北京三马豪石建筑装饰材料有限公司与某某等租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0112民初11826号

原告：北京三马豪石建筑装饰材料有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛南街******4038.

法定代表人：李小吼，总经理。

委托诉讼代理人：魏建军，北京恒兮律师事务所律师。

原告：冯贻顺，男，1964年2月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。

原告：马晓静，女，1974年1月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。

被告：***，男，1990年7月24日出生，满族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：高强，北京道君律师事务所律师。

被告：陈奇，男，1964年10月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：高强，北京道君律师事务所律师。

原告北京三马豪石建筑装饰材料有限公司（以下简称三马豪石公司）、冯贻顺、马晓静诉被告***、陈奇租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告三马豪石公司法定代表人李小吼、委托诉讼代理人魏建军，原告冯贻顺、马晓静，被告***、陈奇的共同委托诉讼代理人高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

三马豪石公司、冯贻顺、马晓静向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付首期补偿款4395.32平方米*240元/平方米共计1054876.8元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年8月5日原告的前身北京豪石建材有限公司与被告就位于通州区马驹桥镇史村x号院签订了租赁合同，被告将涉案场地和已有地面建筑出租给北京豪石建材有限公司，租期自2004年9月1日起至2019年8月31日止，租用房屋3200平方米，院落占地面积11000平方米。租赁合同约定，2004年9月1日至2009年8月31日年租金32.5万元，2009年9月1日至2014年8月31日年租金35.75万元，2014年9月1日至2019年8月31日年租金39.325万元。原告均按约定支付完毕，租金支付至2018年8月31日。2006年7月4日原告公司在马驹桥镇史村x号注册成功，因2008年8月北京豪石建材有限公司公章丢失，出于安全考虑，就注销了北京豪石建材有限公司。北京豪石建材有限公司注销后，遂以原告名字与被告陈奇续订了租赁合同，租期延续原合同至2019年8月31日。2012年被告要求涨租金，原告迫于无奈同意，双方于2012年7月5日签订了《房屋租赁合同》，租期自2012年3月1日至2019年2月28日。租用房屋3200平方米，院落面积11000平方米，租金每年56万元，每半年一付。自原告前身承租涉案场地及地面建筑之日起，为了生产经营需要，原告在涉案院落内自建了大量建筑物。根据腾退部门测算，该院落占地面积16975.02平方米，院内建筑面积7595.32平方米，被告原有建筑面积3200平方米，剩余4395.32平方米为原告在租期内建设。此外，原告为生产经营还投资在院落内安装了变压器。被告口头告知原告按照政府部门的要求必须进行腾退，只告知大约时间后再未露面，后续腾退拆除事宜均是拆除公司人员与原告进行对接。原告配合将涉案房屋和院落进行了腾退，并于2018年8月12日彻底清厂移交完毕。原被告的租期并未届满，因为腾退事宜给原告造成经营中断，经济损失很大。被告向政府部门隐瞒房屋出租及房屋权属真实情况，刻意避开原告直接以第一手承包人的身份与政府部门签订补偿协议，政府部门已按240元/平方米的标准向被告支付首期腾退补偿款，该款项支付到***账户内。现政府部门已经发放部分补偿款，被告将上述补偿款据为己有拒不支付给原告。原告的前身北京豪石建材有限公司的权利依法应由原告承继。

陈奇辩称，不同意原告的诉讼请求。2012年初，陈奇从其他公司受让了涉案标的场地和房产，之后与三马豪石公司签订了《房屋租赁合同》，关于合同中的房屋面积及院落面积，双方没有实际测量，只是依据目测估算了一个数据，这个数据是不准确的，重要的是双方对租金标准是确定的，即年租金56万元。这个租金包括院落和院落内所有房屋的租赁使用，不论房屋面积及院落是否大或者小，都不影响租金标准。在租赁期间，三马豪石公司不仅没有加建房屋，在未经陈奇同意的情况下，擅自拆除了陈奇原有部分房屋。这个情况在2018年当地政府清理腾退时，才发现这个问题，三马豪石公司擅自拆房行为为陈奇造成了很大损失。

***辩称，***与三马豪石公司没有租赁合同关系，***与马驹桥镇史村村委会签订《场地租赁合同》，是该场地和房屋的原始权益人，与三马豪石公司无关。涉案房屋与院落相关权益属于二被告所有，政府腾退也针对二被告进行补偿，与原告无关。请求驳回原告的诉讼请求。

本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2004年8月5日，陈富友与北京豪石建材有限公司签订《房屋租赁合同》，陈富友将北京市通州区马驹桥镇史村x号房屋3200平方米、院落11000平方米租赁给北京豪石建材有限公司，租赁期限为15年，自2004年9月1日至2019年8月31日。北京豪石建材有限公司承租后即开始使用上述房屋及院落。2006年7月4日，三马豪石公司注册成立并与北京豪石建材有限公司共同在涉诉场地内进行经营。2008年8月，北京豪石建材有限公司注销，注销时股东为冯贻顺、马晓静。2008年11月1日，陈奇与三马豪石公司签订《房屋租赁合同》，约定陈奇将北京市通州区马驹桥镇史村x号东侧北面围墙院内6间房屋（含围墙小院）租给三马豪石公司使用，年租金为3.5万元，租期10年，自2008年11月1日至2019年11月1日。2012年7月5日，陈奇与三马豪石公司签订《房屋租赁合同》，约定陈奇将北京市通州区马驹桥镇史村3200平方米，院落面积11000平方米（包括大门东侧门脸房6间及大门东侧北面围墙内6间房屋），租赁期限为7年，自2012年3月1日至2019年2月28日，年租金56万元，每半年支付一次，三马豪石公司在陈奇院内自建的房屋及其它临建，在合同终止时不得拆除。合同还约定了其他内容。经与双方核实，陈奇与三马豪石公司于2012年所签订的《房屋租赁合同》中涉及的租赁物已包含双方于2008年所签订《房屋租赁合同》所涉租赁物。

