某某、深圳招商房地产有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤03民终29233号

上诉人（原审原告）：**，女，汉族，1979年1月1日出生，住所地：广东省深圳市南山区。

委托诉讼代理人：雍子婕，广东广和律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳招商房地产有限公司，住所地：深圳市南山区招商街道太子路1号新时代广场29楼，统一社会信用代码：91440300192441811T。

法定代表人：许永军，董事长。

委托诉讼代理人：黄星儒，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卓媛媛，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。

上诉人**因与被上诉人深圳招商房地产有限公司（以下简称招商公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初13750号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

**的上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令招商公司支付因延迟交楼的违约金1410300元（按照合同总金额的日万分之四计算，自2017年12月20日至2018年4月19日，共计120天，29381240元×0.0004×120=1410300）；3.判令招商公司支付因擅自改变涉案房产专有部分规划和设计的违约金1410300元（按照合同总金额的日万分之四计算，自2017年12月20日至2018年4月19日，共计120天，29381240元×0.0004×120=1410300）；4.判令招商公司承担一、二审本案全部诉讼费用。事实与理由：一、招商公司违反《房屋买卖合同》约定逾期交房达120天且擅自改变规划，应当承担违约责任。（一）双方约定涉案房屋交房日期为2017年12月20日，但在约定的交房当日涉案房屋仍处于施工状态，未达到合同约定及法律规定的交付标准，**拒绝收楼合理合法。（二）双方约定的交房标准是精装修交房，但2017年12月20日约定交房之日至2018年4月19日实际交房之日期间，招商公司工人在涉案房屋现场持续施工作业，且专有空间与公共空间尚未区分存在严重安全隐患，未达到简单布置即可入住的条件，精装修交房标准不符。（三）涉案房屋属于精装修交房标准，在未交付之前房屋的装修或改造属于招商公司与第三人之间的约定，与**无关。**从未与任何第三方装修公司或建设工程公司有过联系或协议，改变规划的行为属于招商公司的单方行为，并未通过**的允许，也未通过相关部门的审批。（四）根据《房屋买卖合同》第十一条、第十二条、第十八条约定，2018年4月19日**重新验收并出具《钥匙收条》，应视为招商公司实际交付房产之日。无论招商公司在2017年12月20日至2018年4月19日之间对涉案房产进行重新装修或者对未完成的工程继续施工均构成延期交付，应当按逾期交付承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。（一）涉案房屋专有部分与公共区域之间直至2018年4月6日才开始安装栏杆隔离，他人可以轻易进入涉案房屋，涉案房屋没有形成专有空间，商品房形成专有空间是工程竣工、房产具备基本的入住条件的必然要求，不需要双方合同约定。（二）一审法院根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定认为本案涉案房产在合同约定的交付期限届满前已具备交付条件有误。在双方约定了其他交房标准的情况下，交付不仅需要符合法律的规定同时还需要符合合同约定的标准。一审法院引用的《中华人民共和国建筑法》第六十二条的内容有误。（三）**与招商公司签订的《补充协议》（附件五）、《房屋改造协议》、装修设计平面图（附件六）属于格式合同，违反法律强制性规定且免除了招商公司的责任、加重了**责任并排除其主要权利的，该条款无效。（四）招商公司违反《房屋买卖合同》约定及法律的规定擅自改变规划和设计，应当按照合同约定承担违约责任。

招商公司答辩称，一、涉案房屋已具备法定和约定交付条件，涉案房屋竣工经验收合格是双方当事人唯一的约定条件，招商公司不存在延期交楼的情形。二、**拒绝收楼无事实、合同及法律依据，应视为招商公司已按约交楼。三、招商公司不存在擅自改变房屋规划和设计的行为，**同意并认可阳台改造，并从中得利，不存在实际损失，无权主张违约金。

**向一审法院起诉请求：1.招商公司支付因延迟交楼的违约金1410300元（按照合同总金额的日万分之四计算，自2017年12月20日起至2018年4月19日，共计120天，29381240元×0.0004×120＝1410300元)；2.招商公司向**支付因改变规划和设计的房屋的违约金1410300元(按照合同总金额的日万分之四计算，自2017年12月20日起至2018年4月19日，共计120天，29381240元×0.0004×120＝1410300元)；3.本案诉讼费用由招商公司负担。

