江盛源建设有限公司
某某、江盛源建设有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
天津市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）津03民终4081号
上诉人（原审被告）：***，男，1968年5月13日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：于波，天津金洛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江盛源建设有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽吉庆里7-2-201号。
法定代表人：关凤丹，总经理。
委托诉讼代理人：张智军，天津滨新律师事务所律师。
原审被告：于乐秀，女，1971年1月14日出生，汉族，住天津市滨海新区。
上诉人***因与被上诉人江盛源建设有限公司（以下简称江盛源公司）及原审被告于乐秀租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初34475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
***上诉请求：1．撤销原审判决，改判***不支付2019年7月8日到2019年12月29日期间27天的租金20,712.24元及2019年12月30日至2020年5月13日的租金104,328.32元，总计125,040.59元或将本案发回重审。2．诉讼费用由江盛源公司承担。事实和理由：原审法院在***未到庭的情况下进行判决，严重损害***的合法权益。***与江盛源公司所签租赁合同中明确约定为经营幼儿园使用，但在***使用过程中，在2018年7月24日到2019年8月19日，因变压器损坏而停电，造成幼儿园无法经营，该期间内的租金***不应交纳，应当冲抵其后租金。此外，江盛源公司于2019年12月29日晚上开始采取断水断电及赌大门的方式，不让***经营，自2019年12月30日起至2020年5月13日期间，***所承租的房屋无法正常使用，在此期间***不应当交纳租金。此外，因江盛源公司的上述行为，给***造成的其他损失问题，***保留另行主张赔偿的权利。
江盛源公司辩称，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
于乐秀述称，同意***上诉请求，不认可一审判决。
江盛源公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令***、于乐秀共同腾空位于天津市滨海新区××路××号××楼××层××房部分的房屋并交还江盛源公司；2．判令***给付江盛源公司租金46667元，并自2019年9月8日起按日767.12元的标准支付占用费，直至将房屋返还给江盛源公司之日止；3．本案诉讼费用由***、于乐秀承担。
一审法院认定事实：案外人天津市第一阀门厂系坐落于天津市滨海新区塘沽津塘公路14号桥办公楼1-3层（包括洗车房）建筑物的所有权人。江盛源公司原名称为“天津滨海新区江盛源建筑工程发展有限公司”，2016年10月15日变更为现名称。2009年9月18日，江盛源公司（作为承租方、乙方）与天津市第一阀门厂（作为出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定天津市第一阀门厂将案涉建筑物及院内的办公楼、车间、平房、空地出租给江盛源公司，租赁期限10年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止。约定合同期内，乙方将房屋转租时应书面告知甲方，经甲方同意乙方可将房屋转租第三方使用，转租期限不得超过本合同的终止期限。2019年12月30日，江盛源公司（作为承租方、乙方）与天津市第一阀门厂（作为出租方、甲方）再次针对案涉房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限10年，自2020年1月1日起至2029年12月31日止。2016年9月8日，江盛源公司（作为出租方、甲方）与***（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将案涉房屋转租给乙方，乙方用以经营幼儿园使用。约定租赁期限三年，自2016年9月8日起至2019年9月7日止。约定租赁期满时，甲方有权收回出租场所，乙方应按期无条件返还，乙方须继续承租该场所时，在同等条件下享有优先租赁权。约定第一年租金250,000元，第二年和第三年租金为280,000元，合同期内乙方每半年向甲方交纳一次租金，租金的支付时间为上次租金期满前10天支付。约定合同签订后，甲方将承租场所和相关水电设施设备交给乙方使用，改造、维修等费用由乙方承担，在租赁期内乙方有权在不破坏租赁场所结构的基础上根据需要装修或增加设备。约定合同到期后，乙方投资购置的各种设备不可移动的设备归甲方所有，可移动的设备归乙方所有，且不得破坏合同到期后的房屋现状。于乐秀主张其与***系朋友关系，***租赁案涉房屋后无偿交给其用以经营幼儿园，该房屋由其实际占有经营管理，实际经营中其按照***指示向江盛源公司交纳租金。现江盛源公司主张***自2019年7月8日开始欠付租金，于乐秀表示其确实只将租金支付至2019年7月7日。在本案庭审后，江盛源公司与于乐秀已于2020年5月13日自行完成交接，现江盛源公司已将房屋收回。因***未到庭参加诉讼，针对其余事项无法协商解决，故成诉。
