某某程商业发展有限公司、某某沐鑫酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省***市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏07民终1404号 上诉人（原审原告、反诉被告）：***程商业发展有限公司，住所地江苏省***市海州区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏***律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：***沐鑫酒店管理有限公司，住所地江苏省***市海州区解放东路。 法定代表人：刘淑章，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，该公司股东。 上诉人***程商业发展有限公司（以下简称鹏程公司）因与上诉人***沐鑫酒店管理有限公司（以下简称沐鑫酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服***市海州区人民法院（2021）苏0706民初2414号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鹏程公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.判令沐鑫酒店承担本案所有诉讼费用。事实与理由：1.一审重复判决鹏程公司承担责任。根据一审法院（2019）苏0706民初8284号民事判决，鹏程公司承担沐鑫酒店2017年12月22日-2020年9月21日经营损失116.67万元、维修费79.9万元，两项费用从租金中冲抵，表明鹏程公司已经实际支付了两项费用，也就是以2020年9月21日为节点，之前的责任鹏程公司已承担，此后鹏程公司将符合要求的房屋重新交付给沐鑫酒店，关于出租房屋的维修等事项与鹏程公司没有任何关系。2.鹏程公司享有合同解除权。截止2020年7月20日，沐鑫酒店欠鹏程公司租金25.43万元，根据合同约定，沐鑫酒店于每年6月20日前向鹏程公司一次性缴纳次年租金，若未按规定缴纳，每月按年租金10%收取滞纳金，若3个月内还未缴纳，鹏程公司有权解除合同。在沐鑫酒店欠付2020年7月21日前租金25.43万元情况下，鹏程公司根据合同约定，于2020年7月22日***酒店发函要求两个月内缴纳第四年租金140万元，否则合同解除。3.原审判决鹏程公司承担70%责任没有事实依据。鹏程公司已经给***酒店维修费79.9万元，是否维修是沐鑫酒店的责任，沐鑫酒店在2020年12月7日缴纳租金10万元，说明其正常经营。鹏程公司没有任何干扰沐鑫酒店正常经营的行为，鹏程公司承担70%损失367251元错误。4.一审判决鹏程公司承担营业损失122500元错误。2021年2月1日，沐鑫酒店***程公司从当日停止经营，何来损失。 沐鑫酒店二审辩称：两个空调主机**程公司自行维修，但是第一次判决以后一直到合同终止对方没有履行维修责任，所以对方违约行为直至合同解除，在此基础上2011年7月又擅自把没有修好的空调给第三方使用，2021年12月23日继续把没有维修好的空调强行开放给第四方使用，都没有经过我方允许，给我方造成经营困难。在2021年12月23日强行停止中央空调的使用，是气温最低零下14度时候，我方接纳当时研究生考试的学生，最终迫使我们清退学生、暂停营业。在8284号判决以后鹏程公司并没有履行合同承诺，变本加厉的多方干扰我方正常经营，具体证据我方一审均已提供。 沐鑫酒店上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并**程公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审对鹏程公司租金损失的计算方法有误。