江苏鹏程商业发展有限公司与连云港沐鑫酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省连云港市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏07民终694号

上诉人（原审被告、反诉原告）：***程商业发展有限公司，住所地江苏省连云港市海州区海昌南路68号。

法定代表人：徐某某，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：尹继良，江苏明智达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：连云港沐鑫酒店管理有限公司，住所地江苏省连云港市海州区解放东路282号新世纪商贸城1号楼109号商铺。

法定代表人：刘淑章，该公司董事长。

委托诉讼代理人：吴非，该公司股东。

委托诉讼代理人：王大鹏，江苏楚地律师事务所律师。

上诉人***程商业发展有限公司(以下简称鹏程公司)因与被上诉人连云港沐鑫酒店管理有限公司（以下简称沐鑫酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2019)苏0706民初8284号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人鹏程公司向本院上诉请求：发回重审或改判沐鑫酒店给付鹏程公司租金225万元及违约金56万元；改判解除《亚欧星翼酒店租赁合同》；沐鑫酒店承办本案所有的诉讼费用。事实和理由：一、一审审理程序违法。沐鑫酒店一审已经有两个代理人，2020年7月27日沐鑫酒店的法定代表人由闫某变更为刘淑章，闫某参加一审庭审导致沐鑫酒店一审有三个代理人，程序违法。二、一审法院参照《亚欧星翼酒店租赁合同补充协议》(以下简称《补充协议》)进行判决是认定事实错误，适用法律错误。《补充协议》未经任何一方签字或盖章，且鹏程公司在一审中从未认可《补充协议》，该协议没有生效，参照《补充协议》进行判决无事实依据和法律依据。且沐鑫酒店在一审不认可《补充协议》，属于自认，后又要求以《补充协议》作为计算依据，一审对于沐鑫酒店撤销的自认，没有按照证据规则审理是适用法律错误。三、《补充协议》不仅不合法，还不公平，其中的3万元消防罚款让鹏程公司承担不合法；酒店仅是部分房间渗水，属于日常的修修补补，要维修3个月，停业四个月，极不公平。协议签订的背景，从闫某提交给法院的通话记录看，是沐鑫酒店和鹏程公司因为租赁合同纠纷想将纠纷转嫁给第三人海某公司即涉案房屋的装修公司，因海某公司坚决反对，所以《补充协议》也就丧失了存在的基础。四、双方在《亚欧星翼酒店租赁合同》第六条第1款约定设施交付时，乙方进行验收，否则视为能正常运行及使用。合同签订后，双方于2017年7月14日、7月20日、7月28日进行了租赁房屋的交接，沐鑫酒店签字认可，表明鹏程公司交付的房屋，沐鑫酒店认可现状。五、根据合同约定和法律规定，日常维修是沐鑫酒店的义务。《亚欧星翼酒店租赁合同》的第一条约定，沐鑫酒店已对租赁房屋进行了充分的考察，愿意承租；第六条第3款约定合同续存期内，租赁期间，除房屋的主体结构影响乙方的使用外，其他日常的维护、维修工作由乙方承担。《合同法》第220条也规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。上述合同约定和法律规定明确表明，日常维修是沐鑫酒店的义务。六、合同约定给予沐鑫酒店5个月免租期，是因为酒店没有消防许可证，5个月是鹏程公司办理消防许可证的时间，所以鹏程公司交付的房屋及合同约定的设施应保证功能完备是指消防许可证。七、沐鑫酒店没有经营损失。鹏程公司交付的酒店是精装修酒店，电视、空调、床、被褥等都是完好的，沐鑫酒店仅需添置牙刷、梳子就可以经营。酒店仅有部分房间渗水，2018年沐鑫酒店在经营过程中，也进行了维修，没有影响经营。消防许可证是2018年9月17日办理的，如果沐鑫酒店因为消防许可证无法经营，鹏程公司愿意减免租金至2018年9月17日，但沐鑫酒店一直在经营，沐鑫酒店提供的加盟店星程连云港解放东路店（本案酒店）数据表明，沐鑫酒店从2018年1月1日就开始经营，沐鑫酒店自己举证：2018年度营业收入预算：3640283元，实际营业收入：3639721.8元，预算与实际仅相差1516.2元，等于没有损失。

