新疆三联工程建设有限责任公司、新疆臻达投资有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查执行裁定书

新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院

执 行 裁 定 书

(2022)新0203执异7号

案外人：罗小全，男，1977年5月24日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。

案外人：姚先群，女，1980年1月16日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。

二案外人之共同委托诉讼代理人：刘洋，新疆瀛华律师事务所律师。

申请执行人：新疆三联工程建设有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市塔河路145号。

法定代表人：杨新利，该公司总经理。

委托诉讼代理人：戴滨，男，1972年4月8日出生，汉族，新疆三联工程建设有限责任公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。

被执行人：新疆臻达投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市经六路201-3-1号。

法定代表人：李元群，该公司总经理。

在本院执行申请执行人新疆三联工程建设有限责任公司（以下简称三联公司）与被执行人新疆臻达投资有限公司（以下简称臻达公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人罗小全、姚先群于2022年3月7日对执行标的克拉玛依区经六街205-130号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人罗小全、姚先群称，请求中止执行（2018）新0203执766号执行裁定书，请求贵院解除对克拉玛依区经六街205-130号房屋的冻结。事实与理由：申请执行人三联公司与被执行人臻达公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院在执行（2018）新0203执766、793号执行裁定过程中，错误将二案外人共有的克拉玛依区经六街205-130号房屋作为被执行人臻达公司的财产进行查封，故提出书面异议。2016年11月3日，二案外人与被执行人臻达公司签订《克拉玛依市商品房买卖合同》（合同编号：KWS2016-03977号），约定臻达公司将其位于克拉玛依区经六街205-130号房屋出售给案外人。二案外人已按合同约定在2015年7月23日前将全部购房款255，163元支付完毕，并于2016年12月22日在克拉玛依市住房和城乡建设局办理预告登记备案，因该房屋尚未办理产权证书，无法办理过户手续。2022年1月初，案外人在办理过户手续时发现涉案房屋已被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人与被执行人签订房屋买卖合同在先，已支付全部房屋价款，且于2018年前已实际占有该房屋，因臻达公司尚未办理产权证造成案外人无法办理过户登记手续。请法院维护案外人的合法权益，依法支持案外人的请求。

申请执行人三联公司称，请求依法驳回案外人的异议请求，继续执行（2018）新0203执766号执行裁定书，对克拉玛依区经六街205-130号房屋继续查封。据了解，涉案房屋所在的整栋楼当时没有实际竣工验收并办理竣工验收许可证，臻达公司将不符合预售条件的房屋向案外人出售，由于2016年至2018年期间臻达公司大量虚假出售房屋或以房抵债而拒绝支付三联公司的工程款，三联公司无奈才起诉臻达公司并申请强制执行。臻达公司将三联公司施工的工程项目在未实际竣工交付的情况下擅自出售而不支付工程款的行为，严重侵害了三联公司就案涉房款的优先受偿权。案外人称案涉房屋已在房产部门办理了登记备案手续，其在法院查封前已合法取得案涉房屋，因工作人员错误履职导致案涉房屋被法院查封，三联公司认为案外人的主张没有事实和法律依据，请法院依法予以驳回。

被执行人臻达公司称，案外人罗小全、姚先群所述属实。臻达公司与案外人签订了房屋买卖合同，案外人已交纳相应的房款，且案外人的房屋确已在房产部门办理了登记备案手续。案涉的克拉玛依区经六街205栋房屋大约2015年或2016年竣工并交付使用，在2017年给部分购房者颁发了房屋产权证，不知什么原因，案外人的房屋未办理房屋产权证，也不知什么原因导致案涉房屋被法院查封。请法院查明事实，依法公正处理。

