告张掖市华隆建筑工程有限责任公司（以下简称华隆公司）、张掖市德征房地产开发有限责任公司（以下简称德征公司）执行异议之诉一案，本院于2023年1月17日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告**公司的委托诉讼代理人***、被告华隆公司的委托诉讼代理人***、被告德征公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（申请执行人）**电力公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法撤销（2023）甘0702执异4号裁定书，继续查封甘州区***园小区S6号楼3楼301商铺。事实与理由：2017年4月10日和2018年3月10日，**公司与德征公司分别签订了***园一、二期《高低压用电合同》，**公司按约履行合同义务后，德征公司拒付工程款，**公司遂于2022年4月28日提起诉讼，并于同年5月6日申请诉讼保全，甘州区法院依申请对德征公司位于××园二、三层商铺予以查封。该案经二审终审现已生效。华隆公司作为案外人对保全裁定提出执行异议，认为***园S6号楼三楼301商铺系其所有，要求解除对该商铺的查封。甘州区法院经审查后作出（2023）甘0702执异4号执行裁定书（以下简称执异4号裁定），裁定解除对上述301商铺的查封。**公司不服提出执行异议之诉，其理由如下：第一，执异4号裁定认定事实不清，华隆公司提出的执行异议不能成立。首先，**公司在与德征公司建设工程施工合同纠纷一案中申请诉讼保全，甘州区法院作出（2022）甘0702民初4118号民事裁定书，裁定对登记在德征公司名下的××园商铺予以查封，德征公司收到裁定书后五日内并未申请复议，说明其公司对301商铺所有权无异议，在**公司与德征公司建设工程施工合同纠纷案件的一、二审中德征公司从未提及301商铺买卖事宜。其次，根据我国民事诉讼法第二百三十二条的规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议……据此执行异议是针对执行行为提出的异议，而**公司与德征公司建设工程施工合同纠纷案件还未进入执行程序，法院并无执行行为，华隆公司提出的执行异议申请不符合执行异议提出的期间规定。再次，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，华隆公司并非买受人，执行异议也非在案件进入执行程序后提出，**公司申请查封前华隆公司与德征公司签订的买卖合同不能证明华隆公司取得301商铺所有权，该合同并非网签的有效合同，未在房管部门登记备案，不具有公示效力，华隆公司提出的执行异议申请不符合实质要件。最后，涉案的301商铺仍登记在德征公司名下，即便两公司之间存在其他债权债务关系，也不能证明华隆公司系商铺所有权人，执异4号裁定解除查封事实不清，应适用上述执行异议和复议规定第二十五条的内容，301商铺登记在德征公司名下，应认定德征公司是房屋权利人。第二，执异4号裁定适用法律错误。该裁定认定**公司对案涉商铺查封并无不当，但又适用执行异议和复议规定第二十五条的规定确认华隆公司为房屋权利人。第二十五条规定已登记的不动产按照不动产登记簿判断权利人，案涉商铺登记在德征公司名下，应认定该公司为权利人。**公司与德征公司2021年签订的《商品房买卖合同》已登记备案，华隆公司提出的执行异议理由不符合上述司法解释规定的条件。**公司与德征公司的合同签订在后都能够办理网签合同并备案登记，华隆公司与德征公司在前签订的合同为何未办理网签合同进行备案登记，显然华隆公司和德征公司签订的商品房买卖合同存在事后补签的可能，华隆公司存在过错。综上所述，华隆公司提出的执行异议申请没有法律和事实依据，（2023）甘0702执异4号执行裁定书认定事实错误，请求继续查封案涉房屋。 被告（执行案外人）华隆公司辩称：执异4号裁定认定事实客观真实，法律适用准确，原告**公司提起的执行异议之诉不能成立，其理由如下：第一，甘州区法院裁定查封涉案房屋之前，华隆公司与德征公司就签订了合法有效的商品房买卖合同，并且支付全部对价合法占有，至今未办理产权登记并非自身原因。第二，从维护交易稳定的角度出发，**公司与德征公司2019年签订商品房抵顶工程款协议后，其债权原本已经实现，但其公司又提起诉讼将***园S6号楼二层商铺的买卖合同予以解除，并通过诉讼获取高额违约金，现又申请执行华隆公司买受并占有使用的案涉商铺，其行为属于滥用诉权、破坏交易安全，不利于保护***园业主对交易秩序和住宅安宁的期待利益，不应得到法律的支持。综上，华隆公司对案涉商铺享有排除强制执行的民事权益，请求依法驳回**公司的诉讼请求。 被告德征公司（被执行人）辩称：其公司认可华隆公司的答辩意见。其公司与华隆公司于2018年签订的抵顶协议以及商品房买卖合同的意思表示真实，双方就商铺交付达成协议，华隆公司已经占有使用。虽因其公司的原因未能向华隆公司办理过户手续，但双方的协议合法有效。