***等与***等租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0112民初9177号

原告：北京三马豪石建筑装饰材料有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛南街1号1幢4层4038。

法定代表人：李小吼，总经理。

原告：冯贻顺，男，1964年2月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。

原告：***，女，1974年1月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。

三原告共同委托诉讼代理人：魏建军，北京恒兮律师事务所律师。

三原告共同委托诉讼代理人：x，北京恒兮律师事务所律师。

被告：***，男，1990年7月24日出生，满族，住北京市朝阳区。

被告：陈奇，男，1964年10月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。

第三人：***，男，1954年9月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。

两被告及第三人共同委托诉讼代理人：高强，北京道君律师事务所律师。

原告北京三马豪石建筑装饰材料有限公司（以下简称三马豪石公司）、冯贻顺、***诉被告***、陈奇、第三人***租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告***，原告三马豪石公司法定代表人李小吼、原告三马豪石公司、***、冯贻顺的委托诉讼代理人魏建军，被告***、陈奇、第三人***的共同委托诉讼代理人高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告三马豪石公司、冯贻顺、***向本院提出诉讼请求：1.判令陈奇、***给付三原告拆除配合费人民币2519573元（计算方式：原告应得总款5039146元*50%（发款进度）=2519573元）；2.诉讼费用由陈奇、***承担。事实和理由：2004年8月5日原告的前身北京豪石建材有限公司与被告就位于通州区X签订了租赁合同，被告将涉案场地和已有地面建筑出租给北京豪石建材有限公司，租期自2004年9月1日起至2019年8月31日止，租用房屋3200平方米，院落占地面积11000平方米。租赁合同约定，2004年9月1日至2009年8月31日年租金32.5万元，2009年9月1日至2014年8月31日年租金35.75万元，2014年9月1日至2019年8月31日年租金39.325万元。原告均按约定支付完毕，租金支付至2018年8月31日。2006年7月4日原告公司在X注册成功，因2008年8月北京豪石建材有限公司公章丢失，出于安全考虑，就注销了北京豪石建材有限公司。北京豪石建材有限公司注销后，遂以原告名字与被告陈奇续订了租赁合同，租期延续原合同至2019年8月31日。2012年被告要求涨租金，原告迫于无奈同意，双方于2012年7月5日签订了《房屋租赁合同》，租期自2012年3月1日至2019年2月28日。租用房屋3200平方米，院落面积11000平方米，租金每年56万元，每半年一付。自原告前身承租涉案场地及地面建筑之日起，为了生产经营需要，原告在涉案院落内自建了大量建筑物。根据腾退部门测算，该院落占地面积16975.02平方米，院内建筑面积7595.32平方米，被告原有建筑面积3200平方米，剩余4395.32平方米为原告在租期内建设。此外，原告为生产经营还投资在院落内安装了变压器。被告口头告知原告按照政府部门的要求必须进行腾退，只告知大约时间后再未露面，后续腾退拆除事宜均是拆除公司人员与原告进行对接。原告配合将涉案房屋和院落进行了腾退，并于2018年8月12日彻底清厂移交完毕。原被告的租期并未届满，因为腾退事宜给原告造成经营中断，经济损失很大。被告向政府部门隐瞒房屋出租及房屋权属真实情况，刻意避开原告直接以第一手承包人的身份与政府部门签订补偿协议，政府部门已按240元/平方米的标准向被告支付首期腾退补偿款，该款项支付到***账户内。现政府部门已经发放部分补偿款，被告将上述补偿款据为己有拒不支付给原告。原告的前身北京豪石建材有限公司的权利依法应由原告承继。

被告***辩称：不同意原告的诉求，整个拆迁是针对***和村委会给的补偿，不是针对原告或者地上物的补偿，根据签订的协议地上物的补偿是没有的，这个属于奖励性质的补偿，所以和原告没有关系。