一审法院认定事实：2016年5月24日，**（买受人）与招商公司（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：标的房地产为深圳市XX区XX路XX花园（二期）X栋B单元X层X01号房，用途为住宅，建筑面积（面积以所附测绘报告为准）334.58平方米，其中套内建筑面积266.86平方米；按套内建筑面积计算单价为每平方米110099.83元，总金额为29381240元；采用按揭方式付款，签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的30.02%,即8821240元，签订本合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款2056万元；本合同所称建筑物区划内共有部分，是指建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分，主要包括建筑物的基础、承重结构、外培、屋顶等基本结构部分，通道、电梯、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，建筑区划内的道路（属于城镇公共道路除外），建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外），建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等；出卖人应当于2017年12月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人委托物业管理公司办理交付手续的，应向物业管理公司出具《授权委托书》，并监督物业管理公司将该《授权委托书》（原件）放置于办理交付手续现场的显著位置。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日。出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；买受人收到《入伙通知书》后，买受人应在《入伙通知书》约定入伙之日起2日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内在《收褛意见书》中提出，买受人逾期不提出或未按本条约定的方式提出异议，实视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人于《收楼意见书》中提出的异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付。买受人以《收楼意见书》以外任何方式提出的异议，视为买受人无异议，出卖人不承担答复及处理义务。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起2日内对本房地产重新验收。买受人重新验收后，仍有异议的，可自行和解或向有管辖权的人民法院起诉。买受人重新验收后没有异议或未按本条约定的时间重新验收的，本房地产交付时间按《入伙通知书》约定入伙之日；买卖双方一致同意：出卖人将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝或拖延办理收楼手续，否则视为交付，出卖人《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间。已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由买受人承担。交付验收中发现的质量瑕疵，买受人应于验收之日起2日内在《收楼意见书》中提出质量瑕疵异议，未按本条约定的时间与方式提出的视为交付房屋无质量瑕疵。出卖人收到买受人提出的质量瑕疵异议后按房屋《质量保证书》约定的时间进行处理。处理期间不视为出卖人逾期交付。出卖人在买受人提出的质量瑕疵异议的保修期内，买受人应当对出卖人采取的处理措施给予配合。如因买受人不配合而导致维修延误或者损失扩大，出卖人不承担任何责任。若因与买受人所购商品房相邻的物业或公共配套设施发生质量问题而需要在买受人场地进行维修时，买受人应给予配合，并应在收到出卖人或物业管理公司或相邻物业买受人（承租人）的通知之日起2天内为相邻物业或公共配套设施的维修提供便利，否则因此造成延误维修而导致相邻物业或公共配套设施损害加重的，买受人应赔偿所有损失；合同附件三载明：装置、装修、装饰标准：1.外墙：主要为幕墙（包括玻璃幕墙、铝幕墙及石材幕墙），局部使用少量外墙涂料。2.内墙：厅房为乳胶漆（厨、卫除外）。3.天花：乳胶漆、局部造型天花。4.地面：厨房地面为地砖/卫生间地面为天然大理石/01、02、03、05号房客厅、餐厅、走廊为天然大理石，卧室及房间为实木复合地板配踢脚线/06号房客厅、餐厅、走廊、卧室及房间为实木复合地板配踢脚线。5.门窗：入户门为装甲门，06号房复式二层入户门为防火门，户内为成品门，外推拉门为系统提升推拉门，外窗主要为系统窗。玻璃为中空LOW-E玻璃。6.厨房：木框玻璃门/墙砖/橱柜为“Poggenpohi”（博德宝）牌或同档次品牌橱柜/“silestone”（赛丽石）台面／“Franke”（弗兰卡）牌台下不锈钢盆配“GROHE”（高仪）牌洗涤龙头／厨房电器包含炉具、油烟机、洗碗机、冰箱、酒柜、烤箱、蒸炉。7.主卧室卫生间：成品门/天然大理石墙面/天然大理石洗手盆台面板/洗手台柜/“GROHE”（高仪）牌头顶及手持花洒/“TOTO”牌智能座便器/“Villeroy&Both”（唯宝）牌洗面盆配“GROHE”（高仪）牌冷热水龙头/钢化玻璃浴屏/“GROHE”（离仪）牌毛巾挂杆，挂衣钩，厕纸架/“KALDEWEI”（卡德维）牌浴缸/“GROHE”（高仪）牌浴缸龙头。8.主卧衣帽间：“Poliform”牌或同档次品牌成品衣柜。9.次主卧室卫生间：成品门/墙砖/天然大理石洗手盆台面/洗手台柜/“GROHE”（高仪）牌淋浴花洒/“GROHE”（高仪）牌洗面盆龙头/“Villeroy&Both”（唯宝）牌座便器/“唯宝”牌洗面盆/钢化玻璃浴屏。10.次主卧衣帽间：成品衣柜。11.客卫：成品门/墙砖/天然大理石洗手盆台面/洗手台柜/“GROHE”（高仪）牌淋浴花洒／“GROHE”（高仪）牌洗面盆龙头/“Villeroy&Both”（唯宝）牌座便器/“唯宝”牌洗面盆/钢化玻璃浴屏。12.阳台：阳台栏板采用钢化夹胶玻璃，阳台顶棚铝合金吊顶，地面为地砖。13.电梯：进口电梯。14.空调：户式家用中央空调，热水器：燃气热水器，柜类：成品鞋柜，灯具：包括筒灯、射灯及灯管，开关、插座面板：“VTMAR”（伟迈）品牌，有线电视：有线电视入户，通信线路：光纤入户。公共装饰部分：15.首层及负一，二层大堂：天花为乳胶漆、局部造型，墙、地面为天然石材。16.首层及负一、二层电梯厅：天花为乳胶漆、局部造型，墙、地面为天然石材。17.标准层电梯厅：天花为乳胶漆、局部造型，地面为天然石材。18.楼梯间：天花、墙面为乳胶漆，地面为地砖。19.信报箱：不锈钢信报箱。20.上述所列品牌出卖人可使用同档次品牌替换。本项目所选用的室内外天然石材在实际使用时，会与现场展示空间祥品有色泽及纹理的差异；出卖人应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格、人工费等以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。出卖人未提供样板房说明，该样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明中未予以明确的项目，该样板房内容即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。出卖人交付的本房地产的装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家有关设计、材料和施工的强制性规范，如不符合规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康的，买受人有权要求出卖人予以更换、处理，造成买受人损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。买卖双方对装置、装修、装饰的工程设计、材料质量、工程质量所用材料的产品质量是否符合国家强制性规范存在争议的，买受人可委托由政府指定的机构进行检测，相关的费用由买受人先行垫付。检测结果为不符合国家强制性规范的，检测费用由出卖人承担；（一）交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买受人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。（二）对出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠与买受人，但买受人明确表示不接受这部分装修、装置、装饰的，买受人有权要求出卖人就该部分进行拆除并按原合同约定重新装修。（三）已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划和设计。如确需变更的，分别按以下方式处理：1.本房地产专有部分的规划变更和设计变更，出卖人应征得买受人书面同意，并依照相关规定向深圳市规划国土主管部门申报。2.本项目共有部位、共用设施的用途、设计和顼目名称等的变更，出卖人应当征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划国土主管部门申报，经批准后方可进行相关变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者。不同意变更的买受人有权自收到书面通知之日起15日内做出解除合同的书面决定。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人亦可解除合同。买受人解除合同的，出卖人须在买受人通知解除合同之日10日内，退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金。买受人不解除合同的，双方按照赔偿买受人实际损失处理。出卖人不按上述约定的条件擅自改变原有规划和设计的，买受人有权要求恢复原状或解除合同，出卖人应当按照本合同有关约定承担责任。因上述第（一）、（二）种情形重新装修而推迟交付使用日期的，或因第（三）种情形承担责任的，按以下约定处理：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按逾期时间，分别处理，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，买受人有权要求继续履行合同或者在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。买受人要求解除合同的，买受人应当配合出卖人办理解除合同的相关手续，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起10日内不计利息退还全部已付购房款，同时按购房总价款的5%向买受人支付违约金；本合同中的通知应采取书面形式，邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达。若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为公告刊登之日。买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知对方。未通知或延迟通知的，由其承担法律后果；及其他内容。