被上诉人沐鑫酒店答辩称：1、一审程序并不违反法律规定。在一审起诉的时候，闫某还是公司的法定代表人，只是在诉讼过程中公司进行了法人变更，但这并不影响一审对实体事实的认定。2、《补充协议》是上诉人提出来的，这个《补充协议》客观上反映了当时双方之间存在的问题，并且提出了解决这些问题的方法和方式，具有可操作性。虽然说被上诉人未能在协议上签字确认，但一审法院根据案件事实参照上诉人的《补充协议》对于其可操作性的内容作为其计算损失和相关费用的依据，这也是符合双方事实的相关规定的。一审法院参照《补充协议》作出判决没有违反事实。3、关于消防问题，在《补充协议》中写得很清楚，上诉人愿意承担包含在总体的损失范围内。4、关于酒店损失问题，涉案酒店是华住酒店的连锁店，相关规定都很严格，涉案房屋第16层都是无法使用的，在五个月的免租期内其也没有尽到维修的义务，给被上诉人经营造成了障碍，损失是很明显的。如果被上诉人没有损失的话，上诉人也不可能在《补充协议》上自愿承担被上诉人的损失。5、上诉状提出解除租赁合同是没有事实和法律依据的，其主张解除合同的依据是认为被上诉人未能按时缴纳租金，但被上诉人未能缴纳租金的前提是因为上诉人没有按照约定在五个月之内为其交付的酒店进行完善，给被上诉人经营造成了损失。在这些问题没有解决之前，上诉人有理由拒绝支付租金。实际被上诉人损失远远不止一审法院判决的损失，以《补充协议》起诉也是为了考虑到双方之间的后续合作，对一审法院的判决没有提出上诉，实际我们对一审判决的损失也是不满意的。

沐鑫酒店向一审法院起诉请求：1、判令鹏程公司承担维修费987031元；2、判令鹏程公司赔偿沐鑫酒店维修期间（工期3个月、通风1个月共计4个月）停业损失1368928元；3、判令鹏程公司赔偿沐鑫酒店已发生维修费用299318元；4、判令鹏程公司赔偿沐鑫酒店由于卫生间渗水、中央空调故障、顶层一直无法使用等原因造成的利润损失1771793元；以上四项总计4471670元。5、诉讼费用由鹏程公司承担。一审中，沐鑫酒店变更第2项和第4项诉讼请求为：2017年12月22日至2019年5月30日期间524天的经营损失为1645700元（按照2019年6月4日沐鑫酒店、鹏程公司达成的《补充协议》确定）；2019年5月31日至2020年9月21日期间418天营收损失1727934元（以沐鑫酒店实际损失计算，按2019年营收损失1508842/365天×418天）。

鹏程公司向一审法院反诉请求：1、判令沐鑫酒店给付鹏程公司租金280万元（自2018年7月22日至2020年7月21日止）；2、判令沐鑫酒店支付鹏程公司逾期支付租金的违约金56万元（合同约定每月违约金按照年租金的10%计算，该违约金过高，所以按照逾期付款租金的20%计算）；3、判令沐鑫酒店承担本案诉讼费用。一审中，鹏程公司于2019年11月21日增加反诉请求：要求解除沐鑫酒店、鹏程公司双方签订的租赁合同，并要求沐鑫酒店按照年租金140万元的标准支付租金至实际搬离之日止。鹏程公司又于2020年9月21日申请撤回要求沐鑫酒店按照年租金140万元的标准支付租金至实际搬离之日止的诉讼请求，表示2020年7月21日之后的租金另行主张。

