某某与深圳招商房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤03民终7753号

上诉人（原审原告）：罗静，女，汉族，1984年11月30日出生，身份证住址:湖南省邵阳市大祥区。

委托诉讼代理人：黄小利，广东五维律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳招商房地产有限公司，住所地：深圳市南山区蛇口兴华路6号南海意库3号楼，组织机构代码：192441811。

法定代表人：许永军，董事长。

委托诉讼代理人：黄璜，男，汉族，1987年7月6日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，系该公司员工。

上诉人罗静因与被上诉人深圳招商房地产有限公司（以下简称招商房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初3594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

罗静上诉请求：1、撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2016)0306民初3594号民事判决；2、依法改判招商房地产公司向罗静支付延期办证违约金人民币305977.16元；3、判决招商房地产公司承担本案的全部诉讼费用。

事实和理由：一、一审法院程序违法。本案是适用简易程序审理的民事案件，一审法院2016年2月22日受理该案，4月8日开庭，判决书上写的判决时间为2016年8月20日，而送达给罗静是在2017年3月15日，一审法院对本案的审理明显违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第161条的规定，程序违法。

二、一审法院对罗静与招商房地产公司所签合同约定应由招商房地产公司承担的办证义务以及招商房地产公司提供的证据存在瑕疵的问题故意回避不作认定，且错误认定罗静要求招商房地产公司承担延期办证义违约责任的主要依据，以致判决错误。

1、向深圳市房地产登记机关出具本房地产卖方委托买方自行登记办证的备案申请，这是合同约定招商房地产公司应该对罗静履行的最关键的办证义务，而招商房地产公司没有履行这一义务，是罗静要求招商房地产公司承担违约责任的主要依据，而不是一审判决片面认定的办证通知的送达与否。一审判决在经审理查明段落中认定，合同第21条约定：卖方应待初始登记时向深圳市房地产登记机关出具本房地产卖方委托买方自行登记办证的备案申请……办理《房地产证》。罗静认为既然一审法院在判决书中对该条款进行了认定，也即是认定了招商房地产公司除应该履行初始登记义务的同时，还应该将罗静自行办证所需的资料（罗静提交的证据7、8）到相关部门进行备案申请也是招商房地产公司应该履行的办证义务。但遗憾的是一审判决，对招商房地产公司有没有履行到相关部门进行备案申请的行为，这一本案的争议焦点问题有意回避不作出认定。罗静的代理人，在法庭辩论阶段针对招商房地产公司主张其将办证通知寄给了罗静，他们即完成了办证义务的观点时指出：本案争议的焦点并不在于招商房地产公司是否履行了通知手续，退一万步即便招商房地产公司将可以办证的消息传达给了罗静，罗静仅凭这纸通知仍然是不可能完成自行办理本案所涉房产的房地产证行为的。反过来，如果招商房地产公司将办证资料履行了备案申请，即便招商房地产公司没有通知罗静，而罗静所购买的涉案房产也是能够如期办证的。故备案是能否办证的必要条件，而通知只是充要条件。为了证明罗静所说上述理由能够成立，罗静为此提供了一系列的证据佐证（见证据7、证据8）。罗静提供的证据7、证据8所涉及的罗静能否实现自行办理《房地产证》行为的一系列办证资料，依据合同第21条约定，本应该由招商房地产公司在其进行初始登记时，就要交到深圳市房地产登记机关备案。但招商房地产公司当时忘了提交，这有罗静提交的证据8中所涉的法定代表人证明书、法定授权委托证明书签发的时间都在2015年11月06日为证；招商房地产公司庭审中也承认办证应该备案的资料是2016年1月4号才拿给罗静的代办人罗某华的。同时罗静在开庭时提交的两份视听资料（招商房地产公司质证时对证据的真实性没有明确否认），其中涉及负责替罗静具体代办《房地产证》的农业银行**支行（罗静的按揭贷款银行）经办人与罗静的代办人罗某华的谈话内容证实：招商房地产公司没有将罗静的办证资料交到办证机关，办证机关无法核定涉案房产的相关税费，以致他们无法收到本案所涉房产的办证通知，进而也就无法替罗静代办本案所涉房产的《房地产证》。两份视听资料证据还证实，在对待本案所涉房产的办证问题上，招商房地产公司的经办人说：她们将这个楼盘的办证资料一批一批给了罗静的按揭银行；而按揭银行的经办人说：他们也是一批一批去办证的，就没有看到罗静的办证资料，就在罗静的代办人罗某华去找他们后，他们还特意去国土局查了，说没有罗静的资料。而招商房地产公司至今也未提供其在初始登记时已经将本案所涉房产办证所需资料进行备案申请的证据，但一审判决对此关键问题不予回应，故罗静认为，招商房地产公司履行办证义务是不适当的、不完全的、是违反了合同的约定的，招商房地产公司的行为构成违约，理应按照合同第22条的规定承担违约责任。招商房地产公司的代理人不顾合同第21条的规定，只是一味强调由罗静自行办证。针对招商房地产公司代理人这一不顾事实的主张，罗静在一审辩论时进一步指出：罗静自行办证的前提和关键终究取决于招商房地产公司有无待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本案所涉房地产卖方委托买方自行登记办证的备案申请，所以说本案只要证明招商房地产公司没有履行合同规定的备案申请之义务，那么招商房地产公司就构成违约，就应当承担违约责任，这是不容质疑的。也正因为招商房地产公司无法回避这一事实，故招商房地产公司的代理人最后竟强词夺理的表示：“我方仅需完成房地产初始登记后，义务就已经完成”。

