某某、襄阳鑫兴基业物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

湖北省襄阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂06民终3922号

上诉人（原审被告）：***，男，1977年8月13日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。

委托诉讼代理人：黄慧（与***系夫妻关系），住湖北省襄阳市樊城区。

被上诉人（原审原告）：襄阳鑫兴基业物业服务有限公司，住所地湖北省襄阳市樊城区前进路62号。

法定代表人：冯长聪，该公司总经理。

委托诉讼代理人：周圣强，湖北法正大律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人襄阳鑫兴基业物业服务有限公司（以下简称鑫兴公司）物业服务合同纠纷一案，湖北省襄阳市樊城区人民法院于2017年6月9日作出（2017）鄂0606民初1256号民事判决，***不服提起上诉，本院于2018年3月28日作出（2017）鄂06民终2924号民事裁定书，撤销湖北省襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初1256号民事判决，发回湖北省襄阳市樊城区人民法院重审。湖北省襄阳市樊城区人民法院重审后，于2018年9月27日作出（2018）鄂0606民初2236号民事判决，***不服，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人黄慧，被上诉人鑫兴公司的委托诉讼代理人周圣强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1．撤销湖北省襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初2236号民事判决，依法改判驳回鑫兴公司的诉讼请求；2．确认鑫兴公司与业主签订的合同为无效合同；3．一、二审全部诉讼费用由鑫兴公司承担；4．返还***被鑫兴公司强收的物业费810.10元及从2010年11月19日至2012年12月31日因无效合同产生的所有费用2956.30元，合计3766.40元。事实和理由：一、鑫兴公司与***于2010年11月19日签订的《瑞泰欣城前期物业管理服务协议》是无效合同。1．鑫兴公司资质证书是2012年办下来的，2010年签订的物业合同就是无效合同。2．鑫兴公司未经过招投标程序或者经政府行政主管的批准文件，违反《中华人民共和国合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定合同无效”。3．鑫兴公司的无职业资格证书，无权从事物业管理行业，无权主张的物业管理费等。4．合同不规范，违反了诸多法律法规。二、一审判决缺乏法律依据，判决有失公平公正。1．***签订的《瑞泰欣城前期物业管理服务协议》，并非真实意思，是买房交房时开发商强制要求业主签订的物业合同，不签就不会给钥匙，是被迫签订的不公平公正的无效的合同。物业公司后期也没有重新完善制定合法的合同与***签订。2．一审判决中的物业费是按照建筑面积每月每平方米1.4元与合同约定每月每平方米1.0元的标准不符，一审判决的收费标准缺乏法律依据，显失公正。3．根据《襄阳市普通住宅物业服务收费管理的通知》襄价服规（2014）13号规定：一级小区服务收费标准（最高标准）是1.40元，鑫兴公司没有物价局等相关部门批复的符合达标一级小区服务标准的相关证明文件，也没有按一级收费标准的收费许可证，更没有证据证明他的服务达到了一级服务标准。而***提供的多张照片，视频，小区微信群里半年内物业服务不达标，业主不满意的截屏等证据证明：鑫兴公司的服务标准远远达不到一级服务，甚至连二级服务标准都达不到。鑫兴公司没有按照规定履行该履行的职责，随意涨价，还利用一些违法手段（断电，限电，恐吓等）胁迫业主接受其乱涨价行为。4．***延迟缴纳物业费是因鑫兴公司首先没有履行双方的合同约定。5．鑫兴公司向***主张2013年7月1日至2017年1月21日拖欠的物业管理费，鑫兴公司未能提供充足有效的证据证实其在向法院提起诉讼之前，有向***催收过物业管理费。两年诉讼时效己届满，对于其该部分主张，法院应不予支持。

鑫兴公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，***的上诉请求不属于二审诉讼范围，其上诉请求不成立，请求驳回***的上诉请求，维持一审判决。

鑫兴公司向一审法院起诉请求：1.判令***向鑫兴公司支付2013年7月1日至2016年12月31日的物业管理费6783.76元，2016年8月1日至2016年12月31日的垃圾清运费20元，共计6803.76元；2.诉讼费由***承担。

一审法院认定事实：2010年11月19日，***与襄樊鑫兴基业物业服务有限公司（2010年11月26日更名为襄阳鑫兴基业物业服务有限公司）签订《瑞泰欣城前期物业管理服务协议》一份，主要约定：鑫兴公司为***居住的瑞泰欣城小区提供物业管理服务；***居住的瑞泰欣城小区4栋2单元10楼4室的房屋面积为116.29平方米，物业管理服务费按每月每户每平方米1元交纳，生活垃圾处理费每月每户4元，今后随着行情和上级批准额度，其收费作适当调整；物业管理费应当自2011年1月16日起开始交纳，生活垃圾费应当自2010年10月16日起开始交纳。协议签订后，***交纳了部分物业管理费和生活垃圾费。2012年12月31日，经物价部门审核，鑫兴公司将物业管理费调整为每月每户每平方米1.4元。***因对鑫兴公司提供的物业服务不满意，自2013年7月1日起未再向鑫兴公司缴纳物业管理费。