一审认定合同解除责任**程公司承担70%，沐鑫酒店承担30%，鹏程公司从2020年7月22日到合同实际解除之日2021年6月26日，总天数为340天，租金总额为1400000/365×340=1304110元，沐鑫酒店应支付租金为1304110×0.3=391233元，因已经前期支付10万元，再加保证金30万元，冲抵后（400000-391233)鹏程公司还应返还8767元，而不是沐鑫酒店还要给**程公司租金损失271233元。2.一审认为沐鑫酒店主**程公司采用停用空调、电梯的非法手段想撵走沐鑫酒店的证据不足，且认定未及时支付2021年度房租有一定过错，与事实不符。我方为证明自己的主张向法庭提供了五组证据，鹏程公司在原违约一直没有消除（空调主机未维修）的情况下又进一步违约，造成酒店客源大量流失，导致我方经营难以为继，已不具备继续经营的条件，宾馆酒店是疫情期间受影响较严重的行业，本已步履维艰，**程公司对于合同履行中的遗留问题不是认真积极的态度去解决，我方要求解除合同实属不得已，故我方不存在违约责任，鹏程公司应负完全违约责任。关于一审法院认为沐鑫公司未及时支付租金存在过错问题，我方认为原8284号一审判决后未支付2021年房租是因为鹏程公司已经提起上诉，上诉内容包含要求判令解除合同，8284号一审判决还没有生效，部分纠纷需等二审判决后方可确定，而中央空调主机损坏的违约情形，虽鹏程公司***外维修但一直没有兑现，等于违约行为尚未消除，沐鑫酒店尚不具备支付租金的条件，因此有充分的理由未支付2021年度租金，在支付租金方面不存在任何过错。此外判决书里提到的物业公司出具的情况说明我方没有看到，未经法庭当庭质证，不应作为定案依据。3.一审酌定鹏程公司赔偿1.5个月的营业损失及补偿标准与客观事实不符，应予以纠正。根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条的规定，因为鹏程公司违约行为导致房屋租赁合同解除,除了要赔偿装饰装修损失外，还要赔偿沐鑫酒店合理期间内最长六个月的经营损失，原判决支持了停业期间的全额房租而对营业损失只酌定参照房屋租金赔偿1.5个月的租金，远远不能够覆盖停业期间的房屋租金，显失公平，而且补偿标准参照8284判决书也不合理，原判决书的损失补偿标准是在经营正常进行的基础上进行的，这个补偿标准如果作为补偿8284判决截止日后2020年7月22日至停业日2021年2月1日期间因鹏程公司原违约未消除而产生的的经营损失的标准是比较合理的，而2月1日至交接日6月26日的117天是完全的停业状态，一审判决既然支持停业期间全额租金，为什么不支持沐鑫酒店的全额经营损失？停业期间不但有看守成本、员工基本工资、加盟方管理费等开支，还要承担房屋租金，正常情况下经营利润远远大于租金。 鹏程公司二审辩称：关于数额计算问题由法院核实。关于空调主机问题，该栋楼一共19层，有三个主机供19层进行使用，沐鑫公司租赁仅仅是其中的4层，2018年没有疫情时候用2台主机就足够，到疫情时候因为人员少沐鑫公司自己关闭一台主机，并且将主机房里面的水泵由大改小，主机散热靠水循环进行冷却，因为不经常使用所以主机散热就少，在此情况下沐鑫公司为了节省费用将水泵由大改小，证明我们的空调是足以满足沐鑫公司使用的。整个楼层3台主机不是全部给沐鑫公司使用，2021年12月23日鹏程公司认可发函给沐鑫公司，因为多次让其交租金一直没有交纳，我方仅仅通知有可能会停水停电，但是鹏程公司实际并没这样做，相关这些电梯和水电问题均是物业公司发函给沐鑫公司的。 鹏程公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认2017年7月21日双方签订的《亚欧某酒店租赁合同》已于2020年9月22日解除；2.