本院查明，案外人罗小全、姚先群系夫妻关系。2016年11月3日，案外人罗小全、姚先群与臻达公司签订《克拉玛依市商品房买卖合同》（合同编号：KWS2016-03977号），约定案外人以255，163元的价格购买臻达公司开发建设的克拉玛依区经六街205－130号商铺，臻达公司于2015年6月30日前交付房屋。该买卖合同于2016年12月22日在克拉玛依市房屋产权交易中心登记备案。案外人罗小全、姚先群于2016年11月15日前按合同约定交纳了购房款、维修基金、契税等相关费用。臻达公司于2017年将房屋交付给案外人使用，暖气费等相关费用亦由案外人交纳。克拉玛依区经六街205商铺的部分业主取得了房屋产权证，案外人罗小全、姚先群多次要求臻达公司办理房屋产权证未果。因臻达公司作为开发商未能提供克拉玛依区经六街商铺栋证的《房屋交易和产权确认书（首次）》等相关资料，导致克拉玛依市自然资源局克拉玛依区（中心城）分局没有受理案外人罗小全、姚先群办理克拉玛依区经六街205－130号商铺产权证的申请。

申请执行人三联公司与臻达公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2018）新0203民初79号民事判决书，判令臻达公司向三联公司支付工程款、违约金、律师费合计878，936.89元。因臻达公司未履行生效法律文书确定的义务，三联公司向法院申请强制执行，法院作出（2018）新0203执766号执行裁定书，裁定扣划（冻结、扣留、提取、查询、查封）臻达公司价值896，516.97元。2018年7月19日，克拉玛依市住房和城乡建设局协助法院冻结了案涉的克拉玛依区经六街205－130号商铺。案外人罗小全、姚先群得知后，遂向本院提起执行异议。

上述事实，有《克拉玛依市商品房买卖合同》、结婚证、交纳房款、维修基金、契税等相关费用收据、交纳暖气费的发票及交款凭证、房屋租赁合同、（2018）新0203民初79号民事判决书、（2018）新0203执766号执行裁定书、（2018）新0203执766号、793号协助执行通知书（回执）、克拉玛依市住房和城乡建设局出具的证明、房屋信息查询单等书面证据及当事人的陈述在案予以证实。

本院认为，案外人罗小全、姚先群提交的《克拉玛依市商品房买卖合同》、臻达公司出具的交纳房款、维修基金、契税等相关费用收款收据等证据形成证据锁链，且与案外人的陈述相互印证，可以证实案外人罗小全、姚先群于2016年11月3日与臻达公司签订了《商品房买卖合同》，并于2016年11月15日前交纳购房款255，163元。本院依法予以认定。由于臻达公司作为开发商未能及时为案外人办理房屋产权证，又因开发商臻达公司未能提供克拉玛依区经六街商铺栋证的《房屋交易和产权确认书（首次）》等相关资料，导致案涉房屋未能及时过户登记至案外人名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，案外人在未办理房产登记的情况下，虽不能根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定取得物权，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列条件的，仍享有排除强制执行的权利：（一）在人民法院查封之前，被执行人已与案外人签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前案外人已合法占有该不动产；（三）案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）未办理过户登记并非案外人的原因造成。本案中，案外人罗小全、姚先群在法院采取冻结措施前，已与开发商臻达公司签订书面的商品房买卖合同，并已按合同约定全额交纳了购房款，臻达公司亦将房屋交付给案外人使用，仅因开发商即被执行人臻达公司的原因造成案涉房屋未能办理房屋过户登记手续，可以认定案外人罗小全、姚先群对案涉房屋享有物权期待权，其享有的权利足以排除强制执行。申请执行人三联公司提出案涉房屋登记在被执行人臻达公司名下，按照《中华人民共和国物权法》的规定，案涉房屋应属于被执行人所有的抗辩理由不成立，法院依法不予采信。至于三联公司提出臻达公司在未取得合法的房屋预售手续的情况下向案外人出售案涉房屋，严重侵害了三联公司就案涉房款的优先受偿权的抗辩理由，因该项抗辩主张不属本案审查范围，本案不予审查。综上，本院认为案外人罗小全、姚先群对案涉房产享有足以排除强制执行的权益。故案外人的请求事项合法有据，本院依法予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条之规定，裁定如下：

中止对克拉玛依区经六街205－130号商铺的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院提起诉讼。

审　判　长　牛　　燕　　华

人民陪审员　    陈克明

人民陪审员　   　 杨波

二〇二二年三月十四日

书　记　员　    古雯琴