大某、大同市景山同诚电梯设备有限公司等大同市云州区科建房地产有限责任公司、王某2执行异议之诉民事一审民事判决书

山西省大同市云州区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）晋0215民初62号

原告（申请执行人）：大某。统一信用代码92140202MA0HTJ758Y。

个体经营者：戚俊起，1967年2月28日生，身份证号码：×××，现住大同市平城区民航里。

委托诉讼代理人：贺某，山西宝翰律师事务所律师。

被告：大同市景山同诚电梯设备有限公司，住大同市平城区御河西路福盛水岸小区11号楼18号商铺。统一信用代码911401097410856973。

法定代表人：郭某。

委托诉讼代理人：刘某，山西得民律师事务所律师。

被告（被执行人）：大同市云州区科建房地产有限责任公司。统一社会信用代码91140227MA0GU5CEX7。

法定代表人：王某1。

委托诉讼代理人：李某，大同市平城区西街街道法律服务所法律工作者。

被告：王某2（被执行人），现住大同市。

原告大某（以下简称晋豫修缮队）与被告大同市景山同诚电梯设备有限公司（景山同诚电梯）、被告大同市云州区科建房地产有限责任公司（以下简称科建公司）、被告王某2执行异议之诉纠纷一案，本院于2022年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晋豫修缮队的委托诉讼代理人贺某，被告大同市景山同诚电梯设备有限公司的委托诉讼代理人刘锦峰，被告科建公司的委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。被告王某2经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

原告晋豫修缮队向本院提出诉讼请求：1、依法判决准予执行大同市云州区阳光世纪城南区4号楼2单元202号房屋；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2020年12月14日，大同市云州区人民法院因原告晋豫修缮队诉被告科建公司、王某2等建设工程施工合同纠纷一案保全查封了阳光世纪城南区4号楼2单元202号房屋。2021年4月20日，大同市中级人民法院作出（2021）晋02民终579号《民事判决书》，判决科建公司及王某2给付晋豫修缮队工程款2815197元，并按同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。判决生效后，因科建公司及王某2未履行判决确定的义务，原告向大同市云州区人民法院申请强制执行。在执行过程中，景山同诚电梯对执行标的提出书面异议。2022年1月21日，大同市云州区人民法院作出（2022）晋0215执异1号《执行裁定书》，裁定：中止对阳光世纪城南区4号楼2单元202号房屋的执行。原告认为，该裁定书存在错误。理由：第一，案外人景山同诚电梯非提起案涉执行异议的适格主体。首先，案外人提供的《电扶梯订货合同》所涉及的合同主体为三方当事人，分别是科建公司、案外人景山同诚电梯及苏州台菱电梯有限公司，故就该合同履行产生的费用结算应由该三方主体共同结算，而案外人提供的《抵顶结算协议》系由科建公司及案外人双方签订，无第三人苏州台菱电梯有限公司的确认。足见，本案的案外人非科建公司的债权人。其次，案外人景山同诚电梯提供的《收据》中所载收到的款项系“郭某”个人的款项，而非案外人的款项，而《商品房认购合同》抬头中所涉的认购人信息也为郭某，所涉的身份证号为郭某个人的身份信息，故案外人景山同诚电梯非提起案涉执行异议的适格主体。第二，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对房屋买卖关系中无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，即案外人作为房屋买卖关系中的买受人，虽未取得不动产之物权，但在符合上述规定的情形下，可以排除法院的强制执行，目的是为了保护案外人基于真实买卖行为而对不动产享有的物权期待权。但该条规定并未将以物抵债的受让人列入物权期待权的保护范围。本案中，案外人景山同诚电梯提交的案涉合同并非基于双方当事人真实的买卖商品房的合意而签订，其实质上是以房抵债协议，目的是为了消灭科建公司对案外人景山同诚电梯的金钱债务，显然不同于普通房屋买受人与出卖人之间建立的单纯房屋买卖关系。案外人景山同诚电梯在本质上仍然系科建公司的普通金钱债权人，签订案涉合同、开具收据等行为系以物抵债的履行方式，在完成不动产权属转移登记之前，案外人景山电梯仅凭案涉合同并不足以形成优先于一般债权的权益，不能对抗人民法院对案涉房屋的强制执行。第三，案外人提起的执行异议不符合第二十八条排除执行的条件。第四，案涉《商品房认购合同》签订后，在案涉房屋可以办理备案登记的前提下，案外人及科建公司均未及时办理备案登记，从而避免被查封的风险而案外人亦未提交证据证明其向科建公司提出过相应的主张，其自身存在一定的过错。第五，本案案外人与科建公司签订的涉案合同的实质是系代物清偿法律关系。代物清偿作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，最终能否产生清偿的效力，须以债权人为现实的受领给付为要件，换言之，在该代物清偿未履行完毕之前，原债权债务并不消灭。本案中，案外人虽与科建公司达成了以房抵债的合意，但案外人并未现实的受领案涉抵债房屋，案外人亦未提供任何证据证明双方已实际履行了双方的合意，更未按物权法的规定办理房屋的变更登记手续，即双方之间的代物清偿的合意并未实际履行，案外人与科建公司之间的原债权债务未消灭。第六，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故本案中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，而原告只需对案外人关于其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的主张进行抗辩，若举证不能，则案外人应承担举证不利的后果。第七，案外人与科建公司之间基础的债权债务关系是否属实，尚未查证属实，故以房抵债的基础法律关系尚待确认。第八、案外人的关联公司景山同诚电梯已就执行标的于2021年提出过执行异议，大同市云州区人民法院作出的（2021）晋0215执异3号《执行裁定书》已中止对该案涉及房屋的执行一次，现案外人又再行就房屋提出执行异议，属滥用执行救济程序。综上，原告认为，被告景山同诚电梯提出的执行异议没有事实和法律依据，特提起诉讼。