一审法院经审理查明：2017年7月21日，鹏程公司(甲方、出租方)与沐鑫酒店（乙方，承租方）签订《亚欧星翼酒店租赁合同》，主要约定如下：一、出租房屋的情况。甲方依法将拥有的坐落于连云港市海州区某商贸城1号楼12至16层及一层酒店大厅出租给乙方。乙方已对租赁房屋进行了充分的考察，愿意承租。二、租赁用途为宾馆用房。三、出租期限及交付日期。甲方于2017年7月22日前向乙方交付该房屋，承租期为10年，自2017年7月22日至2027年7月21日。四、租金、支付方式和免租期限。租金前四年不变，第1-4年每年租金140万元，后每三年为一阶梯，第三年环比递增3%（第5-7年每年租金144.2万元，第8-10年每年租金148.526万元，自甲乙双方签订租赁房屋合同之日起计。甲乙双方签订本合同前，乙方将第一年租金（其中5个月免租期，用于办理经营酒店相关手续，如乙方办理相关手续，不影响本合同的履行）交到甲方指定账户，乙方于每年的6月20日前向甲方指定账户一次性缴纳次年租金，若乙方未在规定时间内缴纳次年租金，甲方每月按照年租金的10%额外收取滞纳金，若3个月内乙方还未缴纳次年租金，甲方有权终止本合同，并向当地人民法院提起诉讼，乙方承担一切相关费用。五、其他费用。房屋租赁期间，乙方自愿更换房间配套设施及酒店大堂改造所产生的费用由乙方自行承担，甲方不承担任何费用。……六、房屋使用要求和维修责任。合同签订后，甲方交付给乙方的房屋及合同约定的设施应保证功能完备，符合相关法规政策要求，并能正常运行及使用，房屋及合同约定的设施交付时，乙方进行验收，否则视为能正常运行及使用；乙方不得擅自更改酒店中的中央空调、热水、燃气系统，不得擅自更改房屋结构。合同续存期内，租赁期间，除房屋的主体结构影响乙方的使用外，其他日常的维护、维修工作由乙方承担。七、违约责任。……房屋承租期间，在非本合同规定的情况下，乙方中途未经甲方同意擅自退租的，乙方应按年租金的20%向甲方支付违约金，履约保证金不退。八、其他条款。甲乙双方逐一核对酒店现有配套设施设备，并附详细清单。合同期满后，乙方应按交付清单如数交付给甲方，如有部分设施乙方已更换，合同期满后，乙方可以带走可移动物品，不可移动物品乙方不可向甲方索取任何费用。……租赁期间，承租方使用的空调、电梯、消防维保事宜均由乙方自行承担。……合同还就其他事宜进行了约定。附：亚欧建材城星翼酒店交接清单。

2017年7月14日至7月28日，沐鑫酒店与鹏程公司就装修齐全的酒店及相关设施、布草床品、办公用品、钥匙等物品进行了交接。

2017年8月23日，沐鑫酒店给付鹏程公司租金816667元。

2017年8月28日，沐鑫酒店因消防问题被行政处罚3万元。2017年9月12日，沐鑫酒店缴纳了该笔罚款。

2017年11月23日，沐鑫酒店向鹏程公司发送《告知函》，主要内容为：双方约定的五个月的免租期（维修办证期）即将到达，鹏程公司承诺在5个月内对宾馆设施的维修及相关证照的办理（顶层因漏水浸泡损坏的地板顶棚墙面、卫生间渗水、中央空调故障及消防设施完善施工，消防案例检查合格证的办理等）一直没能有效进行，为尽可能减小损失，有些沐鑫酒店有能力维修的部分即将自行维修，由此产生的费用应由鹏程公司支付，沐鑫酒店无力维修的部分及证照办理希望鹏程公司尽快进行，因以上原因造成维修办证期的拖延而免租期亦按此顺延（后有附件）。附件为《新世纪大厦宾馆（原星翼酒店）设施损坏待修明细》，待修设施主要包括消防设施、中央空调和客房（卫生间漏水、16层即顶层木地板、墙面、通道顶棚损毁、部分设施缺失）等。2017年11月24日，鹏程公司原法定代表人王某1刚签收了《告知函》及附件。

2018年4月12日，沐鑫酒店再次向鹏程公司发送《关于新世纪大厦星翼酒店维修问题的告知函》，主要内容为：关于双方合同标的物星翼酒店的装潢及设施设备的质量问题沐鑫酒店曾多次与鹏程公司当面沟通与交涉，也曾发函告知催促，但至今除了空调终端系统在鹏程公司的同意下沐鑫酒店自行维修完善外，其他事项一直未能有效落实，致使沐鑫酒店经营活动无法顺利开展，希望鹏程公司尽快推进问题的解决。鹏程公司王某1刚于当天签收了该告知函。