招商公司分别于2016年12月22日、2017年1月6日向**开具了金额为100万元、28381240元的购买涉案房屋的发票。

招商公司分别于2015年4月21日取得涉案房屋所在小区二期的《深圳市房地产预售许可证》、于2016年10月12日取得验收结论为合格的《建筑工程竣工验收报告》、于2016年12月9日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》、于2017年3月3日取得涉案房屋的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》。《零星及附属工程验收单》载明：工程内容为包二期B栋212套住宅户内精装修工程，竣工及验收日期均为2017年11月25日，验收评定意见为已按要求完成设计图纸和合同约定范围内的工程，各项主控项目均达到有关贵方要求，一般项目也满足有关规范和设计要求，同意验收。质量评定为经验收工程质量达到合格质量标准。

招商公司于2017年12月4日向**发出《入伙通知书》《关于办理不动产权证的通知》，《入伙通知书》载明：涉案房屋已验收合格并具备交付条件，通知**于2017年12月19日开始办理验收入住手续，集中交付服务时间为2017年12月19日至2018年1月3日上午9：00至下午17：30，其余时间请自行前往物业服务中心办理。请在接到本入伙通知书后及时办理上述房地产交接验收手续，领取房屋钥匙，对本房地产进行验收，逾期未办理验收入住手续，按照买卖合同约定视为同意接收本房地产，招商公司不再另行通知。上述通知书于2017年12月5日送达**。

