某某某某环保设备有限公司、某某租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)苏04民终2194号 上诉人（原审原告）：******环保设备有限公司，住所地常州市武进区雪堰镇漕桥工业集中区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：***，女，汉族，1977年11月2日生，住常州市武进区。 委托诉讼代理人：***，江苏能英律师事务所律师。 上诉人******环保设备有限公司（以下简称博***公司）因与上诉人***租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2021)苏0412民初9173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月18日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 博***公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由***承担。事实与理由：一、根据《房屋租赁合同》第八条的约定，***造成房屋、设施、设备破损、墙面、地坪破损、脏污等情形的，***应当在合同终止或期满后一个月内负责修复，其费用由***承担。我公司就车间地坪修复花费购买商品混凝土费用64200元，人工浇筑费16594.2元，合计80794.2元。一审法院未全额支持，仅酌情支持了70%,不符合双方合同约定。我公司就门坡处理花费了5000元，酌情确定为2500元，内墙修复花费了2747.3元，酌情确定为2500元，均未全额支持，也不符合双方合同约定。二、根据《房屋租赁合同》第四条第1款的约定，***负责承担承租期内的全部应交税费。我公司主张的土地年租金即为集体经营性建设用地租赁费，属于税费中“费”的范畴，应当由***承担。三、根据《房屋租赁合同》第四条第2款的约定，***在生产、生活过程中产生的废物、垃圾清理的费用由***承担。***搬离后，未清理出租房屋，留下大批垃圾，导致我公司在地坪修复时额外支付7000元垃圾清理费用，故垃圾清理费用也应当由***全额承担。上述损失均是客观存在的，并且有相应的依据支撑，因***未按照合同约定修复出租房屋，给我公司造成了上述损失，应由其全额承担。 ***答辩称，一审判决支持了博***公司大部分费用，我方认为只应支持小部分。一、地坪按照合同约定是修复费用，现博***公司已经重新浇筑，扩大了损失范围，即使***愿意承担部分费用，也仅是修复费用，不应当超过2万元。二、门坡、内墙的费用不属于***应当承担的范围，是博***公司擅自做主，没有经过我方同意。三、税费应当包含在房租金里，不应当另外由***承担。四、垃圾清运费有可能会发生，但是不可能有7000元这么多，而且该费用也未得到***认可，该部分由法庭酌定。 ***上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回博***公司的诉讼请求；2.判令博***公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、行车维修费。按照《房屋租赁合同》的约定，我方自行修复的最迟时间为2021年7月14日，而博***公司早在2021年6月30日就与常州**起重机设备有限公司订立了《行车维修合同》，并且向法院提交的两份《起重机维修配件报价表》前后矛盾，存在造假可能。退一步讲，即使真实发生了，博***公司未通过正常程序向我方主张，故一审法院不应判定由我方承担行车维修费。二、地坪修复费用，博***公司不给我方修复的时间和机会，擅自对地坪进行重新浇筑，浇筑时我方不在场，关于浇筑地坪的施工方、浇筑面积、价格、方式我方均不知情，这是博***公司的擅自行为，造成的后果应该其自行承担。三、博***公司主张的租金损失非我方造成，不能由我方承担。 博***公司答辩称：一、关于修复地坪事宜，我公司负责人**发短信给***，要求她共同协商，该证据一审已提供，但***未予回复。由于地坪损坏严重，无法修复，只能重新浇筑，并非我公司故意扩大损失，该部分损失应当由***承担。二、一审法院的法官也到现场看过修复情况，门坡确实损坏的，内墙也有一些裂缝。三、行车维修费确实是因为全部损坏了，也想跟***一起商量怎么修，因为***不配合，所以就自行维修了。四、关于租金，当时房屋处于无法出租状态，给我们造成了损失，根据合同约定该部分损失应当由***承担。 博***公司向一审法院起诉请求：判决***赔偿博***公司各项损失123936.5元。诉讼过程中，博***公司增加诉讼请求：起重机（行车）的维修费由原来的2200元增加至13300元；要求***支付维修地坪费用95541.5元；租金损失26195元；承租期限内***应缴纳的税费计32448元。以上合计167484.5元。本案诉讼费用由***承担。 一审法院认定事实：2019年6月13日，博***公司作为出租方（甲方）、***作为承租方（乙方）经沟通、协商后签订房屋租赁合同一份，该合同第一条房屋的坐落、面积、装修、设施情况约定：1.甲方出租给乙方的房屋位于武进区雪堰镇漕桥工业园甲方公司内；2.出租房屋面积2028平方米，土地使用权面积2028平方为米；3.该房屋所有屋面、墙壁、地坪均是全新。4.该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。第二条租赁期限、用途约定：1.该房屋租赁期限为2年，自2019年6月15日起至2021年6月14止。2.租赁期满2年后，乙方如需继续租用甲方标的房屋，应提前180天通知甲方，在同等条件下乙方有优先租赁权。3.乙方向甲方承诺，该房屋仅作为工业用途，在承租期内乙方负责承租厂房及设备维护保养。