2018年9月17日，经鹏程公司申请办理，案涉酒店取得了连云港市公安消防支队海州区大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。

2018年10月至2019年6月，沐鑫酒店法定代表人闫某与鹏程公司办公室主任王某2通过微信商讨酒店维修方案等事宜，王某2要求闫某提供维修工程量清单并先交一部分房租。2018年11月26日，闫某将维修工程量清单发送给了王某2。2019年1月17日，沐鑫酒店给付鹏程公司租金20万元。2019年6月4日，王某2将《补充协议》电子版发送给闫某，要求闫某尽快答复。闫某当天回复初步看没有问题，但是认为鹏程公司的徐总与她谈的报价不含家具。王某2则认为这个价格应该是包含所有的最终价格。当天，闫某与鹏程公司副总经理徐某某通过微信沟通《补充协议》事宜，闫某表示《补充协议》的大方向没有问题，但双方之前商谈时不包含家具，但徐某某认为全部包含在内一起补偿，且该协议是双方达成的共识，已经通过集团三重一大会议。

《补充协议》的主要内容为：1、亚欧星翼酒店12-16层内部装修因海某装饰公司装修防水未做好，导致酒店房间内部卫生间、墙体、家具、走道顶部、墙体墙纸、地毯等需维修，经第三方审计公司审计，双方达成一致意见：维修更换费用暂由鹏程公司支付承担，自2019年5月30日以后酒店装修设施设备出现问题均由沐鑫酒店自行承担。2、亚欧星翼酒店内部维修费用核算为70万元，装修维修期3个月，装修补偿期4个月，按照年租金计算，本次装修所有费用为151.67万元（此维修费、维修期、补偿期三项费用由鹏程公司与海某装饰公司单独核算）。3、亚欧星翼酒店空调维修8.9万元，消防部分罚款3万元，消防改造1万元，总计12.9万元，以上3项费用已由沐鑫酒店代支付。4、第2、3条维修费用合计164.57万元，全部由鹏程公司先行垫付，从亚欧星翼酒店房屋租金中扣除。5、租金情况：第一年租金于2017年8月已缴纳；第二年房屋租金于2019年1月已缴纳20万元，剩余房屋租金120万元未支付。根据以上款项数据，沐鑫酒店第二年应支付剩余的120万元从上述维修款164.57万元中冲抵，冲抵后剩余维修款44.57万元则从亚欧星翼酒店第三年房屋租金中冲抵，沐鑫酒店第三年实际支付租金95.43万元，按原合同约定于2019年6月20日前将第三年租金打入鹏程公司指定账户；以后每年租金按照原合同约定执行。6、亚欧星翼酒店消防以酒店实际经营方已办理，租赁期满后，如沐鑫酒店继续承租，可继续使用；如不承租，沐鑫酒店必须无偿转让后续租赁经营者。7、亚欧酒店16层楼顶中央空调由鹏程公司负责维修，待沐鑫酒店验收合格后交于沐鑫酒店使用，质保期贰年，后期维修及维护由沐鑫酒店自行承担。8、从即日起关于亚欧建材城酒店的维修、设备等与鹏程公司无关，在承租期限内由沐鑫酒店承担。9、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。

另查明，连云港市城建控股集团有限公司（简称建工集团）系国有独资公司，鹏程公司系建工集团的全资子公司，建工集团持有江苏海某装饰工程有限公司（简称海某装饰公司）60%的股份。案涉酒店装饰装修工程系由海某装饰公司施工。

2019年6月4日，建工集团审议沐鑫酒店维修费用承担主体的议案，会议听取鹏程公司副总经理徐某某汇报关于维修沐鑫酒店的相关事宜，经研究决定，会议同意鹏程公司提出的对沐鑫酒店维修费用进行分摊的方案。会议要求，一是鹏程公司要与海某装饰公司加强沟通，将建工集团集中讨论的意见与建议传达到位，若海某装饰公司有原则性反对意见，该方案将重新讨论；二是要鹏程公司做好与海某装饰公司和沐鑫酒店的三方协议拟定工作，……；三是作为合资公司，海某装饰公司对事项和确认要合规，……海某装饰公司要查明沐鑫酒店因装修漏水导致相关设施损坏的原因，对承担的损失要查清责任、妥善合规处理。

