某某等与深圳招商房地产有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市奉贤区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0120民初22002号

原告：***，男，1964年1月22日生，汉族，住上海市奉贤区奉浦开发区。

原告：沈贤华，女，1966年11月19日生，汉族，住上海市奉贤区。

上述两原告共同委托诉讼代理人：颜彬，上海市锦天城律师事务所律师。

上述两原告共同委托诉讼代理人：刘笛，上海市锦天城律师事务所律师。

被告：深圳招商房地产有限公司，住所地深圳市南山区招商街道太子路1号新时代广场29楼。

法定代表人：聂黎明，董事长。

委托诉讼代理人：林晓静，上海市汇业（北京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钱莉，上海市汇业律师事务所实习律师。

第三人：上海招商局物业管理有限公司，住所地上海市虹口区四平路710号1001室。

法定代表人：石寒，董事长。

委托诉讼代理人：郁寿保，男，系上海招商局物业管理有限公司员工。

第三人：肖艮富，男，1973年12月11日生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。

原告***、沈贤华与被告深圳招商房地产有限公司（以下简称招商地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序。后追加上海招商局物业管理有限公司（以下简称招商物业公司）、肖艮富为本案第三人，并依法转为适用普通程序，于2021年10月22日公开开庭进行审理。原告***及其委托诉讼代理人颜彬、被告委托诉讼代理人林晓静、钱莉、第三人招商物业公司委托诉讼代理人郁寿保到庭参加诉讼。第三人肖艮富经本院依法传唤，未到庭应诉，不影响本案审理。本案现已审理终结。

原告***、沈贤华向本院提出诉讼请求：判令被告向原告赔付《招商海湾别墅会所》1-1号2层202室房屋延迟交付违约金26，952.60元；判令被告向原告赔付《招商海湾别墅会所》1025号1层1层室房屋延迟交付违约金128，041.01元；判令被告向原告赔付《招商海湾别墅会所》1-1号2层206室房屋延迟交付违约金5，923.76元；判令被告向原告赔付《招商海湾别墅会所》1-1号2层203室房屋延迟交付违约金13，729.78元；判令被告向原告赔付《招商海湾别墅会所》1-1号2层205室房屋延迟交付违约金5，424.68元；判令被告向原告赔付《招商海湾别墅会所》1号1层1层室房屋延迟交付违约金40，724.52元；判令被告向原告赔付《招商海湾别墅会所》1-1号2层204室房屋延迟交付违约金8，364.64元；判令被告向原告赔付《招商海湾别墅会所》766号1层1层室房屋延迟交付违约金21，136.82元；判令被告向原告赔付《招商海湾别墅会所》1-1号1层101室房屋延迟交付违约金53，362.20元（审理中，该套房屋违约金变更为44，756.66元，变更理由是这套房屋中的110平方米在2017年3月31日已经接收）。事实和理由：2016年10月，被告下属子公司上海A有限公司（以下简称奉某，已注销）与原告签署了《上海市商品房出售合同》，原告购买了上海市奉贤区XX路《招商海湾别墅会所》9套商铺，并于2016年11月2日前完成了房产交易款项的支付。根据《上海市商品房出售合同》之约定，奉瑞置业应于收到原告全部款项后60日内将房产交付原告，即应于2017年1月2日前将上述房产交付给原告，交付的标志为“交房屋钥匙”，但直至2017年7月31日才由被告的关联方招商物业公司将房屋的钥匙交付给原告，方才完成房产的交付。奉某存在明显的违约行为，根据《上海市商品房出售合同》第十三条之约定，如逾期交付房产，则每逾期一日应向原告支付房产交易金额万分之三的违约金。现奉某于2019年5月17日办理了注销登记手续，被告作为股东做出承诺：奉某债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。2020年7月27日，原告就违约金赔付事宜委托上海市锦天城律师事务所向被告发送律师函催要。截至起诉日，被告仍没有按照合同约定向原告赔付违约金，故原告提起诉讼。