沐鑫酒店给**程公司2020年7月22日至2021年3月1日（起诉之日）的租金及占有使用费751506元；3.沐鑫酒店给**程公司2021年3月2日至实际搬离的占有使用费用（按照原租金140万元计算）；4.沐鑫酒店向鹏程公司支付违约金14万元；5.沐鑫酒店承担本案的诉讼费用。 沐鑫酒店向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的《亚欧某酒店租赁合同》；2.鹏程公司赔偿剩余租期内装饰装修残值损失655051元及经营损失1258391元。一审诉讼中变更第二项诉讼请求为：鹏程公司赔偿剩余租期内装饰装修残值损失650196元及2021年2月至6月共计5个月的停业损失1258391元。 一审法院认定事实如下： 一、合同签订情况 2017年7月21日，鹏程公司(甲方、出租方)与沐鑫酒店（乙方，承租方）签订《亚欧某酒店租赁合同》，主要约定如下：一、出租房屋的情况：甲方依法将拥有的座落于***市海州区解放东路某1号楼12至16层及一层酒店大厅出租给乙方。乙方已对租赁房屋进行了充分的考察，愿意承租。二、租赁用途为宾馆用房。三、出租期限及交付日期：甲方于2017年7月22日前向乙方交付该房屋，承租期为10年，自2017年7月22日至2027年7月21日。四、租金、支付方式和免租期限：租金前四年不变，第1-4年每年租金140万元，后每三年为一阶梯，第三年环比递增3%（第5-7年每年租金144.2万元，第8-10年每年租金148.526万元，自甲乙双方签订租赁房屋合同之日起计。甲乙双方签订本合同前，乙方将第一年租金（其中5个月免租期，用于办理经营酒店相关手续，如乙方办理相关手续，不影响本合同的履行）交到甲方指定账户，乙方于每年的6月20日前向甲方指定账户一次性缴纳次年租金，若乙方未在规定时间内缴纳次年租金，甲方每月按照年租金的10%额外收取滞纳金，若3个月内乙方还未缴纳次年租金，甲方有权终止本合同，并向当地人民法院提起诉讼，乙方承担一切相关费用。五、其它费用：3、双方约定，乙方于合同签订次日时起向甲方支付房屋租赁保证金30万元；4、租赁关系终止时，甲方验收房屋设施、设备及确认已付清租期内水、电、电视电话等费用，甲方在7个工作日无息退还乙方保证金，若乙方未付清上述费用，甲方有权从保证金中扣除，剩余部分无息退还乙方；5、房屋租赁期间，乙方自愿更换房间配套设施及酒店大堂改造所产生的费用由乙方自行承担，甲方不承担任何费用。……六、房屋使用要求和维修责任：合同签订后，甲方交付给乙方的房屋及合同约定的设施应保证功能完备，符合相关法规政策要求，并能正常运行及使用，房屋及合同约定的设施交付时，乙方进行验收，否则视为能正常运行及使用；乙方不得擅自更改酒店中的中央空调、热水、燃气系统，不得擅自更改房屋结构。合同续存期内，租赁期间，除房屋的主体结构影响乙方的使用外，其他日常的维护、维修工作由乙方承担。七、违约责任：……房屋承租期间，在非本合同规定的情况下，乙方中途未经甲方同意擅自退租的，乙方应按年租金的20%向甲方支付违约金，履约保证金不退。八、其他条款：1、甲乙双方逐一核对酒店现有配套设施设备，并附详细清单。合同期满后，乙方应按交付清单如数交付给甲方，如有部分设施乙方已更换，合同期满后，乙方可以带走可移动物品，不可移动物品乙方不可向甲方索取任何费用；6、租赁期间，承租方使用的空调、电梯、消防维保事宜均由乙方自行承担。合同还就其他事宜进行了约定。 二、双方曾就涉案房屋租赁产生的诉讼 因涉案酒店装潢及设施设备存在质量问题，沐鑫酒店曾于2019年9月23日起诉至法院，案号为（2019）苏0706民初8284号（以下简称8248号案件），沐鑫酒店提出：1.判令鹏程公司承担维修费987031元；2.鹏程公司赔偿2017年12月22日至2019年5月30日期间524天的经营损失为1645700元；3.