2019年6月22日，闫某与徐某某电话沟通，徐某某告知闫某，海某装饰公司对集团内部关于《补充协议》的决议持反对意见，流程走不下去，建议沐鑫酒店走诉讼程序，并承诺维修空调，暂缓交纳房租，不收滞纳金。

2019年7月1日，海某装饰公司出具《关于沐鑫酒店维修费用分摊方案的意见》，认为海某装饰公司与沐鑫酒店没有合同关系，不应对其承担责任，海某装饰公司和鹏程公司装修施工合同约定的保修期为2年，2年保修期已过，海某公司不对鹏程公司承担责任。

2019年秋，鹏程公司维修了沐鑫酒店16层楼顶中央空调两台主机，还余一台主机至今未修理，沐鑫酒店、鹏程公司一致同意庭外协商解决。

再查明，2017年7月18日，星程酒店管理（上海）有限公司（以下简称星程公司,甲方）与闫某（乙方）签订了《星程酒店品牌许可合同》，主要内容有:一、甲方许可乙方在位于江苏省连云港市某商贸城1号楼1层酒店大堂、12-15层（面积约4500平方米）（以下简称品牌酒店）的区域范围内非独占性地使用“星程酒店”品牌，在甲方指导下开展经营活动，许可期限自2017年7月7日至2027年7月6日，品牌酒店客房数定为75间。如乙方因经营需要在品牌酒店所在地进行品牌酒店工商注册登记的，品牌酒店工商登记注册成立后自动取代乙方成为本合同的被许可人，乙方同意为履行本品牌许可合同承担连带担保责任。二、甲方向乙方派驻总经理，自派驻实际到岗日起，乙方应于次月25日前按照总经理预收费标准将前一月的总经理费用支付甲方（每月15000元，到岗15日以内的按半月7500元计算，超过15日的按全月15000元计算）。合同还就其他事宜进行了约定。

2020年7月13日，沐鑫酒店向鹏程公司邮寄了《关于申请减免星翼酒店租金的报告》，主要内容为，其与鹏程公司签订合同时双方是按中端酒店的标准约定的，但是酒店实际状况与租赁时装修表象差异巨大，酒店不具备中端酒店经营的硬件条件，沐鑫酒店被迫大幅降价换取市场，一直处于亏损状态，受疫情影响更是负债累累，故向鹏程公司申请减免疫情期间的租金，降低原合同约定的房租。

诉讼中，沐鑫酒店于2019年11月21日向一审法院递交鉴定申请书，请求对案涉12至16层客房卫生间重新装修的工程造价、重新装修期间的停业损失和2018年1月1日起至2019年9月30日期间的利润损失进行鉴定。2020年9月18日，沐鑫酒店表示撤回上述鉴定申请，对其《补充协议》达成前的损失，要求以《补充协议》作为计算依据，对其《补充协议》达成后的损失，请求人民法院参照该《补充协议》及其至今的实际损失进行考量。

上述事实，有沐鑫酒店、鹏程公司的当庭陈述，以及沐鑫酒店提供的《亚欧星翼酒店租赁合同》、酒店质量问题的照片及视频影像资料、《告知函》、《关于新世纪大厦星翼酒店维修问题的告知函》、闫某与王某2的微信聊天记录、《亚欧星翼酒店租赁合同《补充协议》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《星程酒店品牌许可合同》、闫某与徐某某的微信聊天记录、闫某与徐某某的通话录音、租金发票，鹏程公司提供的《亚欧星翼酒店租赁合同》、交接清单、建工集团行政办公室的部分会议纪要（关于案涉租赁房屋的处理问题的会议纪要）、《关于沐鑫酒店维修费用分摊方案的意见》等证据在案为证。

