甘肃云兰磷复肥有限责任公司与甘肃恒远房地产开发有限公司、兰州国虹商贸有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

甘肃省靖远县人民法院 民事判决书 （2019）甘0421民初17号 原告：甘肃云兰磷复肥有限责任公司（以下简称云兰公司）。 住所地：甘肃省榆中县。 法定代表人：**1，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**2，甘肃为道律师事务所律师。 被告：甘肃恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远公司）。 住所地：甘肃省白银市靖远县。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，******事务所律师。 被告：兰州国虹商贸有限公司（以下简称国虹公司）。 住所地：甘肃省兰州市城关区。 法定代表人：**。 第三人：靖远县森淼网咖有限公司（以下简称森淼网咖）。 住所地：甘肃省靖远县。 法定代表人：**3，该公司总经理。 第三人：**，住甘肃省靖远县。 原告甘肃云兰磷复肥有限责任公司与被告甘肃恒远房地产开发有限公司、兰州国虹商贸有限公司、第三人靖远县森淼网咖有限公司、**排除妨害纠纷一案，本院于2018年6月5日作出（2018）甘0421民初1088号民事判决，宣判后，原告云兰公司不服提出上诉，白银市中级人民法院于2018年11月26日以（2018）甘04民终749号民事裁定书裁定：撤销靖远县人民法院（2018）甘0421民初1088号民事判决，发回靖远县人民法院重审，本院于2019年5月15日依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告云兰公司委托诉讼代理人**2、被告恒远公司委托诉讼代理人**、第三人森淼网咖法定代表人**3、第三人**到庭参加诉讼。被告国虹公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告云兰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告国虹公司依法向原告立即交付位于××县、5室、22幢2层5室、3号19幢1层5、6、7室、3号16幢商铺2层2、3、4室、3号21幢2层7室房屋；2.判令被告恒远公司自交付之日起立即腾空所占用的的位××县、5室、22幢2层5室房屋，3号16幢2层2、3、4室房屋及3号21幢2层7室房屋并恢复原状交付于原告；同时支付上述房屋自2017年8月16日至实际履行之日的占有使用费（以每月每平米25元计算）；3.判令第三人森淼网咖自交付之日起立即腾空所占用的的位××县、3、4室房屋，并恢复原状交付于原告；同时支付上述房屋自2017年8月16日至实际履行之日的占有使用费（以每月每平米25元计算）;4.判令第三人**自交付之日起立即腾空所占用的的位××县房屋，并交付于原告；同时支付上述房屋自2017年8月16日至实际履行之日的占有使用费（以每月每平米25元计算）。事实与理由：原告系本案涉案房屋的合法所有权人（通过合法途径购买,并于2017年8月16日取得上述房屋的所有权证），被告恒远公司系涉案房屋的开发商，****物业管理有限责任公司（以下简称嘉盛物业）系涉案房屋的物业服务部门。原告取得上述房屋所有权后正欲使用时发现，上述房屋中位于××县、3、4室和3号21幢商铺2层7室以及3号18幢2层3室房屋被被告恒远公司私自出租与他人，3号18幢2层5室、3号22幢2层5室房屋被被告恒远公司强行占用。上述房屋中的3号19幢1层5、6、7室房屋被嘉盛物业私自改造并强行占用，为此，原告多次主动与被告交涉，但被告均对此不予理睬，仍继续强行占有原告的房屋。被告的行为导致原告所有的上述房屋无法正常使用和进行其他商业活动，致使原告蒙受重大经济损失。据此，依据侵权责任法、物权法相关规定，特诉至贵院，***依法支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。 