大连金广建设集团有限公司、沈阳鑫恒达房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书

辽宁省沈阳市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）辽01执异942号

案外人：辽宁金建工程咨询有限公司，住所地沈阳市铁西区兴华街37号。

法定代表人：李智，系该公司总经理。

申请执行人：大连金广建设集团有限公司，住所地辽宁省大连市金州区斯大林路388号。

法定代表人：衣景斌，系该公司总经理。

委托代理人：潘卫东，辽宁悦泰律师事务所律师。

被执行人：沈阳鑫恒达房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区高科路7号三层。

法定代表人：黄卫东，系该公司总经理。

被执行人：沈阳星瑞房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区新隆街8号332室。

法定代表人：黄卫东，系该公司总经理。

在本院执行上列当事人建设工程施工合同纠纷一案中，案外人辽宁金建工程咨询有限公司对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人请求解除对位于沈阳市××南区××号××号房屋（以下简称案涉房屋）的执行和查封，理由为：案外人于2014年3月27日与沈阳鑫恒达房地产开发有限公司签订《工程造价咨询合同书》，约定为锦园项目和LOHAS项目提供造价咨询服务。合同全部履行完毕后，鑫恒达公司没有将尾款支付给案外人。后经协商，双方于2015年12月20日针对鑫恒达公司偿还工程款事宜达成一致，签订《房屋抵顶工程款协议》，约定鑫恒达公司将案涉房屋折价32万元用以偿还拖欠案外人的剩余工程款。2016年5月26日双方签订了《商品房买卖合同》，办理了房屋交付手续，但经案外人与鑫恒达公司多次交涉，案涉房屋始终未办理过户登记手续。案外人认为其在法院查封前签订了房屋买卖合同，且办理了入住手续，依据《房屋抵顶工程款协议》及《商品房买卖合同》支付了全部购房款，对于无法办理房产过户登记案外人无任何过错。故向法院提出异议，解除对案涉房屋的查封。

经审查查明，上列当事人建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年12月19日做出（2016）辽01民初312号民事判决书。上述法律文书生效后，本院于2019年7月18日立案执行，执行案号为（2019）辽01执1257号。在诉讼期间，本院于2016年8月11日向沈阳市房产局送达了（2016）辽01民初312号协助执行通知书，保全查封被执行人沈阳星瑞房地产开发有限公司、沈阳鑫恒达房地产开发有限公司房产，其中包含案涉房屋。在执行中，本院于2020年6月8日做出（2019）辽01执1257号查封公告，主要内容为：“申请执行人金广公司在本案诉讼阶段申请财产保全，本院于2016年8月11日保全查封了被执行人沈阳鑫恒达房地产开发有限公司名下位于沈阳市××南区××房产（关于上述房产设定的抵押权，另案正在审理中）。本院于2019年8月12日对上述房产进行了续查封。”同时，本院告知相关人员对查封房产提出异议的有关事项。

另查明，案外人提供的《工程造价咨询合同书》中记载：案外人针对锦园项目和LOHAS项目提供造价咨询服务为沈阳鑫恒达房地产开发有限公司提供咨询服务。案外人提供的《房屋抵顶工程款协议》记载，沈阳鑫恒达房地产开发有限公司以案涉房屋抵顶其拖欠案外人的全部结算款项，合同落款日期为2015年12月20日。案外人提供的落款日期标注为2016年5月26日的《商品房买卖合同》中记载：辽宁金建工程咨询有限公司以320000元向沈阳鑫恒达房地产开发有限公司认购案涉房屋。

另外，案外人还提供了案涉房屋的入住通知单、入住文件物品签收单等证据，时间分别为2016年7月5日和2016年7月6日。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人提供的案涉房屋的入住通知单、入住文件物品签收单，但上述证据不足以证明案外人在法院查封之前已对案涉房屋进行了实际合法占有，故案外人在形式上不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”所规定情形，对案外人的异议主张本院不予支持。综上，案外人的异议理由在本次程序中不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：

驳回案外人辽宁金建工程咨询有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　张　健

审判员　郑竹玉

审判员　史永成

二〇二〇年八月五日

法官助理连峰

书记员金铭