一审法院认为，沐鑫酒店、鹏程公司签订的《亚欧星翼酒店租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效。该合同对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同法的相关规定及双方之间的约定，鹏程公司交付给沐鑫酒店的房屋及设施应保证功能完备，能够正常运行及使用，并在租赁期间保持房屋及设施符合租赁用途，即宾馆经营。沐鑫酒店提供的酒店照片及视频、《告知函》、微信聊天记录等证据，可以证实鹏程公司交付给沐鑫酒店的房屋及设施不符合双方的约定，影响了沐鑫酒店的正常经营。因此，鹏程公司作为出租人应当承担相应的维修义务。

承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

关于沐鑫酒店要求鹏程公司承担维修费987031元及已发生维修费299318元的诉讼请求，一审法院认为，该两项诉讼请求依据的是沐鑫酒店单方委托的工程造价报告及单方制作的维修报销单据，鹏程公司不予认可，不能作为定案证据采信。诉讼中，沐鑫酒店请求参照《补充协议》计算维修费，该协议虽未经沐鑫酒店、鹏程公司签字确认，但确实是双方当事人反复协商的成果，鹏程公司对《补充协议》确认的维修费数额亦未提出异议，酒店的现状与起草《补充协议》时基本一致，为尽快解决纠纷，一审法院参照《补充协议》判定案涉酒店的维修费，本判决生效后，案涉酒店（酒店16层中央空调除外）的维修由沐鑫酒店自行承担。《补充协议》第1条和第3条载明，案涉酒店内部维修费用核算为70万元，沐鑫酒店已支付空调维修8.9万元、消防改造1万元，合计79.9万元，应由鹏程公司承担。沐鑫酒店多主张的部分，一审法院不予支持。

关于沐鑫酒店要求鹏程公司按照《补充协议》承担2017年12月22日至2019年5月30日期间524天的经营损失1645700元和2019年5月31日至2020年9月21日期间418天营收损失1727934元的诉讼请求，一审法院认为，鹏程公司怠于履行维修义务，影响沐鑫酒店正常经营，应当承担赔偿损失的责任。鉴于经营损失难以被精确证明及计算，沐鑫酒店、鹏程公司初步达成意向的《补充协议》以租金计算损失并加以抵扣的方法，较为合理。《补充协议》未经沐鑫酒店、鹏程公司双方签字确认，未能实际履行，鹏程公司既不积极履行维修义务也不支付维修费用，致沐鑫酒店的损失仍在继续。因此，鹏程公司辩称不承担2019年5月31日之后的损失，一审法院不予采纳。沐鑫酒店主张的2017年12月22日至2020年9月21日期间的经营损失，一审法院参照《补充协议》的约定，以租金方式计算，综合在案证据，酌情认定3个月装修维修期、7个月装修补偿期，共计10个月，金额为116.67万元（140万元/12个月×10个月）。沐鑫酒店的该项诉讼请求还包含了《补充协议》约定的维修费70万元、空调维修8.9万元、消防改造1万元、消防罚款3万元，其中前三项与沐鑫酒店诉请的维修费及已发生的维修费构成重复主张，在此不再支持；消防罚款3万元，鹏程公司在其起草的《补充协议》中同意承担，其在本案诉讼中辩称系沐鑫酒店擅自经营所致，但未提供相应证据，故该笔罚款，应由鹏程公司承担。沐鑫酒店多主张的经营损失，缺乏证据支撑，一审法院不予支持。

关于鹏程公司要求解除租赁合同，并判令沐鑫酒店支付逾期支付租金违约金56万元的反诉请求，一审法院认为，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。沐鑫酒店、鹏程公司签订的《亚欧星翼酒店租赁合同》对于交付合格酒店和支付租金的先后顺序没有明确约定，双方应当同时履行，鹏程公司交付的房屋及设施不符合约定，影响沐鑫酒店租赁用途的实现，违约在先，沐鑫酒店未如期支付租金，是行使同时履行抗辩权的表现，不构成违约。鹏程公司起草的《补充协议》也表明，其对于己方违约给沐鑫酒店造成的损失可以抵扣较长一段期间的租金是有预期的。因此，鹏程公司以沐鑫酒店欠付租金为由要求解除合同，并要求沐鑫酒店支付违约金56万元，一审法院不予支持。

