北京国研网信息股份有限公司与瀚海智业控股集团有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市东城区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0101民初14567号 原告：北京国研网信息股份有限公司，住所地北京市海淀区成府路35号院西楼2层210室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，河北**律师事务所律师。 被告：北京汉潮大成科技孵化器有限公司，住所地北京市东城区南竹杆**2号1幢5层50620。 法定代表人：***。 被告：瀚海智业控股集团有限公司，住所地北京市东城区南竹杆**2号1幢5层50621。 法定代表人：***。 二被告委托诉讼代理人：**，北京市普华律师事务所律师。 原告北京国研网信息股份有限公司（以下简称国研网公司）与被告北京汉潮大成科技孵化器有限公司（以下简称汉潮大成公司）、瀚海智业控股集团有限公司（以下简称瀚海智业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年9月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告国研网公司委托诉讼代理人***，被告汉潮大成公司、瀚海智业公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国研网公司向本院提出诉讼请求：1、要求二被告返还原告房屋保证金978690元；2、要求二被告以978690元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准向原告支付自2021年4月14日始至二被告实际返还上述款项之日止的利息。事实与理由：2015年8月27日，原告与汉潮大成公司订立《房屋租赁合同》，约定原告租赁汉潮大成公司享有租赁权的位于北京市东城区东四前炒面**33号瀚海科技大厦A座9层面积为1262.5平方米的房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2015年9月8日至2018年9月7日。原告向汉潮大成公司支付租赁保证金794901.56元。合同到期前，瀚海智业公司（系汉潮大成公司母公司）与原告于2018年6月28日订立《房屋租赁合同》，约定瀚海智业公司将涉案房屋出租给原告，租赁期限自2018年9月8日至2021年4月14日，由于租金价格上涨，原告需要***智业公司补交租赁保证金183788.44元。因此二被告就涉案房屋共向原告收取租赁保证金978690元。2021年2月4日，原告就涉案房屋的续租事宜与汉潮大成公司订立补充协议，约定原租赁合同期满后汉潮大成公司继续享有上述房屋经营权的前提下双方续签租赁合同。但该补充协议订立不久，2021年3月12日上述房屋的所有权人发函给瀚海智业公司，明确提出上述房屋收回自用，不再续租。但二被告未将实情告知原告，导致原告未及时寻找房屋租用，最终被房屋产权人要求腾退房屋，给原告造成巨大的损失。由于二被告不再享有涉案房屋的经营权，导致双方合同关系无以为继，合同不能继续履行，因此原告起诉要求二被告退还已收取的租赁保证金，并支付相应的利息。 被告汉潮大成公司、瀚海智业公司辩称，认可二被告共收取原告租赁保证金978690元，但二被告不同意退还。2021年2月1日，原告与汉潮大成公司订立《补充协议》，约定合同期满如果双方不再续签下期房屋租赁合同，汉潮大成公司同意给原告3个月期间作为腾退期，腾退期承租房屋租金价格按照7元/天/建筑平方米执行。在原告完全履行原租赁合同项下全部义务，缴清一切应付租金及其他费用，并按期交回房屋，汉潮大成公司查验承租房屋后5个工作日内在不支付任何利息或作出任何补偿的情况下将保证金退还。原告应于2021年3月20日交纳合同下一期租金时，一并将腾退期3个月租金交付给汉潮大成公司，否则保证金不予退还。现原告并未按照约定将腾退期租金交付汉潮大成公司，根据约定保证金不予退还。同时，原告在合同到期终止后于2021年8月6日腾退房屋，已经超过了约定的腾退期间，原告应向汉潮大成公司支付的房屋占用费金额已远高于租赁保证金，保证金冲抵占用费后尚拖欠二被告19947.5元。综上，二被告不同意原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年8月27日，原告与汉潮大成公司订立《房屋租赁合同》，约定汉潮大成公司将涉案房屋出租给原告用于办公（商业用房）使用，租赁期限为2015年9月8日至2018年9月7日，保证金794901.56元。合同期满，在原告完全、切实地履行了合同的一切条款和规定，且缴清一切应付租金、物业费及其他费用，并由出租方查验后一个月内，在不支付任何利息或任何补偿的情况下，出租方将保证金退还原告。 2018年6月28日，原告与瀚海智业公司订立《房屋租赁合同》，约定瀚海智业公司将涉案房屋继续出租给原告，租赁期限2018年9月8日至2021年4月14日，房屋租金为每天8.5元/建筑平方米，保证金金额为978690元。合同期满，在原告完全、切实地履行了合同的一切条款和规定，且缴清一切应付租金、物业费及其他费用，并由出租方查验后一个月内，在不支付任何利息或任何补偿的情况下，出租方将保证金退还原告。 