被告招商地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告全资子公司奉某已经于2016年12月8日将钥匙交付给原告，交房通知书上写明钥匙放在物业办公室，通过物业已经通知两原告交付钥匙，而原告在交付当日并未提出异议。案涉商铺的产证已于2016年11月24日办出，两原告对房屋已经享有所有权，奉某已经履行合同义务。原告于某1个小区购买了住宅别墅，也是采用将钥匙交在物业处的交付方式，故同样适用于本案9套房屋的交付方式。两原告对钥匙处于物业公司占有，是明知且接受了该履行方式。事实上原告其后已经实际使用了该房屋，因此原告提出的诉请没有法律依据。案涉房屋当时是现房销售，房屋内存在装修等瑕疵，原告事先也是看过房屋并接受的，原告和当时的奉某签了协议，确认现状交房，原告方不能除了主体结构质量以外的情况向开发商索赔，原告基于约定已经接受了房屋，原告提出的房屋现状问题不能构成拒绝收房的理由。案涉房屋当时已经完成过户手续，原告方作为产权人有能力合法进入房屋自由使用，所以不存在迟延交付的可能性。本案中原告诉讼也超过时效，最晚交付日为2017年1月2日，应该从这个时间开始原告已经知道权益受侵害的事实，现主张权利的时间已经超过诉讼时效。被告作为当时开放商的股东，不应该要求股东作为清偿责任，做出的承诺也是在法律范围内承担责任，只有股东存在违法清算或者法定情形才会对所投资的公司承担清偿责任。奉某存续过程中完全合法，清算过程也是合法清算，所以要求股东承担责任没有法律与事实依据。

第三人招商物业公司述称，1．涉案房屋属于现状交房，不存在拒交的情况。2．交房流程原告也是了解的。3、物业公司从2017年1月开始已经收到被告替原告缴纳的物业费，所以第三人认为已经交房。原告于2016年12月8日到物业处，物业公司把全部钥匙交给原告，交接手续没有办。原告认为物业通道影响原告等问题，没有收下钥匙。

第三人肖艮富于本院对其的谈话中述称，案涉的房屋原为地产公司的售楼处，后来出售给了原告。2016年底地产公司通知物业公司要交房，物业公司就都撤离了案涉房屋。原来二楼上有地产公司原来的食堂，物业公司在地产撤离后，是在使用食堂进行用餐，直到对方提出后，物业公司于2017年4月份搬离。关于通道问题，在原告购买房屋时，物业公司就一直是通过一楼大厅上楼梯去二楼的物业办公室，但原告购买后提出物业公司不能再这么走，后经过协商，物业公司另外在外重新修建一条通道。原告当时提出的是物业费、电表分户、物业通道以及设备设施等问题，没有提出物业公司占用房屋的问题。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月7日，原告***与奉某签订《上海招商地产存量物业整体购买协议》，约定原告向奉某整体打包购买旗下包括会所、9套商铺在内的上海招商存量物业；标的物业总价款为1，700万元；本协议签署前，原告已至标的物业各项目现场实地查看，全面了解、评估所购买的标的物业情况，包括但不限于房屋坐落、朝向、竣工时间、土地使用年限、外立面及室内状况、交付时间、产证办理时间、租赁情况等，并自愿按现状购买并签署本协议及之后的《上海市商品房出售合同》，交易发生的税费由双方按照相关法律进行承担；各物业的交房时间、产证办理时间在双方签订的《上海市商品房出售合同》中进行约定；双方一致确认，标的物业室内装饰装修情况按该房屋交房时的现状交付，原告不要求奉某承担维修责任，奉某对室内装饰装修项目是否存在质量瑕疵以及是否满足原告的使用需求不承担任何责任；原告承诺除物业的主体结构质量不合格以外，不以物业存在其他任何质量问题或装饰装修问题而拒绝收房，也不得以此为由向奉某提出任何索赔要求；双方按照《上海市商品房出售合同》约定的时间办理物业交付手续，交付标志为交付物业钥匙；因奉某原因造成逾期交付实物、原告逾期取得房地产权证的违约责任，双方在签订的《上海市商品房出售合同》中进行约定。签订整体购买协议后，原告***、沈贤华与奉某于2016年10月26日签订9份《上海市商品房出售合同》，就前述整体购买协议中涉及招商海廷项目的9套商铺进行约定：奉某在收到原告全部房价款之日起60天内，奉某向原告交付该房屋；原告应在合同约定的交接期限内到奉某要求的地点办理验收交接手续；该房屋交付的标志为交付房屋钥匙。其中，《招商海湾别墅会所》1-1号2层203室房屋的建筑面积为87.75平方米，房屋总价为217，933元；奉某如未在约定的期内将该房屋交付原告使用，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之3计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同签订后，原告于2016年11月2日付清购房款，奉某向原告发送《交房通知书》，通知原告于2016年12月8日于物业办公室办理房屋验收交付手续。后原告、奉某及招商物业公司于2016年12月8日均到达房屋现场，对房屋进行交接验收。三方于当日签订《会所交接问题汇总表》，商铺钥匙未进行交付。