2、招商房地产公司提交其履行了通知手续的证据是有瑕疵的，不能以此作为其履行了相关义务的证据。招商房地产公司庭前向一审法院提交了一份证据，目的是证明在2011年1月20日向罗静指定的地址邮寄了办证通知。对此证据，罗静认为其合法性和真实性都无法确认。理由是：1、交寄时间不一致。邮政快递详情单前面交寄时间一栏显示的交寄时间是：2010年12月10日，而邮戳是2011.01.20.19；2、招商房地产公司提供的深圳同城速递业务详情单既没有交寄人签名，也没有投递员签名，故招商房地产公司提供的办证通知证据的真实性无法确认。同时该份证据也是无效证据，一如本案所涉合同的27条【通知与送达】第1款规定：“本合同均采用书面形式。通知书如系单位发出应加盖公章，如系个人发出应有签名，如无盖章，视为未通知。买卖双方在收到对方的书面通知是，应当签收。”招商房地产公司提供的《关于办理***园房地产证的通知》，没有加盖公章（原件上盖章的部位只有上方有一小圈隐隐约约的红印，其余部分连隐隐约约的红印都没有），招商房地产公司解释说是保管的原因，对此罗静不敢苟同；而且，招商房地产公司的代理人陈述答辩意见时也引用了27条，但他有意省略了对其不利的第1款，罗静认为招商房地产公司做为一家大型的国企应该有起码的诚信，故依据上述条款的约定招商房地产公司提交的通知是无效的，应视为未通知。一审法院对这些证据存在的瑕疵视而不见，更为严重的是罔故合同第21条约定，仅凭一纸真实性和合法性都无法确定且不符合合同27条约定的邮政快递详情单、以及罗静办理了入伙手续就应该知道办证这一事项的荒唐逻辑，就认定招商房地产公司履行了办证义务，一审法院的认定与事实不符，是错误的、不公正的。

综上所述，招商房地产公司没有依据双方所签合同的约定向深圳市房地产权登记机关出具本案所涉房地产卖方委托买方自行登记办证的备案申请，且其提供的办证通知的证据的真实性、合法性无法确认，亦不符合合同的约定，招商房地产公司的行为明显构成违约。罗静诉请招商房地产公司支付起诉日前两年的延期办证违约金，事实清楚，证据确凿充分，诉讼请求没有超过诉讼时效，罗静的诉讼请求应予以支持。请求二审法院依法审理本案，以维护罗静的合法权利。