招商公司于2018年4月4日向**发出《XX花园二期3栋BX01回复函》，载明：涉案房屋已按法规要求验收合格符合交付条件，对于房屋的质量瑕疵，招商公司将按法规及《房屋质量保证书》之约定履行质量保修义务。对于**反映的房屋施工质量瑕疵问题，由于有些产品需提前订货且订货时间周期较长（如玻璃、铝合金型材等），对于目前存在的问题经与**现场沟通确认处理方案如下：1.客卧、次卧铝合金窗户划伤，重新更换玻璃及铝合金型材；2.客厅、主卧推拉门铝合金框划伤，重新喷漆处理；3.客厅、主卧推拉门玻璃有部分划伤，重新打磨处理；4.生活阳台灯开关故障。以上问题处理将于2018年4月20日前完成，客卧、次卧窗户玻璃更换除外，预计2018年5月底到货，到货后一周内完成安装。另外，上述问题及影响观感效果不影响房屋使用，不存在任何功能使用缺陷。上述函件于2018年4月5日送达**。

2018年4月19日，**、招商公司双方签署了《收楼意见书》，载明：本房地产交付时，招商公司已按双方签署的《深圳市房地产买卖含同》之约定，入伙时向**提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《海上世界XX花园业主临时管理规约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。**收到《入伙通知书》之后按照规定的验收时间对本房地产进行验收，如有异议，在验收期限届满之日起2日内一次性在本意见书以下空白处填出，逾期不提出，或未按双方签订的买卖合同及其附件约定的方式提出，视为同意接收本房地产。**意见：因之前栏杆未完工，未安装存在安全隐患。两处公共空间施工未完工、混凝土大坑状态，后期填充从房间窗户出入，先卸下大房间窗户运送建筑垃圾及施工出入，后爬窗户出入，弄坏窗户。主阳台推拉门无法闭合，以上修复耗时良久，且动及墙体，其他问题若干。因以上未达到入伙标准，导致延误四个月收楼。

招商公司于2018年4月24日向**发出《关于XX花园二期3栋BX01回复函》，载明：涉案房屋于2017年12月19日前已按法规要求验收合格符合交付条件。1.关于阳台护栏未安装问题，招商公司在房屋交付前已安装护栏，应**要求招商公司将原有护栏拆除，但**近期又提出阳台护栏未安装的问题，招商公司当即对阳台护栏进行了恢复安装；2.关于公共平台未回填问题，因该平台属公共区域，招商公司已根据设计要求进行了回填和贴砖。对于书房外平台上的清洁垃圾问题，在**提出后当即安排了清洁。对于客房窗户问题，属前期施工保护不到位造成铝合金型材表面刮花，但不影响窗户使用功能，根据**的要求更换了窗户；3.关于阳台推拉门无法闭合问题，该问题属推拉门轮子磨损后造成门推拉不畅，已按照质量保证书要求处理完成。上述问题不影响**的收楼和使用，不存在使用功能缺陷，属房屋保修范围内事项，招商公司已按照房屋质量保证书要求处理完成。上述函件于2018年4月26日送达**。

**于2018年4月29日作出《催告函》，载明：招商公司于2018年4月19日委托深圳招商物业管理有限公司通知**办理涉案房屋入伙手续，2018年4月25日**收到招商公司发来的《关于XX花园二期X栋B201回复函》，**认为招商公司违反了双方签订的《深圳市房地产买卖合同》的约定，应承担如下违约责任：1.招商公司逾期交楼，应承担违约责任。根据合同约定，招商公司应在2017年12月20日之前将房产交付给**，如逾期超过90日，招商公司应按日向**支付购房总价款万分之四的违约金，招商公司延期交楼119天，应向**支付违约金1398547元；2.招商公司擅自变更本房地产阳台原有规划和设计，应当承担违约责任。根据合同约定招商公司不得随意变更原有规划和设计，招商公司擅自改变原有规划和设计的，应按日向**支付购房总价款万分之四的违约金，截至2018年4月19日共计119天，招商公司应向**支付违约金1398547元。以上两笔违约金共计2797094元。**要求招商公司在2018年5月15日之前向**支付上述违约金。