被告景山同诚电梯设备有限公司辩称，一、本案景山同诚电梯的原名为太原市景山房屋设备有限公司。太原市景山房屋设备有限公司于2018年7月9日变更为大同市同诚电梯设备有限公司，同时该公司的法定代表人一直是郭某。二、本案景山同诚电梯符合提出执行异议主体资格。虽然科建房地产与同诚电梯（原太原景山）签订电梯订货合同时有苏州台菱电梯有限公司的合同章，但是苏州台菱并不是该合同的实际供货方以及货款结算方。原因有三：首先该合同是苏州台菱提供的专用合同，合同的供货方是同诚电梯，该苏州台菱的合同章是该合同专门订购“台菱”商标的电梯（见合同第一条）；其次，合同中第三条多处约定的电梯款支付方式为：汇入乙方账户，结合之后双方支付几次电梯款的票据可以看出，电梯款一直是付到同诚电梯的账户上；第三，从电梯检验报告中也可以看出，施工单位为景山同诚电梯，使用单位为科建房地产。因此该合同施工主体、电梯款结算主体是同诚电梯，并没有苏州台菱。三、景山同诚电梯法定代表人郭某在涉及公司业务的法律文书上的签字属于公司行为，不属于其个人行为。本案的《购房款收据》、《商品房认购合同》中的认购人信息虽然有的只是郭某签名，有的是同诚电梯的公章，但是不能说明房屋抵顶权利人是郭某个人。因为本案认购书中后边的认购人盖有同诚电梯的公章，收款收据是郭某，此外还有一份抵顶协议主体也是同诚电梯公司。根据《民法典》490条，当事人采用书面合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按手印时合同成立。同时根据2019《民商审判会议纪要》第41条意见，公司法定代表人或有权代理人，即使其未在合同上盖章，只要其在合同书上的签名是真实的，仍应作为公司行为，由公司承担法律后果。四、同诚电梯作为抵顶结算权利人与房屋买受人享有同等的所有权与提出异议的权利。同诚电梯与科建房地产签订抵顶协议后，其涉及该房屋的所有手续都与房屋买受人签订手续完全一致。双方的区别仅仅是购房款交纳的方式不同。我方完全可以不提供电梯供货合同、房屋抵顶协议书，以商品房认购书、房款收据资料，以房屋买受人的身份主张异议，但是本着还原客观事实、实事求是的原则，向法庭呈现全部资料，以还事实真相。故原告认为抵顶权利人在行使异议权上不同于房屋买受人没有任何依据。没有任何法律、司法解释规定过抵顶购房款权利人与房屋买受人的在房屋所有权的行使上有何不同。五、原告诉争的房屋应该属于同诚电梯所有，没有办理房屋登记过错不在同诚电梯一方。涉案房屋（4-2-202）早在2018年4月26日，同诚电梯与科建房地产签订《电梯订货合同》中，就将科建房地产四套房屋抵顶同诚电梯，诉争房屋只是四套中的其中一套。同时2020年10月19日，科建房地产与同诚电梯又进一步签订了《抵顶结算协议》，科建房地产将诉争的××区房屋抵顶未付电梯工程款435085元，同时为景山电梯出具该房屋的相关手续《商品房认购书》以及房款收据。但此后由于科建房地产资金链出现断裂，所建房屋都被法院查封，陷入一系列的诉讼纠纷等原因，科建房地产一直不能配合同诚电梯办理房屋登记手续，导致我方以及该小区全部业主至今都无法办理房屋产权登记。但是该房屋在签订抵顶合同后已经实际交付，从2020年10月19日后实际同诚电梯已经占有并使用该房屋。六、同诚电梯对该诉争房屋抵顶、占有均在原告申请执行、保全之前，对该房屋享有优先受偿权。从（2020）晋0215民初682-1号民事裁定书、（2021）晋0215执232号执行裁定书可以看出，原告是在2020年12月10日申请保全该房屋，申请保全时该房屋已经属于同诚电梯所有，保全申请在同诚电梯折价抵顶协议签订之后。七、同诚电梯与科建房地产的债权债务关系完全客观真实。从最初的的供货施工到验收交付，再到后来的电梯款抵顶，截止2020年10月19日，同诚电梯与科建房地产的电梯款已经全部结算，除了抵顶诉争一套房屋外，其他还有一套地下室（1-1-2），双方以房抵债关系通过《订货合同》、付款明细、电梯检验报告、抵顶结算协议、房屋认购书等一系列证据完全可以证明客观真实。八、关于采暖费、物业费的交纳只是房屋费用交纳的凭证，不应是认定房屋交付使用的证据。2020年10月19日，双方签订抵顶协议后，我方就将房屋钥匙领取，但是2020年的采暖费是供热公司直接向科建房地产统一收取，出具一张大票据。热力公司不对每一个业主收取，因为新开楼盘业主不能统一交纳，所以有的是2020年收取的，有的是2021年一次性收取两年的。同诚电梯的房屋是属于2021年一次性收取两年的，但是房屋交付是在2020年10月。实践中有房屋交付以后，欠缴费用多年的现象大量存在，欠费不能说明房屋实际没有交付，否则出售人承担逾期交房的责任风险将明显增加。九、（2021）晋0215执异3号执行裁定书、以及（2021）晋0215民初772号民事判决书的异议人与本案不同，不属于一事二异。