招商房地产公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于罗静在上诉状中列举的第二条理由，罗静企图混淆合同第二十一条约定的“备案申请”与其自行申请办证所需的《深圳市房地产登记申请表》的区别，错误地将其混为一谈，盲目扩大了我司的义务。深圳市2006年的买卖合同标准文本（包括现行的2010版合同）所述开发商应向产权登记机关出具的“备案申请”的要求并未真正执行。实际执行情况为开发商完成初始登记后，产权登记中心即可受理业主的办证申请，不存在开发商还需向产权登记机关出具任何“备案申请”的要求，更不会因此出现产权登记中心拒绝给业主办证的情况，从***园项目数千户业主均成功办证即可有力佐证我司已完成全部义务，不存在任何履行义务不到位而影响业主办证的情形。另外，根据合同第二十一条的约定，业主应“于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记”。而根据办证程序的要求，业主自行申请办证时《深圳市房地产登记申请表》是需业主本人提交的。深圳市不动产登记中心官方网站“办事指南”—“房地产转移登记”介绍一项中明确指明：“一、办理程序：申请人递交申请资料→登记机构审查→申请人交纳税费→登记机构核准并将登记事项记载于登记簿→申请人领取房地产权属证书。

二、申请资料：1、深圳市房地产登记申请表（房地产转移、变更、注销登记）……”也就是在本案中，招商房地产公司作为开发商的义务（初始登记、通知办证）已经完成，业主作为申请人却怠于作为，招商房地产公司不应当因为业主未按合同约定与办证程序的要求自行申请办证导致办证迟延而承担任何责任。事实上，产权登记中心也不会接收开发商代业主提交包括《深圳市房地产登记申请表》在内的任何办证材料。如招商房地产公司在庭审中强调的，每户业主的办证需求、办证时间、契税缴纳要求等都不尽相同，开发商不可能越俎代庖，擅自决定，不顾授权与法定代表人证明等文件有效期的限制私自为业主提交，产权登记中心也不会统一接收一个项目动辄数千户业主的所有办证资料，只可能在开发商完成初始登记后，根据业主的申请一户一办理。罗静刻意隐瞒的基本事实、也是办证基本常识是：1、《深圳市房地产登记申请表》作为办证的申请资料，需要业主在产权登记中心面签并当场核实业主身份（身份证原件等），开发商根本无法代为提交，即使提交也是无效；2、罗静作为按揭客户，房屋买卖合同的所有原件均在按揭银行。在此，合同原件作为办证的必备材料，该事实导致业主办证必须与按揭银行联系，开发商因没有合同原件，即使单独向业主提供其他任何授权、证明材料都无法促成业主成功办证。3、因而对于按揭客户而言，通行做法是开发商通知业主，由其联系银行并由银行向开发商索取材料，申请办理手续（见招商房地产公司向罗静送达的办证通知的第二点）。这样一则银行可以有效避免业主私自办证导致的抵押物权利灭失风险，开发商充分履行预售抵押转楼花抵押期间的担保责任，二则也能确保办证各项文件的规范性和有效性。上述涉及产权登记程序与对各方权利义务要求的部分，招商房地产公司建议人民法院可向不动产登记中心去函征询确认。综上，招商房地产公司已完成合同约定的全部义务，罗静购买的房产已经具备办证条件，仅需按招商房地产公司通知的要求联系按揭银行，备妥相关材料即可办理，招商房地产公司不存在承担逾期办证违约责任的事实与理由。