判令鹏程公司赔偿已发生维修费用299318元；2019年5月31日至2020年9月21日期间418天营收损失1727934元；5.诉讼费用**程公司承担。诉讼中，鹏程公司提出反诉主张：1.沐鑫酒店给**程公司租金280万元（自2018年7月22日至2020年7月21日止）；2.判令沐鑫酒店支**程公司逾期支付租金的违约金56万元；3.判令沐鑫酒店承担诉讼费用；4.解除双方签订的租赁合同。 8248号判决认定以下事实：1.因涉案酒店装潢及设施设备存在质量问题，双方曾多次沟通，并初步形成《补充协议》：亚欧某酒店12-16层内部装修因海林装饰公司装修防水未做好，导致酒店房间内部卫生间、墙体、家具、走道顶部、墙体墙纸、地毯等需维修，经第三方审计公司审计，双方达成一致意见：维修更换费用暂**程公司支付承担，自2019年5月30日以后酒店装修设施设备出现问题均***酒店自行承担。亚欧某酒店内部维修费用核算为70万元，装修维修期3个月，装修补偿期4个月，按照年租金计算，本次装修所有费用为151.67万元，冲抵第二年租金及第三年部分租金。亚欧酒店16层楼顶中央空调**程公司负责维修，待沐鑫酒店验收合格后交于沐鑫酒店使用。2.2019年秋，鹏程公司维修了沐鑫酒店16层楼顶中央空调两台主机，还余一台主机至今未修理，双方一致同意庭外协商解决。 8248号判决认为：“根据合同法的相关规定及双方之间的约定，鹏程公司交付给沐鑫酒店的房屋及设施应保证功能完备，能够正常运行及使用，并在租赁期间保持房屋及设施符合租赁用途，即宾馆经营。沐鑫酒店提供的酒店照片及视频、《告知函》、微信聊天记录等证据，可以证实鹏程公司交付给沐鑫酒店的房屋及设施不符合双方的约定，影响了沐鑫酒店的正常经营。因此，鹏程公司作为出租人应当承担相应的维修义务。……鹏程公司交付的房屋及设施不符合约定，影响沐鑫酒店租赁用途的实现，违约在先，沐鑫酒店未如期支付租金，是行使同时履行抗辩权的表现，不构成违约……鹏程公司以沐鑫酒店欠付租金为由要求解除合同，并要求沐鑫酒店支付违约金，本院不予支持。……鹏程公司怠于履行维修义务，影响沐鑫酒店正常经营，应当承担赔偿损失的责任。”对于沐鑫酒店主张的经营损失，判决认为“鉴于经营损失难以被精确证明及计算，沐鑫酒店、鹏程公司初步达成意向的《补充协议》以租金计算损失并加以抵扣的方法，较为合理。沐鑫酒店主张的2017年12月22日至2020年9月21日期间的经营损失，参照《补充协议》的约定，以租金方式计算，综合在案证据，酌情认定3个月装修维修期、7个月装修补偿期，共计10个月，金额为116.67万元（140万元/12个月×10个月）。” 遂判决：“一、被告***程商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付***沐鑫酒店管理有限公司维修费79.9万元、经营损失119.67万元，合计199.57万元；二、反诉被告***沐鑫酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告***程商业发展有限公司2018年7月22日至2020年7月21日期间的租金225万元；三、上述第一、二项冲抵后，原告（反诉被告）***沐鑫酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）***程商业发展有限公司25.43万元；四、驳回原告***沐鑫酒店管理有限公司和反诉原告***程商业发展有限公司的其他诉讼请求。” 鹏程公司提出上诉，***市中级人民法院于2021年4月25日作出(2021)苏07民终694号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 三、本案查明的事实 （一）合同签订后，沐鑫酒店向鹏程公司支付保证金30万元。