2017年6月6日，上海B有限公司（系两原告的关联公司）向第三人招商物业公司发送《告知函》，载明会所及相关设备设施已经由其于2016年10月26日全部购买，为了小区相关管理工作，公司决定从2017年6月16日起关闭会所及商铺全部通道门，请物业公司提前做好相关通知和交接工作。

2017年6月30日，第三人招商物业公司向原告发送《情况说明》，载明因产证没有提供，无法确定一楼木门区域权属，以及旁边道路已经进场施工，预期20天完工，故等原告回来再三方确认木门上锁事宜。

2017年7月31日，原告与物业公司签订《商铺交接问题清单》，载明：1．电梯资料、合格证、保养手续等，需要换电屏一个，二楼电梯电脑板有问题，地下室电梯门生锈打不开（需要更换）；2．一楼男卫生间小便池不通畅；3．其它漏水及需维修部件附图片；4．二楼中央空调坏；5．移交68把钥匙相配打开12把，其它无法打开；6．现整个商铺、会所水电未分割，待会所交接后协商转过户水电煤表；7．商铺启用前，由物业配合另装水电表，方便以后结算（不在物业服务范围内，物业可以提供有偿服务）；8．商铺交接手续于今日正式办理完毕，会所因地产跟前租赁者还未交接清楚，待交接完毕后，由地产通知物业协调办理会所交接手续（其中110平方已于4月份开始使用）。

另查明，本院（2020）沪0120民初21487号生效民事判决认定会所于2016年12月8日由上海B有限公司接收。

又查明，2019年5月10日，原奉某股东招商地产公司确认注销清算报告，股东承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。2019年5月17日，上海市奉贤区市场监督管理局准许奉某注销登记。

审理中，原告确认2016年12月8日未完成房屋交接主要原因：1．物业公司占用了商铺，没有向原告交付钥匙；2．物业公司人员要通过原告购买的商铺通道进出，不符合交付条件。并确认：二楼食堂为《招商海湾别墅会所》1-1号2层203室房屋，建筑面积为87.75平方米；商铺一楼中有110平方米房屋于2017年2月份由原告出租给他人，2月份开始装修，4月份实际投入使用。另，经本院现场勘验及各方当事人共同确认，案涉商铺、会所、物业用房均位于整体连通建筑内，该建筑存在多个出入口，其中商铺房屋原作为售楼处使用；所有商铺分属于9套房地产权证；房屋出售予原告之前物业公司就已在该建筑一侧二楼物业用房中办公使用，物业公司人员从一楼大厅上楼梯进出，因原告与物业公司的通道使用争议，物业公司后在房屋外侧修建道路从另一侧出入口进出物业用房。肖艮富确认食堂在2017年4月初搬走的。原奉某销售人员**作为原告方证人确认其于2016年12月8日陪同原告进行验收房屋，物业公司表示钥匙不全；当天钥匙实际未交付；原告就逾期交房违约责任曾于2017年9月向其提出过主张。