2015年5月，涉诉场地因通州区马驹桥镇集体产业用地项目被要求腾退。北京富地勘察测绘有限公司出具测绘成果图表显示涉诉场地全院建筑总面积为7595.32平方米。2018年6月12日，***与北京市通州区马驹桥镇史村村民委员会签订《自主腾退协议》。经核实，目前涉诉场地腾退补偿款已按建筑物每平方米240元的标准发放至***账户。

庭审中，三马豪石公司、冯贻顺、马晓静均主张2004年至2008年期间曾以北京豪石建材有限公司、三马豪石公司名义在承租场地内修建大量建筑物，三马豪石公司提供施工合同、支出凭证、转账支票存根、收据、请示报告等证据予以佐证，同时三马豪石公司提交2006年至2018年期间电费专用发票用以证明长期使用涉诉场地。

三马豪石公司、冯贻顺、马晓静依据北京富地勘察测绘有限公司出具的测绘成果图表指出幢号为2、5、16、17的建筑物为原承租部分，其余部分系北京豪石建材有限公司、三马豪石公司出资修建。经计算，幢号为2、5、16、17的建筑物3557.04平方米，其余部分为4038.28平方米。

本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人对自己的主张有责任提供证据。本案的争议焦点为以下两点：

一是北京豪石建材有限公司、三马豪石公司是否出资修建建筑物。通过三份《房屋租赁合同》对于租赁物的表述可以看出，2004年北京豪石建材有限公司租赁房屋面积为3200平方米，2012年陈奇与三马豪石公司所签订的《房屋租赁合同》对于租赁房屋面积的表述依然为3200平方米，该面积即便并非确切数据，亦不应与实际面积相差较大。2008年三马豪石公司租赁北京市通州区马驹桥镇史村x号东侧北面围墙内6间房屋（含围墙小院），此后该部分被并入2012年陈奇与三马豪石公司签订的《房屋租赁合同》之中，因此三马豪石公司于2012年所承租面积应多于3200平方米，此情况与三马豪石公司、冯贻顺、马晓静在测绘成果图表中指出原承租建筑面积为3557.04平方米相符。除此之外，三马豪石公司提交的电费专用发票可以证实其占有使用涉诉场地的连续性，施工合同、支出凭证、转账支票存根、收据、请示报告等证据亦可初步认定北京豪石建材有限公司、三马豪石公司存在出资修建房屋的事实，陈奇、***则并未提供证据证明三马豪石公司、北京豪石建材有限公司使用涉诉场地期间存在其他民事主体修建房屋的事实，应当对此承担举证不能的法律后果，本院依法认定北京豪石建材有限公司、三马豪石公司出资修建4038.28平方米建筑物的事实。

二是关于腾退补偿款的分配。上述4038.28平方米建筑物虽由北京豪石建材有限公司、三马豪石公司修建，目前发放的腾退补偿款也以建筑面积作为计价依据，但并无证据显示已发放腾退补偿款系完全对建筑物本身的补偿。而更为关键的是，双方所签订的《房屋租赁合同》应于2019年2月28日到期，合同终止后三马豪石公司所修建的房屋及临建均不得拆除，即归出租人所有，腾退时间与合同到期时间较近，而房屋已修建使用十余年。综合上述事实，本院认定由北京豪石建材有限公司、三马豪石公司取得30%腾退补偿款为宜。因北京豪石建材有限公司已注销，应由其股东即冯贻顺、马晓静主张债权。冯贻顺、马晓静虽非《房屋租赁合同》相对人，但为一次性解决争议，避免当事人诉累，且北京豪石建材有限公司出资修建部分亦难以与三马豪石公司完全分离，故在本案中就北京豪石建材有限公司债权一并处理。***虽非《房屋租赁合同》相对人，但其作为腾退补偿款的实际接收人，应与陈奇共同承担支付义务。

综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告陈奇、***支付原告北京三马豪石建筑装饰材料有限公司、冯贻顺、马晓静腾退补偿款290756.16元，于本判决生效之日起七日内执行清；

二、驳回原告北京三马豪石建筑装饰材料有限公司、冯贻顺、马晓静的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

保全申请费5000元，由原告北京三马豪石建筑装饰材料有限公司负担（已交纳）。

案件受理费13800元，由原告北京三马豪石建筑装饰材料有限公司、冯贻顺、马晓静负担9798元（已交纳），由被告陈奇、***负担4002元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　　薛德胜

审　判　员　　吴连启

人民陪审员　　李志伟

二〇一九年八月一日

书　记　员　　许松婷