中国建设银行股份有限公司深圳市分行、某某等金融借款合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市福田区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤0304民初5291号

原告：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区莲花街道福中三路南面鹏程一路东面深圳建行大厦，统一社会信用代码914403004557663795。

负责人：王业，行长。

委托诉讼代理人：刘军华，广东邦罡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：骆欢，广东邦罡律师事务所实习律师。

被告：**。

被告：***。

被告：深圳招商房地产有限公司，住所地深圳市南山区招商街道太子路1号新时代广场29楼，统一社会信用代码914403001924418117。

法定代表人：刘成。

委托诉讼代理人：黄璜。

原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行诉被告**、被告***、被告深圳招商房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员独任审理，于2022年4月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理刘军华、被告深圳招商房地产有限公司委托诉讼代理人黄璜到庭参加诉讼，被告**、被告***经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告**、被告***、被告深圳招商房地产有限公司之间签订的《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》项下贷款提前到期;2、被告**、被告***立即偿还原告贷款本息（结清）336817.43元。其中公积金贷款部分本金256953.73元、逾期利息2199.44元、逾期罚息35.32元，商业贷款部分本金（当前本金）77189.85元、利息（当前应付利息）437.63元、罚息（迟延费用到期、已含复利）1.46元（利息、罚息暂计至2021年10月18日，之后按合同约定计至本息清偿之日止）；3、被告深圳招商房地产有限公司对被告**、被告***的债务承担连带保证责任；4、原告对被告**、被告***名下位于龙华新区房产享有抵押权，并有权就处置抵押物所得款项优先受偿，优先受偿范围包括本金、利息、罚息、复利及原告为实现债权和抵押权而发生的全部诉讼费、保全费、执行费、公告费、评估费及其他费用；5、三被告承担本案全部诉讼费、保全费及其他相关费用。

事实与理由：2014年4月29日，原告与三被告签订了《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》。合同中公积金贷款部分约定，原告向被告**、被告***提供公积金贷款31万元，贷款期限为336个月，自贷款放款日计。公积金贷款利率为起息日住房公积金基准利率上浮0%，贷款利息从划款之日起计算。在合同有效期内遇利率调整的，自次季初首月1日起进行利率调整。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的罚息，按罚息利率计收复利。逾期的住房公积金贷款，采用按月等额本息法还款。商业贷款部分约定：原告向被告**、被告***提供贷款9万元，贷款期限为336个月，利率为起息日基准利率上浮0%，并自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。借款利率于每年的1月1日调整。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告**、被告***采用“等额本息还款法”的方式还款。为担保债务的履行，约定被告**、被告***将其名下位于龙华新区房产抵押给原告。合同还约定，被告深圳招商房地产有限公司为合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本金、利息、罚息、复利及原告为实现债权和抵押权而发生的诉讼费、保全费、执行费、公告费、评估费等，保证期间为签订借款合同起至抵押人办妥抵押物的房地产预告（楼花）抵押登记手续之日止。合同签订后，原告依合同约定于2014年5月5日发放了公积金贷款31万元、商业贷款9万元，但被告**、被告***并未如约履行还款义务，被告深圳招商房地产有限公司亦未代偿。

被告深圳招商房地产有限公司答辩认为，案涉《住房公积金组合贷款合同》仅在第一章“公积金贷款部分”设置了保证条款，即其作为保证人仅就涉案组合贷款的公积金部分承担保证责任，同时合同第49条约定保证期间至办妥抵押物的房地产预告（楼花）抵押登记手续之日止。根据原告提交的不动产登记证明，抵押房产已办理抵押登记，因此，其作为保证人的保证期间已届满，无需继续承担保证责任。同时，原告与其签署于2013年9月的《深圳市个人住房公积金按揭贷款合作协议》第六条第2款第3项也有同样的保证期限约定。该协议第八条约定“乙方承诺及时积极办理本协议项下借款人所购房产的抵押登记手续”，因此抵押登记手续的办理也系原告义务。综上，其作为保证人的保证期间已经届满，涉案房产的抵押登记手续无论完成与否均不改变其无需承担保证责任的事实，因此，恳请驳回原告对其的全部诉讼请求。其余两被告均未到庭，亦未提交答辩状或证据材料。