被告科建公司辩称，原则上同意被告的答辩意见。关于房屋未过户的原因，因为阳光世纪城在没有完全完工的时候在政府的干涉下强制交工，导致在实际执行过程中对有部分房屋一直未进行网签，是政府不予办理，不是我公司不配合。我方对施工人的保护，也就是在没有钱的情况下以房顶债，所以一般情况下房屋不予过户也是人之常情，等待出售。

被告王某2没有到庭参加诉讼也没有提供答辩意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。各方当事人对对方提供的证据的真实性均没有否定，只是不认可对方的证明主张意见。本院分析认为原、被告提供的证据真实，与本案具有关联性，本院予以采信。

本院经审理查明事实如下：2020年12月14日，本院因晋豫修缮队诉被告科建公司、王某2等建设工程施工合同纠纷一案保全查封了涉及本案的××区房屋，并在后续的晋豫修缮队申请执行中对该保全查封予以续封。在执行过程中，原大同市景山电梯设备有限公司对执行标的提出书面异议。2021年9月29日，本院作出（2021）晋0215执异3号《执行裁定书》，裁定：中止对阳光世纪城南区4号楼2单元202号房屋的执行。

另查明，原大同市景山电梯设备有限公司系郭某自然人独资注册，在本案诉讼后于2021年10月25日注销。

太原市景山房屋设备有限公司于2018年7月9日变更为大同市景山同诚电梯设备有限公司，该公司系两人投资的有限责任公司，法定代表人与景山电梯的法定代表人系同一人，都是郭某。

另查明，2018年4月26日，同诚电梯与科建公司签订《电（扶）梯订货合同》，同时将阳光世纪城二期4-2-202、4-1-202、6-2-302、3-2-202等四套房屋抵给同诚电梯，作为担保。合同签订后由同诚电梯向科建公司实际履行了12台电梯安装工程。期间科建房地产给付过同诚电梯部分工程款。2020年10月19日郭某、景山电梯与科建公司签订了《抵顶结算协议》、《商品房认购书》，将诉争的××区房屋抵顶未付电梯工程款435085元，同时为景山电梯出具该房屋的相关手续《商品房认购书》以及房款收据。2021年10月18日，景山同诚电梯与景山电梯、科建房地产签订《补充更正协议》，就合同主体进行更正，三方一致确认：将2020年10月19日签订的《抵顶结算协议》、《商品房认购书》中的乙方由“大同市景山电梯设备有限公司”变更为“大同市景山同诚电梯设备有限公司”。

另查明，郭某接收抵顶的4-2-202房屋后缴纳了相应的物业费、采暖费。

本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部借款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，科建公司、对案外人景山同诚电梯提供举证的“《电（扶）梯订货合同》的真实性予以认可，说明景山同诚电梯与科建公司存在买卖关系，并且产生了没有履行完毕的债权债务关系。在本院查封案涉房屋之前，郭某、景山同诚电梯与科建公司于2018年10月19日签订了案涉4-2-202房屋《抵顶结算协议》、《商品房认购书》，将诉争的××区房屋抵顶未付电梯工程款435085元，同时为景山电梯出具该房屋的相关手续《商品房认购书》以及房款全额付款收据收据。科建公司预交房屋，案外人景山同诚电梯的法定代表人郭某接收占有、管理房屋。被告科建公司陈述双方没有办理“商品房买卖合同”是因为阳光世纪城在没有完全完工的时候在政府的干涉下强制交工，导致在实际执行过程中对有部分房屋一直未进行网签，是政府不予办理，不是本公司不配合。故景山同诚电梯没有办理登记，应当认定非因买受人自身原因造成。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，景山同诚电梯对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：

驳回原告大某的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告大某负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。

审　判　长　　李发添

人民陪审员　　武小鹏

人民陪审员　　常翠芳

二二年三月二十一日

书　记　员　　石　洋