三、关于罗静在上诉状中提及的相关证据认定问题：（一）相关试听资料的质证意见经一审法院要求，招商房地产公司已于庭后以书面方式提交，在此也再次回应，录于招商房地产公司办公室的录音材料中招商房地产公司工作人员恰恰向罗静（书面材料所记载的是罗某华，因其为罗静的委托代理人，下统称罗静）明确表达了以下观点：1、招商房地产公司已（按罗静在合同中所填地址）向罗静发送办证通知，办证通知中也已明确告知，罗静作为按揭业主应向按揭受理银行申请办理手续，即招商房地产公司作为开发商已完成全部法定及约定义务。至于农业银行**支行的录音材料，招商房地产公司并未在场，也无法判断录音环境、条件是否符合法律规定，因而对该份证据的三性均予以了否认。罗静在上诉状中企图凭该材料推断招商房地产公司承担办证义务是极其荒谬的。（二）关于招商房地产公司提交的办证通知与快递单。1、交寄时间属于招商房地产公司自行准备办证通知材料的范畴，与罗静无关，招商房地产公司只需按合同约定向罗静寄送办证通知即为完成相关义务。而对于该项义务的完成，招商房地产公司已提交证据，恰恰是罗静没有任何证据可以证明其自身主张。2、办证通知属于一次性大批量交付给邮局的邮递件，快递单方面招商房地产公司仅可能保留寄件人留存联。因历时较久，营销管理部门对于通知的存档件保管存在不当，红印模糊，但罗静凭存档件的瑕疵就去否认交寄原件的真实性与效力，规避自身的义务，属于典型的张冠李戴、混淆视听的行为，招商房地产公司愿当庭提交另一份归档于公司档案室的清晰的存档件，若罗静再对红印、真实性存在异议，招商房地产公司对此也只能“不敢苟同”，视为罗静无理取闹、颠倒是非了。罗静在本案中表现出诸多不合情理之处，招商房地产公司有理由认为其属于恶意隐瞒事实并索取违约金，企图侵占国有资产与扰乱市场秩序的行为，具体包括：（一）房屋买卖合同约定的买方地址是“深圳市**区**大道**大厦C座1402李某转”，委托代理人是其亲戚罗某华。需要说明的是，该地址正是罗静的贷款银行农业银行**支行的地址，李某不仅作为农行员工负责招商房地产公司澜园项目的业主个人贷款业务，更同时是涉案房产认购书及其补充协议的签署人、涉案房产贷款业务的经办人（相关证明材料有向一审法院补充提交，现当庭亦可出示）。罗静将买房、办证等作为个人生活几乎最重要的资产业务交由他人（而且居然不是委托代理人、她的亲戚罗某华）转交通知，现不仅没有提交证据证明其曾向李某询问办证通知的送达与否、办证进度与要求，还在上诉状中处处表现出对于招商房地产公司履行办证通知义务的质疑，都体现出了对于自身权利的极度懈怠以及规避自身义务的企图。另一方面，李某同时承办澜园项目的多户业主的办证业务，不可能不知道办证的时间、要求，至于是罗静在相关内部沟通上出了问题或是罗静明确授意贷款行不予办证或又是罗静自身原因无法办证等，招商房地产公司无法判断，但罗静现又企图向招商房地产公司索取违约金，隐瞒自身问题，显然是另有居心。（二）委托代理人罗某华，属于同小区1栋A单元7C、7D的业主，相关房产已经成功办理了房产证，作为涉案房产的委托代理人，权限也包括房产证办理，罗某华本人显然通过自身房产即可知道办证的时间、要求、流程，却没有代理罗静按自身的办证流程进行办证，同样也属于罗静内部沟通的问题。另一方面，招商房地产公司也根本没有代罗某华以及代任何项目其他业主向登记机关交过任何所谓的备案申请，罗某华自己以及***园上千户业主的办证事实也可以佐证，所谓的备案申请根本不需要存在，项目已经具备了办证的一切条件，招商房地产公司的义务已经履行完毕，罗静反复主张的理由根本不能成立，若罗静的委托代理人没有办妥相关受托事项，罗静却得以主张违约金，市场的公平秩序显然将遭到破坏。

四、综上所述，招商房地产公司已按合同约定履行全部义务，罗静因自身原因未能办理房地产证，在此过程中表现出种种不合情理之处，企图混淆合同双方义务，侵害国有资产，谋取不正当利益，罗静的诉求没有任何事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求二审维持原判。

罗静向一审法院起诉请求：1、招商房地产公司向罗静支付延期办证违约金人民币305977.16元；2、招商房地产公司支付本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2010年3月27日，罗静作为买方与作为卖方的招商房地产公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定罗静购买招商房地产公司开发的深圳市***区**街道**路西侧商品房***园第13栋15层B单元15C，用途为住宅。合同第九条约定，招商房地产公司应于2010年6月30日前将本房地产交付给罗静。合同第二十一条约定，卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应选择下列第二种方式为买方办理《房地产证》：待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产卖方委托买方自行登记办证的备案申请，买方于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请转移登记，办理《房地产证》。办理绿本房地产证的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第二十二条约定，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。合同第二十七条约定，本合同中的通知应以书面形式，通知书如系单位发出应加盖公章，如系个人发出应有签名。如无盖章或签名，视为未通知。买卖双方在收到对方的书面通知时，应当签收。买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知对方。未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。