经审理查明，原告所述事实及理由部分基本属实。案涉《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》（下述简称“贷款合同”）由借款人/抵押人/被告**、***，贷款人/抵押权人/原告以及保证人/被告深圳招商房地产有限公司共同签署，分为第一章“公积金贷款部分”及第二章“商业贷款部分”，其中总则部分就住房公积金组合贷款的概念做了解释，住房公积金组合贷款是指向借款人发放用于购买家庭自住住房，由公积金贷款和商业贷款相结合而组成的个人住房贷款，组合贷款中公积金贷款和商业贷款分别由公积金审批机构和银行审批，针对同一抵押物设置担保条件,公积金贷款和商业贷款的贷款人（抵押权人）均为同一银行，且公积金贷款和商业贷款中的借款人一致、抵押物一致、贷款期限一致。除原告所述事实及理由部分，贷款合同公积金贷款部分及商业贷款部分的“抵押条款”均约定:抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权和抵押权而发生的一切费用（包括但不限于催收费用、诉讼费用、财产保全费、律师费、执行费等）；而其中第一章“公积金贷款部分”还约定：既有借款人提供的担保物又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的担保物权、担保物权顺位或变更该担保物权时，其他担保人承诺仍然按照本章约定承担担保责任；“公积金贷款部分”所载的保证条款约定：保证方式为连带责任保证，保证期间为自贷款人与借款人签订每笔借款合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产预告（楼花）抵押登记手续之日止。另查，贷款合同第二章“商业贷款部分”仅载明了抵押条款，并未就保证条款作出相关约定。再查，原告庭审中明确案涉贷款公积金贷款部分执行年利率为3.25%、商业贷款部分执行年利率为6.55%，两笔贷款均于每月5日为还款日，还款方式均为等额本息。

原告提交的借款借据及个人贷款支付凭证记载，原告已于2014年5月5日向被告**、***分别发放公积金贷款31万元及商业贷款9万元。原告提供的借款账户信息载明公积金贷款借款利率为3.25%/年、罚息利率为4.875%/年；商业贷款借款利率为6.55%/年，原告提交的还款明细单记载被告**、廖红就公积金贷款部分自2021年7月5日开始逾期；就商业贷款部分自2021年10月5日开始逾期，鉴于案涉贷款均尚未到期，原告庭审中确认主张以诉状送达被告**、***的时间作为案涉两笔贷款的提前到期日，经查，本院送达起诉状至二被告的时间为2022年2月19日。

鉴于被告**、***在原告起诉后仍有部分还款，原告当庭提交最新的贷款逾期欠款清单证实二被告的最新欠款情况，清单记载，截止2022年4月21日，被告**、***就公积金贷款部分尚欠本金236184.14元、利息18582.98元、逾期罚息（含本金罚息及复利）374.43元；商业贷款部分尚欠本金76450.81元、利息1065.85元、逾期罚息（含本金罚息及复利）13.40元。

经本院核实，案涉抵押物已取得不动产登记证书，证书号码为粤（20**）深圳市不动产权第*****号，但至今仍尚未办理抵押登记，也并未有证据证实已办妥抵押物的房地产预告（楼花）抵押登记手续。