一审法院认为，鑫兴公司与***签订的《瑞泰欣城前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。***作为业主，接受鑫兴公司提供的物业管理服务，应当按照约定支付相应的物业管理服务费，鑫兴公司诉请成立，一审法院予以支持。***辩称前期的物业合同不是与鑫兴公司签订的，与事实不符，鑫兴公司只是因襄樊市变更为襄阳市，而变更了名称，其主体资格并没有发生变更；***另辩称鑫兴公司涨价没有征得业主同意，且物业费收取的标准太高，因双方的协议明确约定今后随着行情和上级批准额度，其收费作适当调整，现经物价部门审核，鑫兴公司将物业管理费进行调整，符合双方协议约定及法律规定，***的该辩称理由，一审法院不予采信；***还辩称鑫兴公司没有尽到责任，对鑫兴公司未尽责部分***可另行起诉主张权利；***还辩称2017年1月起诉我们，诉讼时效已过，《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第六条之规定“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。依照该规定***与鑫兴公司之间的物业管理服务协议属不能确定履行期限的，诉讼时效应从鑫兴公司要求***交纳物业管理服务费开始计算，即从鑫兴公司起诉之日2017年1月22日开始计算，故鑫兴公司的起诉未超过诉讼时效，***的该辩称理由，一审法院不予采信。综上所述，鑫兴公司诉请合法，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第六条规定，判决：***于判决生效之日起十日内，向襄阳鑫兴基业物业服务有限公司支付2013年7月1日至2016年12月31日的物业管理费6783.76元，2016年8月1日至2016年12月31日的垃圾清运费20元，共计6803.76元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由***负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

对一审法院认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。

本院认为，业主与物业服务企业之间属于平等的民事主体，其相关权利义务以物业服务合同约定为准，物业服务合同是物业服务企业向业主收取物业费的主要依据。《襄阳市关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》第二条规定，物业服务具体收费标准，由业主（或建设单位）与物业服务企业在相应等级政府指导价及浮动幅度范围内协商确定，并在物业服务合同（或前期物业服务合同）中约定。根据《襄阳市关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》实行等级服务后，鑫兴公司应当按照法定程序，与业主签订物业服务合同，按照物业服务合同确定的物业服务等级和协商确定的物业收费标准，收取物业费。鑫兴公司主张物业费，因未能提供实行等级服务后物业费标准的合同依据，也未能提供其实际提供的系几级服务的相关证据，故鑫兴公司收取物业费的依据仍为2010年11月19日《瑞泰欣城前期物业管理服务协议》，该协议为当事人双方的真实意思表示，不违反法律效力性强制规定，为合法有效协议。根据该协议约定的物业费标准，每月每户每平方米1.00元，生活垃圾处理费每月每户4.00元，楼宇对讲门维护费每月每户2.00元，鑫兴公司主张的2013年7月1日至2016年12月31日的物业管理费为4968.18元（116.29平方米×42个月×每月每平方米1.00元＋42个月×生活垃圾处理费每月每户4.00元＋42个月×楼宇对讲门维护费每月每户2.00元＝4968.18元）；2016年8月1日至2016年12月31日的垃圾清运费20元（42个月×生活垃圾处理费每月每户4.00元＝168元，鑫兴公司仅主张20元），共计4988.18元。鑫兴公司主张按照《襄阳市关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》等确定的一级服务标准1.4元/月/平方米收取物业费，因其未能提供双方约定服务等级及收费标准的合同依据，其主张也与通知规定物业费收取标准通过合同约定的精神不符，对鑫兴公司的该主张，本院不予支持。***关于2010年11月19日《瑞泰欣城前期物业管理服务协议》无效的上诉理由，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖北省襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初2236号民事判决；

二、***于本判决生效之日起十日内，向襄阳鑫兴基业物业服务有限公司支付2013年7月1日至2016年12月31日的物业管理费4968.18元，2016年8月1日至2016年12月31日的垃圾清运费20元，共计4988.18元；

三、驳回襄阳鑫兴基业物业服务有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费50元，由***负担36元，襄阳鑫兴基业物业服务有限公司负担14元；二审案件受理费50元，由***负担36元，襄阳鑫兴基业物业服务有限公司负担14元。

本判决为终审判决。

审判长　胡　欣

审判员　赵　炬

审判员　何绍建

二〇一八年十一月二十二日

书记员　刘　洋