本院认为，根据查明事实，奉某通知原告于2016年12月8日办理房屋交接手续，交接当日，业主、地产公司及物业公司三方均到场办理交接手续，原告并于当天接收下位于整体建筑内一侧的会所。原告主张当天因物业公司占用商铺而未能向原告进行交接。对此，根据当时物业公司经理肖艮富的确认，商铺二楼中的食堂由物业公司使用至2017年4月，故本院认定203室房屋确未在交接日完成交接，根据买卖合同的相对性，应由房屋出卖人承担未能交付房屋的违约责任。关于该套房屋的收房时间，因物业或地产公司并未在物业公司搬离食堂后再次通知原告收房，故本院以原告方向物业公司发送锁门通知之日为其实际接收之日，即自2017年1月2日起至2017年6月6日止，以203室房屋房款为基数，按日万分之三计算逾期交房违约金。

关于原告主张不符交房条件的另一理由：物业公司通道的争议。首先，根据双方整体购买协议的约定，原告系整体按现状购买，在购买时应已知晓物业办公用房的位置及通道设置；其次，原告所购买的商铺、会所与物业用房均位于某1整体建筑内部，即使原告通过购买取得了部分房屋的所有权，但从物权合理利用的角度，其仍应负有给予相邻权利人合理通行等必要的便利；再次，从现场位置而言，物业公司原进出的通道位于整体建筑的东南角，最靠近原告购买的会所位置，然原告于2016年12月8日已接收会所，该通道并不会对商铺的接收产生过多影响。故综上，本院对原告主张系物业公司通道原因造成无法接收其余房屋的意见亦不予采信。

关于其余部分的房屋交接，本院考量如下：首先，根据本院现场勘验，原告所购买的商铺存在多个进出口，商铺与会所系位于某1整体建筑内部，互为连通，根据生效判决认定会所已于2016年12月8日由原告接收，而商铺与会所系通知同日交房，原告于某2已经获得了进入整体建筑的权利。事实上，原告在此后也将一楼商铺中的部分进行了出租使用，食堂的被占用并非原告可对全部房屋进行拒收的充分理由；其次，本案9套商铺与会所等为存量房屋的整体销售，整体购买协议中约定除物业的主体结构质量不合格以外，不以物业存在其他任何质量问题或装饰装修问题而拒绝收房。即使如证人所言，交房当日物业公司表示钥匙不全，而根据2017年7月31日双方所签交接问题清单表明，钥匙的确存在部分配不上的客观情况，可见钥匙问题系房屋的现状，理应包括在购买协议中约定的购买人“已至标的物业各项目现场实地查看，全面了解、评估所购买的标的物业情况，包括但不限于房屋坐落、朝向、竣工时间、土地使用年限、外立面及室内状况、交付时间、产证办理时间、租赁情况等”的内容之中。况且，因该房屋的实际构造，并不影响原告于2016年12月8日开始对案涉房屋（除食堂部分外）的接收使用。本院注意到，商品房出售合同约定以交钥匙为交付标志，然根据本案实际情况而言，在物业公司没有明确拒绝交付钥匙的情形下，钥匙客观上的无法配对及交付已非房屋接收的必要因素，当日商铺（除食堂部分外）已经符合实质性的交房条件。原告主张其余商铺于当日不符合接收条件，缺乏充分的理由，本院对此不予采纳。

关于本案责任承担的主体，根据查明事实，因招商地产公司作为奉某的股东承诺愿对公司注销后的未了事宜继续承担责任，故本案的赔偿责任应由其继续承担。

关于诉讼时效的争议，根据原告奉某销售人员**所述，原告在收房出现问题后，于2017年9月曾向其提出过逾期交房违约责任的请求，构成对诉讼时效的中断，故本院对被告主张已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一项、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：

一、深圳招商房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿***、沈贤华逾期交房违约金10，199.26元；

二、驳回***、沈贤华的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5，726元，由原告***、沈贤华负担5，528元，被告深圳招商房地产有限公司负担198元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　顾煜麟

审　判　员　　周　珣

人民陪审员　　周　婷

二〇二一年十月二十九日

书　记　员　　杨丹虹

附：相关法律条文

二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……

三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……