关于鹏程公司要求沐鑫酒店给付自2018年7月22日至2020年7月21日期间的租金280万元的诉讼请求，一审法院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。沐鑫酒店承租鹏程公司的酒店及设施，负有向鹏程公司支付租金的义务，关于鹏程公司交付的租赁标的物存在瑕疵的问题，已通过本案诉讼解决，沐鑫酒店亦应当及时支付租金。根据租赁合同约定，2018年7月22日至2020年7月21日期间租金共计280万元，沐鑫酒店已经支付20万元，应予扣减。沐鑫酒店以疫情影响为由请求减免半年租金，综合国家有关政策、新冠疫情及疫情防控措施对酒店业经营的负面影响以及案涉租赁房屋的产权性质等因素，一审法院酌定免除其3个月租金。因此，沐鑫酒店还应给付鹏程公司租金225万元（280万元-20万元-140万元/12个月×3个月）。

综上，鹏程公司应当给付沐鑫酒店维修费79.9万元、经营损失119.67万元（116.67万元+3万元），合计199.57万元；沐鑫酒店应当给付鹏程公司租金225万元，相互冲抵后，沐鑫酒店还应给付鹏程公司租金25.43万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、鹏程公司于判决生效之日起十日内给付沐新酒店维修费79.9万元、经营损失119.67万元，合计199.57万元；二、沐鑫酒店于判决生效之日起十日内给付鹏程公司2018年7月22日至2020年7月21日期间的租金225万;三、上述第一、二项冲抵后，沐鑫酒店于判决生效之日起十日内给付鹏程公司25.43万元；四、驳回沐鑫酒店和鹏程公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费42570元（沐鑫酒店已预交），由沐鑫酒店负担23570元，鹏程公司负担19000元；反诉案件受理费16840元（鹏程公司已预交），由鹏程公司负担3340元，沐鑫酒店负担13500元。两相冲抵后，鹏程公司还应给付沐鑫酒店5500元（19000元-13500元），于判决生效之日起十日内给付。

经本院审查,一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。

另查明，2020年7月27日，沐鑫酒店法定代表人由闫某变更为刘淑章。2020年9月21日，闫某仍以沐新酒店法定代表人身份参与一审庭审。

本院认为，沐鑫酒店在诉讼中变更法定代表人后应当将该信息及时告知一审法院，但其并未告知，而鹏程公司虽知晓该情况，但在2020年9月21日庭审中并未就此提出异议，一审法院在庭审中对当事人身份信息变动审查未到位，确有瑕疵，但该变更信息并未影响本案实体审理，但本院对上诉人称一审程序不合法应当发回重审的上诉理由不予采纳。

《补充协议》虽未经各方当事人签字，但其中反映的情况包含了房屋质量问题的部位、沐鑫酒店在履行过程中自行维修的事实，同时就质量问题如何解决及费用如何结算等提出了相应的解决方案，且前述内容与沐鑫酒店提供的《告知函》、行政处罚决定的事宜能够相互印证，是租赁合同履行过程中双方就相关事实及解决方案等相关问题形成的一个真实反映，也是双方当事人就涉案租赁合同经过反复协商、充分考虑后形成的解决方案，一审法院为避免诉累直接以《补充协议》确定双方之间的权利义务关系并无不当。

如前所述，从《补充协议》反映的情况来看，涉案房屋在租赁中确实存在无消防许可、漏水等一些影响合同履行的事项，且上诉人法定代表人在协商过程中明确承诺暂缓缴纳房租，建议沐鑫酒店走司法程序等，现又以沐鑫酒店不缴纳房租为由要求解除合同违背诚实信用原则，也无法律依据，本院对该上诉理由不予采纳。涉案房屋在交付之初即存在漏水、空调效果不佳等质量问题，其损失是必然的，本院对上诉人称沐鑫酒店无损失的上诉理由不予采纳。

综上，鹏程公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序虽有瑕疵，但不影响实体结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费29280元（鹏程公司已预交），由上诉人***程商业发展有限公司承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　张　伟

审 判 员　　闫　杰

审 判 员　　程　艳

二〇二一年四月二十五日

法官助理　　蒋　寻

书 记 员　　严梓菡

法律条文附录

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。