原告庭审中确认除案件受理费外，未发生其他诉讼费用。

以上事实，有原告向本院提交的各项证据和庭审录音录像予以证实，本院予以确认。

本院认为，原告与被告**、***、深圳招商房地产有限公司签订的《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约发放贷款后，被告**、***作为借款人未按合同约定归还贷款本息，构成违约。原告有权宣布贷款提前到期，并要求被告**、***归还余欠全部贷款本金及合同约定的利息、罚息及复利。原告主张案涉贷款于本案起诉状送达二被告之日宣布提前到期已给予二被告充分的还款期限，本院予以支持。并经核算，原告主张暂计至2022年4月21日的未偿还贷款本金、利息及罚息（含复利）金额计算正确，本院予以支持，此后不再计收利息，此后公积金贷款部分的罚息（含复利）以全部公积金贷款的尚欠本金、利息为基数，按罚息利率4.875%/年继续计收至欠款实际清偿之日；商业贷款部分的罚息（含复利）则以全部商业贷款的尚欠本金、利息为基数，按罚息利率9.825%/年继续计收至欠款实际清偿之日。

关于抵押权，原告与被告**、***虽在贷款合同中约定以二被告名下所有房产作为抵押物为涉案贷款提供担保，但该抵押物尚未办理抵押登记，根据不动产抵押登记生效主义原则，原告对抵押物尚不享有抵押权，故无权要求处分抵押物，并无优先受偿权。因此，原告诉求确认对案涉抵押物享有抵押权的主张无事实及法律依据，本院依法予以驳回。

关于保证责任，《贷款合同》第一章“公积金贷款部分”明确约定被告深圳招商房地产有限公司（下述简称“招商地产公司”）为本章项下贷款提供连带责任保证，并明确了保证范围及保证期间，其中保证期间明确载明“自贷款人与借款人签订每笔借款合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产预告（楼花）抵押登记手续之日止。”本案中，由于抵押人并未办妥案涉抵押物的房地产预告（楼花）抵押登记手续，故被告招商地产公司的保证责任仍在保证期间内，被告招商地产公司仍应对案涉贷款公积金部分承担连带清偿责任。原告诉求主张被告招商地产公司应对被告**、***就公积金贷款部分产生的债务承担连带责任有合同依据且于法有据，本院予以支持；就商业贷款部分产生的债务，被告招商地产公司并无承担连带保证责任的合同及法律依据，本院依法予以驳回。

综上，被告招商地产公司的答辩意见中就保证期间部分的抗辩与事实不符，本院不予采纳。

因原告未支出除案件受理费以外的费用用于涉案债权，故对原告提出的第五项诉讼请求，本院仅支持案件受理费部分，其他部分予以驳回。

被告**、***经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应承担不利的法律后果。

综上，依照《民法典》第四百零二条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第六百七十六条，第六百八十四条、第六百八十八条、第六百九十一条、第六百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款和第一百四十五条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行与被告**、被告***、被告深圳招商房地产有限公司签订的《深圳市个人住房公积金组合贷款合同》项下贷款已于2022年2月19日提前到期；

二、被告**、***应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行偿还贷款（公积金贷款部分）本金236184.14元、利息18582.98元、罚息（含复利）374.43元（利息、罚息、复利均暂计至2022年4月21日，此后不再计收利息，此后的罚息以尚欠本金236184.14元为基数,复利以尚欠利息18582.98元为基数,按罚息利率4.875%/年计至实际清偿之日）；

三、被告**、***应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行偿还贷款（商业贷款部分）本金76450.81元、利息1065.85元、罚息（含复利）13.40元（利息、罚息、复利均暂计至2022年4月21日，此后不再计收利息，此后的罚息以尚欠本金76450.81元为基数,复利以尚欠利息1065.85元为基数,按罚息利率9.825%/年计至实际清偿之日）；

四、被告深圳市招商房地产有限公司对被告**、被告***就上述判项二确定的公积金贷款部分的债务（含本金、利息、罚息及复利）承担连带保证责任；

五、驳回原告中国建设银行股份有限公司深圳市分行的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费3176.13元，由原告负担176.13元，由被告**、***、深圳招商房地产有限公司共同负担3000元。案件受理费已由原告预交，本院退还原告处。三被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳上述应由其承担的案件受理费3000元，拒不缴纳，本院将依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　张丁文

二〇二二年四月二十八日

书记员　　何志伟