被告陈奇辩称：地上物是属于***的跟原告没有关系。

第三人***辩称：现在土地已经跟我没有关系了，针对此事不进行答辩。

本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2004年8月5日，***与北京豪石建材有限公司签订《房屋租赁合同》，***将北京市通州区X房屋3200平方米、院落11000平方米租赁给北京豪石建材有限公司，租赁期限为15年，自2004年9月1日至2019年8月31日。北京豪石建材有限公司承租后即开始使用上述房屋及院落。2006年7月4日，三马豪石公司注册成立并与北京豪石建材有限公司共同在涉诉场地内进行经营。2008年8月，北京豪石建材有限公司注销，注销时股东为冯贻顺、***。2008年11月1日，陈奇与三马豪石公司签订《房屋租赁合同》，约定陈奇将北京市通州区X东侧北面围墙院内6间房屋（含围墙小院）租给三马豪石公司使用，年租金为3.5万元，租期10年，自2008年11月1日至2019年11月1日。2012年7月5日，陈奇与三马豪石公司签订《房屋租赁合同》，约定陈奇将北京市通州区X3200平方米，院落面积11000平方米（包括大门东侧门脸房6间及大门东侧北面围墙内6间房屋），租赁期限为7年，自2012年3月1日至2019年2月28日，年租金56万元，每半年支付一次，三马豪石公司在陈奇院内自建的房屋及其它临建，在合同终止时不得拆除。合同还约定了其他内容。经与双方核实，陈奇与三马豪石公司于2012年所签订的《房屋租赁合同》中涉及的租赁物已包含双方于2008年所签订《房屋租赁合同》所涉租赁物。另经双方当事人确认，《房屋租赁合同》中涉及的通州区X房屋（以下简称X房屋）未取得建设工程规划许可证。

2015年5月，涉诉场地因通州区马驹桥镇集体产业用地项目被要求腾退。北京富地勘察测绘有限公司出具测绘成果图表显示涉诉场地全院建筑总面积为7595.32平方米。2018年6月12日，***与北京市通州区马驹桥镇史村村民委员会签订《自主腾退协议》。2020年4月20日，***与北京市通州区马驹桥镇人民政府、北京市通州区马驹桥镇史村村民委员会签订《北京市通州区马驹桥镇集体土地上非住宅地上物及附属物腾退补偿协议》（以下简称《腾退补偿协议》），约定：“甲方北京市通州区马驹桥镇人民政府，乙方***，丙方北京市通州区马驹桥镇史村村民委员会，为保护各方权益，保障马驹桥镇集体土地上非住宅地上物及附属物腾退工作的顺利进行，根据《北京市通州区马驹桥镇集体土地上非住宅地上物及附属物腾退补偿方案》有关文件规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿基础上，经充分友好协商，就对乙方实行货币补偿或拆除配合费之相关事宜，三方达成以下协议。第一条被腾退房屋及附属物基本情况，乙方腾退范围内房屋位于史村，合法手续房屋经五方工作小组认定后的建筑面积为0平方米，因历史原因形成的无相关批建手续房屋依据五方工作小组的认定结果如下，钢结构类建筑物的房屋建筑面积为3802.8平方米，砖混、砖木建筑物的房屋建筑面积为3792.52平方米，附属物0。第二条被腾退房屋及相关附属物的补偿明细，因历史原因形成的无相关批建手续房屋，钢结构类建筑拆除配合费为人民币4878089元，砖混、砖木建筑物拆除配合费为人民币6463725元，合计人民币11341814元。”

经核实，目前涉诉场地腾退补偿款已分1822876.8元和3848030.2元两笔共计5670907元发放至***账户。

庭审中，三马豪石公司、冯贻顺、***均主张2004年至2008年期间曾以北京豪石建材有限公司、三马豪石公司名义在承租场地内修建大量建筑物，三马豪石公司提供施工合同、支出凭证、转账支票存根、收据、请示报告等证据予以佐证，同时三马豪石公司提交2006年至2018年期间电费专用发票用以证明长期使用涉诉场地。

三马豪石公司、冯贻顺、***依据北京富地勘察测绘有限公司出具的测绘成果图表指出幢号为2、5、16、17的建筑物为原承租部分，其余部分系北京豪石建材有限公司、三马豪石公司出资修建。经计算，幢号为2、5、16、17的建筑物3557.04平方米，其余部分为4038.28平方米。根据《通州区马驹桥镇集体土地非住宅地上物腾退评估结果报告》显示，原承租部分3557.04平方米腾退补偿金额为6302668元，北京豪石建材有限公司、三马豪石公司出资修建的4038.28平方米腾退补偿款金额为5039146元。

庭上，原告三马豪石公司、冯贻顺、***向法庭申请追加***作为第三人参加诉讼。***称，2012年陈奇从***处转让取得涉案土地，转让内容包括全部地上物。关于转让费数额，***在第一次庭审中称转让费100余万元，第二次庭审中称转让费500余万元。关于与三马豪石公司签订的租赁合同如何处理，双方未进行约定。

本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人对自己的主张有责任提供证据。本案的争议焦点为以下三点：