被告恒远公司辩称：第一，原告应该向国虹公司主张权利，要求国虹公司向其交付房屋；第二，恒远公司未实施任何妨害原告使用房屋的行为；第三，原告要求将过户到其名下的房屋恢复原状，无事实根据；第四，原告要求被告支付房屋使用费，无事实和法律依据；10间房屋除了森淼网咖和**占用的之外，其余均是空房间。森淼网咖是2015年出租出去的，**的瑜伽馆是2017年出租出去的，国虹公司实际上并未向原告交付房屋。如果交付，需要在物业公司办理物业管理移交手续。实际上，物业公司并没有相关移交手续的登记。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人森淼网咖辩称：我是以每月每平米31元给恒远公司交付房租，上一任老板**是2015年9月份到2020年9月份出租的房屋，租期5年。我是2018年接管过来的。房屋租赁合同还是**与恒远公司签订的原始合同。我使用的房屋是3号16幢商铺2层2、3、4室。 第三人**辩称：我与恒远公司签订的合同是2017年5月至2020年5月，租期3年，租用了21幢2层7室的207商铺，两年的租金已经交付给了恒远公司，租金是每月每平米27-31元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告云兰公司证据有：（1）不动产权证书10份，证明原告是本案涉案房屋的所有权人，自2018年8月16日就已经取得涉案房屋的所有权；（2）照片8张，证明被告侵权的事实；（3）催告函1份；（4）声明各1份，证明被告擅自使用、出租原告所有房屋，原告在与被告沟通无果的情况下，通过送达催告函、***明予以自主的事实；（5）租赁合同1份，证明被告恒远公司将原告所有房屋出租给他人，且拒不向原告返还自2017年8月16日至今的租金的事实；也证明该房屋的实际承租价格；证据（6）租金收据1份，证明被告恒远公司未经原告许可擅自将原告所有的房屋出租与他人经营网吧并收取租金的事实；证据（7）视频2份，系原告工作人员拍摄，证明本案在发回重审之后被告恒远公司仍然在占用、租赁、使用涉案房屋，侵权行为从2017年8月16日起持续至今；证据（8）房产转让协议书一份，系原告和被告国虹公司签订，证明本案涉及的房产在2017年8月5日就已经办理了交接手续，原所有权人已经交付给了原告。协议中有具体交房时间的约定，同时房屋也已经具备了交付使用的条件。 被告恒远公司提交的证据有：（1）资产转让协议1份，证明该协议是恒远公司与甘肃新雅房地产有限公司（以下简称新雅公司）于2015年9月30日签订的，内容为恒远公司以资产整体打包的形式出让给新雅公司，资产范围包含原告诉称的涉案房屋，该房屋的所有人是新雅公司。在2015年10月份，有一部分房产（包括原告诉称的房屋）已经过户至被告国虹公司的名下。在2015年整体打包的时候，已经有一大部分房屋已经处于租赁使用的状态，现在的状态是原有状态的延续；证据（2）新雅公司与恒远公司签订的委托协议书1份，证明新雅公司将其受让的资产委托恒远公司全权销售，恒远公司只是代为销售的事实；原告质证认为证据（1）证据形式不合法，与本案没有关联性，对证明目的也有异议；被告辩称涉案房屋所有权前后说法矛盾，本案涉案房屋唯一所有权人是原告，原所有权人是国虹公司，恒远公司无权处分涉案房产。证据（2）与本案侵权之诉不具有关联性，该协议证明恒远公司只是接受新雅公司的委托代为进行销售。房屋买卖款项交给恒远公司并无法律依据。 第三人**提交的证据有：（1）**与恒远公司签订的租赁合同一份；证据（2）恒远公司收取租赁费收据一份，时间为2019年2月25日。 被告国虹公司及第三人森淼网咖未提交证据。 经审查，以上证据客观真实，对其证明效力予以确认并记录在卷，对查明的事实认定如下： 2015年9月30日，被告恒远公司与新雅公司达成“资产出让协议”，将位于××园的部分资产整体出让给新雅公司，该公司又将其中包含诉争房屋的部分房屋产权过户到其关联公司国虹公司名下。2016年1月4日，新雅公司与被告又达成了委托协议书，约定将转让的全部资产（包括已过户至国虹公司名下的所有房屋）委托被告恒远公司全权负责销售。