4.租赁期满，甲方有权收回出租标的房屋，乙方应如期恢复原样交还，如有损坏乙方负责修复，如不修复损失从押金中扣除。第三条租金、保证金及支付方约定；租金155元／平方／年（不含税）；保证金2万元，第二年租金按照市场行情重新定价支付。支付方式：合同签订后三日内支付第一年全部租金及门卫费用，第二年租金应在2020年6月1日前确定价格，6月3日前一次性支付租金。第四条租赁期间相关费用及税金约定：1.该标的物为不含税价，乙方负责承租期内的全部应缴税费。2.乙方应当交纳以下费用：乙方必须依法经营，相关水、电、气费等其他费用由乙方负责；由乙方承担门卫费30000元／年；乙方在生产、生活过程中产生的废物、垃圾清理的费用由乙方承担，乙方需要保持车间及附近场地卫生保洁工作，甲方不定期检查；第五条房屋修缮与使用约定：1.在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全；2.如房屋遇到重大安全隐患，乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务；3.对乙方负责设备保养、维修及自行施工的装修装饰部分甲方不负有修缮义务。第八条房屋交付及收回的验收约定：1.甲方保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2.验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，难以检测判断的，应于十五日内向对方主张，在十五日内未主张的，即视为验收合格。3.乙方应于房屋租赁期满10日内，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。4.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品和影响房屋的正常使用。合同终止后10天内未经甲方同意留存的物品乙方未处置的，甲方有权自行处置。5.如乙方造成甲方房屋、设施、设备破损、墙面、地坪破损、脏污等情形的，乙方应当在合同终止或期满后一个月内负责修复，其费用由乙方承担且承担相关费用，维修期限内，房屋租金乙方仍应支付房屋租金，直至修复完成且将承租房屋交付给甲方时止。同时，双方还对其它方面进行了约定。博***公司的**代表甲方在合同下方签字确认，***在合同下方的乙方处签字确认。合同签订后，***即按合同的时间进驻租赁厂房（车间内有两台行车，一台5吨、一台10吨）。2019年6月15日，***向博***公司支付第一年的全部租金，庭审中，***当庭**第一年租金是按155元／平方／年计算，第二年是按170元平方／年计算，是在2020年5月先付一半，过后又支付了余下的租金。对租期内的租金支付数额博***公司无异议。 另查明，***承租案涉厂房后，主要用于堆放钢板边角料，庭审中，***当庭**：取得的钢板边角料，通过自卸卡车将钢板边角料送到车间后卸货，将边角料直接倾倒在车间地面上。当需要装载边角料时，就利用行车上的磁铁吸上去装到汽车上。经庭审质证，博***公司认为，***在车间卸货时，直接在卡车上将钢板边角料倒在地面上，钢板边角料非常重，从车上直接砸到地面上，就对车间的地坪造成较大的损坏。对此，***认可上述损失会对地坪有一定的损坏，但***强调卸货时在地面上铺了一层铁板，货物是直接卸在铁板上的，而不是地坪上。庭审中，*****：其进驻厂房时的车间地坪，虽有地方有不平整及部分地方有破损，墙面也是好的，两台行车的轨道修理后行车能使用，但均不影响生产。对此，博***公司方当庭**，房屋交付时双方未办理交付清单，但明确注明全部是新的。诉讼中，博***公司**：自租赁合同届满，***于2021年6月14日搬离了案涉车间，但由于在承租期间，因装、卸钢板边角料，造成所使用的二台行车变速箱、变速器等损坏、车间地坪大面积损坏、车间墙面有污损、进入车间前的门坡水泥地被进、出的车辆压坏，为此，博***公司要求***赔偿损失以下：1.二台行车维修费损失13300元，其中遥控器980元、变速箱8200元、变速器1650元、维修费2500元，向法庭提交了维修配件报价表一份、行车维修合同一份、发票一份、支付凭证一份。2.在原车间地坪上重新浇筑一层混凝土（厚约7厘米），浇筑面积1843平方米，用去商品混凝土计64200元、花去人员浇筑费用16594.2元（1843.8平方*9元/平方）、车间前的门坡修理费用5000元、车间垃圾清理费用7000元，内墙修复2747.3元。小计31341.5元。加上所用去的混凝土费用64200元，共合计95541.5元。向法庭提交了混凝土购销合同一份、送货单十四份、发票一份、支付凭证一份、施工协议一份、2021年6月15日、16日博***公司**与***间的微信聊天记录、2021年6月18日的接处警工作登记表一份等（博***公司**：门坡修理费、垃圾清理费、内墙修复费用均没有清单）。3.租金损失26195元，2021年6月15日（租赁期届满）******公司方自己重新维修好的时间2021年7月20日止，按照年租金155元/平方/年计算，时间折算1个月，计租金损失26195元。4.***在2年承租期间应当交纳的土地年租金：2028平方米*8元/平方/年＝32448元。向法庭提交了2019年－2020年度的土地费缴纳单据、2020年－2021年度土地费缴纳单据、汇款凭证、受交款书。以上损失共计167484.5元。经庭审质证，***认为，对于地坪损坏一事，在***搬离时博***公司在约定的15天时间内未向***主张，且所用混凝土、施工单位等、行车维修的部件、价格、维修单位等均未与***沟通协商，故对博***公司提交的上述证据的真实性、与本案的关联性均不予认可。第一次庭审结束后，本案承办人员与博***公司、***代理人一起至租赁的厂房现场进行查看，在现场能看到：案涉车间的地坪已重新进行了浇筑，墙面也进行了刷新。