一是《房屋租赁合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称为《解释》）第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据双方当事人自认及《腾退补偿协议》中载明，《房屋租赁合同》中涉及的X房屋因历史原因无相关批建手续，属于《解释》中规定的租赁合同无效的情形。因此，涉案两份《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，三马豪石公司对X房屋原承租房屋未取得建设工程规划许可证知情，陈奇对三马豪石公司承租期间未取得建设工程规划许可证即在涉诉场地建设房屋的情况亦知情，双方具有同等过错，合同无效造成的损失双方各承担50%责任。

二是北京豪石建材有限公司、三马豪石公司是否出资修建建筑物。通过三份《房屋租赁合同》对于租赁物的表述可以看出，2004年北京豪石建材有限公司租赁房屋面积为3200平方米，2012年陈奇与三马豪石公司所签订的《房屋租赁合同》对于租赁房屋面积的表述依然为3200平方米，该面积即便并非确切数据，亦不应与实际面积相差较大。2008年三马豪石公司租赁北京市通州区X东侧北面围墙内6间房屋（含围墙小院），此后该部分被并入2012年陈奇与三马豪石公司签订的《房屋租赁合同》之中，因此三马豪石公司于2012年所承租面积应多于3200平方米，此情况与三马豪石公司、冯贻顺、***在测绘成果图表中指出原承租建筑面积为3557.04平方米相符。除此之外，三马豪石公司提交的电费专用发票可以证实其占有使用涉诉场地的连续性，施工合同、支出凭证、转账支票存根、收据、请示报告等证据亦可初步认定北京豪石建材有限公司、三马豪石公司存在出资修建房屋的事实，陈奇、***则并未提供证据证明三马豪石公司、北京豪石建材有限公司使用涉诉场地期间存在其他民事主体修建房屋的事实，应当对此承担举证不能的法律后果，本院依法认定北京豪石建材有限公司、三马豪石公司出资修建4038.28平方米建筑物的事实。

三是关于腾退补偿款的分配。《腾退补偿协议》中载明，腾退补偿款的性质为涉诉场地上建筑物的拆除配合费，目前发放的腾退补偿款也以建筑面积作为计价依据，因此已发放腾退补偿款系针对建筑物产生的补偿。北京豪石建材有限公司、三马豪石公司出资修建的4038.28平方米对应的腾退补偿款金额为5039146元。同时即便考虑到双方所签订的《房屋租赁合同》中约定了合同终止后三马豪石公司所修建的房屋及临建均不得拆除，但双方也并未作出确认上述房屋归属的意思表示，且合同应于2019年2月28日到期，腾退发生时合同尚未到期，因此腾退补偿款应在双方间按责任比例分配。综合上述事实，本院认定由三马豪石公司取得50%腾退补偿款为宜。腾退补偿款总计11341814元，目前已发放5670907元，即已发放了50%腾退补偿款，北京豪石建材有限公司、三马豪石公司出资修建的4038.28平方米对应的已发放腾退补偿款为2519573元。陈奇应向北京豪石建材有限公司、三马豪石公司支付损失1259786.5元。***并非《房屋租赁合同》相对人，不应承担支付义务。

因北京豪石建材有限公司已注销，应由其股东即冯贻顺、***主张债权。冯贻顺、***虽非《房屋租赁合同》相对人，但为一次性解决争议，避免当事人诉累，且北京豪石建材有限公司出资修建部分亦难以与三马豪石公司完全分离，故在本案中就北京豪石建材有限公司债权一并处理。

综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告北京三马豪石建筑装饰材料有限公司与被告陈奇于2008年11月1日签订的《房屋租赁合同》、原告北京三马豪石建筑装饰材料有限公司与被告陈奇于2012年7月5日签订的《房屋租赁合同》无效；

二、被告陈奇支付原告北京三马豪石建筑装饰材料有限公司、冯贻顺、***腾退补偿款1259786.5元，于本判决生效之日起七日内执行清；

三、驳回原告北京三马豪石建筑装饰材料有限公司、冯贻顺、***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

保全申请费5000元，由原告北京三马豪石建筑装饰材料有限公司负担（已交纳）。

案件受理费26957元，由原告北京三马豪石建筑装饰材料有限公司、冯贻顺、***负担13478.5元（已交纳），由被告陈奇、***负担13478.5元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 员　叶福勇

二〇二一年十二月十四日

法官助理　王颖昕

书 记 员　杜　翯