南京万禾物业管理有限公司与南京振兴市政工程有限公司、南京建宁工程造价咨询有限公司等合同纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

（2017）苏01民终5122号

上诉人（原审被告）：南京振兴市政工程有限公司，住所地南京市江宁区淳化工业集中区。

法定代表人：***，该公司总经理。

上诉人（原审被告）：南京建宁工程造价咨询有限公司，住所地南京市江宁区东山街道江宁商城园中园8幢3-5层。

法定代表人：***，该公司总经理。

上诉人（原审被告）：南京市江宁区建设工程质量监督站，住所地南京市江宁区秦淮路6号。

法定代表人：***，该站站长。

上列三上诉人共同委托诉讼代理人：***，江苏金政律师事务所律师。

上列三上诉人共同委托诉讼代理人：袁青男，江苏金政律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：南京万禾物业管理有限公司，住所地南京市江宁区东山街道邵圣社区中水路58号。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，江苏玄博律师事务所律师。

上诉人南京振兴市政工程有限公司（以下简称振兴公司）、南京建宁工程造价咨询有限公司（以下简称建宁公司）、南京市江宁区建设工程质量监督站（以下简称江宁建设质监站）因与被上诉人南京万禾物业管理有限公司（以下简称万禾物业公司）合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初13313号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

振兴公司、建宁公司、江宁建设质监站上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判驳回万禾物业公司的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由万禾物业公司承担。事实和理由：一、振兴公司和建宁公司自从入住涉案房屋以来，万禾物业公司从未向振兴公司或建宁公司其提供任何一项物业服务。案涉房屋位于园中园小区外侧，面临商业街，街道马路有社区清扫，楼上卫生由真兴公司与建宁公司自己清扫，振兴公司与建宁公司人员也从不经过园中园小区，没有享有到万禾物业公司提供的任何物业服务。万禾物业公司也未能举证证明其向振兴公司或建宁公司提供了物业服务。二、物业管理服务合同属于双务合同，物业公司必须提供相应服务才有权收取物业服务费用。涉案房屋在园中园小区之外，万禾物业公司未提供相应物业服务，故振兴公司、建宁公司及江宁建设质监站不应支付任何费用。

万禾物业公司辩称，其是对小区所有公共部位、公用设施提供服务，不是为振兴公司、建宁公司和江宁建设质监站提供物业服务。振兴公司、建宁公司和江宁建设质监站应当履行交纳物业服务费的义务。涉案房屋为商业用房，应当按1.2元/平方米计收物业服务费，一审法院判令按照0.6元/平方米的标准支付，万禾物业公司虽对此有异议，但接受一审判决，因此没有上诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回上诉，维持原判。

万禾物业公司向一审法院起诉请求：一、振兴公司支付2013年1月至2016年9月期间的物业费48511.62元；二、建宁公司支付2013年1月至2016年9月期间的物业费37200元；三、江宁建设质监站对上述物业费85711.62元承担连带责任。

一审法院认定事实：南京市江宁区商城园中园8幢3-5层（建筑面积1615.03平方米、设计用途为非住宅，即涉案房屋）位于园中园小区，与园中园小区属于同一物业管理区域，房屋所有权人系江宁建设质监站。涉案房屋第三层由建宁公司承租（租赁合同约定：租赁期限为自2009年12月1日起至2019年11月30日止、租用面积为700平方米、租赁期间物业费由建宁公司承担），第四层、第五层由振兴公司承租（租赁合同约定：租赁期限为自2012年10月9日起至2022年10月9日止；租用面积为850平方米；物业费由振兴公司承担）。振兴公司实际承租面积为915.03平方米。

2012年12月14日，万禾物业公司与园中园小区业主委员会签订物业服务合同一份，约定：由万禾物业公司为园中园小区提供物业服务，服务期限为自2013年1月1日至2016年12月31日止；收费标准为普通住宅每平方米0.6元/月，商业用房（门面房）每平方米1.2元/月。之后万禾物业公司作为该小区物业服务企业为业主提供了物业服务。期间，万禾物业公司向振兴公司收取费用900元（其中，2013年9月17日出具收据载明收取2013年劳务管理费1-12月500元、2014年11月10日出具收据载明收取垃圾费300元），向建宁公司收取费用600元（其中，2013年9月30日出具收据载明收取300元、2014年11月10日出具收据载明收取物业费300元）。

针对万禾物业公司提供的上述收费证据，振兴公司与建宁公司称其已与万禾物业公司就当年应支付的物业费用已达成了协议，即万禾物业公司提供的收据反映的数额即为当年物业费数额，其中2013年、2014年物业费双方已结清，但振兴公司与建宁公司对其主张未提供证据证实。