一审法院认为，租赁合同纠纷中租赁期间届满的，在双方没有特别约定的情况下，承租人应当返还租赁物。在本案审理过程中，于乐秀作为案涉房屋的实际占用人，经过与江盛源公司协商已于2020年5月13日与江盛源公司完成交还房屋事宜，现江盛源公司已撤回要求腾房的诉讼请求，一审法院予以照准。针对江盛源公司要求***支付欠付租金的诉讼请求，一审法院认为承租人应当按照合同约定的租金标准向出租人支付承租或占用房屋期间的租金，故江盛源公司要求***自2019年7月8日起至2020年5月13日期间按照原租金标准支付租金有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，关于江盛源公司在本案中提出的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：“被告***于本判决生效后十日内给付原告江盛源建设有限公司自2019年7月8日起至2020年5月13日期间的房屋租金238,575.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,878元，案件公告费760元，均由被告***负担（原告已交纳，被告***于本判决生效后十日内给付原告）。”
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于***提交的于乐秀与于乐秀员工杨小燕的微信聊天记录、证据公告照片、于乐秀与幼儿园会计于乐霞的聊天记录的真实性及证明目的予以确认，对于***申请的两位证人出庭证言的真实性本院予以确认。对于***提交的房屋租赁合同、于乐秀与江盛源公司关于房屋的交接单及交水电费的银行流水以及水电费通知单的真实性予以确认。对于***向本院申请律师调查令，向公安机关调取的报警记录以及相关笔录及现场照片的真实性及证明目的予以确认。对于于乐秀与房屋产权方天津市第一阀门厂厂长纪坤的录音无法核实其真实性，本院不予确认。对于***提交的用车赌幼儿园大门的现场拍摄的照片无法证明其证明目的。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，***与江盛源公司签订的《租赁合同》中约定租期自2016年9月8日起至2019年9月7日止，***与于乐秀亦认可租金支付至2019年7月7日止，且三方当事人均认可已于2020年5月13日办理完案涉房屋的腾房交接手续，故江盛源公司要求***自2019年7月8日起至2020年5月13日期间按照原租金标准支付租金有事实和法律依据。二审争议焦点为：***要求不支付2019年7月24日到2019年8月19日共27天的租金20,712.24元及2019年12月30日至2020年5月13日的租金104,328.32元共计125,040.59元是否应予支持。首先，针对***自述2019年7月24日到2019年8月19日共27天因变压器损坏而停电一节，本院认为，***提交的的证据不足以证实该事实存在，且即便存在该停电事实，***亦无证据予以证实该停电行为系江盛源公司原因所致，故对***主张该期间不应支付租金不予支持。其次，针对***自述2019年12月30日至2020年5月13日期间因案涉房屋被江盛源公司断水、断电、堵大门导致无法正常使用一节，本院认为，自2019年12月30日至2020年5月13日期间，确存在一定的断水、断电情况，加上特殊时期的经营停顿，势必影响***、于乐秀的正常经营使用，结合本案实际，本院酌定减免该期间相当于两个月租金的占有使用费。经计算，***应当给付自2019年9月8日至2020年5月13日占有使用费共计145,241元。至于***提出一审法院剥夺其诉讼权利一节。经审查，一审法院送达程序合法，***经法院合法送达未出庭应诉，视为其放弃应诉权利，故一审法院并未剥夺其诉讼权利。
综上所述，***的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初34475号民事判决；
二、上诉人***于本判决生效后十日内给付被上诉人江盛源建设有限公司租金46,667元；
三、上诉人***于本判决生效后十日内给付被上诉人江盛源建设有限公司房屋占用费145,241元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4,878元，案件公告费760元，由***负担4,535元，由江盛源建设有限公司负担1,103元；二审案件受理费2,800.81元，由***负担1,045.50元，由江盛源建设有限公司负担1,755.31元。
本判决为终审判决。
审判长 丁津翠
审判员 何日升
审判员 郭小峦
二〇二〇年十二月四日
法官助理王飞凡
书记员周由
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