涉案房屋出租给沐鑫酒店之前也是用于经营酒店，双方于2017年7月14日至7月28日，就装修齐全的酒店及相关设施、布草床品、办公用品、钥匙等物品进行了交接。 （二）对于合同解除的原因，沐鑫酒店称，鹏程公司交付的三台空调有一台是坏的、一台是好的、一台时好时坏，之后又那台好的空调擅自给11层及4层使用，无法满足其经营酒店的需要，且双方签订涉案合同时鹏程公司曾承诺三台空调由我方独立使用。对此，鹏程公司称，其于2019年7月22日至8月11日对沐鑫酒店使用的空调进行维修，并提供维修合同及支付凭证。经核实，该次维修是针对上述时好时坏的那台空调进行的维修，而沐鑫酒店称该台空调一直未修好。 为证明鹏程公司擅自停用电梯、空调，导致沐鑫酒店停业，并最终导致合同解除，沐鑫酒店提交以下证据： 1.2020年12月18日，鹏程公司***酒店发出的《关于催缴亚欧某酒店租金的函》：“三、我司要求贵司尽快缴纳2020年7月21日起的租金，贵司于2020年12月7日缴纳的10万元租金太少。……再次函告贵司于2020年12月23日前缴纳应缴租金，如不缴纳，我方将对12-16层空调关停，由此产生是一切损失由贵司自行承担。” 2.2020年12月22日，鹏程公司向涉案酒店物业管理公司***新世纪物业服务有限公司（以下简称新世纪公司）发送《施工告知单》，载明：由于1-4层空调系统存在使用安全隐患，现进行修理工作，空调系统停用，预计施工时间12月23日至12月25日，请物业公司协作并告知相关租户。 以上证据证明鹏程公司擅自停用空调，导致沐鑫酒店被迫停业，沐鑫酒店还称12月25日空调并未恢复使用，鹏程公司实际是以停用空调的名义催要租金，至2021年1月2日自己自主恢复。 3.鹏程公司与案外人***电梯有限公司（以下简称某公司）签订的《***市电梯日常维护保养合同》； 4.沐鑫酒店向某公司付款凭证； 5.某公司出具的使用标志，载明该电梯下次检验日期为2021年3月。 6.新世纪公司张贴的《通知》，载明：接鹏程公司2021年1月27日安全检查，发现一号楼3#、4#电梯机房、电梯井道及底坑存在多处安全隐患，现电梯维保单位将于2021年2月2日开始进行全面停机维修。 以上证据证明，沐鑫公司仅有的3#、4#两部电梯的日常维护工作由其自行负责且已支付维保费，鹏程公司无权对电梯维修停用，电梯被停用直接导致停业，鹏程公司实际是以此种手段催要租金。 鹏程公司质证：对证据1-2，我方从未擅自停水停电，物业公司是向所有的租户发出施工告知单，其是为了整栋楼的安全所应尽的安全保障义务。对证据3-6，电梯关停是因为沐鑫酒店未支付4#电梯2021年1月1日起的维保费，是物业公司向原告发的函，在此情况下进行维修是合理的，也尽了安全保障义务，并提供新世纪物业公司提供的情况说明予以证实。 （三）因沐鑫公司未依约支付租金，鹏程公司曾于2020年7月22日***酒店回函，其中第三项载明：沐鑫酒店欠付第2年（2018.7.21-2019.7.20）租金120万元、欠付第3年（2019.7.21-2020.7.20）租金140万元还未缴纳，法院正在审理中，由法院依法判决。现我公司要求缴纳第4年（2020.7.21-2021.7.20）租金140万元，限贵公司收到本函2个月内缴纳，否则双方签订租赁合同解除。被告沐鑫酒店收悉该函。鹏程公司据此主张，因沐鑫酒店未依约支付第4年租金，涉案合同已于2020年9月22日解除。 2021年1月18日，沐鑫酒店向鹏程公司发送《租金支付计划书》，主要载明：因疫情持续影响，沐鑫酒店无力及时足额支付2020年度租金，计划在2021年春节前支付10万元左右，2月底再支付20万元。次日，鹏程公司复函，不同意上述支付计划，对于2020.7.21-2021.7.20期间的租金仍欠付130万元，并要求沐鑫酒店分两次缴纳：2021年1月31日前一次性支付60万元，2021年3月15日前一次性支付70万元。双方对此未达成一致意见。 （四）沐鑫酒店反诉主张的装修损失主要包括：1.涉案房屋的基础装饰装修费用439408元。沐鑫酒店并提供其与案外人***某建筑装饰工程有限公司就涉案房屋签订的施工合同及付款记录。2.加盟费175500元，沐鑫酒店并提供合同及发票。3.广告牌及亮化费用201000元，并提供两份合同及发票。4.沙发采购款109252元。5.床头柜采购款60500元。6.厨房设备采购款39500元。7.监控系统款项58500元，并提供采购合同及发票。鹏程公司对此不予认可，称涉案房屋设施一应俱全，只需添置部分运营物资即可。 （五）双方均认可，自2021年2月1日沐鑫酒店接到物业停用电梯的通知后，当日即停止营业。诉讼中，双方于2021年6月26日，对涉案房屋物品进行交接。鹏程公司称交接清单中缺少的物品已注明，对该缺少的物品不要求本院处理。 本案争议焦点：1.鹏程公司是否享有法定解除权，其于2020年7月22日***酒店回复函是否产生合同解除的法律效力；2、涉案合同解除的原因是什么，责任应如何承担；3.鹏程公司主张的租金、违约金及沐鑫酒店主张的损失赔偿等问题如何认定和处理。 关于本案的法律适用问题，一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案双方房屋租赁合同法律关系发生在民法典实施前，故仍应当适用民法典实施前的法律。 对争议焦点1。根据《合同法》第九十四条规定，合同履行过程中，如发生不可抗力、根本违约、其他违约行为致使合同目的不能实现及法律规定的其他情形下，守约方可享有法定解除权。本案中，鹏程公司于2020年7月22日***酒店发函催缴租金时，双方因涉案房屋的质量、租金等问题诉至法院，且该案认定鹏程公司交付的房屋及设施不符合约定，属违约在先，沐鑫酒店未如期支付租金，是行使同时履行抗辩权的表现，不构成违约，故在双方纠纷及责任未予明确的情况下，鹏程公司不享有法定解除权，其于2020年7月22日发送的回函不产生合同解除的法律效力。双方实际于2021年6月26日办理了房屋交接手续，即双方以实际行为解除了涉案合同，一审法院确认涉案合同解除的时间为2021年6月26日。 对争议焦点2。对于合同最终解除的原因及责任，一审法院认为，本案双方各自主张对方违约的事实均发生在8284号案件的一审、二审中，且8284号案件判决后，合同履行的情况基本没有发生变化，结合本案及8284号案件认定的相关事实，一审法院认为，涉案合同最终解除的主要原因是鹏程公司作为出租方，其交付的房屋及设施不符合约定,影响沐鑫酒店的正常使用，双方产生争议并引起诉讼，最终导致了合同的解除，因此鹏程公司应负有主要责任。另外，8284号案件将租金与维修费用、相关损失等两相冲抵后，判决沐鑫酒店支付欠付的租金25.43万元，该案判决后，沐鑫酒店对判决结果不持异议，表明其对欠付租金的事实是认可的，***酒店仍然占有使用房屋而仅支付第四年租金10万元，沐鑫酒店欠付租金具有一定过错。此外，对于沐鑫酒店主**程公司采用停用空调、电梯的手段催要租金，因其未提供确实充分的证据证明，一审法院对此不予采信。沐鑫酒店在物业张贴停用电梯通知的当日即关门停业，最终导致了合同的解除，应当对合同的解除负有一定责任。一审法院根据双方过错程度、合同履行的情况，确定本案合同解除的责任**程公司、沐鑫酒店按70%、30%的比例承担。 对争议焦点3。对于鹏程公司主张的自2020年7月22日至实际搬离之日的租金等费用，该期间租金总额为：1400000元÷365天×340天=1304110元，扣除已付租金100000元及保证金300000元，并根据双方责任比例，沐鑫酒店应承担的租金数额为（1304110元-100000元-400000元）×30%=271233元。因鹏程公司在合同履行中存在违约行为，故一审法院对其主***酒店支付违约金的诉讼请求不予支持。 