招商公司于2018年5月14日向**发出《关于XX花园二期3栋B201客户的回复函》，载明：1.对于**验房以来所提出的所有装修质量问题招商公司已在《房屋质量保证书》规定的期限内全部处理完毕，但客卧、次卧窗户玻璃更换因涉及国外订货，预计将在2018年5月30日前完成。鉴于**提出的所有问题仅影响观感效果，房屋本身不存在任何功能使用缺陷，因此招商公司不构成逾期交付；2.关于**反映的改变阳台规划和设计问题，招商公司系严格按照双方签署《深圳市房地产买卖合同》及其附图约定的装修交付标准进行施工，不存在擅自改变阳台规划和设计的行为。综上，按照双方签署的买卖合同之约定，**购买的房屋在2017年12月19日前已具备入伙交付条件，符合合同约定的交付标准。房屋的一般性质量瑕疵问题，招商公司将严格按相关法规要求及《房屋质量保证书》约定，履行质量保修义务。上述函件于2018年5月15日送达**。

**提交了深圳市规划和国土资源委员会南山管理局于2018年8月2日作出的深规土南函[2018]867号《市规土委南山管理局关于海上世界XX花园二期3栋B单元201房相关情况的复函》，拟证明招商公司改变涉案房屋的规划与设计，已被上述政府部门确认属于违法建筑，招商公司交付的房屋不符合交房标准。招商公司对该证据的关联性不予认可，表示涉案房屋的改造系经过**同意和确认，而该改造方案是由**自行委托第三方施工的，另外，是否属于违建的问题与本案不具有关联性。

**提交了涉案房屋照片、视频，拟证明直至2018年4月6日，招商公司仍在对涉案房屋中铺线错误的厨房线路进行施工改造，招商公司仍未安装涉案房屋专有部分与公共区域之间的阳台护栏，涉案房屋专有部分与公共区域之间仍未作区分、隔离，他人可以轻易进入涉案房屋，涉案房屋没有形成专有空间，不满足交房条件。2018年4月11日，涉案房屋仍有两个房间的窗户并未安装，未安装专有部分与公共区域之间的阳台护栏，专有部分与公共区域之间仍未作区分、隔离，他人可以轻易进入涉案房屋，涉案房屋没有形成专有空间，不具备交房条件，既不符合一般的房屋交付标准，更不符合合同约定的精装修交房标准。2017年12月20日至2018年4月11日期间，招商公司工人仍在涉案房屋现场施工作业，公共阳台施工的工人通过涉案房屋房间窗户来往通行、接电施工，钢筋混凝土裸露，部分地面未浇灌水泥，下水道管道未安装，施工并未完成，存在严重的安全隐患，不满足基本的入住条件，与购房合同中约定的精装修交房标准更是相去甚远。招商公司对真实性、合法性、关联性不予认可，理由如下：照片不能反映招商公司通知**入伙时的房屋状态。事实上，该部分所谓“正在施工”的照片，实为招商公司针对**提出的装修瑕疵进行维保修复，但该瑕疵根本不属于房屋质量的问题，只能作为质量保修处理。**刻意提出保修申请，并借此机会拍照取证，属于恶意制造证据。该照片恰恰证明招商公司根据**要求积极履行保修义务。且即便从上述照片来看公共区域存在垃圾，只是属于卫生问题，不能作为拒绝收楼的理由。另外，招商公司通知**入伙时，阳台已安装好栏杆，后因**要求拆除栏杆而拆除，照片明显显示此为栏杆拆除后的状态。关于**所称2017年12月20日的照片，从所拍摄的内容看，拍摄对象均为公共空间而非涉案房屋专用空间，与**收楼不具有关联性，不得作为拒绝收楼的理由。即便从照片反馈的情况看，只能说该公共空间不清洁、不美观，简单打扫便能解决，不会影响**收楼。关于**所称2017年12月29日的照片，从涉案房屋阳台照片可知，地面还存在护栏拆除后的切割切口，进一步证明在招商公司通知**收楼时已安装，是在**要求下拆除，**刻意制造了“招商公司未安装护栏”的假象。关于**所称2018年1月5日、2018年1月13日的照片，从照片可以看到，房屋已具备交付的标准，招商公司在按照**的要求履行维保义务，进一步证明招商公司积极为**服务。关于**所称2018年3月17日的照片，从该组照片以及**提供的其他照片可以看到，在招商公司通知**收楼时，窗户已安装完毕，是**以存在观感瑕疵为由进行更换，招商公司已予以积极配合，但**却以此主张“窗户未安装”，显然违背事实和诚信。关于**所称2018年4月6日、2018年4月11日的照片，因**声称“未安装阳台护栏”，故招商公司又根据**要求，再次恢复护栏，而**却借此制造证据。**所称的2017年12月20日的照片用以证明护栏未安装，但事实上，从照片看，该护栏是明显被拆除过的痕迹。在2017年12月20日的窗户照片中，**的页码第5页该窗户是已经安装。**提交的2017年12月29日阳台的照片，补充证据第8页也是显示护栏拆除的痕迹。该证据是不真实的。