关于万禾物业公司是否按法律规定及相关物业服务合同约定为振兴公司与建宁公司提供物业服务，一审庭审中，万禾物业公司称对园中园小区按照物业服务合同约定对所有业主提供了相同的物业服务。

一审法院认为，涉案房屋坐落于园中园小区，与园中园小区属于同一物业管理区域，振兴公司、建宁公司与江宁质监站主张涉案房屋与园中园小区不属于同一物业管理区域，与事实不符，对该辩解意见，一审法院不予支持。

万禾物业公司作为园中园小区的物业服务企业，为该小区提供了物业服务。振兴公司、建宁公司与江宁质监站作为园中园小区8幢3-5层房屋的业主及物业使用人，对万禾物业公司提供的物业服务既享有权利，也应承担义务。因此，振兴公司、建宁公司与江宁质监站作为涉案房屋业主及物业使用人在享受权利时，亦应承担义务即交纳物业服务费。

关于振兴公司、建宁公司与江宁质监站交纳物业服务费的标准，依照《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定，即物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。

因涉案房屋设计用途为非住宅，依规定相应物业费收费标准应由双方在物业服务合同中约定,因双方当事人并未签订物业服务合同,现万禾物业公司也无证据证明双方当事人之间已就物业费标准按每平方米1.2元/月计算达成一致意见，因此，万禾物业公司以该标准向振兴公司、建宁公司与江宁质监站收取物业费，证据不足，一审法院不予支持。振兴公司、建宁公司与江宁质监站称与万禾物业公司就2013年、2014年应支付的物业费用已达成了协议并已结清，因证据不足，一审法院也不予支持。因涉案房屋与园中园小区属于同一物业管理区域，庭审中，万禾物业公司亦称对园中园小区按照物业服务合同约定对所有业主提供了相同的物业服务，故一审法院根据本案现有证据并综合案件具体情况，酌定振兴公司、建宁公司与江宁质监站按每平方米0.6元/月的标准支付物业费。经计算，2013年1月至2016年9月，振兴公司应支付物业服务费24705.81元，建宁公司应支付物业服务费18900元。

关于振兴公司已给付的900元，建宁公司已给付的600元，应认定系两公司已给付的物业费，二公司在给付上述物业费时应当扣除。江宁建设质监站对振兴公司、建宁公司应交纳的物业服务费负连带责任。

据此，一审法院依照《物业管理条例》第七条、第四十二条，《江苏省物业管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决：一、振兴公司于判决发生法律效力之日起10日内向万禾物业公司支付物业费23805.81元；二、建宁公司于判决发生法律效力之日起10日内向万禾物业公司支付物业费18300元；三、江宁质监站对上述两项费用承担连带责任。一审案件受理费997元，由万禾物业公司负担495元，振兴公司负担270元，建宁公司负担207元，江宁建设质监站负担25元。

双方当事人对一审判决查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。

二审期间，本院询问振兴公司，其认为没有享受到万禾物业公司提供的任何物业服务，为何向万禾物业公司支付过900元钱。振兴公司陈述，该900元并非物业服务费，收据上应当注明了是垃圾清理费。涉案房屋位于小区之外，但化粪池在小区内，因此，该笔费用是用于2013年、2014年每年清理化粪池。2015年没有缴纳垃圾清理费是因为万禾物业公司没有来收。万禾物业公司对此不予认可，并陈述，900元的收据上已经注明了是物业管理费，不仅仅是垃圾清理费。其当时主张按照物业服务合同约定的1.2元/平方米就涉案房屋收取物业服务费，但振兴公司、建宁公司与江宁建设质监站并未足额缴纳，所以导致本案诉讼。

以上事实，有本院谈话笔录在案为凭。

本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”；第十一条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”，本案中，万禾物业公司提交了其与园中园小区业主委员会签订的物业服务合同及照片打印件等，证明其已依约提供相应物业服务，而振兴公司与建宁公司作为涉案房屋的承租人，以涉案房屋在园中园小区外侧，其未享受万禾物业公司提供的物业服务为由抗辩其不应交纳物业服务费，该抗辩理由不能成立，本院对此不予支持。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。本案中，作为涉案房屋承租人的振兴公司与建宁公司在与作为涉案房屋所有权人的江南建设质监站签订的租赁协议中均有由承租人交纳物业费的约定，一审法院据此支持万禾物业公司要求江宁建设质监站就振兴公司与建宁公司应承担的支付物业服务费义务承担连带责任，有事实和法律依据，本院依法予以维持。

综上所述，上诉人振兴公司、建宁公司与江宁建设质监站的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1506元，由上诉人南京振兴市政工程有限公司负担395元，由上诉人南京建宁工程造价咨询有限公司负担258元，由上诉人南京市江宁区建设工程质量监督站负担853元。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员**

审判员龚震

二〇一七年八月三十日

书记员戴苗