2017年8月16日，原告从国虹公司处受让取得位于××县、3室、4室，3号18幢3室、5室，3号21幢7室，3号22幢5室的房屋所有权。在庭审中已查明，本案涉案房屋的现状为：3号16幢2层2、3、4室已被恒远房地产公司出租给第三人森淼网咖，3号21幢2层7室被出租给第三人**作为瑜**身房使用，被告恒远公司向第三人森淼网咖以每月每平米31元收取房租，向**以每月每平米27-31元收取了房租。3号18幢2层3室、3号22幢2层5室，之前出租过，但现在未使用，3号18幢2层5室、19幢5、6、7室被恒远公司实际使用。 本院认为：本案原告为涉案商铺的所有权人，其对涉案商铺享有不动产物权，即依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告取得了该涉案房屋的合法所有权之后，被告恒远公司在原告送达催告函、***明予以自主的情形下，明知该产权已发生变更，仍旧以开发商的名义对租住的商户收取租赁费并占用的行为，侵犯了原告对该房屋的所有权，依法应停止侵害，并赔偿损失。被告恒远公司辩称其是受新雅公司委托对商铺资产代为管理，而新雅公司或国虹公司从未要求被告恒远公司将涉案房屋交付给原告，原告应当向国虹公司主张房屋移交事宜，但本案涉案商铺已投入使用多年，完全符合交付条件，而且商铺的交付不同于私人住宅，谁租赁谁换钥匙，故对恒远公司此项抗辩理由不予采信。在庭审中已查明，本案涉案房屋的现状为：3号16幢2层2、3、4室已被恒远公司出租给第三人森淼网咖，3号21幢2层7室被出租给第三人**作为瑜**身房使用，3号18幢2层3室、3号22幢2层5室，之前出租过，现在未使用，3号18幢2层5室、19幢5、6、7室被恒远公司实际使用。部分商户在2017年8月16日原告取得所有权之前处于被出租的状态，交付应按现状交付。已经出租给商户的第三人森淼网咖、**使用的3号16幢2层2、3、4室及3号21幢2层7室使用的房屋，因买卖不破租赁，合同尚未到期，故对于原告所诉要求第三人森淼网咖、**腾空所占用房屋，并恢复原状交付于原告的诉讼请求，依法不予支持，但被告恒远公司在原告送达催告函、***明予以自主的情形下，明知该产权已发生变更，仍旧以开发商的名义对租住的商户收取租赁费，第三人在不知情的情况下将房租交给被告恒远公司，该行为出于善意，应该从保护善意第三人的利益出发，同时维护正常的交易秩序，已交的房屋租赁费应当由被告恒远公司予以返还，待房屋租赁期限届满后，由第三人和房屋所有权人自行协商解决。对于原告要求被告恒远公司立即腾空所占用的的位××县、5室、22幢2层5室房屋，并恢复原状交付于原告，同时支付上述房屋自2017年8月16日至实际履行之日的占有使用费的诉讼请求，因上述房屋现已处于闲置状态，故不存在返还占有使用费一说，被告恒远公司对上述房屋腾空并交付即可。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告兰州国虹商贸有限公司依法向原告甘肃云兰磷复肥有限责任公司立即交付位于××县、5室、22幢2层5室、3号19幢1层5、6、7室、3号16幢商铺2层2、3、4室、3号21幢2层7室房屋； 二、被告甘肃恒远房地产开发有限公司自交付之日起立即腾空所占用的的位××县、5室、22幢2层5室房屋，并交付于原告甘肃云兰磷复肥有限责任公司； 三、被告甘肃恒远房地产开发有限公司向原告返还已向第三人靖远县森淼网咖有限公司及**收取的的位××县、3、4室、3号21幢2层7室房屋自2017年8月16日至实际履行之日的占有使用费（以每月每平米25元计算）； 四、驳回原告甘肃云兰磷复肥有限责任公司的其他诉讼请求。 五、案件受理费1914元，由被告甘肃恒远房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇一九年七月五日 法官助理*** 书记员*** 本案引用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《中华人民共和国侵权责任法》 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。