**提交了涉案房屋照片（2018年4月6日）、涉案房屋对应户型的放大平面图，拟证明截至2018年4月19日**收楼时，招商公司交付的涉案房屋阳台及左侧公共区域与经核准的户型平面图不一致，经核准的户型平面图中客厅阳台、卧室阳台终端以及客厅阳台左侧公共区域有三处悬空位置，而招商公司实际交付的房屋阳台位置及公共区域部分全部填充为实心，不符合合同约定的交房条件。招商公司对照片的真实性、合法性、关联性不予认可，理由如下：招商公司在根据**要求拆除栏杆后，**又通知招商公司安装栏杆，此为栏杆重新安装时的照片。进一步证明**刻意反复变更要求，以制造涉案房屋仍在施工状态的证据。对平面图的真实性无法核实，对**待证内容不予认可，认为平面图应以买卖合同的附件以及改造协议中招商公司确认的平面图为准，且有关装修改造工程是经过**认可的。

**提交了其与涉案房屋管家微信、微信群聊天记录，拟证明**自招商公司延期交房后一直要求尽快办理入伙，而招商公司员工也多次认可是由于涉案房屋不符合交付条件才导致**无法收楼。招商公司称真实性无法核实，微信中的“周某”原是招商公司员工，但现在已经离职，无法核实微信记录的真实性、完整性，**提交的与管家的微信记录经过删减，不完整。从微信内容可知，不存在窗户未安装的情况，只是因为美观原因需要“更换”。从微信日期来看，明显缺失2018年1月3日下午17：47至2018年1月6日下午16：06之间的微信记录。证据第30页所称的“栏杆”并非指**拍照的主阳台上的栏杆，而是指02号房屋的房间小阳台的栏杆。当时**希望占用整个公共阳台，而该公共阳台与02号房间相连，**要求公共阳台与02号房间接壤的阳台完全封闭，以达到只有其一方占用公共阳台的目的。从微信内容可以看出，**一直以质量瑕疵问题为由拒绝收楼。在证据第34页的聊天记录中，**明确要求“窗户移位”、“公共平台整修”，而在本案中又以“窗户未安装”、“现场在施工”为由拒绝收楼并主张招商公司违约责任，显然缺乏基本诚信。微信聊天记录中很多**自认的内容是没有提交的，包括**在2018年1月16日要求将护栏更换为带小门的护栏，该事实印证了原护栏是已安装好的、具备交付条件的，是在**要求下拆除，**提供的证据是恶意制作的。**与周某的2018年1月16日微信聊天记录中，**是有催促更换护栏，但**没有提交该部分的聊天记录。

招商公司提交了《房屋改造协议》，拟证明**与案外人签署协议，专门委托施工单位按照附件图纸对阳台进行改造，**同意并认可阳台填充使用。**对真实性、合法性不予认可，认为该协议约定的为**委托案外人接受毛坯房并进行改造，而**、招商公司之间约定的交房标准为精装修交房，该协议内容实际为招商公司与装修公司的约定，且改变房屋的规划和设计不仅需要**同意，还需要向其他一定比例的业主同意后报规划国土主管部门批准后方可变更，招商公司的擅自改变行为既违法也违约。

招商公司提交了多份《深圳市房地产认购书》及补充协议、收据、记账凭证、收款通知单、声明、变更审批表，拟证明**早在2016年1月14日便以自己名义签署认购协议，但由于贷款问题，**于2016年3月10日将购房人变更为**丈夫孙俊柏，但仍未能获得贷款，故在2016年5月14日再次变更购房人为**本人。本案纠纷真正的起因在于**未能在招商公司要求现场签约折扣期限内签订正式的买卖合同而丧失了折扣优惠权，**为拿回属于其的“优惠”，不惜无理拒收房屋、制造证据，提起本案诉讼。**对真实性、合法性部分不予认可、关联性不予认可，认为招商公司改变规划和设计与延期交房是事实，与本案**未获得折扣没有关联关系。补充协议中“买方承诺在交付定金前仔细阅读在售楼处公开展示的正式买卖合同的全部条款及其补充协议，确保充分理解且无异议”的条款印证了招商公司为了推卸延迟交房、擅自改变规划和设计而签订，双方在合同未签订的情况下就制订好补充协议，是招商公司推卸责任的条款，虽然该条款是一种提示，但是该提示并没有将具体事项进行提示与说明，该条款对**不产生法律效力。一审庭审中，招商公司称补充协议是对认购书的补充，而不是对买卖合同的补充。