诉讼中，原告与二被告均认可原告已就涉案房屋租赁事宜交纳的保证金共计为978690元。 2021年2月4日，原告与汉潮大成公司订立《补充协议》，约定双方经协商，汉潮大成公司综合考虑原告受疫情影响的实际经营困难，达成如下协议：一、双方租赁合同届满时，如果汉潮大成公司继续享有涉案房屋经营权的情况下，原告如有意续租，双方订立下一期租赁合同。租金单价为7.0元/天/建筑平方米（含物业管理费、发票、税费）。原告应于下一期房屋租赁合同订立当日向汉潮大成公司交纳3个月租金作为履行合同的保证金，鉴于原告已经交纳保证金的情况，扣除应交纳保证金数额的剩余款项可以冲抵首期租金。……二、合同期满，若双方不再签订下一期《房屋租赁合同》，则遵照以下条款执行：汉潮大成公司综合考虑原告在疫情期间迁址的困难程度，同意给予原告三个月时间作为腾退期，腾退期承租房间租金价格按照7.0元/天/建筑平方米（含物业管理费、发票、税费）执行，以支持原告在疫情期间迁址工作的平稳性。腾退期满，在原告完全、切实履行了房屋租赁合同一切条款和规定，且缴清一切应付租金、物业管理费及其他应付费用并按期将承租房间交还给汉潮大成公司的前提下，汉潮大成公司查验承租房间后5个工作日内，在不支付任何利息或者作出任何补偿的情况下，将保证金退还原告。原告应于2021年3月20日交纳本合同下一期租金时一并将腾退期3个月租金交付给汉潮大成公司，否则原告保证金不予退还。 就上述补充协议的履行情况，原告认为该合同成立但并未生效，因为汉潮大成公司并未取得涉案房屋的出租权，2021年4月14日以后无权收取租金，应将保证金予以退还。原告因汉潮大成公司无出租权故未向其交纳腾退期间的租金或占用费，该房屋的产权人亦未向原告主张该期间的租金或占用费，但原告认为相关费用应直接交付产权人，与本案无关。二被告对此予以否认，称原告从未对协议效力提出任何异议，协议对签约与不签约两种情况进行了约定，根据合同的相对性原则原告与产权人不发生法律关系，且产权人已经同意二被告于2021年8月29日腾退全部房屋，***在进行租赁事宜的结算工作。 2021年4月22日，二被告向原告发送腾退通知，告知其应于2021年7月19日腾退涉案房屋。 2021年7月12日，涉案房屋产权人向原告发出《房屋腾退通知》，告知其与瀚海智业公司之间的房屋租赁合同于2021年4月14日到期，瀚海智业公司已经于2020年12月7日提交续租申请，但产权人于2020年12月13日明确答复不再续租。***智业公司以租户未找到新址为由提出搬迁缓冲期，承诺于6月底前完成腾退，现时限已过，要求原告尽快完成搬迁工作，配合开展后续装修改造。就二被告为何已得知产权人不予续租仍与原告商议订立《补充协议》一节，二被告称彼时其还在向产权人争取续租，也还在与产权人商谈腾退期问题，因此才与原告协商《补充协议》所约定的两种情形。 2021年7月21日，涉案房屋产权人向二被告发出限期搬离公告，称该园区将于2021年7月30日全面启动回迁装修施工工作，届时无法保证园区正常办公环境和秩序，因此要求各公司于该日前搬离。 2021年8月6日，原告与二被告办理涉案房屋返还交接手续。 2021年8月23日，瀚海智业公司与产权人交接水电。2021年8月29日，瀚海智业公司与产权人交接承租房屋。 另查，二被告系母子公司关系，瀚海智业公司系汉潮大成公司控股股东。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有拘束力。本案中，原告与瀚海智业公司之间的租赁合同于2021年4月14日到期，原告又与汉潮大成公司订立《补充协议》对合同到期后的续签事宜或者腾退事宜进行了约定。该协议系双方当事人真实意思表示，双方已加盖公章予以确认，原告认为上述协议成立但未生效，依据不足，本院不予采信。根据《补充协议》约定，在汉潮大成公司取得涉案房屋经营权的情况下双方续签合同，并对合同主要条款内容进行了约定；租赁合同期满不续签时，双方亦约定了应遵守的腾退期条款。从合同文本分析，上述两个条款系并列关系，汉潮大成公司取得涉案房屋承租权并非合同第二种情形适用的前提条件，因此原告以汉潮大成公司未取得出租权，因此不同意遵守《补充协议》第二条约定的意见，理由不足。根据该约定内容，原告应于2021年3月20日向汉潮大成公司支付腾退期租金，否则保证金不予退还。该腾退期租金实质为腾退期占用费性质，现原告认可其并未如约支付腾退期租金，而其于2021年8月6日将涉案房屋交接给二被告，根据《补充协议》约定的腾退期租金标准，原告应向二被告支付的占用费金额高于已交纳的保证金金额，因此原告要求二被告退还保证金，缺乏依据，本院不予支持。原告认为自2021年4月14日后二被告未取得涉案房屋出租权，因而无权向其主张占用费的意见，鉴于此前产权人并未基于物权法律关系向原告主张相关费用，原告亦未向产权人交纳占用费，而其与二被告之间存在合同关系，根据合同相对性原则，原告的上述意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决如下： 驳回原告北京国研网信息股份有限公司全部诉讼请求。 案件受理费6793.45元，由原告北京国研网信息股份有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员　　龙　琨 二〇二二年十一月二十五日 法官助理　　*** 书 记 员　　康　婧