合同签订后，罗静付清了购房款。

2010年6月11日，深圳市住房和建设局向招商房地产公司出具《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，确认已经收到***园北区工程总承包项目竣工验收备案材料。

2010年6月30日，招商房地产公司向罗静交付涉案房产。

2010年9月29日，招商房地产公司在深圳商报登载《深圳市房地产初始登记公告》，告知各业主“***园”项目申请人申请登记的房地产权，已经初步审定，现予以公告，有异议者自公告之日起三十日内将书面材料送达深圳市房地产权登记中心，逾期将核准登记，颁发房地产权利证书。

罗静主张招商房地产公司未通知罗静办理涉案房产的产权证书，要求招商房地产公司支付延期办证违约金。招商房地产公司主张其已经在2011年1月20日通过EMS深圳同城速递向罗静邮寄《关于办理***园房地产证的通知》，并提供EMS快递详情单寄件人留存联证明其主张，该快递详情单因交寄时间已久无法在网上查询投递结果，因是寄件人留存联，并无收件人签名。罗静称未收到该邮件。

一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。罗静主张招商房地产公司未通知罗静办理涉案房产的房地产证，应向罗静支付延期办证违约金。招商房地产公司称其已按照合同约定的方式通知罗静办理房地产证，履行完毕合同项下所有义务，不应支付违约金。故双方争议的焦点为招商房地产公司是否已通知罗静办理涉案房产的房地产证。招商房地产公司提交2010年1月20日邮政快递详情单，欲证明其已在合同约定的时间向罗静邮寄办证通知书，且主张罗静在2010年6月30日已经办理入伙手续，对于办理房产证这一重大事项亦应知悉，罗静逾期办证系其自身原因，与招商房地产公司无关。原审法院认为，合同第二十七条约定，本合同中的通知应以书面形式，买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。招商房地产公司提交的邮政快递详情单显示其已经按照罗静地址在合同约定的期限内向罗静发出办证通知书，罗静亦未提供有力证据证明招商房地产公司存在逾期通知罗静办理房产证的行为，故罗静的诉求无事实和法律依据，原审法院不予支持。

一审法院判决：驳回罗静的诉讼请求。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。对于涉案房产至今未办理《房地产证》的原因，罗静于二审期间明确是由于没有收到办证通知。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。罗静在上诉中称，由于招商房地产公司未向房地产权登记机关提交《深圳市房地产登记申请表》，导致即便罗静收到办证通知也无法办理房地产证；又称，招商房地产公司未向房地产权登记机关提交法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件及授权委托书等资料，导致即便罗静自行提交《深圳市房地产登记申请表》也无法办理房地产证。本院认为，罗静的上述推理是建立在其收到办证通知并已提交办证申请的假设之上，但本案中罗静确认延期办证的原因是没有收到办证通知。故，招商房地产公司是否在办证过程中配合提交罗静所述的办证资料与罗静因延期办证造成损失并无因果关系。本案认定招商房地产公司是否应当承担延期办证违约责任的焦点问题仍然在于该公司是否履行通知办证的合同义务。《房地产买卖合同（预售）》约定，招商房地产公司为买方办理房地产证的期限为房地产交付给买方之日起240日内。涉案房产于2010年6月30日交付罗静使用，依照约定2011年3月1日前招商房地产公司应履行通知办证义务。但根据本案现有证据，罗静自入伙后至起诉前期对办理《房地产证》事宜从未向招商房地产公司提出任何主张。综合招商房地产公司提交的EMS快递详情单寄件人留存联显示该公司已经按照合同记载的买方地址在约定期限内向罗静发出办证通知书，本院认定招商房地产公司已按合同约定方式通知罗静办理房地产证，适当履行了通知办证的义务。罗静请求招商房地产公司支付延期办证违约金理据不足，本院不予支持。综上所述，罗静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5889元，由上诉人罗静负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　俞　　　红

审　判　员　吴　思　罕

代理审判员　邓　　　媛

二〇一七年七月十日

书　记　员　林翘(兼)

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；

（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。