招商公司提交了《关于XX花园二期3栋B座X01房交楼过程的说明》，拟证明涉案房屋所在项目于2017年11月底具备入伙条件，相邻的202房、206房、301房均在2017年12月20日完成入伙，涉案房屋具备交楼条件。涉案房屋是在**要求下拆除护栏和更换门窗，**所称“护栏未安装”“窗户未安装”不属实。**多次希望霸占公共区域为自用，遭到邻居的反对和投诉。**对真实性、合法性不予认可，认为招商公司并没有按照合同约定向**发出入伙通知书，入伙通知没有有效送达给**。涉案楼宇共有50层，仅有3户业主办理入伙手续，也说明了招商公司不具备交付条件。该3户业主自愿放弃权利与**没有关系。**从未要求招商公司拆除已安装好的阳台栏杆，事实是招商公司一直未安装栏杆。相邻的公共区域原规划设计是悬空的，而招商公司擅自填充为实心，在该公共区域有堆积垃圾的可能，也容易造成高空抛物的危险，其他住户容易进入**专有部分的危险，**一直要求安装隔断栏杆。招商公司在微信中所称的是小门的问题，是**提出装栏杆的同时建议安装一个小门，**要求搭建雨棚也是因为担心高空抛物及垃圾堆放。

一审法院认为，**与招商公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

依照合同约定，招商公司须于2017年12月20日前将本合同约定的房地产交付**使用，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。本案中，招商公司已于2017年12月5日通知**于2017年12月19日至2018年1月3日办理涉案房产的入伙手续，而**在办理入伙手续时，因认为涉案房产存在窗户未安装、公共阳台施工的工人通过房间窗户运送建筑垃圾、接电施工，室内布满建筑垃圾，钢筋混凝土裸露、部分地面未浇灌水泥、下水道管道未安装完成、公共平台与涉案房屋主阳台之间没有安装栏杆或间隔，阳台及左侧公共区域规划为悬空而全部填充为实心等问题，而拒绝办理入伙手续。因此，本案的焦点问题为涉案房产是否已具备法定及约定的交付条件、**拒绝收楼的理由是否成立。对此一审法院分析如下：

首先，《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，招商公司在向**交楼前已取得《深圳市房地产预售许可证》《建筑工程竣工验收报告》《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》《零星及附属工程验收单》，且从招商公司提交的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》《精装修住宅质量保证书》《精装修住宅使用说明书》《临时管理规约》、XX花园二期公共设施接管清单可以看出，涉案房产所在的工程项目已竣工验收合格、取得了竣工验收备案证明，且相关道路、设施等符合规划要求，房屋面积已完成最终测绘，水电供应正常，交通道路通畅，故涉案房产已具备法定的交付条件。其次，对于涉案房产是否符合双方约定的交付条件的问题。本案中，**拒收房屋的理由包括：窗户未安装、公共阳台施工的工人通过房间窗户运送建筑垃圾、接电施工、室内布满建筑垃圾、钢筋混凝土裸露、部分地面未浇灌水泥、下水道管道未安装完成、公共平台与涉案房屋主阳台之间没有安装栏杆或间隔、阳台及左侧公共区域规划为悬空而全部填充为实心等。从本案现有证据来看，涉案买卖合同未对阳台栏杆作出约定，**提交的照片显示阳台栏杆处确有招商公司所称的拆除痕迹；公共平台并不属于**私有空间，结合招商公司提交的《房屋改造协议》，对阳台进行填充系**意愿，装修方亦并非招商公司；窗户、推拉门并非一直未安装，而系因损坏或无法闭合的原因进行的修复、更换。综上，招商公司通知**办理入伙手续时，涉案房产已经验收合格，具备使用功能，即使存在瑕疵，**亦可要求招商公司承担保修责任，而拒绝收楼的行为并不符合法律规定。涉案房产已具备法定和约定的交付条件，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。因此，本案中，涉案房产在合同约定的交付期限届满前已具备交付条件，符合正常居住使用的要求，**拒绝收楼属于**对自己合法财产自由处分的权利，招商公司不因未办理交接手续而承担违约责任。故对于**要求招商公司支付延迟交房及改变规划和设计的违约金的诉讼请求，一审法院均不予支持。至于涉案房屋是否存在违建，**可另循途径解决。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回**的全部诉讼请求。一审案件受理费29364.8元，由**负担。

本院对一审查明的事实予以确认。另查明，涉案住宅小区在2017年的指导租金标准为每月105元/平方米。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。**与招商公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议在于：**拒绝收楼的理由是否成立。