综上，**公司提起执行异议之诉的的理由不能成立，请求依法予以驳回。 本院经审理认定的事实如下：原告**公司与被告德征公司分别于2017年4月10日和2018年3月10日签订被告开发的***园一期和二期《高低压用电合同》，其中一期合同总价款为600万元，二期合同总价款为280万元。合同签订后，原告**公司按约完工并经张掖供电公司和被告德征公司共同验收合格后交付使用。2018年6月27日，**公司与德征公司签订一份《商品房抵顶工程款协议》，其中德征公司抵顶的××园商铺（面积553.71平方米）和***园S6号楼S6-2-202号商铺（面积513.69平方米），抵顶和支付工程款后下剩76余元以现金支付。2018年9月30日，**公司法定代表人**国与德征公司又签订一份《房屋租赁合同》，约定将上述两套商铺出租给德征公司，租期自2018年10月1日至德征公司书面提出终止为止，租金每年为256176元。2020年12月5日，德征公司就工程欠款事宜向**公司出具一份承诺书，内容涉及协助**公司在2021年1月15日之前办理S6号楼2层商铺网签合同等；2021年4月11日，德征公司向**公司又出具一份承诺书，内容涉及因德征公司原因未能签订上述商铺网签合同，先由双方签订网签合同，德征公司负责处理大厅及通道使用问题等，剩余工程款分期支付并于2021年6月30日全部结清。2021年4月27日，**公司与德征公司就上述***园S6号楼201号商铺、202号商铺分别签订《商品房买卖合同（预售）》。2022年4月28日，**公司因德征公司拖欠工程款向本院提起诉讼。2022年5月6日，**公司向本院申请诉讼保全，请求查封***园一期S6号楼二、三层商铺，本院于2022年5月19日作出（2022）甘0702民初4118号民事裁定书，裁定查***公司名下的××园二、三层商铺，期限至2025年5月19日。2022年6月6日，本院向张掖市不动产登记事务中心作出（2022）甘0702执保324号协助执行通知书，请求该中心协助执行上述裁定内容。 2022年6月22日，本院审理**公司与德征公司建设工程施工合同纠纷一案后作出（2022）甘0702民初4118号民事判决书，德征公司不服提出上诉，张掖市中级人民法院于2022年10月20日作出（2022）甘07民终1041号民事判决书，终审判决维持了一审判决的第一项即解除双方于2021年4月27日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》、2018年9月30日签订的《房屋租赁合同》以及2018年6月27日签订的《商品房抵顶工程款协议》，第三项即**公司***公司退还涉案201、202商铺，改判第二项为德征公司支付**公司工程款5520199.5元，承担利息及损失352071.72元，合计5872271.52元，并承担自2022年5月1日起的相应利息。 2022年12月，案外人华隆公司对本院执行（2022）甘0702民初4118号**公司与德征公司建设工程施工合同一案所涉的诉讼保全所涉房屋备向本院提出案外人执行异议，要求解除***园S6号楼三层301室商铺的查封。经审查，本院认定德征公司将其开发的××园1商铺用于抵顶华隆公司工程款的事实，华隆公司实际占有使用该商铺，仅因整个小区未完成初始登记无法办理产权转移登记手续，并非华隆公司自身原因，且抵顶行为发生在查封之前，确认华隆公司对执行标的享有足以排除执行的实体权利，故于2023年1月13日作出（2023）甘0702执异4号执行裁定书，对华隆公司提出的异议予以支持，裁定解除本院（2022）甘0702执保324号协助执行通知书对位于××区商铺的查封。原告**公司在法定期限内向本院提起执行异议之诉。 另查明：2018年3月10日，德征公司与华隆公司签订一份《以商铺抵顶工程款协议》，协议约定德征公司以***园S6号楼三楼301商铺（面积737.91平方米，最终以产权登记测绘面积为准）抵顶华隆公司承包施工并验收交付的***园H2号楼的工程款，抵顶价格每平米4800元，抵顶总价款为3541968元。被告华隆公司提交的《商品房买卖合同》载明的合同签订日期为上述协议订立的同一天，华隆公司还提交了2018年3月11***公司向其开具顶账方式的收款收据（金额为3541968元），以及2018年3月18***公司及其关联公司张掖市德畅物业管理有限责任公司向原告出具的“***园一期商品房入住通知书”、2022年2月10日华隆公司***公司出具的《关于办理商品房预售合同登记备案手续的催告函》、2022年3月11***公司为华隆公司出具的涉案房屋抵顶工程款产权正在办理中的证明。华隆公司提交的2018年11月1日、2019年9月25日、2020年11月7日、2021年12月2日的采暖费专用发票中载明华隆公司的的地址××区，与华隆公司提交的2022年6月23日的电费及自来水普通发票中载明华隆公司地址为××园不一致，上述采暖费发票不能证明与涉案***园S6号楼三层301商铺具有关联性，本院对该采暖费发票的关联性不予采信。