庭审中，博***公司当庭**：车间出租面积为2028平方米，重新浇筑的面积只有1843平方米，浇筑厚度为7厘米。 一审法院认为，博***公司与***间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，系合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案中，***承租博***公司提供的车间使用，由***在车间内堆放钢板边角料，因***在承租过程中，在卸载钢板边角料时直接将钢板卸在车间地坪上，导致对地坪有一定的损坏、在使用车间行车装载钢板过程中，因使用也会对行车造成一定程度的损坏。当***在租赁期限届满时，***仅搬离了该车间，但对被损坏的车间地坪、行车没有按照合同的约定给予修复。博***公司依据2021年6月15、16日的博***公司**与***间的微信聊天记录内容及2021年6月18日的报警记录，为此，博***公司方于2021年6月20日与他人签订混凝土合同准备修复车间地坪、于6月底与他人签订行车修理合同准备修复行车，其行为也是为保护自己的合法权益不受侵害，且并无不当之处。对于行车修复费用、故障内容及修理价格，该院经审查后依法认定行车修理费用为13300元。对于车间地坪的修复费用，该院根据本案的实际情况，结合承办人在现场实地查验的事实，对博***公司主张的用去商品混凝土计64200元，人工浇筑费16594.2元，两样合计80794.2元，该院考量地坪的修复与重新浇筑7厘米的混凝土的差异，酌情确认由***赔偿上述数额的70%计56556元。对于博***公司主张的门坡处理费5000元、车间垃圾清理费用7000元，内墙修复2747.3元，上述三样，该院酌情确定门坡修复费用计2500元，垃圾清理费的请求不予支持，车间内墙修复费用酌情确定2500元，合计5000元。对于博***公司主张的由其修复车间地坪起至正常可以使用的时间段即2021年6月15日起至2021年7月20日止，博***公司主张一个月的租金损失计26195元，该院经审查，博***公司的该项请求，符合案涉房屋租赁合同第八条第5点的约定，且博***公司主张的时间与合同约定也相符合，故该院对博***公司的该项请求依法予以支持。对于博***公司主张的***承租2028平方米，在二年承租期限内应当承担按8元/平方/年计算的规费（土地年租金）计32448元。该院经审理后认为，双方建立的是租赁合同关系，承租人除了支付租金外，其应当承担的费用须在合同中有明确约定或补充约定，本案中，双方在案涉租赁合同第四条租赁期间的相关费用及税金的约定中，也未涉及到博***公司主张的土地年租金一事，且根据我市现行实际做法，土地年租金是经当地政府批准、由案涉土地所在的政府财政部门向征用土地、或租用土地的企业收取，并不是向承租者收取。特别是本案租赁合同中双方当事人并无就土地年租金有明确约定。故该院对博***公司的该项请求依法不予支持。 综上所述，***应当赔偿博***公司的损失为：行车修理费用13300元、车间地坪、门坡、墙面修复费用61556元、修复期间的租金损失26195元，合计101051元，对上述损失，原本应由***在租赁结束后的1个月内由***方进行修复、维修，但由于***以自己的行为表明不履行应当由其履行的义务，为此，博***公司为保护自己的权益，找他人对行车予以维修、对地坪予以修复等，故所产生的实际损失计101051元应由***赔偿给博***公司。***经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次开庭审理。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决：一、***于判决生效之日起二十日内赔偿博***公司各项损失101051元；二、驳回博***公司的其他损失。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，*****公司负担1448元，***负担2202元。 二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：案涉《房屋租赁合同》明确约定，乙方即***应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，***应立即负责修复或经济赔偿。***在案涉车间内堆放钢板边角料，在卸载钢板边角料时直接将钢板卸在车间地坪上，必然导致对地坪的损坏，由于长时间使用也会对行车造成一定程度的损坏。租赁期限届满***搬离，双方未进行交接清点，***亦未对地坪、行车进行修复。根据双方合同约定，***应在合同终止或期满后一个月内负责修复，但在博***公司工作人员与其微信联系时，***亦未表明愿意维修的态度，在此种情况下，博***公司自行维修并无不当，但未按合同约定给予***一个月的维修期限。一审法院根据双方的过错程度，结合现场勘查的具体情况，认定***应承担行车修理费用13300元、车间地坪、门坡、墙面修复费用61556元、修复期间的租金损失26195元并无不当，本院予以维持。对于博***公司主张的土地年租金，是土地使用者所缴纳的费用，并不是向承租人收取的，且本案双方对此无明确约定，故一审法院对博***公司的上述主张不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，博***公司、***的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3650元，*****公司负担1448元，***负担2202元。 本判决为终审判决。 审 判 长　　郑　仪 审 判 员　　王　莹 审 判 员　　*** 二〇二二年七月十三日 法官助理　　潘　军 书 记 员　　吴　洋