本案中，**拒收房屋的理由包括：窗户未安装、公共阳台施工的工人通过房间窗户运送建筑垃圾、接电施工、室内布满建筑垃圾、钢筋混凝土裸露、部分地面未浇灌水泥、下水道管道未安装完成、公共平台与涉案房屋主阳台之间没有安装栏杆或间隔、阳台及左侧公共区域规划为悬空而全部填充为实心等。关于在通知的交房时间涉案房屋是否存在栏杆未安装问题，本院认为，**自认其建议在安装公共平台及其阳台之间栏杆的同时安装一个小门，这意味着**确有通过此处进入公共平台的意愿，结合**提交的照片显示阳台栏杆处确有招商公司所称的拆除痕迹这一事实，可以印证招商公司关于原阳台栏杆系基于**利用公共平台的要求而拆除的主张。因此，**主张的交房时阳台栏杆未安装问题，与事实不符，本院不予采信。对于公共平台的填充问题，从双方买卖合同附件“分户平面图”可见，对该处平台进行填充后交付，是双方合同约定的交付标准，客观上扩大了**的房屋使用面积，有利于**。**在2018年4月19日接收房屋时，并未对此提出异议，其至今也仍在利用该填充后的平台，没有要求拆除填充，故平台的填充并非**拒绝收楼的理由，**也从未以此拒绝收楼，**以此主张迟延收房违约金，缺乏事实和法律依据。

对于**所主张的其他问题，从描述看虽均为局部的小瑕疵，但是否构成**拒绝收房的理由，应根据该问题的修复是否影响**对房屋的使用为判断标准。本案中，从双方合同约定的装修标准和《精装修住宅使用说明》的内容看，招商公司交付的涉案房屋不仅应配置指定品牌及规格的装饰装修物，并且交付时房屋的状态亦应处于可由业主直接进行软装布置后即可入住的标准。而从**提交的现场照片看，涉案房屋在双方争议的期间存在施工及大面积的施工防护措施，即便如招商公司所称照片反映的是维修阶段的情况，但该维修的实施状况客观上确影响**对房屋进行家私家具及其他软装配置的活动，进而影响其入住房屋的时间安排。此外，从**与招商公司工作人员的微信记录看，**一直在催促招商公司维修和交房，并不存在**在招商公司进行修复后仍拒绝收楼的情况。故本案双方实际交接时间晚于通知的收房时间四个月，亦有招商公司维修迟延，未及时解决问题的原因。由上，本院认为，因招商公司提供的房屋未能满足双方约定的“简单布置即可入住”的状态，进而导致**入住涉案房屋时间的推迟，招商公司应对**迟延入住的损失予以赔偿。因双方合同约定的违约金标准明显高于**的实际损失，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，根据实际损失并兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，酌情按涉案房屋该期间的指导租金标准调整招商公司的赔偿责任为140523.6元（即105元×334.58平方米×4个月）。

至于招商公司是否应承担变更规划的违约金。双方合同约定，因变更规划未取得业主同意，业主可以要求解除合同或要求恢复原状，因业主要求恢复原状导致的交房迟延或解除合同导致的损失，招商公司应予以赔偿。但本案中，对公共平台进行填充是双方合同约定的房屋交付状况，已经征得**同意，且客观上有利于**，并不存在格式条款损害**利益的情形。其次，即便交房时公共平台的情况与规划存在不符之处，但**从未因该问题拒绝收房，也没有在收房时对此提出异议，至今也没有要求恢复原状或据此解除合同。因此，本案并不存在因业主要求恢复规划而导致的交房迟延，或因此解除合同而产生的损失，**以公共区域不符规划为由，要求招商公司承担变更规划的违约责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。如**现认为公共平台的填充不符合规划需恢复原状，因该区域属于业主共有部分，**应通过小区业主大会共同决定及主张权利。

综上所述，**的上诉请求部分成立，本院予以相应支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初13750号民事判决；

二、深圳招商房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付**140523.6元；

三、驳回**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费29364.8元，由**负担26254.8元，深圳招商房地产有限公司负担3110元。深圳招商房地产有限公司应自本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳3110元，拒不缴纳的，由一审法院依法强制执行；**已预缴的3110元，由一审法院退回。二审案件受理费29364.8元，由**负担26254.8元，深圳招商房地产有限公司负担3110元。深圳招商房地产有限公司应自本判决生效之日起十日内向本院缴纳3110元，拒不缴纳的，由本院依法强制执行；**已预缴的3110元，由本院退回。

本判决为终审判决。

审判长　　路德虎

审判员　　蔡妍婷

审判员　　刘灵玲

二〇二一年十二月六日

书记员　　龙灵美

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。