根据华隆公司提交的2022年6月23日的电费、自来水普通发票以及现场照片，可以证明华隆公司现已将商铺装修用于办公。华隆公司针对其提交的由物业公司自2018年10月至2022年1月收取电费的收款收据均系德征公司的关联物业公司出具，其未提交相应的发票予以印证，不足以证明其占用该商铺的时间在本院查封之前。 2022年12月12日，华隆公司向本院提起诉讼，要求确认其公司与德征公司于2018年3月10日签订的《商品房买卖合同有效》。该案经本院审理后作出（2022）甘0702民初9826号民事判决书，判决书确认双方签订的上述买卖合同有效，该案于2023年3月17日宣判，目前判决尚未生效。 上述事实，由下列证据予以证实，本院予以确认。 1．原告**公司提交的证据：（2022）甘0702民初4118号民事判决书、（2022）甘0702民初4118号民事裁定书、（2022）甘07民终1041号民事判决书。 2．被告华隆公司提交的证据：2018年3月10日商铺抵顶工程款协议、收款收据以及商品房买卖合同，2018年3月18日***园一期商品房入住通知书、华隆公司已装修照片，2022年2月10日《关于办理商品房预售合同登记备案手续的催告函》以及2022年3月11日产权证明，2022年6月23日涉案房屋采暖费发票、水费发票。 3．原、被告陈述。 4．（2022）甘0702民初9826号民事案件诉讼信息。 本院认为，本案争议的焦点问题是被告华隆公司就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述司法解释第二十九条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款，体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护；第二十八条则保护的是商品房消费者之外的一般不动产买受人的物权期待权，即一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的金钱债权强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，保护的权益是买受人基于购买不动产的目的而成立的合法有效的买卖关系，以及所形成的针对该不动产交付和权属变动的债权。对案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查案外人是否享有足以排除强制执行的规定时，应严格把握适用的前提条件。本案所涉以物抵债协议是消灭当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓“买受人”在本质上属于出卖人的普通金钱债权人的地位，这与《执行异议和复议规定》第二十八条规定的所要保护的买受人基于买卖合同的履行而期待取得不动产的非金钱债权不同。基于以物抵债而受让不动产的债权人，在完成权属转移登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。被告华隆公司提交了与德征公司签订以物抵债协议同时签订的《商品房买卖合同》，虽然该合同具有房屋买卖合同的外在形式，但该合同的本质是以买卖房屋为手段达到清偿债务的目的，是作为“以物抵债”的实现方式，双方的真实意思表示在于以涉案房屋这一标的物作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖，不能简单机械以此认定签订书面合同即符合第二十八条第一项规定的要件，否则与该条款规定的保护居住生存权的立法本意相悖。综上，被告华隆公司与德征公司无论签订以物抵债协议还是房屋买卖合同，双方的真实意思表示均为抵销债务，华隆公司签订上述合同的目的并非为实际购买案涉房屋，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性原则，华隆公司对德征公司的债权并不较本案所涉保全执行债权更具有优先实现的价值利益，故不能认为华隆公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条第一款第一项、第三百一十二条第二款规定，判决如下： 准许对***凝电力工程集团有限公司申请保全的张掖市××区商铺进行查封。 案件受理费70元，减半收取35元，由被告张掖市华隆建筑工程有限责任公司负担，本院向原告***凝电力工程集团有限公司退还案件受理费35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年三月二十日 书记员　　*** 附：本案适用的法律法规 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十二条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。