对于沐鑫酒店主张的装饰装修残值损失，一审法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。对于沐鑫酒店主张的未形成附合的物品，如沙发、床头柜、厨房设备的损失，可由其自行处置；对于沐鑫酒店主张支出的基础装饰装修费用、加盟费、广告牌及亮化费用、监控系统，以上共计874408元，根据其举证，一审法院对该损失及数额予以确认。截至合同解除，涉案合同已履行近四年，尚余六年未履行，剩余租赁期内装饰装修残值损失为874408元÷10年×6年=524645元，根据责任承担比例，鹏程公司应赔偿沐鑫酒店该项损失：524645元×70%=367251元。 对于沐鑫酒店主张的2021年2月至6月期间的营业损失，其仅举证了2018年的营业收入，该证据无法证明营业损失，但由于沐鑫酒店的营业损失确实存在，一审法院参照8284号案件中以租金标准进行计算的方法，酌定2021年2月至6月期间的营业损失相当于1.5个月的租金即1400000元÷12个月×2个月=175000元。根据责任比例，鹏程公司应赔偿沐鑫酒店营业损失122500元。 一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.确认双方于2017年7月21日签订的《亚欧某酒店租赁合同》已于2021年6月26日解除；2.沐鑫酒店于判决生效之日起十日内给**程公司租金271233元；3.鹏程公司于判决生效之日起十日内赔偿沐鑫酒店装修损失367251元；4.鹏程公司于判决生效之日起十日内赔偿沐鑫酒店营业损失122500元；5.上述第二、三、四项冲抵后，鹏程公司于判决生效之日起十日内给***公司218518元；6.驳回鹏程公司和沐鑫酒店的其他诉讼请求。本诉案件受理费12715元（鹏程公司已预交），**程公司负担8915元，沐鑫酒店负担3800元；反诉案件受理费10988.5元（沐鑫酒店已预交），***酒店负担8238.5元，鹏程公司负担2750元。两相冲抵后，沐鑫酒店应给**程公司1050元，并于判决生效之日起十日内给付。 本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 二审期间，鹏程公司提供的证据为：1.银行转账凭证，证明：在2020年12月7日沐鑫酒店交纳房屋租金10万元，可证实如果房屋主机不能使用，沐鑫酒店不会交纳租金，也会发函要求因为主机不能满足使用要求我方进行维修，从8284号案件结束到2021年5月31日，沐鑫公司从来没有因为主机问题向鹏程公司发函；2.鹏程公司发给沐鑫酒店的函，证明：沐鑫公司在12楼加了阀门，我方多次和其沟通要求其进行拆除。鑫酒店质证认为，交纳10万租金是事实，这是证明我方履行合同诚意，鹏程公司说我方一直没有要求其维修空调，当时23万元维修是需要我方签字的，我方也签字了，是在鹏程公司多次压迫下，我方是不愿意付款的，对方说让我们先签字然后再维修，但是一直没有采取相应措施。12层阀门是在鹏程公司强行停掉空调后我方安装的，因为对方从4楼放水我方无法使用空调，我方安装阀门为了保障我方利益，从常识和专业角度看，阀门不会影响水循环，只是为了维护维修的方便，空调停用是事实。 沐鑫酒店二审提供的证据为录音及整理的书面材料，证明：存在鹏程公司关闭中央空调的事实。鹏程公司质证认为，该证据可以证明沐鑫酒店先改管道，在12楼加了阀门导致水不能循环，在此情况下鹏程公司于2020年12月24日发函给沐鑫酒店，因为沐鑫酒店增设阀门影响空调系统正常使用，要求沐鑫酒店拆除。该录音提到空调问题，***已经陈述空调已经维修了。我们所述沐鑫酒店把主机里面的大泵由大改小，即使是当时鹏程公司用中央空调系统，因为沐鑫酒店擅自在空调系统加装阀门影响空调系统安全性；接处警记录很明确，民警到现场后没有按时交纳相应费用，后于**发生租赁纠纷，水电并不是鹏程公司控制的，水电是由物业控制。 本院经审查认为，鹏程公司、沐鑫酒店对上述证据的真实性均予以认可，本院予以确认。 关于鹏程公司、沐鑫酒店提出的上诉理由，本院依据查明的事实与证据，评判如下： 1.关于涉案合同的解除及责任承担。 鹏程公司与沐鑫酒店在履行合同过程中，因房屋质量、租金等问题发生纠纷，在诉讼期间双方责任尚未明确的情况下，鹏程公司于2020年7月22日发送的回函要求沐鑫公司两个月内支付租金140万元，否则解除涉案租赁合同。一审据此认为鹏程公司回函行为并不产生合同解除的法律效力，符合法律规定。 一审法院法院根据生效判决确认的事实，认定合同解除的主要原因是鹏程公司作为出租方所交付的房屋及设施不符合约定,影响了沐鑫酒店的正常使用，因此鹏程公司应负有主要责任，而沐鑫酒店欠付租金且在物业张贴停用电梯通知的当日即关门停业，对于合同解除亦有过错，综合双方过错程度及合同履行等情况，确定鹏程公司、沐鑫酒店按70%、30%比例承担责任，并无不当，本院予以确认。 沐鑫酒店因涉案酒店装潢、设施设备质量问题，于2019年9月23日提起诉讼，一审法院作出（2019）苏0706民初8284号民事判决，鹏程公司提出上诉，本院于2021年4月25日作出（2021）苏07民终694号民事判决，驳回鹏程公司的上诉，维持原判。在8284号民事判决中认定鹏程公司承担维修费79.9万元，其中包括案涉酒店内部维修费用70万元、沐鑫酒店已支付的空调维修费用8.9万元、消防改造费用1万元，并认定待判决生效后，案涉酒店（酒店16层中央空调除外）的维修***酒店自行承担。因此鹏程公司提出一审重复判决其承担责任的理由不能成立。 2.关于沐鑫公司给**程公司租金的数额 对于2020年7月22日至2021年6月26日的租金总额1304110元，鹏程公司、沐鑫公司并无异议。根据双方责任比例承担，沐鑫公司应向鹏程公司支付391233元（1304110×30%=391233元），扣除沐鑫酒店已支付10万元及保证金30万元，鹏程公司应退还8767元。一审判决认定数额有误，本院对此予以纠正。 3.关于沐鑫酒店营业损失 沐鑫酒店主张其2021年2月至6月的营业损失，但其未能举证证明其在此期间的具体营业损失，一审考虑其确实存在一定的营业损失，酌定参照已生效判决中以租金标准计算其营业损失122500元，并无不当。 本院认为，上诉人鹏程公司的上诉请求不能成立，沐鑫酒店的上诉请求部分能够成立；一审判决认定基本事实清楚，但认定租金数额有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(二)项的规定，判决如下： 一、维持***市海州区人民法院（2021）苏0706民初2414号民事判决第一、三、四项。 二、撤销***市海州区人民法院（2021）苏0706民初2414号民事判决第二、五、六项。 三、***程商业发展有限公司于本判决生效后十日内返还***沐鑫酒店管理有限公司8767元。 四、驳回***程商业发展有限公司和***沐鑫酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费12715元（鹏程公司已预交），由***程商业发展有限公司负担；反诉案件受理费10988.5元（沐鑫酒店已预交），由***沐鑫酒店管理有限公司负担8168.5元，***程商业发展有限公司负担2820元，于本判决生效之日起十日内给付***沐鑫酒店管理有限公司。二审案件受理费12715元（鹏程公司、沐鑫酒店各已预交12715元），由***程商业发展有限公司负担9058元，由***沐鑫酒店管理有限公司负担6657元，余款予以退还。 本判决为终审判决。 审 判 长　　张　伟 审 判 员　　张淑媛 审 判 员　　程　艳 二〇二二年十月十三日 法官助理　　陈　光 书 记 员　　杨　慧 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。